Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 15. juni 2005

 

 

BR 384/05

Særlig driftsstøtte, garanti for realkreditlån samt godkendelse af overordnede retningslinier for gennemførelse af helhedsplan for Lejerbos afdeling 128 Gyldenrisparken

Særlig driftsstøtte, garanti for realkreditlån samt godkendelse af overordnede retningslinier for gennemførelse af helhed splan for Lejerbos afdeling 128 Gyldenrisparken

 

 

Indstilling om, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende, at kommunen medvirker til gennemførelse af en samlet løsning af Gyldenrisparkens problemer i overensstemmelse med de målsætninger, der fremgår af det på afdelingsmødet den 23. februar 2005 godkendte oplæg til helhedsplan 2, at Bygge- og Teknikforvaltningen som kommunens andel yder et lån på 500.000 kr., svarende til 1/5 af en samlet kapitaltilførsel på 2.500.000 kr., til Lejerbo afd. Gyldenrisparken under forudsætning af, at BRFkredit, Nykredit, Landsbyggefonden og Lejerbo tilsammen yder lån/tilskud på i alt 2.000.000 kr., jf. lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at regulere kapitaltilførslen i forbindelse med den endelige låneudmåling, såfremt der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende grundlag, idet forudsættes, at den rente- og afdragsfrie periode på Københavns kommunes lån begrænses til 15 år, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter for renovering af boligerne og friarealerne, samt at der kan gives kommunal garanti på op til 100 pct. af realkreditlån på maksimalt 388 mio. kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne med renovering af boligerne og friarealerne.

                                                                                       (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende, at kommunen medvirker    til gennemførelse af en samlet løsning af Gyldenrisparkens problemer i overensstemmelse med de målsætninger, der fremgår af det på afdelingsmødet den 23. februar 2005 godkendte oplæg til helhedsplan 2

at Bygge- og Teknikforvaltningen som kommunens andel yder et lån på 500.000 kr., svarende til 1/5 af en samlet kapitaltilførsel på 2.500.000 kr., til Lejerbo afd. Gyldenrisparken under forudsætning af, at BRFkredit, Nykredit, Landsbyggefonden og Lejerbo tilsammen yder lån/tilskud på i alt 2.000.000 kr., jf. lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., at Bygge-og Teknikforvaltningen bemyndiges til at regulere kapitaltilførslen i forbindelse med den endelige låneudmåling, såfremt der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende grundlag, idet forudsættes, at den rente- og afdragsfrie periode på Københavns kommunes lån begrænses til 15 år

  at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter for renovering af boligerne og friarealerne

at der kan gives kommunal garanti på op til 100 pct. af realkreditlån på maksimalt 388 mio. kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne med renovering af boligerne og friarealerne.

 

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 18. maj 2005

Anbefalet

 

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

RESUME

Gyldenrisparken er en almen boligafdeling (Lejerbo København, afdeling 128), der består af 477 familieboliger med et bruttoetageareal på 30.690 m², 4 erhvervslejemål med et bruttoetageareal på 2.674 m² og oprindeligt 7 institutioner med et bruttoetageareal på 8.789 m².

 

Bebyggelsen, der er afgrænset af Amagerbrogade, Gyldenrisvej og Store Krog, består af familieboliger, handicapboliger, plejehjemsboliger, institutioner, beboerlokaler og butikker.

 

Byggeriet, der er opført i perioden 1965-69, primært som industrialiseret betonelementbyggeri, har så omfattende betonskader, at en bevaring kræver en hurtig og bekostelig indsats.

 

I mødet den 7. december 2000 (BR 513/2000) bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger om særlig støtte (2. omprioriteringsrunde) med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

På baggrund af en ansøgning fra Lejerbo vedrørende Gyldenrisparken har Landsbyggefonden - udover lettelse via omprioritering - som en foreløbig udmelding givet mulighed for renovering af boligblokkene indenfor et samlet beløb på ca. 280 mio. kr., fordelt med 240 mio. kr. som støttede lån og 40 mio. kr. som ustøttede lån, idet fonden som forudsætning for tildeling af støtte i denne størrelsesorden har betinget sig, at ovennævnte finansieringsstøtte suppleres af en kapitaltilførelse til afdelingen på 2,5 mio. kr, hvoraf kommunen som lån skal yde 1/5 svarende til 500.000 kr.

 

Landsbyggefonden har endvidere betinget sig, at der af hensyn til afdelingens fremtidige økonomiske bæredygtighed udarbejdes en helhedsplan, der tager højde for afdelingens 4 institutionsbygninger (pavillonbygninger), der er tjenlige til nedrivning.

 

Med henblik på at koordinere indsatsen ved udarbejdelse af en helhedsplan for afdelingen nedsattes i marts 2003 en styregruppe med repræsentanter fra en række af kommunens forvaltninger (Økonomiforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen ved Plan & Arkitektur), Lejerbo (organisationsbestyrelsen, administrationen og afdelingen) og Landsbyggefonden. Sekretariatsfunktionen blev varetaget af Byfornyelse København, hvis direktør blev administrativt tilknyttet gruppen.

 

For at inddrage beboerne blev der i slutningen af 2003 først afholdt en idebutik i form af en udstilling i lokalområdet om de bygningsmæssige problemstillinger og mulige løsninger, og efterfølgende over tre aftener afholdt et ideværksted, der fokuserede på udarbejdelse af konkrete løsningsforslag på bebyggelses- , blok- og boligniveau.

 

Resultatet af dette arbejde blev sammenfattet i et Idékatalog, som gav en bred vifte af forslag til den bygningsmæssige renovering, lejlighedssammensætning, påbygninger og fornyelse af udearealer.

 

Afdelingsmødet har i februar 2004 vedtaget en rammeplan (helhedsplan 1) og har endvidere i februar 2005 tiltrådt et oplæg til endelig helhedsplan (helhedsplan 2) for Gyldenrisparken, der indeholder følgende hovedelementer:

 

I blok 11-17, familieboligerne, der indeholder 248 3-4 værelses lejligheder på 74- 86 m², gennemføres bl.a. renovering af betonskader, efterisolering, nye altaner, nyt tag, udskiftning af faldstammer, og ombygning af varmeanlæg. Den samlede anlægsudgift ved renoveringsarbejderne er af Lejerbo vurderet til 165 mio. kr.

 

I blok 21-23, Store Krog, der indeholder 220 1-2 værelses lejligheder på 43-55 m², gennemføres bl.a. renovering af betonskader, efterisolering, nye altaner, nyt tag, udskiftning af faldstammer, og ombygning af varmeanlæg. Den samlede anlægsudgift ved renoveringsarbejderne er af Lejerbo vurderet til 105 mio. kr.

 

For begge boligblokke gives herudover en række tilvalgsmuligheder om gennemførelse af forbedringsarbejder, og der forudsættes endvidere lejlighedssammenlægninger og udvidelse af tagetagerne m.v. vedrørende blok 21-23, samt en istandsættelse/omlægning af friarealerne. Den samlede udgift ved nævnte arbejder ekskl. en eventuel udvidelse af tagetagerne er af Lejerbo vurderet til 83 mio. kr.

 

Institutionerne omfatter et plejehjem (Røde Kors Hjemmet) beliggende Amagerbrogade 262 og følgende 4 pavillonbygninger:

 

Store Krog 98, vuggestue

Store Krog 100, børnehave

Store Krog 102, dagcenter

Store Krog 104, fritidshjem/-klub

 

Under hensyn til at pavillonbygningerne ikke er moderniseringsegnede og uden en større investering kun ville kunne bevares i en kortere årrække, enedes de implicerede forvaltninger og Lejerbo om følgende løsningsmodel:

 

De 4 pavillonbygninger nedrives, og på den ryddede grund opføres i Lejerbos regi dels en ny plejeboligbebyggelse dels en integreret vuggestue/børnehave.

Fritidshjemmet/ungdomsklubben flytter over i stueetagen til Røde Kors Hjemmet, hvis øvrige etager efter en istandsættelse indrettes og mærkes til ungdomsboliger til delvis opfyldelse af de forpligtelser herom Lejerbo har i forbindelse med tilsagn om støtte til nyopførelse af 181 boliger på bl.a. Sluseholmen.

 

Der vil blive opsat midlertidige pavilloner til børneinstitutionerne, mens de nye bygges.

 

Sundheds- og Omsorgsudvalget har på mødet den 3. februar 2005 godkendt, at der i stedet for en planlagt ombygning af Røde Kors Hjemmet iværksættes projektering til opførelse af ny tidssvarende plejeboligbebyggelse på Gyldenrisparkens område med forudsat ibrugtagning primo 2007, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tiltrådt, at der i forhold til børneplanen er grundlag for som erstatning for de nedrevne institutioner at opføre en ny integreret institution.

 

Nyopførelsen af den planlagte plejeboligbebyggelse kræver, at der udarbejdes et tillæg til lokalplan nr.378 "Irlandsvej", og der vil senere blive forelagt særskilt indstillinger om bemyndigelse til at meddele støttetilsagn i henhold til almenboligloven og til at offentliggøre et tillæg til lokalplanen, når en nærmere afklaring af institutions- og plejeboligbebyggelsens omfang og udformning foreligger. 

 

Da opførelsen af plejeboligbebyggelsen alene kan ske efter afholdelse af bygherrekonkurrence, og da byggeriet med den forudsatte ibrugtagning senest skal påbegyndes i starten af januar 2006, hvor pavillonbygningerne følgelig skal være nedrevet, arbejdes der med en meget stram tidsplan, og Bygge- og Teknikudvalget finder det derfor nødvendigt at søge om bemyndigelse til at arbejde videre på grundlag af det foreliggende udkast til helhedsplan for Gyldenrisparken.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ved en ændring i år 2000 af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger (ændringslov 404 af 31. maj 2000) blev der indført regler om særlig støtte til visse almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde) med henblik på at skabe en mere afbalanceret beboersammensætning i visse almene boligområder, bl.a. med henblik på at forbedre disse områders konkurrenceevne.  Den særlige støtte ydes gennem omlægning af ældre lån, støtte i form af huslejebidrag og driftslån fra Landsbyggefonden samt mulighed for, at kommunen kan yde tilskud, lån eller garanti for lån eller for lejetab. Endvidere yder Landsbyggefonden ydelsesstøtte til lån til finansiering af de pågældende arbejder.

 

I mødet den 7. december 2000 (BR 513/2000) bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

Plan & Arkitektur havde på daværende tidspunkt inkl. Gyldenrisparken modtaget 73 ansøgninger, der blev videresendt til Landsbyggefonden, der i første omgang optog Gyldenrisparken på ventelisten og efterfølgende meddelte Lejerbo, at det foreliggende forslag til helhedsplan måtte gennemgå en grundig bearbejdning

Gyldenrisparken er en almen boligafdeling (Lejerbo København, afdeling 128), der består af 477 familieboliger med et bruttoetageareal på 30.690 m², 4 erhvervslejemål med et bruttoetageareal på 2.674 m² og oprindeligt 7 institutioner med et bruttoetageareal på 8.789 m².

 

Bebyggelsen, der er afgrænset af Amagerbrogade, Gyldenrisvej og Store Krog, består af familieboliger, handicapboliger, plejehjemsboliger, institutioner, beboerlokaler og butikker.

 

Byggeriet er opført i perioden 1965-69, primært som industrialiseret betonelementbyggeri.

 

I første halvår af år 2000 gennemførtes en tilstandsregistrering, hvorunder der bl.a. blev konstateret så omfattende betonskader, at en forholdsvis hurtig og bekostelig indsats ville være nødvendig, hvis bebyggelsen skulle bevares.

 

Med henblik på at koordinere indsatsen ved udarbejdelse af en helhedsplan for afdelingen nedsattes i marts 2003 en styre gruppe med repræsentanter fra en række af kommunens forvaltninger (Økonomiforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen ved Plan & Arkitektur), Lejerbo (organisationsbestyrelsen, administrationen og afdelingen) og Landsbyggefonden. Sekretariatsfunktionen blev varetaget af Byfornyelse København, hvis direktør blev administrativt tilknyttet gruppen.

 

Plan & Arkitektur og Landsbyggefonden lagde fra starten vægt på, at der udover nødvendige renoveringsarbejder burde ske et samlet løft af området, herunder at institutionernes fremtidige forhold skulle afklares.

 

I forlængelse heraf er der lagt vægt på følgende muligheder:

 

·        Der skal ske en overordnet arkitektonisk nytolkning, der med respekt for de eksisterende kvaliteter på én gang understreger helheden og indføjer både individuelle kvaliteter og nye variationer i bebyggelsen.

·        Som følge af nedslidningen, og som konsekvens af nye lejlighedsplaner, vil facaderne skulle omdannes, enten radikalt med ny proportionering og nye materialer eller som justering af den eksisterende industrielle orden. I den sammenhæng kan udføres forsøg med industrielle byggeprocesser, der historisk kobler sig på 1960'ernes og 1970'ernes tidlige industrialiseringsformer.

·        Indførelse af nye lejlighedstyper bør modsvare det moderne bylivs behov, være komfortable og indeholde en bred vifte af boligtyper.

·        Institutionerne skal nytænkes både i relation til lejlighedstyper, til nye krav og ikke mindst til udearealernes omdannelse.

·        Udearealerne skal i øvrigt tilgodese en stor variation af funktioner. De skal gives nye landskabsarkitektoniske kvaliteter, der forholder sig til den øvrige omdannelse og på én gang præcisere helheden i bebyggelsen – og sam-menhænge/overgange til de omgivende kvarterer.

·        Et væsentligt forhold i helheden er ligeledes at nytænke trafik- og parkeringsmuligheder.

·        Der skal ses på mulighederne for udformningen af tagboliger.

·        Der skal ses på udvidelse af lejligheder ved påbygninger på facader og gavle.

·        Der skal ses på muligheder for nye aktiviteter bl.a. i stueetagerne.

·        Der skal ses på mulighederne for etablering af fælleshus.

 

I februar 2004 vedtog afdelingsmødet en overordnet helhedsplan 1, der betinget af kommunes tiltræden gav mulighed for gennemførelse af en omprioritering og hermed en umiddelbar lettelse på afdelingens belåning.

 

Udover lettelsen ved en omprioritering gav Landsbyggefonden herefter som en foreløbig udmelding mulighed for renovering af boligblokkene indenfor et samlet beløb på ca. 280 mio. kr., fordelt med 240 mio. kr. som støttede lån og 40 mio. kr. som ustøttede lån, idet fonden som forudsætning for tildeling af støtte i denne størrelsesorden betingede sig, at den endelige helhedsplan også omfattede en fremtidsholdbar løsning af institutionernes problemer.

 

Landsbyggefonden forudsatte endvidere, at ovennævnte finansieringsstøtte suppleres af en kapitaltilførelse til afdelingen på 2,5 mio. kr. (lån), hvoraf kommunen skulle yde 1/5 svarende til 500.000 kr.

 

Arbejdet med udarbejdelsen af en mere detaljeret helhedsplan igangsattes efterfølgende, og der er i den forbindelse afholdt en række møder om institutionernes fremtid imellem de implicerede forvaltninger og Lejerbo.

 

Institutionerne omfatter et plejehjem (Røde Kors Hjemmet) beliggende Amagerbrogade 262 og følgende 4 pavillonbygninger:

 

Store Krog 98, vuggestue

Store Krog 100, børnehave

Store Krog 102, dagcenter

Store Krog 104, fritidshjem/-klub

 

Afdeling 128, Gyldenrisparken, blev sammen med et stort antal andre almene afdelinger i kommunen i 2000 frikøbt fra Københavns kommunes tilbagefaldsrettigheder.

 

Institutionerne er imidlertid ikke omfattet af frikøbsaftalen, og der er for nylig gennemført en udstykning, hvor det grundstykke, de 5 institutioner er beliggende på, har fået sit eget matr. nr.

 

De 4 pavilloner er opført i 1967 som midlertidige bygninger med en forventet levetid på 10-20 år, og det fremgår af tilstandsrapporten, at bygningerne næppe er egnet til renovering. Der er efterfølgende konstateret angreb af skimmelsvamp, som dog endnu ikke har bredt sig til opholdsrummene, hvorfor der p.t. ikke vurderes at være sundhedsrisiko for brugerne.

 

Med hensyn til Røde Kors Hjemmet traf Sundheds- og Omsorgsudvalget i 2004 beslutning om, at plejehjemmet skulle moderniseres, i hvilken forbindelse forvaltningen med henblik på lukning ultimo juni 2005 indledte tømningen heraf.

 

Under hensyn til at pavillonbygningerne ikke er moderniseringsegnede og uden en større investering kun ville kunne bevares i en kortere årrække, enedes de implicerede forvaltninger og Lejerbo om at arbejde videre med følgende løsningsmodel:

 

De 4 pavillonbygninger nedrives, og på den ryddede grund opføres dels en ny plejeboligbebyggelse dels en integreret vuggestue/børnehave.

 

Fritidshjemmet/ungdomsklubben flytter over i stueetagen til Røde Kors Hjemmet,  hvis øvrige etager efter en istandsættelse indrettes og mærkes til ungdomsboliger til delvis opfyldelse af de forpligtelser herom Lejerbo har i forbindelse med tilsagn om støtte til nyopførelse af almene familieboliger på bl.a. Sluseholmen.

 

Sundheds- og Omsorgsudvalget har på mødet den 3. februar 2005 godkendt, at der i stedet for ombygning af Røde Kors Hjemmet iværksættes projektering til opførelse af en ny plejeboligbebyggelse på Gyldenrisparkens område, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tiltrådt, at der i forhold til børneplanen er grundlag for som erstatning for de nedrevne institutioner at opføre en ny integreret institution. 

 

Såvel plejeboligbebyggelsen som børneinstitutionen forudsættes opført og ejet af Lejerbo, idet der dog efter reglerne i almenboligloven skal afholdes bygherrekonkurrence om opførelsen af plejeboligbebyggelsen.

 

Med henblik herpå har Lejerbo og Sundhedsforvaltningen i april 2005 færdiggjort et byggeprogram for plejehjem og servicearealer, ligesom Lejerbo sideløbende hermed sammen med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har udarbejdet et programoplæg vedrørende daginstitutionerne.

 

På et afdelingsmødet den 23. februar 2005 blev der godkendt et oplæg til endelig helhedsplan (helhedsplan 2) for Gyldenrisparken. Oplægget, der er vedlagt som bilag 1, indeholder følgende hovedelementer:

 

Blok 11-17, familieboligerne, der indeholder 248 3-4 værelses lejligheder på 74- 86 m², hvor der bl.a. gennemføres renovering af betonskader, efterisolering, nye altaner, nyt tag, udskiftning af faldstammer, og ombygning af varmeanlæg. Den samlede anlægsudgift ved renoveringsarbejderne er sat til 165 mio. kr.

 

Som tilvalg kan vælges renovering af badeværelser, altanudvidelser/vinduer i gavle og opsætning af solceller.

 

Blok 21-23, Store Krog, der indeholder 220 1-2 værelses lejligheder på 43-55 m², hvor der bl.a. gennemføres. renovering af betonskader, efterisolering, nye altaner, nyt tag, udskiftning af faldstammer, og ombygning af varmeanlæg. Den samlede anlægsudgift ved renoveringsarbejderne er sat til 105 mio. kr.

 

Herudover er åbnet for lejlighedssammenlægninger, nye tagboliger/udvidelse af taglejligheder, renovering af 1,5-rums boliger til psykisk syge og psykisk udviklingshæmmede, ommærkning af resterende 1-rumsboliger til ungdomsboliger.

 

Som tilvalg kan vælges renovering af badeværelser, elevatorrenovering, forbedring af altangange og opsætning af solceller.

 

Institutionerne.

Der henvises til det ovenfor anførte, idet det dog supplerende skal oplyses, at der uden støtte forventes at kunne indrettes op til 75 ungdomsboliger i Røde Kors Hjemmet. Disse vil eventuelt kunne indgå som erstatning for Spaniensgadekollegiet, hvor der pågår forhandlinger om afhændelse til en privat bygherre med henblik på ombygning til familieboliger.

 

Højhuset på 8 etager (stuen til 7. etage) med et etageareal på 2880 m².

 

Bygningen har hidtil været anvendt til erhverv, idet Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen dels anvender 2 etager til bolig for beboere med særlige behov, dels oprindeligt har anvendt 4 etager til brug for husvilde. Sidstnævnte blev sagt op den 1. juli 2003, og boligerne har derfor været udlejet på midlertidige kontrakter. Da de 2 resterende etager ikke er velegnet for beboere med særlige behov, vil en samlet løsning for højhuset være nødvendig, og der sigtes indtil videre på at indrette familie-/ungdomsboliger.

 

Bebyggelsens friarealer planlægges omlagt og renoveret indenfor et ansat beløb på 21 mio. kr., og muligheden for indretning af et fælleshus overvejes.

 

Efter afholdelse af en prækvalifikationsrunde har Lejerbo efter EU-udbudsreglerne udvalgt 5 rådgiverteam, der er opfordret til senest den 18. maj 2005 at give tilbud på totalrådgivning for gennemførelse af helhedsplanen.

 

Med henblik på endelig vedtagelse af helhedsplan 2 forventes der afholdt ekstraordinært afdelingsmøde i slutningen af maj 2005.

 

Som anført nedenfor under økonomi har Lejerbo til gennemførelse af renoverings- og tilvalgsarbejder for boligerne, istandsættelse af friarealer og indretning af ungdomsboliger i Røde Kors Hjemmet budgetteret med en samlet udgift på 388 mio. kr.

 

Da størsteparten af dette beløb må forventes at skulle finansieres ved optagelse af realkreditlån, der formodentlig ikke vil have sikkerhed indenfor 80 pct. af ejendommens værdi, vil optagelsen heraf kræve kommunal garanti. Kommunens garanti er i byggeskadesager og miljøforbedrende sager regaranteret af Landsbyggefonden for halvdelen af det tab, der måtte lides på garantien.

 

De kommunale garantistillelser er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.

 

Økonomi

Lejerbo har pr. april 2005 udarbejdet følgend e budget for de af oplægget omfattede arbejder vedrørende renovering og tilvalgsarbejder for boligerne, lejlighedssammenlægninger friarealer og indretning af ungdomsboliger i Røde Kors Hjemmet:

 

                                                                                                                       Mio. kr.

 

Familieboliger, blok 11-17

 

Byggeskader/genopretning/renov. ankomstarealer                                      165,0

Tilvalg (badeværelser, elevatorer og altangang)                 15,0

Tilvalg (energi/forsyning)                                                       2,6

Tilvalg i alt                                                                                                          17,6

Familieboliger i alt                                                                                        182,6

 

Boliger Store Krog, blok 21-23

 

Byggeskader/genopretning/renov. ankomstarealer                                          105

Tilvalg (badeværelser, elevatorer og altangang)                 16,3

Tilvalg (energi/forsyning)                                                       2,6

Tilvalg i alt                                                                                                          18,9

Lejlighedssammenlægninger (56 nye boliger)                                               13,2

Boliger i Store Krog i alt                                                                              137,1

 

Røde Kors Hjemmet

 

75 ungdomsboliger i Røde Kors Hjemmet                         24,0                                               

Institutioner stueetagen                                                        11,0 

I alt                                                                                                                      35,0

 

Fællesarealer + fælleshus

 

Arealer                                                                                    20,8

Fælleshus                                                                               12,5

Fællesarealer i alt                                                                                            33,3

 

Budget i alt                                                                                                      388,0

 

Den budgetterede udgift til indretning af ungdomsboligerne i Røde Kors Hjemmet forekommer umiddelbart meget høj, og udgiften vil blive nærmere forhandlet med Lejerbo.

 

Den gældende gennemsnitlige årlige leje i boligerne er på 578 kr./m2. Gennemførelsen af renoveringsarbejderne forventes at ville medføre en årlig lejestigning på 82 kr./m2, således at boliglejen ekskl. tilvalgsarbejder m.v. vil komme op på 660 kr./m2.

 

Kapitaltilførelsen

Ifølge lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. § 92, kan Landsbyggefonden af midler overført til Landsdispositionsfonden yde støtte som lån eller tilskud til almene afdelinger, hvor der er så væsentlige økonomiske problemer, at disse vil kunne vanskeliggøre afdelingens videreførsel.

 

Støtten kan ydes til nødvendige udbedrings-, opretnings- og vedligeholdelsesarbejder, miljøforbedrende og andre foranstaltninger samt til udligning af opsamlet driftsunderskud.

 

Efter lovens § 96 kan Landsbyggefonden betinge sin deltagelse af, at kommunalbestyrelsen og boligorganisationen medvirker til løsning af afdelingens problemer.

 

Landsbyggefonden har som betingelse for sin medvirken betinget sig, at der efter følgende fordelingsgrundlag gives afdelingen en samlet kapitaltilførsel på 2,5 mio. kr.:

 

Kommune, lån                                                                                        500.000 kr.

Realkreditinstitutterne (BRFkredit og Nykredit), lån                        500.000 kr.

Landsdispositionsfonden, lån                                                               500.000 kr.

Landsdispositionsfonden, tilskud                                                        500.000 kr.

Boligorganisationen, tilskud (dog begrænset af egenkapitalens                          

størrelse)                                                                                                500.000 kr.

I alt                                                                                                       2.500.000 kr.

 

Under forudsætning af de øvrige parters medvirken foreslås kommunens lån ydet rente- og afdragsfrit i en 15-års periode, hvorefter de nærmere vilkår for låneafviklingen fastsættes.

 

Lånet afholdes af budgetansvarlig institution 02 Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (lån til Landsbyggefonden)                                                                                                  

 

Planforhold

Gyldenrisparken er omfattet af lokalplan nr. 378 "Irlandsvej", bekendtgjort den 29. juni 2004, og udgør lokalplanens underområde II. Af lokalplanen fremgår det, at bebyggelsesprocenten i område II ikke må overstige 80, og at den eksisterende bebyggelse kan ændres ved påbygning af tagetager, glasinddækninger, udestuer, karnapper samt mindre til- eller påbygninger, herunder ved gavle. Desuden må de eksisterende institutionspavilloner erstattes af nybyggeri i 1-2 etager, ligesom der må opføres andre mindre bygninger til fællesanlæg og lignende. Det fremgår endeligt, at opførelse af større nybyggeri eller større tilbygninger forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

 

Den foreslåede nye plejeboligbebyggelse har et omfang på ca. 7.800 m², og forventes opført i 2-3 etager. Det er ønsket, at bebyggelsen skal placeres på et areal i Gyldenrisparken, hvor der aktuelt ligger 4 institutionspavilloner, der samlet har et etageareal på knap 2.000 m² og er opført i 1 etage. På baggrund heraf vurderer forvaltningen, at opførelse af plejeboligbebyggelsen er et større nybyggeri, og således ikke er indeholdt i de i lokalplanen beskrevne muligheder for ændringer og nybyggeri, herunder erstatning af pavillonerne. Det skal bemærkes, at der er tilstrækkelig rummelighed til, at nybyggeriet kan opføres indenfor den fastlagte bebyggelsesprocent på 80.

 

Det er forvaltningens vurdering, at gennemførelse af projektet forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan. En endeligt vedtaget tillæg kan forventes at foreligge inden nytår 2006, såfremt der kan foreligge et forslag til lokalplantillæg til vedtagelse umiddelbart efter sommerferien, og lokalplanprocessen i øvrigt forløber uproblematisk.

 

Miljøvurdering

I udbuddet vedrørende totalrådgivningen er det fastsat som en betingelse, at Københavns kommunes miljøkrav /hensyn iagttages som formuleret i miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri.

 

Sagen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes. Miljøvurderingen vil blive foretaget i forbindelse med detailprojekteringen

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Sagstypen kræver ikke miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

 

Høring

-

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Oplæg til helhedsplan 2 af 23. februar 2005

Bilag 2: Kort over Gyldenrisparken udarbejdet af stadskonduktørembedet den 4. juli 2002.

 

 

Jens Ole Nielsen