Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 14. november 2002

 

 

BR 555/02

Støtte til opførelse af private andelsboliger ved Øresundsvej 144

[s1] Støtte til opførelse af private andelsboliger ved Øresundsvej 144

 

 

[s2] Indstilling om at godkende projekt til opførelse af 56 private andelsboliger som 2. etape af bebyggelsen på Østamager, at bemyndige Bygge- og Teknikudval-get til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

                                                                 (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

 

INDSTILLING

[s3] Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til opførelse af 56 private andelsboliger som 2. etape af bebyggelsen på Østamager

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 9. oktober 2002

Anbefalet.

Monica Thon (B) blev erklæret inhabil og forlod mødet under udvalgets behandling af sagen.

 

 

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende forslag søges gennemført.

 

 

 

RESUME

[s4] Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen Helgoland Strandpark II under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til et projekt til opførelse af 56 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på ca. 98 m² på matr.nr. 1513 og 3831Sundbyøster, Øresundsvej 144. Området er velbeliggende i forhold til metrostationer og Øresund og i umiddelbart nærhed af Amager Strandpark.

Projektet er den anden af to etaper med tilsammen 128 boliger, der opføres som en samlet bebyggelse i underområde II i lokalplan nr. 346 ("Østamager III). Projektet Helgoland Strandpark II danner sammen med Helgoland Strandpark I (1. etape) en selvstændig bebyggelse, som tager sit udgangspunkt i disponeringen af den almene boligbebyggelse Vibeengen og A/B Viben mod syd. Den nye bebyggelse afslutter med sine 2 etaper boligområdet mod Øresundsvej i Nord og mod den kommende Metro mod øst. Første etape blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 6. december 2001.

Bebyggelsens anden etape opføres med en 4 etagers randbebyggelse som afskærmning mod Metroen østfor og som afslutning af bytorvet i etape 1 mod nord samt én længebygning ligeledes i 4 etager mod vest. Projektet fortsætter bebyggelsestrukturen i etape 1 og er placeret omkring et eget grønt gårdrum, som åbner sig mod Vibeengen i syd.

Der anlægges gang- og cykelsti fra Øresundsvej som forbindelse til Vibeengen og Engvej. Projektet er i overensstemmelse med lokalplan nr. 346 "Østamager III", idet der med henblik på overholdelse af bebyggelsesprocenten vil blive foretaget mindre arealjusteringer i relation til Metroen.

Anskaffelsessummen er beregnet til 107.500.000 kr. incl. moms. Anlægsudgiften svarer til ca. 19.570 kr./m² etageareal.

I en gennemsnitsbolig på 98 m² vil andelsindskuddet udgøre 384.000 kr. og den månedlige leje vil andrage knap 9.800 kr., svarende til en årsleje på ca.1.200 kr./m² etageareal.

Kommunens garantiforpligtigelse beløber sig til ca. 9,6 mio. kr., mens den kommunale andel af tilskud udgør ca. 2,2 mio. kr.   

På baggrund af en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

 

SAGSBESKRIVELSE

[s5] Baggrund

På vegne af Andelsboligforeningen Helgoland Strandpark II under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen AS til opførelse af 56 private andelsboliger. Byggeriet opføres på matr.nr. 1513 og 3831 Sundbyøster, Øresundsvej 144.

 

Eksisterende forhold

Byggegrunden har oprindeligt tilhørt virksomheden "Helly Hansen", hvis tidligere bygningsanlæg nu er nedrevet. Nord og vest for grunden ligger de arealer, som tidligere har tilhørt virksomheden "Nordisk Kabel og Tråd", og hvor der er givet tilsagn om støtte til opførelse af etape1, "Helgoland Strandpark I", med 72 private andelsboliger. Syd for ligger den nye boligbebyggelse "Vibeengen" med 185 almene familieboliger og A/B Viben med 30 private andelsboliger.

Nord for Øresundsvej ligger bl.a. et areal, hvor der er opført en permanent og en midlertidig institution samt en privat ejet badmintonhal. Vest for Helgoland Strandpark I ligger flere tidligere erhvervsejendomme, der er under ombygning til boliger. Boligprojektet, der benævnes "Øresundsgården", er udviklet af Søtoftegård A/S og omfatter indretning af fire eksisterende bygninger til beboelse samt ca. 34 boliger indrettet i nye 2-etages bygninger, der placeres i et gårdmiljø bag de renoverede bygninger ud mod Palermovej.

Området er velbeliggende tæt ved Øresund samt metrostationer, og for fremtidige boliger vil beliggenheden tæt på vandet og den fremtidige Amager Strandpark være meget attraktiv. Området er i dag betjent af buslinier på Amager Strandvej, Øresundsvej og Strandlodsvej. Efter åbningen af Metros 1. etape vil området være stationsnær inden for en afstand af ca. 600 m fra stationen ved Lergravsparken. Umiddelbart øst for området planlægges en metrostation på Metros 3. etape.

 

Projektet

Projektet, der i det væsentlige er identisk med etape 1, består af en 4 etagers bebyggelse placeret omkring et grønt gårdrum, der åbner sig mod boligbebyggelsen "Vibeengen" sydfor. Projektet opføres dels med en randbebyggelse, som afskærmning mod Metroen i øst og som afslutning af bytorvet i etape 1 nordfor, dels med et længehus mod vest langs de punkthuse, som opføres i forbindelse med etape 1. Byggeriets samlede boligetageareal udgør 5.492 m². Bebyggelsen vil få andel i det fælleshus, der opføres i etape 1. Andelen svarer til 56/128 af udgifterne til etablering af fælleshuset og er fordelt forholdsmæssigt efter antallet af boliger.

Hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger, og bebyggelsens 56 lejligheder fordeler sig med 8 stk. 2-rums, 24 stk. 3-rums boliger og 24 stk. 4-rums boliger, idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf.

Der etableres parkering for etape 1 og 2 under ét. Der anlægges 75 parkeringspladser på terræn i den østligste del af området, langs Metroen. Derudover er der i projektet vist anlagt 11 pladser i "lommer" langs bebyggelsens østlige facade og  i området ved  "bytorvet". Da forvaltningen skønner, at de sidst nævnte 11 p-pladser bedre vil kunne indpasses i området langs Metroen, vil den endelige placering af disse parkeringspladser blive fastlagt i forbindelse med detailprojekteringen. De 86 p-pladser på terræn og de 43 parkeringspladser, der i henhold til lokalplanen skal placeres i fælles parkeringsanlæg på den modsatte side af Øresundsvej, opfylder tilsammen lokalplanens krav om 1 plads pr. 100 m² etageareal for etape 1 og 2.

Bebyggelsesprocenten for etape 1 og 2, som beregnes under ét, udgør ca. 92% og friarealprocenten er ca. 60 %. For at overholde lokalplanens bestemmelser om en maksimal bebyggelsesprocent på 90 % vil den sydøstlige del af området blive tillagt et areal som kompensation for det areal, der er inddraget i Metroen i den nordøstlige del af området.  

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af den redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planforhold

Området er omfattet af lokalplan nr. 346 "Østamager III" vedtaget af Borgerrepræsentationen den 6. december 2001 (BR 598/01).

Bebyggelsen i etape 1 og 2 er beliggende i lokalplanens underområde II, som er fastlagt til helårsboliger, der skal have en gennemsnitsstørrelse på mindst 95 m² og ikke under 75 m². Der skal desuden indrettes fællesanlæg for beboerne.

Tilkørsel til området er i projektet vist via overkørsel fra Øresundsvej ved vestskellet af etape 1. Under hensyn til at Metroen nu planlægges lagt under Øresundsvej i åben grav, vil det blive undersøgt, om der i stedet kan etableres til – og frakørsel ved parkeringsarealet langs østskellet. Herved opnås en trafikal fredeliggørelse af området. Der fastlægges en 3,5 m bred gang- og cykelsti fra hjørnet af Endvej/Palermovej med tilslutning til denne tilkørselsvej.

Bebyggelsesprocenten for etape 1 og 2 under ét må ikke overstige 90, og ny bebyggelse skal opføres i overensstemmelse med den i lokalplanen viste principielle bebyggelsesplan og må opføres i højst 4 etager.

Friarealet (ekskl. parkerings- og tilkørselsareal) skal være af størrelsesordenen 60 % af boligetagearealet og skal anlægges med opholdsarealer for beboere og brugere.

Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og højst 2/3 af parkeringsdækningen må indrettes på terræn, idet mindst 1/3 er forudsat indrettet i et parkeringshus umiddelbart nord for Øresundsvej. I forbindelse med indstillingen om den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 346 "Østamager III" tiltrådte Borgerrepræsentationen i mødet den 6. december 2001, at man var indstillet på at anbefale, at der ved ansøgning om byggetilladelser kunne forventes dispensation fra lokalplanens krav om etablering af parkeringshuset, mod at ejeren forpligtes til at deltage i opførelse af parkeringshuset med en forholdsmæssig andel af udgiften, når parkeringsbehovet overstiger kapaciteten i den fastlagte terrænparkering. 

Projektet er i overensstemmelse med lokalplanen, idet der vil blive foretaget de mindre arealjusteringer i relation til metroen, som er nødvendige, for at etape 1 og 2 under ét kan overholde en bebyggelsesprocent på maksimalt 90 %. 

Nærmere oplysninger om planlægningen fremgår af den redegørelse, der er vedlagt som bilag 1.

 

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive familieboliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen er beliggende tæt ved Øresund og vil med sin placering tæt ved vandet leve op til de boligpolitiske hensigter. Det samme gør boligernes indretning. De 56 andelsboliger indgår i den af Erhvervs- og Boligstyrelsen udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2002.

 

Miljøforhold

Om miljøforholdene oplyser Miljøkontrollen, at røgeriet Chr. Dyhrbergs Eftf. på Krimsvej 9 under de nuværende forhold afkaster en 150 meter afstandszone, hvor der ikke kan etableres miljøfølsomme anvendelser, som f.eks. boliger. Da de kommende boliger ligger indenfor denne afstandszone, vil projektets gennemførelse kræve, at lugtgenerne fra røgeriet bliver afhjulpet.

Miljøkontrollen vurderer, at grænseværdier for lugtgener for såvel kold- og varmrøgning vil kunne overholdes i alle afstande fra virksomheden, såfremt afkastene forhøjes til henholdsvis 20 og 30 m over terræn kombineret med en rensningseffektivitet på minimum 80 %.

I den forbindelse kan der henvises til den af Amagerbanken indgåede aftale med røgeriet fra oktober 2001, der indebærer, at lugtgenerne vil blive elimineret, således at de planlagte boligbebyggelser i området kan gennemføres. Amagerbanken indestår for, at lugtgenerne er afhjulpet eller røgeriet nedlagt, allerede inden ibrugtagning af bebyggelsens 1. etape. 

Det aktuelle areal (tidligere Helly Hansen) er ifølge Miljøkontrollen kortlagt som forurenet på vidensniveau 2 i henhold til Lov om forurenet jord. Ved en række undersøgelser er der konstateret forurening med olieprodukter, plastblødgørende stoffer og tungmetaller på arealet. Da arealet ønskes anvendt til forureningsfølsomt formål (boliger), skal Miljøkontrollen ansøges om opførelse af boliger efter § 8, stk. 1 og 2 i Lov om forurenet jord.

Efter en konkret ansøgning vil Miljøkontrollen kunne give tilladelse til projektet på vilkår om undersøgelse af forureningsforholdene samt iværksættelse af fornødne afværgeforanstaltninger.

Grundsælger er Ejendomsselskabet Østamager Nord. Grunden erhverves for 6.000.000 kr., svarende til 1.092 kr./m² bruttoetageareal. Købsprisen er fastsat under hensyn til, at grunden er stærkt forurenet. I anskaffelsessummen indgår grundkøbesummen med 1.600 kr./m² bruttoetageareal, svarende til grundprisen for etape 1, idet den restende del af grundkøbesummen på 508 kr./m² bruttoetageareal, eller i alt 2.787.000 kr., vil medgå til dækning af en del af de anslåede udgifter til oprensning af grunden på i alt 8.200.000 kr. De restende udgifter til oprensning af grunden er indeholdt i entreprisesummen. 

Byggeriet udføres i øvrigt således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj.

Projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

 

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er af bygherren pr. juli 2002 opgjort til 107.500.000 kr. inkl. moms. Grundsælger er som nævnt ovenfor under miljøforhold Ejendomsaktieselskabet Østamager Nord.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med kommunegaranti  for den del af belåningen, der har pantesikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 %  af udgifterne hertil.

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 2,2 mio. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

   Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 9,6 mio. kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuel videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 98 m² er beregnet til at andrage 1.204 kr. pr. m², svarende til ca. 9.830 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 384.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

 

Uddybning af indstilling

Projektet er velbeliggende tæt ved Øresund og Amager Strandpark samt nær den fremtidige metrostation. Projektet lever endvidere op til kommunens boligpolitiske ambitioner, og overholder lokalplanens bestemmelser om anvendelse, friarealprocent, etageantal og højde. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsesprocent vil være overholdt, når de forudsatte arealjusteringer i relation til Metroen er gennemført.  

Bebyggelsen i anden etape fremtræder i en enkel struktur, opbygget som en randbebyggelse mod nord og øst, suppleret af et længehus mod vest, der tilsammen omkranser et grønt gårdrum, der åbner sig mod Vibeengen i syd. Bebyggelsen harmonerer arkitektonisk og materialemæssigt med den eksisterende nabobebyggelse Vibeengen samtidig med, at den fremstår med sin egen identitet og i et nutidigt formsprog som afslutning af første etape.

Bebyggelsens funktionalistiske udtryk og materialevalg i lyse tegl, der skal vælges med omhu, store glaspartier i opgangene og præcise vinduesåbninger i facaderne samt altaner i stål er velvalgt og gedigent. Det er samtidig afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for vedligeholdelse og dermed begrænsede driftsudgifter, hvilket samtidig signalerer en miljøbevidst bebyggelse.

Man kan anbefale, at projektet gennemføres med det høje kvalitetsniveau, der er lagt op til i projektmaterialet, og som modsvarer niveauet i den nærliggende bebyggelse.

Det kan på den baggrund anbefales, at der ydes kommunal støtte til de 56 andelsboliger.

 

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelser, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved den nu indgåede aftale om røgeriet Chr. Dyhrbergs Eftf. samt betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af  forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

Høring

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø og Forsyningsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at de anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning af projektet.

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Boplans ansøgning af 5. juli 2002 med skema A

B.     Projektmateriale udarbejdet af Vilhelm Lauritzen AS

C.     Høringssvar

 

Jens Ole Nielsen