Stiftelse af Brumleby Almene Andelsboligforening

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 14. juni 2000

Godkendelse af stiftelse af Brumleby Almene Andelsboligforening i.f.m. erhvervelse af den Byfornyelsesselskabet København tilhørende ejendom matr.nr. 157B og 542 Udenbys Klædebo Kvarter. (Bygge- og Teknikudvalget)

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet med følgende præciseringer:

• at de blandt beboerne afholdte afstemninger om stiftelse af to for-skellige andelsboligforeninger, herunder formuleringen af afstem-ningstemaet, opfylder de almindelige selskabs- og foreningsretlige regler.
• at den konkrete anledning til stiftelsen af en almen andelsbolig-organisation fortsat er til stede, efter at der inden tilbudsfristens udløb den 15. maj 2000 er afgivet to accepter, hvoraf kun den ene er ubetinget, og hermed juridisk bindende for Byfornyelsesselskabets afhændelse til den "private andelsboligforening Brumleby".
• at den ønskede organisation "Brumleby Almene Andelsboligfore-ning" accepterer at Københavns Kommune – eventuelt gennem en almen forretningsførerorganisation - gives den størst mulige anvis-ningsret til bebyggelsens boliger i henhold til såvel almenbolig-lovens som byfornyelseslovens bestemmelser i lighed med de øvrige almene boligorganisationer i Københavns Kommune.
• at beboerne frafalder ønsket om, at ejendommen omfattes af "frikøbsaftalen" af 22. marts 2000, idet overtagelsesdagen ifølge det accepterede skøde er fastsat til den 1. juli 2000, som er datoen for ikrafttrædelse af L 286, der er vedtaget ved 3. behandling i folketinget den 26. maj 2000, eller efter aftale med byfornyelses-selskabet fastsætter overtagelsesdagen til et tidligere tidspunkt, hvis det betyder, at ejendommen kan blive omfattet af frikøbsaftalen.
• at en eventuel godkendelse som almen boligorganisation med kun 1 afdeling ikke i løbet af få år tillades ændret til en privat andelsbolig-forening.
• at vedtægterne er i overensstemmelse med normalvedtægterne for almene andelsboligforeninger.
• at selskabet i givet fald konsoliderer sig over en 3-årig periode, således at der vil være oparbejdet en arbejdskapital på mindst ca. 500.000. kr., hvilket beboerne har tilsluttet sig ved en generalfor-samling,
• at der efterfølgende tages initiativ til opkrævning af forhøjede beboerindskud således, at indskuddet svarer til 4 måneders bolig-leje.
• at der fremsendes åbningsbalancer og budget med tilhørende vedligeholdelsesplan for den kommende 10 års periode med henblik på tilvejebringelse af et sikkert henlæggelses- og vedligeholdel-sesniveau, herunder nødvendige driftsudgifter til beboerlokaler, samt
• at "Brumleby Almene Andelsboligforening" i givet fald indgår en for kommunen tilfredsstillende forretningsføreraftale med et godkendt alment forretningsførerorganisation, som f.eks. KAB

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet henvises til vedlagte notat."

Foranlediget af mulighederne for at de almene boligorganisationer, der eksisterer før 1. juli 2000, påregnes at blive omfattet af frikøbsaftalen og ændringer i almenbolig-loven, jf. lovforslag L286 om tilbagekøbsklausuler (fremsat den 28. april 2000), har KAB på Brumlebybeboernes vegne ansøgt om godkendelse som almen boligorga-nisation. Lovforslaget er forudsat vedtaget i denne Folketingssamling. Da loven skal træde i kraft den 1. juli 2000, ønsker beboerne i Brumleby at opnå godkendelse allerede nu af en almen andelsboligorganisation.

Beboerne i Brumleby, der er totalrenoveret for foreløbigt opgjort til ca. 300 mio. kr. med støtte efter sanerings- og byfornyelsesloven, har ved brev af 30. marts 2000 fra ejeren Byfornyelsesselskabet København modtaget tilbud om erhvervelse af bebyggelsen på andelsbasis – enten som en privat andelsboligforening eller som en almen andelsboligorganisation. Beboerne har gennem deres rådgivere den 17. april 2000 meddelt, at beboerne i alle tilfælde inden tilbudsfristens udløb den 15. maj 2000 vil erhverve bebyggelsen som andelsboliger, hvad enten den godkendes som almen eller ikke.

Kommunen skal herefter tage stilling til betingelserne for godkendelse af endnu en almen boligorganisation. Da beboerne har erklæret sig interesserede i at erhverve bebyggelsen på andelsbasis som en privat andelsboligforening, men foretrækker den almene status, forudsætter dette, at beboerne kan tilslutte sig, at kommunen ved sin godkendelse af stiftelsen af en almen andelsboligorganisation iagttager de i By- og Boligministeriets vejledning forudsatte administrative og rationaliseringsmæssige hensyn, hvilket beboerne har modsat sig.

Imidlertid må Bygge- og Teknikforvaltningen fastholde en række betingelser for at kunne anbefale Borgerrepræsentationen at godkende, at der stiftes en ny almen andelsboligorganisation - udover de 35 almene boligorganisationer, der allerede har hjemsted i Københavns Kommune.

Brumleby, der blev opført etapevis i årene 1854-72, blev bevidst misligholdt af de oprindelige ejere fra 1925 med henblik på opførelse af nybyggeri i 1970'erne.

Efter beslutning i Borgerrepræsentationen i henhold til sanerings- og byfornyelses-lovene havde By- og Boligministeriet efter indstilling godkendt en totalrenovering på foreløbig ca. 300 mio. kr., der med Byfornyelsesselskabet København som ejer udførtes i årene 1992-96.

I brev af 22. november 1996 til Plandirektoratet anmodede Byfornyelsesselskabet København om tilladelse til at tilbyde beboerne i Brumleby at erhverve ejendommen matr.nr. 157B og 542 Udenbys Klædebo Kvarter på andelsbasis. Selskabet skønnede, at en passende tilbudspris ville være 105 mio. kr., hvilket skønnedes at være markedsprisen ved et tænkt salg til tredjemand i 1996/97.

Med brev af 22. april 1997 til By- og Boligministeriet erklærede Plandirektoratet sig enig i Byfornyelsesselskabets oplæg til tilbud på andelsbasis til beboerne, ligesom man havde noteret sig, at beboernes egenfinansiering ville blive på enten 20% (privat andelsboligforening) eller 2% (almen andelsboligorganisation) af tilbudsprisen. På dette grundlag anmodede man ministeriet om at godkende den af Byfornyelsesselskabet foreslåede tilbudspris.

Efter en omfattende mødevirksomhed og brevveksling, der bl.a. gik ud på, at beboerne ville have ejendommen tilbudt til 80 mio. i stedet for 105 mio. kr., modtog Plandirektoratet kopi af By- og Boligministeriets brev af 27. januar 2000 til Byfornyelsesselskabet København, med hvilket tilbudsprisen fastsattes til 105 mio. kr. og det fremtidige lejeniveau fastsattes til 725 kr./m2.

Med henvisning hertil og efter opfordring fra Plandirektoratet fremsendte Byfornyelsesselskabet København ved breve af 30. marts 2000 tilbud på andelsbasis til samtlige Brumlebys beboere. Fristen for beboernes accept udløb den 15. maj 2000.

På denne baggrund har Plandirektoratet ved brev af 17. april 2000 modtaget formel ansøgning fra KAB, der på lejernes vegne ansøger om godkendelse af stiftelse af "Brumleby Almene Andelsboligforening" med kun 1 afdeling. KAB har oplyst, at beboerne er indstillet på at acceptere Byfornyelsesselskabets tilbud på andelsbasis til 105 mio. kr., hvad enten den til formålet stiftede andelsboligforening godkendes som almen eller i stedet bliver privat.

Der er på ejendommen tinglyst en deklaration om kommunalt tilbagekøb i 2050 for 7 mio. kr. Som det er udvalget bekendt, har By- og Boligministeriet den 28. april 2000 fremsat forslag (L286) med henblik på at lovliggøre den mellem Boligselskabernes Landsforenings Styregruppe vedrørende de Københavnske Tilbagekøbsrettigheder og Københavns Kommune indgåede aftale af 22. marts 2000 om frikøb af tilbagekøbsrettigheder og løsning af boligsociale opgaver. På beboernes vegne er det KAB's hensigt at udvirke, at ejendommen bliver omfattet af førnævnte aftale, hvorfor KAB har insisteret på, at spørgsmålet om godkendelse af en almen andelsboligorganisation, der kun omfatter Brumleby, forelægges til godkendelse inden lovens forventede ikrafttræden den 1. juli 2000.

Fra KAB er Plandirektoratet orienteret om, at Boligselskabernes Landsforening (BL) i brev af 10. maj 2000 til KAB har bekræftet, at "Brumleby vil være omfattet af de nye frikøbsregler i § 98a i loven om almene boliger m .v., jf. lovforslag L286 om tilbagekøbsklausuler, fremsat den 28. april 2000 af By- og Boligministeren, forudsat lovforlaget vedtages, og at lejerne i Brumleby før den 1. juli 2000 har taget endelige skridt til at overtage ejendommen som en almen andelsboligorganisation.. …", samt at "dette brevs indhold desuden er drøftet med By- og Boligministeriet, der er enig heri.".

Endvidere har By- og Boligministeriet som svar på en henvendelse fra BL den 9. maj 2000, om hvis indhold Plandirektoratet ikke er underrettet, i et brev af 11. maj 2000, "bekræftet, at lejerne i Brumleby efter ministeriets opfattelse må anses for at have overtaget ejendommen inden lovens ikrafttræden, hvis ejeren og lejeren (Brumleby Almene Andelsboligforening under Stiftelse) senest den 30. juni 2000 har indgået en bindende aftale om overdragelsen betinget af offentlig godkendelse, og hvis overtagelsesdagen (det vil sige den dag, hvor ejendomsretten overgår til foreningen) er senest denne dag. Det er efter ministeriets opfattelse ikke afgørende, om den offentlige godkendelse foreligger inden den 1. juli 2000."

Endelig har Plandirektoratet modtaget kopi af brev af 12. maj 2000 fra advokat Lars Helms til Byfornyelsesselskabet København.

Det fremgår heraf, at en af beboerne (240 indtrædende andelshavere ud af 242 mulige) stiftet almen andelsboligorganisation accepterer Byfornyelsesselskabets tilbud på andelsbasis. Accepten er selvsagt betinget af kommunens godkendelse. Herudover er accepten tillige gjort betinget af, at der findes en acceptabel løsning på spørgsmålet om anvisningsretten, samt at ejendommen omfattes af "frikøbsaftalen" af 22. marts 2000.

Endvidere har en af beboerne (163 indtrædende andelshavere) samtidig stiftet en privat andelsboligforening accepteret Byfornyelsesselskabets alternative tilbud. Accepten er uden betingelser.

Med henvisning hertil anmoder Bygge- og Teknikforvaltningen om Borgerrepræ-sentationens stillingtagen til beboernes ansøgning på de foreliggende oplysninger om økonomien m.v. i Brumleby Almene Andelsboligforening. Bygge- og Teknik-forvaltningen forudsætter herved,

Om anvisningsretten siges i By- og Boligministeriets vejledning, at anvisningen af boliger skal overlades til kommunen eller til en i kommunen værende allerede godkendt almen boligorganisation.

Ifølge By- og Boligministeriets vejledning vil sådanne almene andelsboligforeninger ikke kunne forestå opførelse af nyt alment byggeri, da de må formodes at savne den ekspertise, der er nødvendig hertil. Ud fra såvel administrative som rationalise-ringsmæssige hensyn bl.a. vil det sikkert i mange tilfælde vise sig hensigtsmæssigt, hvis disse mindre boligorganisationer slutter sig sammen i større boligorganisationer eller tilslutter sig eksisterende større almene boligorganisationer.

Der er således intet til hinder for, at en andelsboligforening, der oprettes i medfør af byfornyelseslovens særlige bestemmelser, samtidig med ansøgning om at blive godkendt som almen andelsboligorganisation, enten ansøger om at blive sammenlagt med en eksisterende almen andelsboligorganisation eller at blive en særlig afdeling af en eksisterende almen andelsboligorganisation.

Åbningsbalancen pr. 1. juli 2000 påregnes at få følgende udseende:

Af den ved overdragelsen fremkomne refusionssaldo på ca. 4,5 mio. kr. modregnes kun for ca. 2,1 mio. kr., medens resten ca. 2,35 mio. kr. udbetales kontant til de i andelsboligforeningen indtrædende beboerne. Beboerne har således valgt at modtage kontante midler – i stedet for at lade midlerne indestå i ejendommen f.eks. som forhøjet beboerindskud (ca. 1,7 mio. kr. svarende til 4 mdrs. leje).

By- og Boligministeriet har fastsat afdelingens lejeniveau til 725 kr./m2, men i ovennævnte budgetforslag kalkuleres med en boligleje på kun 713 kr./m2. Heri er indregnet 9 kr./m2 til finansiering af anskaffelsesomkostningerne på ca. 1,7 mo. kr. Såfremt beboerne havde accepteret at indsende ansøgning om forhøjet beboer-indskud på ca. 1,7 mio., må det vurderes, at afdelingen ikke havde behov for at fremmedfinansiere disse udgifter svarende til en besparelse på ca. 9. kr/m2. Endvidere er der ikke i budegettet afsat noget beløb f.eks. til selskabets administra-tionsudgifter, herunder til konsolidering af selskabet bortsat for de pligtmæssige bidrag til dispostionsfonden.

KAB's forespørgsel af 17. marts 2000 og ansøgning af 17. april 2000 har givet anledning til en række møder på baggrund af en vejledende udtalelse af 30. marts 2000 fra Plandirektoratet. Følgende forhold har været genstand for mere indgående drøftelser om:

Beboernes afvisning har tilfølge, at "Brumleby Almene Andelsboligforening under stiftelse" er alene om at klare boligorganisationens økonomi, der derfor som ud-gangspunkt må anses for sårbar over for selv små økonomiske udsving. Ved likviditetsbelastning vil belastningen således kun kunne finansieres ved optagelse af lån (fremmedfinansiering), eftersom egenfinansieringsgraden umiddelbart synes at være meget beskeden. I 1. driftsperiode er det derfor bl.a. nødvendigt at optage banklån til finansiering af anskaffelsesomkostningerne ca. 1,7 mio. kr.

Borgerrepræsentationens tiltrædelse af denne indstilling indebærer, at Brumleby-ejendommen skal etableres som afdeling 1 under den almene andelsboligorgani-sation. Med andre ord skal der etableres et selskab, der tilsammen med afdeling 1 udgør "Brumleby Almene Andelsboligforening under stiftelse". Udover at drive selve ejendommen skal afdelingen tillige bidrage til at drive selskabet, hvori andelskapitalen ved stiftelsen skal være fuldt indbetalt.

Bestyrelsen har fastsat andelenes størrelse til 75 kr. pr. andelslejlighed. Andelskapi-talen hidrørende fra bolighavende medlemmer kan derfor højst udgøre 18.150 kr.

Plandirektoratet har derfor peget på det nødvendige i, at selskabet i alt fald konsoliderer sig over en 3 års periode, således at der vil være oparbejdet en arbejdskapital på mindst ca. 0,5 mio. kr.

Dette har beboerne afvist, men spørgsmålet vil blive drøftet på en planlagt generalforsamling den 23. maj 2000.

Om anvisningsretten siges i By- og Boligministeriets vejledning, at anvisningen af boliger skal overlades til kommunen eller til en i kommunen værende allerede godkendt almen boligorganisation.

Beboerne har meddelt, at såfremt anvisningsretten skal varetages af kommunen, ønsker beboerne ikke at godkendes som almen andelsboligorganisation.

Såfremt Borgerrepræsentationen tiltræder denne indstilling, vil Plandirektoratet foranledige, at der mellem "Brumleby Almene Andelsboligforening under stiftelse" og KAB indgås en skriftlig aftale, der sikrer, at udlejningen foregår på KAB's ansvar, herunder at omfanget af anvisningen til kommunen fikseres.

Henset til, at beboerindskud, der efter loven kun er 2% af købesummen, svarer til et gennemsnitligt indskud på 8.700 kr. pr. lejemål, må det erfaringsmæssigt påregnes, at der ved lejemålets ophør vil kunne påføres afdelingen endog betydelige tab. Plandirektoratet har derfor i overensstemmelse med hidtidig praksis stillet i forslag, at der snarest indsendes ansøgning om tilladelse til opkrævning af forhøjede beboerindskud ca. 1,7 mio. kr. svarende til 4 måneders leje eller gennemsnitlig 15.700 kr. pr. lejemål.

Dette forslag har beboerne ikke ønsket at efterkomme. Spørgsmålet vil blive drøftet på den planlagte generalforsamling den 23. maj 2000.

Plandirektoratet har peget på, at det ikke efter loven kan accepteres, at erhvervelsen af Brumleby-ejendommene finansieres for mindre end 98 % fremmedfinansiering og 2% egenfinansiering.

Beboerne har modsat sig dette forslag og vil have ret til at afskrive underfinan-sieringen af anskaffelsessummen m.v. over 10 år.

Med hensyn til spørgsmålet om finansieringen af anskaffelsesudgifterne henvises til bemærkningerne herom ovenfor.

I bebyggelsen er indrettet nogle lokaler, der til daglig omtales som "Museet". Plandirektoratet har i den forbindelse peget på, at etablering og drift af et museum er i strid med sideaktivitetbekendtgørelsen, hvorfor disse arealer må udstykkes og frasælges.

KAB oplyser, at lokalerne udelukkende vil blive benyttet til beboerfaciliteter. Hvis dette er realiteten må driftsudgifter m.v. af disse fælleslokaler indgå i budgettet.

Ifølge en af advokat Lars Helms indhentet udtalelse af 26. april 2000 fra arkitektfirmaet Friborg og Lassen A/S er der igangsat vedligeholdelsesarbejder, således at der på ca. 1/3 af bebyggelsen, på overdragelsestidspunktet er foretaget istandsættelse af facader og vinduer. Endvidere er der konstateret problemer med skorstene og brandkamme. Når der optræder skader i bebyggelsen, kan det skyldes, at den foretagne fugtsikring ikke er udført korrekt. Men dette lader sig ikke gøre uden vidtgående indgreb. Der er ligeledes i varierende omfang registreret svind og sætningsrevner i murværk. Med hensyn til vinduerne er overfladebehandlingen behæftet med afskallinger og dårlig vedhæftning. Tilsvarende gælder dørene. Endelig er der konstateret mangler vedrørende ventilation af badeværelser uden åbning til det fri. Udtalelsen konkluderer, at en drifts- og vedligeholdelsesplan er et godt styringsredskab for planlægning af fremtidig vedligeholdelse af bebyggelsen. En sådan er der efter det foreliggende ikke er udarbejdet. Endeligt foreslås det, at der til vedligehold afsættes mellem 85-90 kr./m2

I det nu foreliggende budget er posterne til vedligehold m.v. nedsat til 93 kr./m2 i forhold til de budgetter, som beboerne benyttede over for By- og Boligministeriet for at dokumentere, at økonomien ikke kunne hænge sammen ved en boligleje på 725 kr,/m2.

På det således oplyste grundlag finder Plandirektoratet det ikke sandsynliggjort, at afdelingen – uden fremmedfinansiering (realkreditlån med 100 %'s kommunega-ranti) eller frigivelse af indestående ca. 4,2 mio. kr. i Grundejernes Investeringsfond – vil være istand til selv at finansiere disse vedligeholdelsesarbejder. Det er herved forudsat, at de eventuelt frigivne investeringsfondsmidler ikke udbetales kontant til beboerne.

KAB's initiativ til hastegodkendelse har således til hensigt at udvirke, at "Brumleby Almene Andelsboligforening" vil kunne omfattes af frikøbsaftalen af 22. marts 2000. Et synspunkt, der efter det foreliggende er støttet af BL og By- og Boligministeriet. På forespørgsel fra KAB har Økonomiforvaltningen den 5. maj 2000 beregnet frikøbsbeløbet til ca. 18,8 mio. kr.

Under henvisning til By- og Boligministeriets udtalelse af 11. maj 2000 (se side 3) er det således muligt at sådanne almene andelsboligorganisationer under stiftelse vil kunne omfattes af frikøbsaftalen af 22. marts 2000 - også selvom der ikke foreligger en offentlig godkendelse fra offentlig myndighed. Det er herved forudsat, at den af beboerne af afgivne accept af tilbud på andelsbasis som almen andelsboligor-ganisation ikke af Byfornyelsesselskabet København af legale årsager må afvises, da beboernes accept stiller flere betingelser end, der fremgår af Byfornyelsesselskabets tilbud efter loven, idet der foreligger uoverensstemmelse mellem tilbud og accept.

Med henvisning hertil indstilles sagen som anført ovenfor.

1. Plandirektoratets brev af 30. marts 2000 til KAB.

Notat af 26. maj vedrørende supplement til sag nr. 12 på udvalgets dagsorden for mødet den 24. maj 2000

Knud E. Rasmussen