Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 13. november 2003

BR 496/03

Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering

Ansøgning om støtte til ekstraordinær renovering

Indstilling om, at godkende projekt for renoverings- og moderniseringsarbejder på Frankrigsgade Kollegiet, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån til renovering samt andel af ydelsesstøtte, at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift, at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, samt at bemyndige Byg-ge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt for renoverings- og moderniseringsarbejder på Frankrigsgade Kollegiet

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån til renovering samt andel af ydelsesstøtte

at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 8. oktober 2003

Anbefalet

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til

at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

RESUME

Kollegiernes Kontor i København (KKIK) har som forretningsfører for den selvejende ungdomsboliginstitution Frankrigsgade Kollegiet fremsendt skema A-ansøgning til godkendelse af projekt, der omhandler renovering, udbygning og modernisering af institutionens ejendom, beliggende på matr.nr. 2033, Frankrigsgade 50 i bydelen Sundbyøster. Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og placering vedlægges som bilag 1.

Arbejderne omfatter modernisering og udbygning med karnapper af fælleskøkkener, renovering af toiletter/bad, gang- og fællesarealer, brugsvand- og el-installationer, fornyelse af glaspartier, udbedring af konstruktioner på facader samt installering af telefon- og EDB-netværk. Kollegiet er opført i 1972 og rummer 126 enkeltværelser. Udbygningen medfører en udvidelse af det samlede bruttoetageareal fra 3.735 m² til 3.980 m².

Udgifterne ved arbejderne er anslået til 40.617.000 kr., svarende til 10.205 kr./m² ved et etageareal på 3.980 m², der påregnes finansieret ved realkreditlån (nominallån), for hvilke realkreditinstituttet på grund af de særlige regler om opgørelse af belåningsværdi forventes at kræve 100 % kommunal garanti. Kommunens andel af ydelsesstøtte udgør ca. 373.000 kr. det første år.

Der optages endvidere et realkreditlån på 5.275.000 kr. dels til konvertering af et ugaranteret ustøttet obligationslån på oprindelig stort ca. 9,7 mio. kr. med en restgæld på ca. 4,8 mio. kr., dels til indfrielse af 2 kommunale kollegiefondslån på i alt ca. 475.000 kr. Der forventes ikke krævet kommunal garanti for dette lån.

Som følge af de planlagte arbejder forventes huslejen at stige fra 773 kr./m²/år til ca. 831 kr./m²/år. Der er heri fratrukket de forventede besparelser på drift og vedligeholdelse samt besparelser som følge af konverteringen.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Kollegiet, der er opført i 1972, består af en 9-etages ejendom. Ejendommen indeholder 126 stk. enkeltværelser á ca. 30 m² inkl. andel af fællesareal. Etagearealet andrager i alt 3.735 m² og vil efter renovering og udbygning andrage 3.980 m². Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebygg elsens placering er vedlagt som bilag 1.

Kollegiet har i 1989/90 fået støtte til udbedring af byggeskader efter den dagældende boligbyggerilovs § 73b til renovering og udbedring af betonskader, herunder i parkeringskælderen, altaner og tagrenovering for i alt godt 12 mio. kr. (BR 410/89).

Der er på ejendommen lyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2040.

I forbindelse med renoveringssagen har kollegiet søgt om tilladelse til at konvertere et ustøttet ugaranteret obligationslån, oprindeligt stort 9,7 mio. kr. med en restgæld på ca. 4,8 mio. kr. og en restløbetid på 11 år til et nyt lavere forrentet kontantlån med 30 års løbetid. Besparelsen herfra skal anvendes til at minimere den lejestigning, der følger af renoveringen. Forvaltningen kan anbefale konverteringen og vil i den forbindelse betinge sig, at der foretages en tillægsbelåning til indfrielse af 2 tidligere bevilgede kommunale lån på i alt 475.000 kr. ydet af Københavns Kommunes Kollegiefond, der hidtil har henstået afdrags- og rentefrie. Der optages således et ustøttet 30-årigt realkreditlån på 5.275.000 kr., for hvilket, der på grund af prioritetsstillingen, ikke forventes krævet garanti.

Projektet/høring

Det aktuelle projekt omfatter generel modernisering og renovering af toiletter/bad, gange og fællesarealer, renovering/udskiftning af installationer (brugsvand og el), fornyelse af glaspartier, udbedring af konstruktioner på facader samt installering af telefon - og EDB-netværk. Derudover udbygges fælleskøkkenerne med en gennemgående karnaptilbygning, hvorved der skabes bedre plads til fællesspisning og ophold. Endelig udvides fælleslokalerne i stueetagen. Udvidelsen andrager i alt ca. 245 m².

Forvaltningen vurderer, at de påtænkte arbejder er rimelige, men har følgende bemærkninger til det aktuelle projekt:

- Vinduespartier bør forsynes med ventilation usynlig udefra for tilførsel af erstatningsluft i forbindelse med udsugning i toilet/bad og med emfang i fælleskøkkenerne.

- Der skal til Plan & Arkitektur fremsendes detailtegninger af ny karnapper og vinduespartier samt nærmere redegørelse for valg af materialer og farver på udvendige bygningsdele til godkendelse hos Plan & Arkitektur.

- Tegningsmateriale vedrørende vinduesopdeling skal forelægges Plan & Arkitektur til godkendelse inden licitation.

Der er af SJ Consult Byggerådgivning udarbejdet førsynsrapport af 29. juli 2003 i overensstemmelse med støttebekendtgørelsens § 29, stk. 1, nr. 1.

Der er indgået aftale med arkitektfirmaet Tage Nielsens Tegnestue A/S om bygherrerådgivning, og ifølge KKIK har de tekniske rådgivere ikke medvirket ved kollegiets opførelse, senere renoveringsarbejder, eller udfærdigelse af førsynsrapport.

Økonomi

De samlede udgifter er ifølge skema A ansøgningen kalkuleret til 40.617.000 kr. og fordeler sig således:

Grundudgifter	367.000 kr.
Håndværkerudgifter	31.934.000 kr.
Omkostninger	8.316.000 kr.
I alt	40.617.000 kr.

Posten grundudgifter indeholder udgifter til betaling af tillægskøbesum til Københavns Kommune, da projektet medfører en udvidelse af kollegiets bruttoetageareal med 245 m². Tillægskøbesummen afregnes med Økonomiforvaltningen og forfalder til betaling den 1. i måneden efter afgivelse af skema B-tilsagn.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.

Der er ifølge KKIK ikke mulighed for, at udgifterne kan dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Projektet og den deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.

Ungdomsboliginstitutionens økonomi

Ejendommen, der pr. 1. januar 2002 er vurderet til 22,8 mio. kr., heraf grundværdi 4,6 mio. kr., har pr. 31. juli 2002 en bogført anskaffelsessum på ca. 30.233.000 kr.. Restgælden pr. samme dato på de i ejendommen indestående prioriteter udgør ca. 23.360.000 kr., hvoraf 1.846.000 kr. er engangsstøtteprioritetslån.

Af de driftsøkonomiske oplysninger nedenfor ses, at posten energi udgør et væsentligt beløb. KKIK forventer imidlertid, at renoveringen af utidssvarende varme-, el- og vandinstallationer vil medføre en ikke uvæsentlig besparelse, jf. nedenfor.< /o:p>

Den offentlige støtte består i driftssikring, der årligt udgør ca. 282.000 kr. svarende til en beregnet nedsat boligleje på 75 kr./m². Ifølge budget 2003/04 forventes driftssikringen nedtrappet til 73 kr./m².

Driftsresultat for regnskabsåret 2001/02 og budget for 2003/2004:

Driftsresultat/Budget	M² 3.735	Resultat 2001/02 kr./m²	Resultat 2001/02 %	Norm %	Budget 2003/04 kr./m²
Nettokapital		269	33	30	276
Offentlige og andre faste		136	16	15	126
Energi		238	29	20	270
Administration		68	8	6	73
Vedligehold		242	29	15	331
Henlæggelser		-25	-3	15	-148
Diverse		28	3	4	46
Samlede udgifter		956	116	105	973
Erhvervsleje		-19	-2		-56
Renteindtægter		-69	-8		-56
Diverse		-41	-10	-5	-16
Offentlig støtte		-75	-9		-73
Resultat (underskud)		-43	-5		0
Boligleje		708	86	100	773

Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 825 kr./m².

Det bemærkes, at den aktuelle renovering ikke er indregnet i ovenstående budget for år 2003/04. Årsagen til, at det budgetterede henlæggelsesbeløb er negativt, er, at kollegiet i dette regnskabsår forbruger opsamlede henlæggelsesmidler til vedligeholdelse og fornyelser og samtidig ikke foretager tilsvarende henlæggelser.

Boliglejen udgør aktuelt 1.910 kr./md. for et værelse (inklusive el- og varmeudgifter), svarende til 773 kr./m²/år ved det nuværende etageareal på 3.735 m² og 726 kr./m²/år ved et etageareal efter renoveringen på 3.980 m². Efter renoveringen og udbygningen forventes lejen at stige med ca. 247 kr./m²/år til 973 kr./m²/år.

KKIK har oplyst, at der på udgifter til varme, vand og vedligeholdelse forventes en besparelse på 357.000 kr. årligt som følge af renoveringen. Dette medfører en reduktion af lejen med 90 kr./ m²/år.

KKIK har i forbindelse med renoveringssagen ansøgt om kommunens godkendelse af, at et i ejendommen indestående ugaranteret ustøttet obligationslån på oprindelig stort ca. 9,7 mio. kr. med en restgæld på ca. 4,8 mio. kr. og en restløbetid på 11 år, konverteres til et nyt lavere forrentet kontantlån med 30-årig løbetid. Forvaltningen har, som tidligere nævnt, i den forbindelse betinget sig, at 2 kommunale lån på i alt 475.000 kr. ydet af Københavns Kommunes kollegiefond samtidig indfries. Der optages derfor et lån på i alt 5.275.000 kr. På trods af kravet om indfrielse vil konverteringen bevirke en yderligere besparelse på ca. 207.000 kr./år svarende ca. 52 kr./m²/år, der anvendes til huslejenedbringelse.

Den endelige leje efter renoveringen og efter konverteringen vil herefter udgøre ca. 831 kr./m²/år.

På baggrund af ovenstående vil forvaltningen i forbindelse med støttetilsagnet stille som betingelse, at kollegiets henlæggelser reguleres til et acceptabelt niveau. Forvaltningen skønner imidlertid, at der i institutionens økonomi er margin til den som følge af renoveringen påkrævede lejeforhøjelse samt en justering af henlæggelsesniveauet.

Finansiering

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboligforeninger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 %) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge midler til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som er nævnt i almenboliglovens § 100.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, de r udgør 2,15 % af byggeudgifterne samt 0,27 % af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 % af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 % af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet, må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes krævet garanti på indtil 100 % af lånet, dvs. op til 40,6 mio. kr.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge KKIK vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Finansiering for renoveringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån	40.617.000 kr.
Ydelse på lånet, første år	2.848.492 kr.
Beboerbetaling, første år (2,15 % af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet)	982.931kr.
Samlet ydelsesstøtte, første år	1.865.561 kr.
Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år	373.112 kr.

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifter efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger ved udførelsen og ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

KKIK har oplyst, at byggeriet og renoveringen udføres efter gængse byggemetoder og af normalt anvendte byggematerialer. Konstruktioner og materialer er valgt ud fra høje krav til stabilitet, funktion og kvalitet med henblik på minimering af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger og ressourceforbrug. Endvidere er installationer tilpasset krav til funktion og kvalitet samt ønsket om ressourcebesparelser.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser.

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: Oversigtskort over Frankrigsgade Kollegiets beliggenhed og placering

Jens Ole Nielsen

Til top