Ombygning af Ryholtgård til 56 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer (plejeboliger)
Ombygning af Ryholtgård til 56 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer (plejeboliger)
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 14. december 2006
BR 687/06
Ombygning af Ryholtgård til 56 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer (plejeboliger)
Ombygning af Ryholtgård til 56 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer (plejeboliger)
Indstilling om,
at godkende projekt for ombygning af Ryholtgård til 56 almene ældreboliger med tilhørende servicearealer,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen for ældreboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til på statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne,
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for realkreditlån til servicearealerne,
at der gives en kapitalbevilling på 3.808.000 kr. til Sundheds- og Omsorgsudvalget til montering af servicearealerne, samt
at bemyndige Teknik- og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
Det bemærkes, at Økonomiforvaltningen vil forelægge en indstilling vedrørende tillægskøbssum til Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen primo 2007.
(Teknik- og Miljøudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget)
Teknik- og Miljøforvaltningen
og Sundheds- og Omsorgsforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og
Sundheds- og Omsorgsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentation anbefaler,
at godkende
projekt for ombygning af Ryholtgård til 56 almene ældreboliger med tilhørende
servicearealer,
at bemyndige
Teknik- og Miljøudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af
garanti for realkreditlån og kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen
for ældreboligerne. Der anvises kassemæssig dækning af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen
på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),
at bemyndige Teknik-
og Miljøudvalget til på statens vegne at give tilsagn om engangstilskud på
40.000 kr. pr. bolig til servicearealerne,
at bemyndige Teknik-
og Miljøudvalget til at meddele kommunal garanti på op til 100 % for
realkreditlån til servicearealerne,
at der gives en
kapitalbevilling på 3.808.000 kr. til Sundheds- og Omsorgsudvalget til
montering af servicearealerne, og
at bemyndige Teknik-
og Miljøudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen,
alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til
det foreliggende.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 8. november 2006
Anbefalet
Sundheds- og Omsorgsudvalgets
beslutning i mødet den 9. november 2006
Udvalget anbefalede indstillingen.
Økonomiforvaltningen
indstiller,
at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende
sag søges gennemført i den foreliggende form. Økonomiforvaltningen vil forelægge
en indstilling vedrørende tillægskøbssum til ØU og BR primo
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 28. november 2006
Anbefalet.
RESUME
Plejehjemmet Ryholtgård er en
integreret del af hele FSB´s afdeling Rymarksvænge, der udover plejebjemmet
består af familieboliger, et lille butikscenter samt diverse døgn- og
daginstitutioner. Plejehjemsbebyggelsen, der nu er selvstændig udmatrikuleret,
vil fremover blive en selvstændig afdeling under FSB.
På baggrund af Sundheds- og
Omsorgsforvaltningens byggeprogram har
Thora Arkitekter udarbejdet et ombygningsprojekt, hvor bolig-antallet reduceres
fra 80 små utidssvarende plejeboliger til 56 2-rums plejeboliger opdelt i 4
boenheder med fælles ophold og køkken.
Plejehjemmet er lukket pr. 1.
maj 2006 med henblik på ombygningen.
Der er i arkitekturen lagt
vægt på at markere plejehjemsbebyggelsen i forhold til den øvrige bebyggelse,
da den nuværende arkitektur er meget monoton. Se bilag 5.
Anskaffelsessummen er anslået
til 119.819.000 kr., inkl. moms, der fordeler sig med 79.219.000 kr. til
ældreboligerne og 40.600.000 kr. til servicearealet, svarende til 20.820 kr.
pr. m² for såvel ældreboliger som serviceareal. Ældreboligernes anskaffelsessum
overholder således maksimumsbeløbet for 2006 på 20.820 kr. pr. m². Der findes
ingen maksimumsbeløb for servicearealet.
Finansiering af
ældreboligerne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. Det kommunale
grundkapitallån andrager ca.5,5 mio. kr., og kommunens samlede garantiforpligtelse
beløber sig til ca. 20,6 mio. kr.
Godkendes projektet ikke
inden udgangen af 2006, vil det betyde, at det kommunale grundkapitallån
fordobles fra 7 % til 14 % af anskaffelsessummen.
Servicearealet finansieres
med realkreditlån med 100 % kommunal garanti. Staten yder tilskud til
etableringen af servicearealerne på 40.000 kr. pr. boligenhed eller i alt
2.240.000 kr.
Montering af
servicearealerne, heru
nder EDB og nødvendige hjælpemidler anslås at beløbe sig
til 68.000 kr. pr. bolig, eller i alt 3.808.000 kr., hvortil der søges
kapitalbevilling.
Huslejen for en plejebolig på
gennemsnitlig
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
FSBbolig har ansøgt om
støtte i henhold til almenboligloven til om-bygning af plejehjemmet.
Sundheds- og Omsorgsudvalget
tiltrådte den 9. juni 2005 Sundheds- og Omsorgsforvaltningens forslag om at
påbegynde forberedelsen til ombygning af plejehjemmet Ryholtgård, som
indeholder 80 små plejeboliger med utidssvarende badeværelser. Den 27. oktober
2005 godkendte Sundheds- og Omsorgsudvalget det endelige bygge-program, som
danner baggrund for ombygningsprojektet, der er udarbejdet af Thora Arkitekter.
Ryholtgård er lukket pr. 1. maj 2006, og eksisterende bofællesskab i tidligere
forstanderbolig, som blev lejet af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, er
opsagt.
Ombygningen indgår i
Sundheds- og Omsorgsforvaltningens moderniseringsplan, og boligtallet indgår i
den samlede demografi-tilpasning.
Plejehjemmet er en
integreret del af hele FSB´s afdeling Rymarks-vænge, der tillige består af
endnu en boligblok, et lille butikscenter samt diverse døgn- og
daginstitutioner. Plejehjemsbebyggelsen vil efter særskilt udmatrikulering
blive en selvstændig afdeling under FSB.
I forbindelse med
udarbejdelse af forslaget til ombygningen har Civilingeniør Jens Chr. Abildgaard
i juli 2006 udarbejdet en førsynsrapport, som konkluderer, at det ved
gennemgangen af bygningen ikke er konstateret fejl eller skader ved de bærende
konstruktioner, og bygningens tilstand generelt må betegnes som god.
Vedligeholodelsesgraden bærer præg af, at det i flere år har været planlagt at
nedlægge/ombygge plejeinstitutionen. Bygningen er egnet til den påtænkte
ombygning.
Byggeriet påtænkes påbegyndt
i juni 2007 og forventes afsluttet i 3. kvartal 2008
Planforhold
Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller
byplanvedtægter.
I kommuneplan 2005 ligger ejendommen i et område, som er
fastlagt til boligforhold. Herudover kan der tillades kollektive anlæg og
institutioner bl.a. plejehjem, som er forenelige med anvendelsen til boliger.
Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 110 og den
maksi-male etagehøjde til 5 etager eksklusiv tagetage. Kravet til friarealer er
60 % af boligetagearealet samt 15% af erhvervsarealet.
Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1
parkeringsplads pr. 100
m² etageareal. For plejeboliger gælder dog, at
parkerings-dækningen kan være af størrelsesordenen 1 plads for hver 5 boliger,
inklusive servicearealer. Der er foretaget en optælling af udnyttelses-graden
af eksisterende parkeringspladser i efteråret 2005 af Trafik-kontoret, Vej
& Park. Det er her iflg. FSB påvist, at en nedlæggelse af 40-50 p-pladser
ikke giver behov for erstatning. Fastsættelse af det endelige antal parkerings-pladser
vil ske i forbindelse med den endelige ansøgning om byggetilladelse.
Ejendommen er beliggende i den nordlige ende af en ca. 300 m lang 4-etagers
boligblok placeret på en ca. 43.200 m² (incl. veje) stor grund, der
ligeledes rummer endnu en boligblok, et lille butikscenter samt diverse døgn-
og daginstitutioner. Den 9. maj 2003 blev der meddelt tilladelse til udstykning
af grunden matr. nr. 154d i to parceller. Del I, hvor boligblokke og
butikscenter ligger placeret, er fortsat benævnt matr. nr. 154d UK, og del 2 er
benævnt matr. nr. 6314 UK, hvor plejehjem og institutioner ligger placeret.
Plejehjemsdelens bruttoetageareal udgør i dag ifølge FSB 4.199 m² . Efter
ombygning udgør plejehjemsdelens bygningsmæssige brutto-etageareal 5.383 m² eksklusive
inddækket udeareal på 78
m² i alt 5.461 m² , dvs. en
samlet forøgelse på 1.261
m² i alt.
Den samlede bebyggelsesprocent anses med de angivne tal for
at være overholdt, hvorimod friarealprocenten for den samlede matrikel synes at
være noget i underkanten, hvilket der dog kompenseres for i forbindelse med
ombygningen, hvor plejehjemmet vil få tilført flere udeopholdsarealer.
Projektet
Plejehjemmet ombygges som vist på bilag 1 – 5.
Bygningen, der er fra 1968, er opført i beton med lette
facader med fladt tag, kælder og altaner. Stue, 1. og 2. sal består af bærende
og stabiliserende betonelementer, og 3. sal er opbygget som et søjle/drager
system. Altanerne er i 1994 blevet renoverede og glasinddækkede, men kan ikke
benyttes af kørestolsbrugere, da der er en niveauforskel på ca. 15 cm mellem stue og altan.
Den eksisterende bygning fremstår som en ensartet monoton længebygning uden
markering af plejehjemmet.
Det er et mål at bryde monotonien og markere plejehjemmet som
en selvstændig bygning, således at bebyggelsen får et arkitektonisk løft.
Indgangen til plejehjemmet markeres yderligere med et
indgangs-platau i niveau med stueetagen. Via en rampe eller trappe kommer man
op på platauet, hvorfra der er direkte adgang til plejehjemmet under en ny stor
markeret altan i facaden. Indgangsplatauet vil også fungere som fælles
opholdsterrasse for beboerne.
Mellem plejehjemmet og familieboligerne fjernes et modul af
den eksisterende bygning, så der etableres et "hul", som indrettes som en
afskærmet gårdhave for beboerne samt kaster dagslys ind i bygningen. Mod nord
forlænges bygningen så det nuværende areal ikke mindskes. På taget indrettes en
ekstra etage, så plejehjemmet yderligere markerer sig i bebyggelsen.
Som overordnet idé fremhæves de vandrette etageadskillelser
som vandrette skiver, hvor nye tilbagetrukne lette facadepartier med store
oplukkelige glaspartier og skodder, som kan skydes for og fra vinduespartierne,
spænder imellem. Herved etableres en sammen-hængende udvendig altan rundt om
plejehjemsbebyggelsen. Ideen hermed er bl.a. at give beboerne mulighed for at
"spadsere" en tur i det fri uden at komme langt bort fra deres hjem.
Ved ombygningen reduceres boligantallet fra 80 til 56 2-rums
plejeboliger á 68 m² ,
som fordeler sig fra 1. til 4. etage, med én boenhed på 14 boliger pr. etage.
Boligernes bruttoetageareal udgør 3.805 m² , og servicearealet udgør 1.950 m² , heraf 372 m² i kælderen.
I stueetagen indrettes foyer med reception og direkte adgang
til de øvrige etager. Der indrettes yderligere personalerum, træningslokale og
motions- og aktivitetsrum, tandlægerum, frisør/fodpleje og et rum med mulighed
for religiøse ritualer og samtaler samt en stor "cafe" med køkken.
Der bliver fokus på fysisk velvære og træning med bl.a. en
stor træningssal og et lokale med fitnessmaskiner. Som noget nyt etableres et
wellness-rum med spabad.
Stueetagen rummer mulighed for forskellige aktiviteter af
social og forebyggende karakter, rettet mod såvel husets beboere, pårørende
samt øvrige pensionister i bebyggelsen/lokalområdet.
På de øvrige etager er der pr. boenhed tilknyttet et centralt
placeret fælles opholdsareal med fælleskøkken. Adgangen til boligerne sker via
en fordelingsgang, hvor gangforløbet brydes af nicher ud for indgangsdørene til
de enkelte boliger.
Boenhederne har en indbygget fleksibilitet, idet de kan bebos
af ældre borgere med tungt plejebehov, og hvis behovet opstår, kan enkelte
bo-enheder reserveres til en særlig gruppe borgere af kulturel, religiøs eller
sygdomsmæssig særlig observans. Personalet skal som udgangs-punkt være
forankret i den enkelte boenhed, men skal samtidig være indstillet på
fleksibiliet i forhold til at dække flere boenheders behov. Hver boenhed har et
personalerum, der skal anvendes til samtaler af forskellig karakter, samt til
administrative opgaver.
Alle boliger disponeres med en stue med tekøkken, et
soveværelse og et handicapvenligt badeværelse, hvor det er muligt at anvende
mobil-lift. Alle boliger får adgang til
altanen ud for opholdsstuerne. Altanen bliver dybere udfor boligen således, at
beboeren får en fornemmelse af et "privat" uderum.
De fælles opholdsarealer i hver
boenhed forsynes med en stor fælles altan/terrasse mod vest.
I kælderetagen bevares eksisterende
sikringsrum, og det restende areal indrettes med vaskeri, depoter, værksted og
diverse teknikrum.
Materialemæssigt er det intentionen udvendigt at anvende
materialer som træ, glas og lette facadeplader. Tagbeklædningen udføres med
tagpap med det nødvendige fald. Indvendigt udføres malet filt på vægge, malede
betonlofter, lydregulerede lofter i fællesrum, linoleum i gange og servicerum
og lamelparket i boliger.
Kørebane og fortovsarealer ønskes flyttet mod vest, og der
ønskes nedlagt 40-50 p-pladser, så der kan udlægges et torv med
belægnings-skift på tværs af Rymarksvej som markering af Ryholtgårds nye
indgangsparti. Torvet skal fungere som afsætnings- og vendeplads og udformes,
så det virker hastighedsdæmpende på den gennemkørende trafik. Der er ansøgt Vej
& Park om ophævelse af vejudlæg inklusiv parkeringspladser og fortov foran institutionen
den 22. december 2005. Vej & Park har efterfølgende bekræftet, at en del af
det nu-værende 20 m
brede vejudlæg kan ophæves således, at vejudlægget kun opretholdes i en bredde
af 12,5m. Den fremtidige vejbredde vil udgøre 12,5m og fortovsbredde langs
institutionen 2,5m. Ændring af vejudlægget vil ske i forbindelse med den
endelige ansøgning om byggetilladelse.
Vurdering
Ombygningsprojektet løser på en nutidig måde opgaven med at
ind-rette et nyt tidssvarende plejehjem, samtidig med at arkitekturen får et
løft for området.
Indretningen af bygningen har været begrænset af den
eksisterende bygningsgeometri. Der er imidlertid skabt mulighed for etablering
af boliger i rimelige størrelser og med gode møbleringsmuligheder. Det centrale
fælles opholdsareal er velbelyst og velbeliggende for beboere og gæster.
I det nye projekt forbedres udeopholdsarealerne markant.
Beboerne får mulighed for at benytte det ny indgangsplatau i stueplan mod vest
som terrasse. Herudover etableres fælles udeophold dels som "gård-haver" i uderummet mellem bebyggelserne, dels den
store fælles altan/terrasse ud for det fælles opholdsrum og dels
altanrundgangen om plejehjemsbebyggelsen.
Det vurderes, at altanrundgangen er et alternativt og
attraktivt tilbud, specielt i forhold til demente er det en fordel, at der er
et udeareal tæt på boligen i sikre omgivelser.
De nye plejeboliger med tilhørende servicearealer lever op
til Københavns Kommunes boligpolitik, således at de enkelte borgeres
individuelle ønsker/behov og ressourcer tilgodeses mest muligt med tilbudet om
attraktive, fleksible og funktionelle boliger med gode bygningsmæssige rammer,
der understøtter borgerens trivsel, sundhed og sociale relationer gennem hele
den 3. alder.
Projektforslaget lever ligeledes op til de af Sundheds- og
Omsorgsforvaltningens godkendte 17 principper for trivsel i de nye
plejeboliger.
Totaløkonomisk vurdering
For støttede boliger med tilsagn efter 1. januar 1998 skal
der foretages totaløkonomiske vurderinger af de ansøgte projekter.
En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de
samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til
bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og
varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme
omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan
forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede
omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for
konstruktioner og overflader. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere
pege på afledede fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og
miljøforhold, selvom der er tale om en minimering af totaløkonomien.
Rådgiverne har blandt andet projekteret ud fra totaløkonomiske
betragtninger, hvor der er lagt vægt på anvendelse af langtidsholdbare og
vedligeholdelsesvenlige materialer. Byggematerialerne er end-videre gængse
materialer, og der forventes ikke unødige udgifter ved bortskaffelse efter endt
levetid.
Projekteringen udføres som miljørigtig projektering i
overensstem-melse med forskrifterne i Københavns Kommunes "Miljø i byggeri og
anlæg" (2006).
Økonomi, finansiering, leje
Det er i Moderniseringsplan I
forudsat, at der ikke skal ske deponering ved leje af de nye servicearealer,
når der er tale om erstatning af servicearealer på selvejende plejehjem, idet
der kan anvises dækning for deponeringen til disse servicearealer på de nuværende
lejemål.
Projektets
anskaffelsessum er af FSB anslået til i alt 119.819.000 kr. inkl. moms, hvoraf
79.219.000 kr. vedrører ældreboligerner og de resterende 40.600.000 kr.
vedrører servicearealet, svarende til 20.820 kr./m² for såvel ældreboligerne
som servicearealet. Anskaffelses-summen for ældreboligerne overholder det
maksimale rammebeløb på 20.820 kr./m².
På grund af projektets omfang
skal det i EU-udbud.
Boligdelen og
servicedelen etableres som 2 selvstændige almene afdelinger.
Anskaffelsessummen
for ældreboligerne fordeler sig
således:
(3.805
m² )
|
Grundudgifter |
16.550.000 kr. |
4.350 (kr./m²) |
|
Håndværkerudgifter |
53.507.000 kr. |
14.062(kr./m²) |
|
Omkostninger |
9.162.000 kr. |
2.408 (kr./m²) |
|
I
alt |
79.219.000 kr. |
20.820 (kr./m²) |
Anskaffelsessummen
for servicearealerfordeler sig
således:
(1.950
m² )
|
Grundudgifter |
8.526.000 kr. |
4.372 (kr./m²) |
|
Håndværkerudgifter |
27.731.000 kr. |
14.221 (kr./m²) |
|
Omkostninger |
4.343.000 kr. |
2.227 (kr./m²) |
|
I
alt |
40.600.000 kr. |
20.820 (kr./m²) |
Ifølge støttebekendtgørelsen
kan ejendommens værdi medtages i anskaffelsessummen ved ombygning af en
eksisterende ejendom, uanset der ikke er udgifter til ejendomskøb. Værdien må
ikke overstige seneste almindelige offentlige vurdering. Plejehjemmets andel af
den seneste ejendomsvurdering kan beregnes til 42.350.000 kr.
Grundudgiften udgør samlet
25.076.000 kr., hvori indgår kalkulerede udgifter til indfrielse af den
bestående realkreditfinansiering og øvrig gæld samt udgifter til dækning af
tillægskøbesummen i forbindelse med ombygningen med en ekstra etage og
udvidelse mod nord på ca.
Tillægskøbesummen indgår med
3.000 kr. pr. m². Denne byggeretspris kan godkendes af Økonomiforvaltningen.
Tillægskøbesummen reguleres i overensstemmelse med endelig opmåling af bebyggelsen.
Ejendommen har været omfattet
af en tinglyst tilbagekøbsdeklaration til Københavns kommune, men er nu
frikøbt, og deklarationen herom aflyst fra tingbogen. Ejendommen henligger
herefter fri for prioritetsgæld.
Boliger og serviceareal
etableres som 2 selvstændige ejerlejligheder.
Finansiering af ældreboligerne
sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. med 7 % kommunal grundkapital,
beboerindskud på 2 % og 91 % realkreditlån med kommunegaranti for den del af
lånet, der får sikkerhed udover 65 % af værdien.
Kommunal grundkapitallån på grundlag af den skønnede
anskaffelsessum vil andrage i alt ca. 5,5 mio. kr. Lånet afholdes af Sundheds-
og Omsorgsforvaltningen på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden)
Godkendes projektet ikke inden udgangen af 2006 vil
det betyde, at det kommunale grundkapitallån fordobles fra 7 pct. til 14 pct.
af anskaffelsessummen.
Kommunens garantiforpligtelse for boligerne beløber
sig til ca. 20,6 mio. kr.
Servicearealet udlejes til Københavns kommune, som afholder udgifterne til
montering. Anskaffelsessummen finansieres fuldt ud med realkreditlån med
kommunal garanti for hele lånet.
Staten yder
tilskud til etablering af servicearealet, der anvendes til omsorgs- og
servicefunktioner, der normalt ikke vil indgå i en selvstændig bolig, og som
indrettes i umiddelbar tilknytning til almene ældreboliger med henblik på
overvejende at betjene beboerne i disse boliger.
Tilskuddet udgør
40.000 kr. pr. boligenhed, som servicearealet skal betjene, dog maksimalt 60 %
af anskaffelsessummen for service-arealet. Tilskuddet ydes som et
engangstilskud og udbetales, når anskaffelsessummen er endeligt godkendt. På
baggrund af anskaffelsessummen for servicearealer på 40.600.000 kr. ydes tilskuddet med 40.000 kr. pr. bolig
eller 2.240.000 kr.
Montering af
servicearealerne, herunder EDB-udstyr og de nødvendige hjælpemidler til
udførelsen af plejen af beboerne, anslås at beløbe sig til 68.000 kr. pr.
bolig, eller i alt 3.808.000 kr., hvortil der søges kapitalbevilling.
Udgifterne forventes afholdt i 2008 over Sundheds- og Omsorgsforvaltningens
konto 5.32.3 (pleje og omsorg m.v.).
De af kommunen
monterede og lejede servicearealer stilles eventuelt til rådighed for den
organisation, som skal stå for plejeindsatsen i plejeboligbyggeriet i henhold
til driftsoverenskomst med kommunen.
Leje
Den foreløbige
bruttohusleje er beregnet til 1.146 kr.pr. m². Huslejen for en bolig på
gennemsnitlig 68 m²
kan anslås til ca. 6.494 kr. pr. måned. Efter fradrag af boligstøtten kan nettohuslejen
for en plejebolig for en enlig, ubemidlet pensionist uden anden indtægt end
folkepension og ATP beregnes til 1.365 kr. pr. måned. Dette giver et
rådighedsbeløb (pension minus almindeligt kendte faste udgifter) på 1.749 kr.
pr. måned, hvilket ligger over det vejledende minimums-rådighedsbeløb på 1.400
kr. Såfremt pensionisten har yderligere indkomster eller formue, vil det i
henhold til boligstøttereglerne kunen reducere boligydelsen.
Miljøvurdering
Indstillingen er miljøvurderet, da sagen er omfattet af
forvaltningens positivliste. Til sagen er knyttet det overordnede miljømål:
"Kommunen vil efterleve miljømæssigt bæredygtige retningslinier inden for
bygge- og anlægsområdet."
Retningslinierne består af minimumskrav og anbefalinger, som
fremgår af pjecen "Miljø i byggeri og anlæg", vedtaget af
Borgerrepræsentationen den 11. januar 2006 (BR/28/01).
Emner: Pjecen fokuserer på 9 områder, som alle er relevante
for denne sag: Miljørigtig projektering, energiforbrug, materialer, vand og
afløb, byrum og natur, affald, støj, indeklima og byggepladsen.
Minimumskrav: Minimumskravene er opfyldt for ovennævnte emner.
Høring
Byggeri- & Bolig vurderer, at der kan meddeles byggetilladelse til
opførelse af omhandlede plejehjem efter sædvanlig byggesagsbehandling, når
egentligt projekt foreligger. Det bemærkes, at der bl.a. skal være
stigerejsningsmulighed til samtlige redningsåbeninger, hvilket ikke tydeligt
fremgår af projektmaterialet.
Københavns Energi har været hørt angående etablering af gas, men da det
er en ombygning af en bebyggelse, hvor der tidligere har været el, og da det fremtidige plejehjem ønsker el
udfra en risikobetragtning, er det ikke relevant med høringen, da der ikke kan
stilles krav om etablering af gas ved en ombygning.
Miljøkontrollen har været hørt og har ingen bemærkninger i forhold til
trafik og virksomheder. Der findes ingen oplysning om forurening af jorden
eller grundvandet. Hvis der stødes på forurenet jord, skal Miljøkontrollen
underrettes, og der henvises til gældende regler og vejledninger vedrørende
håndtering af grundvand. Der anføres yderligere generelle bemærkning om
regnvand og opmærksomheden henledes på, at de miljømæssige retningslinier for
støttet byggeri og kommunalt byggeri "Miljø i byggeri og anlæg", som er vedtget
af BR, skal følges.
Projektforslaget er
gennemgået med det lokale ældreråd den 2. oktober 2006, og ældrerådet er
positiv. Ældrerådets udtalelse vil blive fremlagt på Teknik- og Miljøudvalgets
møde den 8. november 2006 og på Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 9. november
2006.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1 - Beliggenhedsplan, med angivelse af plejehjemmet
Bilag 2 - Situationsplan - Fremtidige forhold
Bilag 3 - Stueplan og plan af 1-4 sal
Bilag 4 - Møbleringsplan af plejebolig ca. 1:100
Bilag 5 - Facader - Eksisterende forhold (foto) og
fremtidige forhold (digital tegning)
Hjalte Aaberg