Stiftelse af Københavns Ældreboligselskab i forbindelse med erhvervelse af ejendom

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 14. juni 2000

Stiftelse af Københavns Ældreboligselskab m.v. i forbindelse med erhvervelse af den Ældre Fonden tilhørende ejendom matr.nr. 2305 Sundbyvester. (Bygge- og Teknikudvalget) (Behandles under eet med punkt 6) (Eftersendes)

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at det overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefales,

Anbefalet

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet der dog ikke som beskrevet i sagsfremstillingen fremlægges en særskilt sag vedrørende ejendommens frikøb af kommunens tilbagekøbsret. I stedet henvises til vedlagte notat.

Ældre Fonden (tidl. EGV) ønsker at sælge den ejendom, der til daglig omtales som "Peder Lykke Centret", til en nyoprettet almen boligorganisation, som Københavns Kommune som hjemsteds- og tilsynskommune skal godkende.

Overdragelsen sker med henblik på, at bebyggelsen fremover omfattes af reglerne i almenboligloven. Det er ansøgerens hensigt i alment regi at normalisere de administrative funktioner og derudover at gennemføre en gennemgribende opretning/forbedring af de eksisterende bygninger. Der henvises til den af ansøgeren udarbejdede visualisering af det påtænkte projekt.

Efter 15 måneders forhandlinger har Ældre Fonden den 27. marts 2000 underskrevet et skøde, der bl.a. er betinget af Københavns Kommunes godkendelse.

Da der på ejendommen er tinglyst en deklaration om kommunalt tilbagekøb i 2035, vil den lovændring, som By- og Boligministeriet agter at fremsætte for at lovliggøre den mellem Boligselskabernes Landsforenings Styregruppe vedrørende de Københavnske Tilbagekøbsrettigheder og Københavns Kommune indgåede aftale af 22. marts 2000 om frikøb af tilbagekøbsrettigheder og løsning af boligsociale opgaver, som udgangspunkt hindre den ellers færdigforhandlede løsning.

Bygge- og Teknikforvaltningen anmoder derfor alene om en bemyndigelse – ikke en godkendelse – for så vidt stiftelse og ejendomsoverdragelse af legale årsager – mod forventning – skulle vise sig juridisk uigennemførlig. Det er således forudsat, at Borgerrepræsentationen ikke ønsker at godkende den foreliggende ansøgning inden ovennævnte lovforslags påregnede ikrafttrædelsesdag den 1. juli 2000.

Københavns Kommune solgte i sin tid matr.nr. 2305 Sundbyvester til Ensomme Gamles Værn (EGV) for ca. 2,4 mio. kr. med henblik på opførelse af det nu eksisterende byggeri (plejehjem, dagcenter og højhus med 240 lejligheder for pensionister). Ifølge Boligministeriets brev af 17. juli 1968 til EGV meddeltes bl.a. tilsagn til EGV som bygherre om støtte i form af statsgaranti og rentesikring i henhold til §§ 45 og 49 i lov nr. 245 af 8. juni 1967 om boligbyggeri. Med brev af samme dato orienterede ministeriet Københavns Kommune om støttetilsagnet og anmodede samtidig Københavns Kommune om at føre tilsyn med institutionen i overensstemmelse med reglerne i pkt. 46 i Boligministeriets cirkulære af 22. juni 1967 om offentlig støtte til byggeri for sociale og kulturelle institutioner.

EGV, der først ændrede navn til EGV Fonden og senest til Ældre Fonden, har – uvist af hvilken grund – aldrig oprettet en selvejende institution, hvortil bebyggelsen med tilhørende grund matr.nr. 2305 Sundbyvester kunne tilskødes som forudsat i førnævnte cirkulære.

På baggrund af Peder Lykke Centrets brandsikkerhed og vedligeholdelsesstand, der omtaltes i en serie artikler i JyllandsPosten medio december 1997, anmodede By- og Boligministeriet ved brev af 22. december 1997 om en redegørelse for de brandmæssige forhold og for kommunens tilsyn med Peder Lykke Centrets drift.

Plandirektoratet, hvortil sagen blev oversendt, har siden januar 1998 ført en omfattende brevveksling med Ældre Fonden dels om de brandsikringsmæssige forhold, der efter det oplyste er bragt på plads, dels om ejendommens driftsmæssige forhold, herunder om regnskabsaflæggelse m.v., se nedenfor.

Ifølge Administrationsgruppen Danmarks Boligselskab (tidligere Danmarks Ældreboligselskab), der siden 1997 alene har administreret højhuset, forsøgte Ældre Fonden for en del år siden at sælge al fast ejendom. Med hensyn til "Peder Lykke Centret" blev det primo 1998 besluttet, at matr.nr. 2305 Sundbyvester skulle overføres til en selvejende institution. Beslutningen blev imidlertid opgivet. Dette førte til, at Ældre Fonden ultimo januar 1999 tilbød at ville sælge ejendommen til en nyoprettet almen boligorganisation "Københavns Ældreboligselskab under stiftelse" med skæringsdag den 1. januar 1999, med Danmarks Boligselskab som stifter.

Sundhedsforvaltningen og Plandirektoratet har således deltaget i mange og vanskelige forhandlinger dels om overdragelsen af matr.nr. 2305 Sundbyvester, dels om lejeforholdet til "Den selvejende institution Peder Lykke Centret", der lejer ejendommens erhvervsdel (plejehjem m.v.), med henblik på at få ejendommen overført i alment regi.

Den 27. marts 2000 (efter 15 måneders forhandlinger) underskrev Ældre Fondens bestyrelse betinget skøde, hvormed ejendommen matr.nr. 2305 Sundbyvester pr. 1. januar 1999 overdrages til Københavns Ældreboligselskab under stiftelse. Overdragelsen er bl.a. betinget af tilsynsmyndighedernes samtykke.

Som tidligere anført er ejendommen – uanset at der aldrig blev oprettet en selvejende institution – undergivet tilsyn i medfør af ovennævnte cirkulære fra 1967 om offentlig støtte til byggeri for sociale og kulturelle institutioner. Salg af ejendommen medfører derfor ikke en likvidation. Om pengestrømmene vedrørende ejendommen bemærkes, at alle ejendommens udgifter, indtægter, aktiver og passiver indgår i Ældre Fondens regnskabsaflæggelser. I praksis er følgen, at kommunen som underordnet forvaltningsmyndighed er nødsaget til at vurdere ejendommens pengestrømme blandt Ældre Fondens mange øvrige aktiviteter – i stedet for at blot at gennemgå "institutionens årlige regnskaber" som forudsat i 1967-cirkulæret.

By- og Boligministeriet, der er administrativ rekurstilsynsmyndighed, har under hånden orienteret om, at ministeriets samtykke til salg af ejendommen, der kontant er vurderet til 127 mio. kr., kun vil kunne påregnes, dersom ejendommen overdrages for prioritetsrestgælden ca. 67 mio. kr.

Ifølge 1967-cirkulæret gælder tilsynsreglerne kun, så længe de ydede statslån eller lån med statsgaranti ikke er fuldt indfriet, eller så længe der ydes rentesikring til institutionen.

Med henvisning hertil har Københavns Ældreboligselskab under stiftelse opnået betinget tilsagn fra BRFkredit om ydelse af et ejerskiftelån på ca. 67 mio. kr. til indfrielse af den eksisterende prioritetsgæld, således at ejerskiftet

Med brev af 3. april 2000 har Københavns Ældreboligselskab under stiftelse ansøgt om kommunens godkendelse som en almen selvejende boligorganisation med en indbetalt arbejdskapital på 0,5 mio. kr. Kapitalen er en gave fra Ældre Fonden.

Endvidere ansøges om kommunens godkendelse af førnævnte boligorganisations samtidige erhvervelse af ejendommen matr.nr. 2305 Sundbyvester kvarter ved betinget skøde af 27. marts 2000. Ejendommen etableres som en afdeling efter sideaktivitetsbekendtgørelsen, § 7. Boligerne ønskes mærket som ældreboliger. Som udgangspunkt ønsker boligorganisationen selv at varetage anvisningen af boligerne, der for tiden udlejes på midlertidige lejekontrakter med henblik på en påtænkt genopretning/forbedring af bebyggelsens højhus, jfr. i øvrigt nedenfor.

Vedtægten er i al væsentlighed baseret på By- og Boligministeriets normalvedtægt for selvejende boligorganisationer.

Med hensyn til ejendommens udgifter, indtægter, aktiver og passiver er der ikke endnu fra Ældre Fonden modtaget nogen fyldestgørende regnskabsaflæggelse for 1992 eller senere. Som følge af de ultimo januar 1999 påbegyndte forhandlinger om ejendommens overdragelse er den 1. januar 1999 sat som skæringsdag. Som stiftere af Københavns Ældreboligselskab har Danmarks Boligselskab på det således foreliggende grundlag foretaget en vurdering af ejendommens samlede økonomi. Den kalkulerede boligleje udgør 489 kr./m2 og markedslejen for erhvervsdelen er aftalt til 374 kr./m2, idet reduktionen på 247 kr./m2 er betinget af den omstændighed, at erhvervsdelen selv afholder udgifterne til det lejedes vedlige- og renholdelse.

Ved overdragelsen tilføres afdelingen henlagte midler og beboerindskud, ca. 6 mio. kr. Der er således tale om stiftelse af en boligorganisation med en egenkapital, der sandsynliggør, at organisationen vil kunne blive "økonomisk selvbærende".

Som et særligt forhold bør det nævnes, at afdelingen som et led i handlen bl.a. indtræder i et gældsforhold på ca. 10 mio. kr. til kommunens Sundhedsforvaltning. Der er tale om udgifter, som Sundhedsforvaltningen i 1997 har afholdt til vindues- og tagrenovering i forbindelse med en asbestsanering på erhvervsdelens bygninger, der er udlejet til "Den selvejende institution Peder Lykke Centret". Der henvises til særskilt indstilling fra Omsorgs- og Sundhedsudvalget, der påregnes koordineret med denne indstilling.

Denne indstilling angår ikke Borgerrepræsentationens stillingtagen til noget konkret projekt, men det kan oplyses, at ansøgeren dels har opnået tilsagn om delvis støtte fra EU, dels støtte fra By- og Boligministeriet til visualisering af ansøgerens visioner med hensyn til bebyggelsens fremtidige fysiske fremtræden.

Det er således ansøgerens ambition at ændre "højhuset" til et attraktivt bosted for "ældre" som følger:

1. Boligerne agtes indrettet til "yngre" selvhjulpne ældre.
2. Bygningen agtes indrettet, så den virker attraktiv på ældre, der ønsker et aktivt otium.
3. Boligerne agtes udvidet ved at inddrage altangange m.v., således at de mindste boliger vil blive ca. 60 m2 incl. fællesareal, idet egentlige lejlighedssammenlægninger ikke under den nuværende lovgivning vil være rentable.
4. En del af etagerne agtes indrettet til bofællesskaber, gerne i samarbejde med Sundhedsforvaltningen og/eller Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.
5. Øvrige boliger agtes forbeholdt ældre, der ønsker et begrænset fællesskab.
6. "Højhuset" som helhed ønskes godkendt som almene ældreboliger med et så omfattende beboerdemokrati som praktisk muligt.
7. Stueetagen agtes indrettet med fællesfaciliteter som f.eks. Tv-stue, café, beboerbemandet reception, soverum for gæster, IT-rum, samlingsrum m.v.
8. Boliglejen må ikke være højere end hvad en almindelig pensionist har mulighed for at betale (ca. 750 kr./m2 i 1998-priser).
9. Det agtes forsøgt at fremskaffe midler til et mindre svømmebassin for husets beboere fra private fonde eller lignende.
10. Med den påtænkte renovering tilsigtes, at højhuset fremstår som et markant arkitektonisk vartegn for Amager.

Ansøgeren tilføjer, at det om muligt er tanken at skabe et fremvisningsprojekt såvel for boligkvalitet, som for anvendelse af grøn energi på boligområdet. Renoveringen og den efterfølgende drift skal være grøn. Derfor arbejdes der med solceller på de sydvendt orienterede facader, således at ventilation kan drives af egen elfremstilling. Der er netop fremsendt ansøgning til Energiministeriet, der – ligesom EU og By- og Boligministeriet – ifølge Danmarks Boligselskab har vist interesse for projektet og dets bygningsmæssige visioner.

På ejendommen matr.nr. 2305 Sundbyvester er tinglyst deklaration til Københavns Kommune om tilbagekøb i 2035. Ifølge betinget skøde af 27. marts 2000 overtages dennes forpligtelse af køberen i forventning om, at spørgsmålet først blev aktuelt i 2035.

Med brev af 31. marts 2000 (modtaget 3. april 2000) fremsendte By- og Boligministeriet udkast til forslag til lov om ændring af almenboligloven (tilbagekøbsklausuler) med anmodning om at måtte modtage kommunens eventuelle bemærkninger senest fredag den 7. april 2000 kl. 12.

Af høringsudkastet til lovændringsforslaget fremgår bl.a., at almene boligorganisationer – efter lovens forudsatte ikrafttræden den 1. juli 2000 – ikke kan opføre byggeri på eller erhverve en ejendom med tilbagekøbsklausul.

På denne baggrund drøftede Plandirektoratet spørgsmålet med Økonomiforvaltningen, der var enig i, at lovændringsforslaget burde suppleres med en yderligere undtagelsesbestemmelse, der muliggjorde omdannelse af selvejende institutioner, der var omfattet af omdannelsesbekendtgørelsen, eller tilsvarende omdannelser, der bl.a. kunne have løst denne sag.

Herefter overbragtes kommunens bemærkninger i form af et ændringsforslag til lovændringsudkastet ved brev af 6. april 2000 samme dag til By- og Boligministeriet.

På et møde i By- og Boligministeriet den 7. april 2000 tilkendegav ministeriet, at kommunens førnævnte ændringsforslag ikke kunne fremmes, idet man fra statslig side lagde afgørende vægt på et samlet og endeligt frikøb af de kommunale tilbagekøbsrettigheder i den almene sektor, hvorfor ministeriet fandt, at ejendommen i stedet burde omfattes af førnævnte aftale, og opfordrede kommunen til at tage kontakt med Boligselskabernes Landsforening. Supplerende tilkendegav ministeriet, at godkendelse af stiftelse og erhvervelse på grundlag af den foreliggende ansøgning inden lovens påregnede ikrafttræden den 1. juli 2000 ville blive betragtet som "en uvenlig handling".

Økonomiforvaltningen og Plandirektoratet henvendte sig herefter til direktør Gert Nielsen, som på vegne Boligselskabernes Landsforening og Landsbyggefonden afviste at lade ejendommen omfatte af frikøbsaftalen.

Med brev af 10. april 2000 fremsendte By- og Boligministeriet seneste version af lovændringsudkastet. Så vidt det kan vurderes, falder erhvervelsen af matr.nr. 2305 Sundbyvester kvarter uden for undtagelsesbestemmelserne, ligesom der ikke i lovændringsudkastet er fastsat nogen overgangsregler for så vidt angår eksisterende aftaler. Lovændringsforslaget, hvis primære formål er at lovliggøre frikøbsaftalen af 22. marts 2000, går således langt videre end blot at hindre almene boligorganisationer i at indgå aftaler om kommunalt tilbagekøb efter lovens ikrafttræden.

På baggrund af sagens særlige omstændigheder, herunder det lange forhandlingsforløb, kunne ingen af parterne have forudset de nu foreliggende legale hindringer eller konsekvenser som f.eks. juridisk umulighed. Bygge- og Teknikforvaltningen må derfor forstå ministeriets ovennævnte tilkendegivelse den 7. april 2000 således, at ministeriet fastholder, at overdragelsen af matr.nr. 2305 Sundbyvester enten skal omfattes af ovennævnte frikøbsaftale eller at frikøbet skal afvikles inden overdragelsen.

På køberens foranledning er der foretaget en opmåling af bebyggelsens arealer. Boligarealerne i "højhuset" er opmålt til 14.133 m2 inkl. (de ubenyttede) altangangsarealer. Erhvervsarealerne, der omfattes af den opdaterede lejekontrakt, udgør 13.694 m2 inkl. særligt indrettede kælderarealer. Bygningernes samlede arealer efter denne opmåling udgør herefter 27.827 m2.

Ifølge Økonomiforvaltningen udgør frikøbsvederlaget ca. 32 mio. kr. for ejendommen matr.nr. 2305 Sundbyvester kvarter. Såfremt ejendommen omfattes af frikøbsaftalen af 22. marts 2000, er virkningen af lovforslaget, at der skal ske en matrikulær udskillelse af erhvervsarealerne på 13.694 m2 (inkl. de særligt indrettede kælderarealer), hvorpå kommunens tilbagekøbsdeklarationer opretholdes. Frikøbsvederlaget for boligdelen, der har et areal på 14.133 m2 inkl. (de ubenyttede) altangange svarende til ca. 51%, kan derfor påregnes at medføre en reduktion til ca. 16 mio. kr., der vil kunne finansieres som beskrevet i seneste version af lovændringsudkastet.

Spørgsmålet har på et møde den 19. april 2000 været drøftet med Økonomiforvaltningen, der har stillet i udsigt, at forvaltningen under sagens behandling vil fremkomme med en indstilling vedrørende ejendommens frikøb ved sagens behandling i Økonomiudvalget.

Med henvisning hertil indstilles sagen som anført ovenfor.

Visualiseringsprojekt vedrørende "Peder Lykke Centret"

Knud E. Rasmussen