Støtte til ekstraordinær renovering af Kollegiegården

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 13. november 2003

BR 498/03

Støtte til ekstraordinær renovering af Kollegiegården

Støtte til ekstraordinær renovering af Kollegiegården

Indstilling om at godkende projekt for ekstraordinær renovering af Kollegiegården, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte, at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift, at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt for ekstraordinær renovering af Kollegiegården

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af ydelsesstøtte

at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 8. oktober 2003

Anbefalet

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

RESUME

Foreningen Socialt Boligbyggeri (FSB) har for den selvejende ungdomsboliginstitution Kollegiegården søgt om støtte til ekstraordinær renovering af kollegiets værelses- og lejlighedsfløj samt af fællesarealer og -faciliteter. Kollegiet er opført i 1959-61 og rummer i alt 237 boliger samt en vuggestue og har et samlet etageareal på ca. 10.541 m². Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering er vedlagt som bilag 1.

Arbejderne omfatter bl.a. udskiftning af brugsvandsinstallationer og håndvaske, installation af ny el, renovering af køkkener med udskiftning af radiatorer og ventilation, renovering af toiletter og badeværelser, samt udskiftning af branddøre og faldstammer. Derudover renoveres elevatoranlæg og der etableres nyt låsesystem.

Den samlede anskaffelsessum er beregnet til ca. 30 mio. kr., der finansieres ved optagelse af realkreditlån, for hvilket realkreditinstituttet på grund af særlige regler for beregning af belåningsværdier, må påregnes at kræve 100 % kommunegaranti.

Den kommunale andel af ydelsesstøtten udgør knap 275.000 kr. det første år.

Den nuværende årlige leje er 656 kr./m², der forventes at stige til ca. 725 kr./m² som følge af de påtænkte arbejder

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Kollegiegården, der er beliggende på matr. nr. 316 Udenbys Klædebo Kvarter, ved Tagensvej og Fogedmarken i bydelen Ydre Nørrebro, er opført i årene 1959-61. Bebyggelsen er tegnet af arkitekterne Eva og Nils Koppel som en vinkelformet blok i 8 etager opdelt i en værelsesfløj og en lejlighedsfløj.

Bebyggelsen indeholder i alt 237 boliger. Værelsesfløjen langs Eddagården rummer 169 kollegieværelser med en gennemsnitlig størrelse på ca. 32 m², og lejlighedsfløjen langs Fogedmarken indeholder 1 enkeltværelses lejlighed på ca. 48 m², 67 toværelses lejligheder på hhv. ca. 67 og 72 m² samt 1 treværelses lejlighed på ca. 86 m². I værelsesfløjen er kollegieværelserne uden køkken, bad og toilet. Der er i stedet 2 fælleskøkkener på hver etage, et i hver ende af fløjen, ligesom der i hver ende på hver etage findes en større vådrumszone med brusebad- og toiletfaciliteter. Derudover rummer bebyggelsen fællesvaskeri og andre fællesfunktioner, samt en vuggestue. Det samlede bruttoetageareal udgør ca. 10.541 m², hvoraf vuggestuen udgør ca. 328 m². Renoveringsarbejderne omfatter ikke vuggestuen. Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering er vedlagt som bilag 1.

I 1990-91 gennemførtes facaderenovering/udbedring af byggeskader for ca. 12. mio. kr. med støtte efter den tidligere boligbyggerilovs § 73b (BR 771/89). Kollegiet har ikke efterfølgende gennemgået renovering af større omfang.

Projekt / høring

Projektet omfatter renovering af henholdsvis værelses- og lejlighedsfløj samt renovering af fællesarealer og - faciliteter.

I værelsesfløjen udskiftes brugsvandsinstallationer og håndvaske. Elsparearmaturer monteres over håndvask og i fælleskøkkener og ny el installeres. Derudover renoveres fælles wc- og badeværelser, bl. a. udskiftes radiatorer og ventilation, og badefaciliteter moderniseres.

I lejlighedsfløjen ombygges eksisterende køkkener til ny robust standardløsning med nye elementer og hårde hvidevarer. Ventilation og el i køkken og wc/baderum renoveres. Brugsvandsinstallation gennemgås/udskiftes samtidig.

Som fælles arbejder for både værelses- og lejlighedsfløj etableres nyt låsesystem og branddøre udskiftes. Derudover udskiftes faldstammer og elevatoranlægget renoveres. Endelig udskiftes hovedledning for centralvarme til både værelses- og lejlighedsfløj.

Udgifterne ved arbejderne fordeler sig således:

Værelsesfløj: Brugsvandsinstallation El-arbejde Fælles toilet/bad	1.488.750 kr. 517.875 kr. 7.368.750 kr.
Lejlighedsfløj: Ombygning af køkkener Renovering af baderum	4.895.464 kr. 4.060.000 kr.
Fælles arbejder:	4.921.563 kr.
Håndværkerudgifter, inkl. moms:	23.253.402 kr.
Prisregulering, 5%:	1.162.670 kr.
Håndværkerudgifter i alt:	24.416.072 kr.

Der er af rådgivende ingeniørfirma Dominia A/S udarbejdet førsynsrapport af 15. november 2001 som senest revideret den 15. februar 2003, i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni 2002.

Der har været overvejelser om, hvorvidt der i forbindelse med renoveringen skulle etableres toilet/bad på hvert kollegieværelse i værelsesfløjen. Dette er imidlertid ikke muligt indenfor værelsernes eksisterende fysiske rammer uden en totalombygning af værelsesfløjen, hvilket ikke vurderes økonomisk forsvarligt. Plan & Arkitekturs teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten og finder de planlagte arbejder rimelige.

FSB har oplyst, at entreprenører og tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke har medvirket ved kollegiets opførelse, senere renoveringsarbejder eller ved udfærdigelse af førsynsrapport.

Økonomi

De samlede udgifter er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til ca. 30.007.072 kr. inkl. moms.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.

De samlede udgifter fordeler sig således:

Håndværkerudgifter:	24.416.072 kr.
Omkostninger:	5.591.000 kr.
Anskaffelsessum i alt:	30.007.072 kr.

FSB erklærer, at der ikke er mulighed for, at udgifterne dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Renoveringen og den deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af kollegiets beboere.

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen, der pr. 1. januar 2002 er vurderet til 55.000.000 kr. heraf grundværdi 7.991.300 kr., har en bogført anskaffelsessum pr. 31. juli 2002 opgjort til ca. 14.292.000 kr.. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 18.135.000 kr., heraf udgøres 1.517.000 kr. af engangsstøtteprioritetslån.

Det bemærkes, at ejendomsvurderingen er baseret på et bruttoetagereal på 4.687 m², på baggrund af oplysninger i Bygnings- og Boligregistret (BBR). Disse oplysninger er imidlertid ikke korrekte, da det samlede bruttoetagearel ifølge FSB udgør 10.541 m². FSB er opmærksom på dette forhold, der søges ændret inden næstkommende offentlige ejendomsvurdering.

Opgjort i forhold til de t reelle etageareal udgjorde lejeniveauet i år 2001/02 ca. 630 kr./m² inkl. el, vand og varme. Det aktuelle lejeniveau udgør ca. 656 kr./m²/år inkl. el. vand og varme og forventes at stige til ca. 725 kr./m²/år som følge af den planlagte renovering.

I de senere år er der årligt henlagt godt 150 kr./m² til planlagt og periodisk vedligholdelse og fornyelser, og der er pr. 31. juli 2002 samlet henlagt 919 kr./m². Ifølge budget for 2003/2004 henlægges fortsat ca. 150 kr./m² og det forventede forbrug udgør 47 kr./m². Det bemærkes, at den aktuelle renovering ikke er indregnet i ovenstående budget for 2003/04. Henlæggelserne forventes fastholdt på samme niveau efter renoveringen.

Driftsresultat for regnskabsåret 2001/02 og budget for 2003/2004:

Driftsresultat/Budget	M² 10.541	Resultat 2001/02 kr./m²	Resultat 2001/02 %	Norm %	Budget 2003/04 kr./m²
Nettokapital		84	10	30	90
Offentlige og andre faste		72	9	15	74
Energi		165	20	20	186
Administration		37	5	6	40
Vedligehold		225	27	15	200
Henlæggelser		94	11	15	127
Diverse		23	3	4	15
Samlede udgifter		701	85	105	733
Erhvervsleje		-26	-3		-23
Renteindtægter		-30	-4		-45
Diverse		-19	-2	-5	-25
Offentlig støtte		0	0		0
Resultat (overskud)		4	0		0
Boligleje		630	76	100	640

Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 825 kr./m².

På baggrund af de driftsøkonomsike oplysninger skønner forvaltningen, at der i institutionens økonomi er margin til den lejeforhøjelse, der følger af renoveringen.

Finansiering

I henhold til §100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 %) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge midler til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som er nævnt i almenboliglovens §100.

Finansiering sker med et fastforre ntet nominallån med en løbetid på 30 år, der ydes af enten realkreditinstitut eller KommuneKredit. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15% af byggeudgifterne samt 0,27% løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20% af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån	30.007.072 kr.
Ydelse på lånet, første år	2.100.495 kr.
Beboerbetaling, første år (2,15% af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet)	726.171 kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	1.374.324 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år	274.865 kr.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 % af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes krævet garanti på indtil 100 % af lånet, dvs. op til 30.007.072 kr.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

I følge FSB vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifter efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

FSB har om totaløkonomi oplyst, at det er er et krav, at materialer og installationer vælges med henblik på at minimere energiforbruget, og at der på alle stadier i byggeprocessen anvendes materialer af god gennemprøvet kvalitet. Bl.a. stilles der krav om, at al sanitet skal være vandbesparende og at ventilation og belysning skal kunne reguleres efter nødvendig ydelse.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.

BILAG VEDLAGT

1. Oversigtskort over Kollegiegårdens beliggenhed og bebyggelsens placering

Jens Ole Nielsen

Til top