Endelig vedtagelse af lokalplan "Århusgadekvarteret"

Efter offentlig høring skal Borgerrepræsentationen tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan ”Århusgadekvarteret” med tilhørende Kommuneplantillæg og miljøvurdering, samt en udbygningsaftale og en byudviklingsaftale, herunder tage stilling til ændringsforslag til planerne.

Indstilling om,

1.              at lokalplan ”Århusgadekvarteret” vedtages endeligt med ændringer af § 3, 6, 7, 8, 9 og 15 samt tegningerne 1-5 (Bilag 1),

2.              at kommuneplantillæg 2009 for Indre Nordhavn vedtages endeligt med ændring af kommuneplantillæggets afgrænsning - tegningen (Bilag 1),

3.              at den sammenfattende miljøredegørelse (Bilag 10) for planerne vedtages,

4.              at udbygningsaftale (Bilag 4) med grundejeren vedtages, samt

5.              at byudviklingsaftale (Bilag 5) med grundejeren vedtages med forlængelse af fristen for at indhente finansiering til en alternativ udformning af Sandkaj.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Med Metro Cityring-aftalen aftalte Københavns Kommune med Staten, at Københavns Kommune skulle tilvejebringe et plangrundlag for byudvikling af den indre del af Nordhavn med minimum 600.000 etagemeter bolig og erhverv. Med tillægget til Kommuneplan 2009 har Københavns Kommune opfyldt sin del af Metro Cityring-aftalen med Staten. Lokalplanforslaget ”Århusgadekvarteret” muliggør den første del af denne byudvikling med ca. 350.000 m² etageareal i nyt og opretholdt bebyggelse, hvoraf boligandelen udgør mindst 40 % og maksimalt 60 %.

En byudvikling som plangrundlaget giver mulighed for vil betyde, at det første skridt er taget mod realiseringen af Nordhavn som fremtidens bæredygtige og CO2-neutrale bydel med f. eks. lavenergibyggeri og innovativ energiforsyning (i overvejende grad baseret på vedvarende energikilder). Samtidigt åbnes endnu et område af havnen for byens borgere, hvorved flere vil kunne få glæde af byens blå herlighedsværdier, både som beboere, men også som besøgende. Københavns havnefront forlænges mod nord med adgang for byens borgere til alle promenader. Bydelen udvikles som en attraktiv blandet bydel, hvor trafikken afvikles på de gående og cyklendes betingelser og hvor en tæt by vil danne grundlaget for et rigt og varieret byliv. Området fastlægges med et parkingskrav på 1 plads pr. 200 m² etageareal, der i langt overvejende grad skal placeres i centrale parkeringsanlæg. Parkering på terræn omkring bebyggelsen forbeholdes til handicapparkering og korttidsparkering.

Borgerrepræsentationen godkendte den 15. juni 2011 forslag til lokalplan og forslag til kommuneplantillæg for Århusgadekvarteret i Indre Nordhavn med tilhørende miljøvurdering med henblik offentliggørelse.

Samtidigt tog Borgerrepræsentationen til efterretning, at der foreligger et udkast til en udbygningsaftale og udkast til en byudviklingsaftale med grundejeren.

Planforslagene med tilhørende miljøvurdering, har været i offentlig høring fra den 1. august til den 30. september 2011, og der har været afholdt borgermøde den 31. august 2011. I forbindelse med den offentlige høring er der modtaget 22 henvendelser.

Forvaltningen har med henblik på at foreslå en ændring af lokalplanens bestemmelser om detailhandel, der vurderes at være væsentlig for grundejeren, i perioden fra den 7. til den 24. oktober 2011 gennemført en supplerende høring i overensstemmelse med planlovens regler. Grundejeren har ingen bemærkninger til den foreslåede ændring.

Referat og evaluering af borgermødet er vedlagt som bilag 6 og 7.

En liste over de modtagne henvendelser samt notat med bemærkninger er vedlagt som henholdsvis bilag 2 og bilag 3.

Der er i løbet af høringsperioden indkommet i alt 22 henvendelser. Der er kommet bemærkninger fra statslige myndigheder, Gentofte Kommune, offentlige og private organisationer og borgere. Henvendelserne omhandler en række forhold knyttet til energispørgsmål, miljøforhold som støj- og spildevandsproblematikker, kvarterets fysiske udformning, forhold vedrørende trafik og parkering, forholdene for ro- og sejlsport, samt enkelte emner omkring kommuneplanrammer, grundejerforeninger, konkret beplantning mm.

Henvendelserne er under behandlingen blevet opdelt i kategorier og herefter gennemgået og besvaret efter emne. Forvaltningernes bemærkninger til henvendelserne er vedlagt som bilag 3

Der foreslås bl.a. på baggrund af henvendelserne foretaget enkelte ændringer i lokalplanforslaget. Der er nedenfor redegjort for de enkelte forslag til ændringer. De konkret formulerede forslag til rettelser fremgår i rød tekst af vedlagte bilag 1.

Lokaludvalg

Lokaludvalget på Østerbro er grundlæggende positiv over for lokalplanforslaget, og udtaler sig især positivt om, at man forsøger at binde den nye bydel og Østerbro sammen, Sandkajen som offentlig promenade, forbedrede forhold for cyklister og kollektiv trafik samt respekt for og videreudvikling af det eksisterende havnemiljø.

Hvad forslaget til kommuneplantillæg angår, mener lokaludvalget, at der bør fastlægges bestemmelser der sikrer en kanal mellem den planlagte containerterminal og den eksisterende Nordhavn. Udvalget ønsker, at området i den yderste del af Nordhavn skal tages ud af forslagets T1 og H1 områder og udelukkende fastlægges til rekreative formål. Udvalget finder det i øvrigt besynderligt at der midt i offentlighedsprocessen for Kommuneplan 2011 fremsættes et forslag til ændringer af Kommuneplan 2009.

Angående den fysiske udformning af kvarteret, udtrykkes der bekymring for hvordan lokalplanens underområde I vil fremstå inden der kommer en metro, der efterspørges præcise placeringer af bolig- og erhverv, områdets grønne karakter ønskes styrket gennem yderligere regulering, der ønskes en opstramning af bestemmelser for vandarealer, og der efterlyses mere omfattende bestemmelser for den bevaringsværdige bebyggelse. Der er også en bemærkning til lokalplanforslagets bestemmelser om grundejerforeninger, hvor lokaludvalget mener, at disse bør udformes så lejere, andelshavere og ejerboligejere sikres indflydelse.

Forvaltningernes bemærkninger:

Københavns Kommune vurderer, at den yderste del Nordhavn skal vedblive at være omfattet af et T1-område, idet arealet er planlagt til et modtage- og karteringsanlæg for jord til deponering. Med hensyn til H1-området, forventer kommunen først på et senere tidspunkt at præcisere arealets anvendelse. Området er i ”Fingerplan 2007” reserveret til virksomheder med særlige beliggenhedskrav, hvorfor kommunen ikke uden videre kan fastlægge det til rekreative formål. Arbejdet med Nordhavn og det plangrundlag som nu har været i høring er påbegyndt før arbejdet med Forslag til Kommuneplan 2011. Kommuneplantillægget om Nordhavn vil blive indarbejdet i Kommuneplan 2011 i forbindelse med bekendtgørelsen i 2012.

Underområde I kan ikke bebygges før forholdene omkring en eventuel Metro er afklaret. Der bliver løbende arbejdet med, hvordan dette område kan gøres attraktivt i en midlertidig periode. Lokalplanens overordnede mål er at sikre en varieret bebyggelse, med blandede funktioner omkring vigtige byrum. Af hensyn til fleksibiliteten i planen er det ikke intentionen at fastlåse en placering af boliger eller erhverv for meget. Forvaltningerne vurderer, at områdets grønne karakter, gennem en række bestemmelser i lokalplanen, vil blive styrket betragteligt i forhold til, hvordan det ser ud i dag. Der er også lagt vægt på at brugen af vandarealer skal være forholdsvis åben så de kan tiltrække forskellige slags aktiviteter. Med bestemmelserne for den opretholdte bebyggelse vil forvaltningerne sikre, at der kan udvikles nyt, uden at gå på kompromis med kvarterets egenart. Nye projekter i områder med opretholdt bebyggelse skal således udføres så der skabes god helhedsvirkning i forhold til bygningsmiljøets særpræg. Hvad angår grundejerforeninger er der ikke hjemmel i planloven til at kræve oprettet foreninger for brugere.

En mere udførlig beskrivelse af Østerbro Lokaludvalgs henvendelse samt forvaltningernes svar hertil fremgår af bilag 3.

Forslag til ændringer i redegørelsen

Med baggrund i bemærkningerne fra Naturstyrelsen (henvendelse nr. 4) skal forvaltningerne foreslå, at der i redegørelsens tekst under ”Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning og lovgivning” indsættes et nyt afsnit under overskriften ”Overførsel til byzone”, hvor sammenhængen mellem planlovens § 5j, stk. 1 nr. 1, Fingerplan 2007 § 6 og lokalplanforslagets § 5, stk. 6 beskrives, således at det fremgår at overførslen af et opfyldt areal på 0,99 ha til byzone, er i overensstemmelse med den etablerede praksis for overførsel af landzone til byzone.

Derudover foreslås enkelte konsekvensrettelser knyttet til vedtagelser i den mellemliggende tid.

Forslag til ændring af kommuneplantillægget

Det er en forudsætning for udbygningen af hele Indre Nordhavn, at den eksisterende containerterminal på Levantkaj flyttes. Folketinget har vedtaget Lov om ændring af lov om Metroselskabet I/S og Arealudviklingsselskabet I/S (Flytning af containerterminal i Københavns Havn), hvilket muliggør en flytning af containerterminalen til den planlagte udvidelse i Ydre Nordhavn. Loven medfører en mindre justering af afgrænsningen af kommuneplanrammen T1*-Nordhavn Nord.

Forslag til ændringer i lokalplanen

§ 3, stk. 7:

I henhold til planloven skal der i lokalplaner der muliggør indretning af butiksareal fastsættes et maksimumsareal for de enkelte butikker og et maksimum for det samlede areal til butiksformål. I lokalplanforslaget er der fastsat bestemmelser, der muliggør indretning af butiksareal i og uden for et fastlagt centerområde, men der er alene fastsat et samlet maksimumsareal for butikker inden for dette centerområde.

På den baggrund foreslår forvaltningerne at lokalplanforslagets § 3, stk. 7, tilføjes en bestemmelse om, at det samlede bruttoetageareal til butiksformål uden for det fastlagte center, ikke må overstige 1.000 m².

Ændringen vurderes på væsentlig måde at berøre grundejeren, hvorfor der i henhold til planlovens § 27, stk. 2 er gennemført en supplerende høring af By & Havn.

By & Havn har med brev af 17. oktober 2011 oplyst, at man ikke har bemærkninger til den foreslåede ændring.

§ 6, stk. 4:

Forvaltningerne er blevet opmærksomme på at bestemmelsen om bygningshøjder på nybyggeriet vil være til hinder for at etablere adgang til tagterrasserne på bygningerne og skal derfor foreslå en tilføjelse til bestemmelsen i § 6, stk. 4, der muliggør trappe- og elevatortårne i tilknytning til tagterrasser.

§ 6, stk. 12, § 7 stk. 7, § 8, stk. 13 og lokalplantegningerne 1-5:

By & Havn (henvendelse nr. 21) har ønsket muligheder for en mere fleksibel ramme for påbygninger på Portlandsiloen, herunder en udkravning på indtil 9 m.

Forvaltningen vurderer, at lokalplanen bør muliggøre andre løsninger, end den som er illustreret i bebyggelsesplanen og i diverse visualiseringer fra projektet. Forvaltningerne vil ikke umiddelbart afvise ønsket om en påbygning i 9 meters dybde, men mener, at bygningsdybder på tilbygninger til siloerne må afhænge af et konkret projekt.

Forvaltningerne skal derfor foreslå at lokalplanens angivelse af byggefeltet rundt om Portlandsiloens fjernes på tegningerne, og således at påbygningen følger de generelle bestemmelser for til- og påbygninger af de opretholdte bebyggelser. § 6, stk. 12 og § 7, stk. 7 ændres med mindre justeringer i teksten, og byggefeltet ændres på dels illustrationstegningerne til ”Silo Plads” i § 8, stk. 13 og dels på lokalplantegningerne 1-5.

§ 7, stk. 15:

Planloven er med ikrafttræden den 1. september 2011 ændret, således at det herefter ikke længere er muligt at stille krav om tilslutning til fællesantenneanlæg i forbindelse med ibrugtagning af bebyggelse.

Lokalplanforslaget ”Århusgadekvarteret” indeholder en sådan bestemmelse, hvorfor forvaltningen skal foreslå, at 1. led i § 7, stk. 15 udelades.

§ 9 stk. 6

Den forhøjede cykelparkeringsnorm i plangrundlaget medfører med det foreslåede 50% placering i konstruktion en stor andel cykelparkering i bebyggelsen. Forvaltningerne foreslår derfor at kravet nedsættes til 40%, hvilket vil svarer til normalkravet for cykelparkering i konstruktion i andre/tilsvarende lokalplaner.

Kommentaren til § 12.:

Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser om lavenergiområder, herunder at bebyggelsen skal opføres efter laveste energiklasse i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning om at udlægge byudviklingsområder til laveste energiklasse, jf. vedtagelsen af Klimaplanen (2009-65346). Under den offentlige høring er der indført en ny lavenergiklasse i Bygningsreglement 2010. Bygningsreglementet indeholder herefter to lavenergiklasser, ”klasse 2015” og ”klasse 2020”. Indføjelsen af ”klasse 2020” allerede nu, er således en stramning af kravene frem til 2015, der ikke var påregnelig i de førte drøftelser omkring udarbejdelsen af lokalplanforslaget. På den baggrund og med henvisning til at Erhvervs- og Byggestyrelsen i forbindelse med indføjelsen af ”Klasse 2020” har meldt ud, at man i de første år skal være tilbageholdende med at kræve byggeri opført efter denne klasse, skal forvaltningerne derfor forslå, at kommentaren til bestemmelsen tilføjes et afsnit om at der frem til 2015 ud fra en konkret vurdering kan dispenseres fra laveste energiklasse mod opfyldelse af ”klasse 2015”.

§ 15:

Lokalplanforslaget indeholder bestemmelser om oprettelse af grundejerforeninger for hvert underområde, samt en fællesforening af grundejerforeninger inden for lokalplanområdet. Grundejerforeningerne skal inden for de enkelte underområder forestå delvis etablering, samt drift og vedligeholdelse af en række nærmere angivne fællesanlæg i området.

Forvaltningen skal på baggrund af bemærkningerne til lokalplanforslaget i henvendelsen fra By & Havn (henvendelse nr. 21) foreslå, at § 15 ændres, således at der alene stilles krav om etablering af én grundejerforening for hele området, der skal forestå delvis etablering, drift og vedligehold af alle de nævnte fællesanlæg inden for lokalplanområdet.

Byudviklingsaftale

 I en fælles forståelse mellem Københavns Kommune og By & Havn om at byudviklingen i Nordhavn skal sikre at intentionerne i vinderforslagets i videst muligt omfang indfries, også på de områder der ligger uden for den kommunale plankompetence, er udarbejdet en byudviklingsaftale (bilag 5), hvori parterne overfor hinanden blandt andet forpligter sig til at sikre:

- En udbygning af parkeringsfaciliteter, som løbende sikrer et passende udbud i området og som understøtter grønne transportformer.

- Boliger med blandede ejerformer og størrelser, herunder sikring af små boliger og reservation af midler og byggeret til almene boliger.

- Fremsynede energiløsninger, der bygger på en bæredygtig forsyning med fjernvarme, køling, el og mulighed for geotermi.

- Forkøbsret til placering af kommunale institutioner der understøtter byliv og en hensigtsmæssig placering af friarealer.

I henhold til udbygningsaftalen etableres Sandkaj i overensstemmelse med plangrundlaget. Men By & Havn og Københavns Kommune har i byudviklingsaftalen forpligtet sig til at arbejde for at skaffe eksterne finansiering i løbet af 2011 til at anlægge et ambitiøst havnebad, som kan udgøre en driver for udviklingen af hele området.  Der blev ikke i Budget 12 afsat midler til projektet. Københavns Kommune og By & Havn har aftalt at forlænge fristen i byudviklingsaftalen, så parterne arbejder videre med at finde ekstern finansiering til et ambitiøst projekt frem til september 2012. Dette vil kunne løfte hele området og også udgøre et rekreativt udflugtsmål for hele byen, hvilket resultatet af høringen også viser vigtigheden af. I tilfælde af, at det ikke lykkes, vil Sandkaj blive anlagt som promenade i henhold til lokalplanen og udbygningsaftalen. Ændret byudviklingsaftale vedlægges til endelig godkendelse.

Plangrundlaget har ingen direkte økonomiske konsekvenser, dog vil indfrielse af målet om blandede ejerformer forudsætte, at der afsættes midler til grundkapitallån til almene boliger. Disse midler er tilvejebragt i Budget12 med 120 almennyttige boliger i Nordhavn (ca. 34 mio. kr.).

Udviklingen af Nordhavn forventes endvidere på sigt, jfr investeringsredegørelsen, at bidrage positivt til kommunens økonomi gennem øget skattegrundlag og grundskyld. På sigt vil der blive behov for investeringer i institutioner og andre kommunale servicetilbud i området i takt med omdannelsen til by. Dette håndteres i den årlige handlingsplan for området. Med lokalplanområdets cirka 1.900 boliger vil den kommunaløkonomiske effekt være omkring 19 mio. kr. Hertil kommer udviklingen af cirka 175.000 m2 erhverv, som vil have en positiv kommunaløkonomisk effekt på cirka 31 mio. kr. og medføre cirka 5.500 nye arbejdspladser i området.

Udbygningsaftale

For at fremme udviklingen i området har By & Havn anmodet om at indgå en udbygningsaftale i overensstemmelse med planlovens § 21 b.  I den endelige udbygningsaftale, som er ligelydende med udkastet vedlagt planforslaget (bilag 4), forpligter By & Havn sig blandt andet til, at

- Anlægge Lüdersvej og Århusgade samt torvet hvor disse veje mødes.

- Anlægge starten af den nye supercykelsti ”det grønne loop”.

- Anlægge en kanal.

- Anlægge Sandkaj som en promenade.

 Efter etablering og godkendelse af Lüdersvej, Århusgade og ”det grønne loop” overtager Københavns Kommune anlæggene vederlagsfrit. De forventede driftsudgifter til de anlæg der overtages forventes at være i størrelsesordenen 1 mio. kr.  Såfremt der ikke gives en forhøjelse af Teknik - og Miljøforvaltningens driftsramme i det relevante budgetår, vil de forøgede driftsomkostninger skulle dækkes via effektiviseringer eller reduktion af serviceniveauet på Teknik- og Miljøforvaltningens øvrige områder.

Udbygningsaftalen forelægges til endelig godkendelse.

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen og kommuneplantillægget samt udbygnings- og byudviklingsaftale, bekendtgør forvaltningen planerne i henhold til reglerne i planloven.

         Claus Juhl                                         Hjalte Aaberg

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler
1.                  at lokalplan ”Århusgadekvarteret” vedtages endeligt med ændringer af § 3, 6, 7, 8, 9 og 15 samt tegningerne 1-5 (Bilag 1)

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler
2.                  at kommuneplantillæg 2009 for Indre Nordhavn vedtages endeligt med ændring af kommuneplantillæggets afgrænsning - tegningen (Bilag 1)

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler
3.                  at den sammenfattende miljøredegørelse (Bilag 10) for planerne vedtages,
4.                  at udbygningsaftale (Bilag 4) med grundejeren vedtages samt
5.         at byudviklingsaftale (Bilag 5) med grundejeren vedtages med forlængelse af fristen for at indhente finansiering til en alternativ udformning af Sandkaj.



Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 28. november 2011

Indstillingens 1, 3, 4 og 5. at-punkt blev anbefalet.  


Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 6. december 2011

Indstillingen blev anbefalet.