Endelig vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan 202 "Fisketorvet" med kommuneplantillæg

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

1.      at lokalplan ”Tillæg nr. 1 til lokalplan 202 ”Fisketorvet” (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, samt følgende ændringer (jf. vedhæftede bilag 10):

a)      Med henblik på dannelse af en mindre plads i tilknytning til promenaden, foreslås bebyggelsesplanen justeret, således at den ene af de fire gavle på boligbebyggelsen trækkes yderligere ca. 7 meter væk fra vandkanten og nedtrappes til 6 etager mod promenaden. Den nye plads vil være placeret, hvor promenaden skifter retning.

b)      Tilbagetræningen af bygningen og promenadens udvidelse vil ligeledes give bedre oversigtsforhold i forhold til de cyklister, der passerer på promenaden, og i særdeleshed skabe mere plads til fodgængere og ophold.

c)      Desuden foreslås det, at hele promenaden udvides med 1 meter.

d)     Med henvisning til, at området er tilført større kvaliteter i overensstemmelse med ovenstående, skal det  foreslås, at  boligbebyggelsens husdybde øges til 13 meter i området længst væk fra promenaden. Dette sker med henblik på at bibeholdelse det samlede etageareal for boligerne.

Ændringen medfører nye lokalplantegner 2,3,4,5 og 6 samt byrumstegning B, samt

2.      at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt.  

 (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget) 

Problemstilling

København vokser ifølge de seneste prognoser med 100.000 indbyggere frem mod år 2025. Sydhavn er i Kommuneplan 2011 udpeget som byudviklingsområde med potentiale for nye boliger og erhverv. Skanska har som grundejer anmodet om en lokalplan med kommuneplantillæg for området, som med sin beliggenhed mellem Havneholmen i nord og Teglholmen i syd sammen med Enghave Brygge udgør det ”manglende led” i Helhedsplanen for Sydhavn. Helhedsplanen blev behandlet i Borgerrepræsentationen i 2002. Skanska ønsker nu at opføre en bebyggelse med ca. 17.000 m² helårsboliger og ca. 26.000 m² serviceerhverv i området.

Socialdemokraterne, Det Radikale Venstre, SF og Enhedslisten har ved behandlingen af lokalplanforslaget afgivet protokolbemærkning om, at ”bådskure og maritimt miljø bevares og udvikles.”

Planforslagene har været i offentlig høring fra den 27. juni 2013 til den 22. september 2013. Der er i den offentlige høring modtaget 99 henvendelser, som hovedsageligt drejer sig om at bevare det nuværende miljø herunder, at det nye byggeri vil blive for højt og vil komme til at ligge for tæt på kajen med deraf følgende gener i form af skygge bl.a. i forhold til husbådeforeningen Skibbroen.

Løsning

Byliv
Med henblik på at give mulighed for at styrke bylivet i området har lokalplanen fokus på:

• Havnepromenaden med en høj prioritering af fodgængere og cyklister og det miljø, der kan opstå omkring promenaden.
• Bevaring af alle 20 eksisterende husbåde og integrering af eksisterende og ombyggede bådskure i projektet.
• Etablering af ny bydelsplads ved Tømmergraven. Pladsen, og det byliv der opstår her, skal medvirke til at binde området sammen med Enghave Brygge.
• Udadvendte funktioner i stueetagen langs vejen Havneholmen og den nye promenade.

Bæredygtighed
Områdets byggeri opføres i laveste energiklasse. I øvrigt sikres bæredygtighed ved:

• En parkeringsløsning der medvirker til, at ubebyggede arealer fremstår attraktive med begrænset terrænparkering og tilskynder til brug af kollektiv trafik.
• En øget tæthed i området med forskellige boligstørrelser, erhverv og servicefunktioner.
• Krav om LAR (lokal afledning af regnvand), grønne tage eller solceller.

Med henblik på en imødekommelse af de væsentligste indsigelser er bebyggelsesplanen justeret, for så vidt angår:

• Bygningshøjder.
• Promenadens bredde.
• ”Kvarterpladsen”.

Justeringen er sket med henblik på at skabe mere plads på promenaden til cyklister, fodgængere og ophold. Derudover har justeringen givet mere sol på især den vestligste del af promenaden/husbådene. For så vidt angår kvarterpladsen, er ændringerne sket for at øge fleksibiliteten og give mulighed for udadvendte funktioner i forbindelse med bådskurene.

Høring
De modtagne henvendelser i den offentlige høringsperiode er vedlagt indstillingen som bilag 2. Som bilag 3 er vedlagt en skematisk oversigt over de emner, der behandles i de enkelte høringssvar. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes og Vesterbros Lokaludvalgs hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor. 

Bemærkninger fra Vesterbro Lokaludvalg– bilag 5
Lokaludvalget er tilfreds med, at byggeriet fremstår åbent mod promenaden, men mener, at det vil fortsat være medvirkende til, at havnen mures inde. Lokaludvalget anerkender, at der er taget visse positive hensyn til beboerne ved udformningen af promenaden, men projektets placering og især højde har store indvirkninger på Skibbroens rekreative potentiale. Det ønskes, at bygningerne trækkes tilbage for at muliggøre et byrum til ophold og sociale aktiviteter, som anses for vigtigere end et større gårdrum. Herunder bør boligernes udsigtsmuligheder opvejes i forhold til offentlige hensyn. Der bør være plads til flere små butikker, og byggeriet bør udformes som 0-energihuse og plus- energihuse. Det bør overvejes, hvordan der kan etableres blandede boligformer. Endelig forventes der en inddragelsesproces omkring den videre planlægning af ”kvarterpladsen” med berørte beboere, Lokaludvalget og andre.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. I en række af henvendelserne ønskes en generel bevaring af miljø og liv i området, og der fremsættes ønsker om, at området ikke anvendes til boligformål/kontorer, men til kulturelle eller rekreative formål som f.eks. en park.
2. I flere af henvendelserne stilles der forslag om, at bebyggelserne reduceres både i højden og udbredelsen herunder, at de laveste dele af bygningerne placeres tættest på vandet og de højeste dele bagved.
3. Der er bekymring for, om cyklist- og fodgængertrafik samt opholdsaktiviteter har tilstrækkelig plads langs kajen.
4. Der ønskes en bevaring af områdets strukturer (primært skure), beplantning og adgang til vandet.
5. Der er kritik af det kommende byggeris arkitektur.
6. Der udtrykkes bekymring for, at der bliver forhøjede parkeringsafgifter og mangel på parkeringspladser til beboere og gæster. Der ønskes beboerlicens i området.
7. Der ønskes et mangfoldigt miljø med mange forskellige boligtyper.
8. I flere af henvendelserne anføres det, at bebyggelsesprocenten er for stor.
9. Der gives kritik af manglende inddragelse i planlægningsprocessen.
10. Der gøres opmærksom på, at vedligeholdelse af husbådene i Skibbroen m.v. kan medføre en del støjgener for de kommende boliger. Vesterbro Lokaludvalg mener, at byggeriet bør opføres som 0-energihuse og plus-energihuse.

Forvaltningernes svar på henvendelserne
Ad. A) Forvaltningen bemærker, at det af Skanska ejede område vil forandres, og at det store asfalterede parkeringsareal vil forsvinde herunder muligheden for lejlighedsvise cirkusforestillinger og parkering af autocampere m.v. Kommunen ønsker at fremme bolig- og erhvervsbyggeriet på denne attraktive og stationsnære beliggenhed og dermed udnytte havnens rekreative værdier til gavn for mange borgere. Der vil med planen opstå nye muligheder for rekreation og byliv. Det må derfor forventes, at flere borgere end i dag, herunder beboere i de nye boliger og ansatte på de nye arbejdspladser, vil kunne opleve områdets havnefront og herlighedsværdier.

Ad. B) For at imødekomme henvendelserne vedrørende bebyggelsens højde, er der foreslået ændringer af principperne for bygningshøjderne, således at bebyggelsen ændres fra 8 etager til at være i 6-7 etager mod promenaden og 8 etager længst væk fra promenaden og vandet. De justerede skyggediagrammer viser, at der generelt er gode solforhold på promenaderne og på ”kvarterpladsen” i løbet af dagen indtil aftentimerne i sommerhalvåret. Hertil skal det også bemærkes, at det generelt i større eller mindre omfang vil være forbundet med skyggegener at bo i en tæt by som København.

Ad. C) For at imødekomme henvendelserne vedrørende promenadens bredde og kvaliteter er bebyggelsen yderligere rykket 1-6 m væk fra vandkanten. Tilbagerykningen af byggeriet er sket for at sikre mere plads til et mangfoldigt byliv på promenaden. En yderligere tilbagetrækning af byggeriet skønnes ikke at være hensigtsmæssig, set såvel ud fra ønsket om et grønt og lyst gårdrum til bebyggelsen, som ud fra ønsket om at et koncentreret byliv på promenaden og de tilstødende arealer vil opleves intenst og positivt for området. For at opnå mere sol på den vestligste del af promenaden i sommerhalvåret (ved midsommer også kl. 19.00), er erhvervsbebyggelsen afkortet med ca. 6 m.   

Ad. D). Bådmiljøet i Tømmergraven er med planen fastholdt som et naturligt element i byområdet. På ”kvarterpladsen” ved Tømmergraven vil der i overensstemmelse med de foreslåede ændringer kunne opsættes yderligere bådskure m.v. til styrkelse af det maritime byliv. Forvaltningen har i denne sammenhæng inviteret Skibbroen og Lokaludvalget til i fællesskab med Skanska at indgå i et samarbejde omkring detailudformningen af denne plads, idet et fælles fokus/mål for arbejdet kan være mere fleksibilitet og flere udadvendte funktioner som kunstværksteder og lign.

For så vidt angår den eksisterende beplantning, er det forvaltningens skøn, at området ikke rummer bevaringsværdig beplantning/træer. Dette skal ses i forhold til, at lokalplanforslaget i overensstemmelse med lokalplanens § 9, stk. 5, og tegning nr. 5 indeholder principper for ny træbeplantning. Overordnet er der tale om en ny plan med flere nye træer end i dag, herunder i særdeleshed i det nye gårdrum benævnt ”gårdhaven”.

Ad. E). For så vidt angår kritikken af arkitekturens kvalitet, skal fremhæves, at der mod havnefronten er tale om boligbyggeri. Dette giver mulighed for at variere facaden med altaner og tagterrasser. Desuden er boligerne etableret med terrasser og forarealer (kantzoner) og udadvendte funktioner to steder i bebyggelsen. Dette vil sammen med de tilstødende bådskure være medvirkende til at skabe facader med liv langs havnepromenaden.

Ad. F) For så vidt angår parkeringsdækningen skal anføres, at størstedelen (80 pct.) af parkeringspladserne skal etableres i kældre under boligerne og erhvervsbebyggelsen. Herudover er der plads til ca. 20 % parkering på terræn. Uanset disse bestemmelser kan der på parkeringsarealet langs Vasbygade etableres yderligere 20 pladser på terræn under hensyn til, at Skibbroen allerede i dag har ca. 20 pladser på terræn. Området er ikke planlagt med offentlige veje, hvorfor kommunen ikke p.t. har mulighed for at indføre beboerlicens. Forvaltningen kan ikke med hjemmel i planloven reservere bestemte parkeringspladser til f.eks. Skibbroen. Forvaltningen skal imidlertid opfordre Skanska og Skibbroen til under hensyn til ovenfor nævnte forhold at indgå aftale om de fremtidige parkeringsforhold. 

Ad. G) For så vidt angår ønsket om forskellige boligformer, har Kommunen p.t. ikke planlagt at finansiere alment boligbyggeri i lokalplanområdet. Kommunen har derfor ikke indflydelse på prisniveauet for de planlagte boligtyper.  Beboersammensætningen i et område skal efter forvaltningens opfattelse ses i en noget større skala, idet dog også bemærkes, at priserne langs havnefronten også afspejler attraktiviteten samt, at det generelt er dyrt at byggemodne i et havneområde, bl.a. på grund af at jordbundsforholdene herunder forurening m.v.

Ad. H) For så vidt angår den foreslåede bebyggelsestæthed, skal det anføres, at der med planen muliggøres tilstrækkelig bebyggelse til at opnå de bymæssige kvaliteter og det byliv, der kendetegner de centrale byområder i København. Til sammenligning kan siges, at bebyggelsestætheden omtrentlig svarer til tætheden på Sluseholmen og Havneholmen.

Ad. I) For så vidt angår kritik af manglende inddragelse i planlægningsprocessen, kan oplyses, at høringsmaterialet og høringsmåden til fulde opfylder planlovens krav. Forvaltningen bemærker, at der i forløbet op til offentliggørelsen af lokalplanen har været holdt møder med Vesterbro Lokaludvalg og adskillige møder med forskellige repræsentanter for Husbådeforeningen Skibbroen. Det kan derudover nævnes, at der er afholdt borgermøde i forbindelse med offentliggørelsen af lokalplanen, og der har efter den offentlige hørings afslutning ligeledes været afholdt to møder med Husbådeforeningen Skibbroen.

Ad. J) For så vidt angår støjgener i forbindelse med vedligeholdelse af husbådene i Skibbroen, skal anføres, at der her gælder samme retningslinjer for støj, som ved almindelig vedligeholdelse af bygninger m.v. Det kan endvidere oplyses, at kommunens krav til energiklasse for det nye byggeri følger de overordnede retningslinjer, der er fastsat i kommuneplanen samt gældende byggelov. Energiklassen/kravene vil imidlertid afhænge af de krav, der gælder på det tidspunkt, hvor der søges om byggetilladelse. For så vidt angår ønsket om flere butikker, skal det anføres, at der med planen er mulighed for at etablere to mindre butikker to steder i boligbyggeriets gavle mod promenaden. Der er derudover mulighed for etablering af dagligvarebutik og udvalgsvarebutik i det fremtidige erhvervsbyggeri på hjørnet af Vasbygade og Havneholmen. Dette muliggør en lokalforsyning med dagligvarer som supplement til Fisketorvet Shoppingcenter, der vil understøtte bylivet i området. En yderligere forøgelse af detailhandelsrammen anses ikke for ønskelig af hensyn til butiksstrukturen i bydelen.

Forslag til ændringer på baggrund af indsigelserne
Det foreslås, at den sydvendte promenade udvides med 2 meter ud for boligbebyggelsen og 6 meter ud for erhvervsbebyggelsen. Ved den østvendte promenade trækkes to af de tre bygningsgavle ca. 1 m tilbage. Ændringen medfører nye lokalplantegninger 2, 3, 4, 5, 6 (snittegninger B-B, C-C, og E-E) samt byrumstegning A), B) og C).

Tilsvarende foreslås etagehøjderne mod promenaden tilrettet, så bebyggelsen er lavest mod promenaden og højest mod gårdrummet. Således foreslås, at der reduceres med 1-2 etager ved promenaden, mens der lægges et tilsvarende antal etager på dele af bebyggelsen længst væk fra promenaden. Endvidere fastlægges den sydligste del af erhvervsbebyggelsen i 4 etager, hvorfor der i § 6, stk. 3 tilføjes, at bygningshøjden for erhverv i 4 etager ikke må overstige 18 m. Ændringerne medfører ændringer på tegning nr. 4.

For at imødekomme ønsket om mere fleksibilitet på ”Kvarterpladsen”, tilføjes muligheden for flere bådskure med udadvendte funktioner. Ændringen medfører nye lokalplantegninger 2, 3, 4, 5, 6 (snittegning H-H) samt byrumstegning A).
 
Nye tegninger herunder skyggediagrammer er vedlagt som bilag 8.

Forvaltningen har vurderet, at ændringerne ikke kræver supplerende høring, jf. planlovens § 27, stk. 2.

For en uddybning af indsigelserne og forvaltningernes bemærkninger henvises til bilag 4- Notat om henvendelserne.

Borgermøde
Som bilag 6 er vedlagt referat og evaluering af borgermødet.

Debatten omhandlede især bebyggelsens højde og udbredelse. Herunder at de laveste bygninger burde placeres tættest på vandet og de højere bygninger bagved og med større afstand til kajen, for at opnå mere sol på promenaden og husbådeforeningen Skibbroen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen. Det skønnes, at udvikling af lokalplanområdet vil generere ca. 760 arbejdspladser, og give kommunen en årlig skattemerindtægt på ca. 9 mio. kr. (2012 priser). Skønnet baseres på et scenarie med fuld udbygning af lokalplanområdet.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget planerne, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

Claus Juhl                           / Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at lokalplan ”Tillæg nr. 1 til lokalplan 202 ”Fisketorvet” (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2,    at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 25. november 2013

Udvalget fremsatte følgende ændringsforslag:

”At der sidst i 1. at-punkt tilføjes ”og de ændringer der fremgår nedenfor:

Med henblik på dannelse af en mindre plads i tilknytning til promenaden, foreslås bebyggelsesplanen justeret, således at den ene af de fire gavle på boligbebyggelsen tækkes yderligere ca. 7 m væk fra vandkanten og nedtrappes til 6 etager mod promenaden. Den nye plads vil være placeret, hvor promenaden skifter retning.

Tilbagetræningen af bygningen og promenadens udvidelse vil ligeledes give bedre oversigtsforhold i forhold til de cyklister, der passerer på promenaden, og i særdeleshed skabe mere plads til fodgængere og ophold.

Desuden foreslås det, at hele promenaden udvides med 1 m.

Med henvisning til, at området er tilført større kvaliteter i overensstemmelse med ovenstående, skal det foreslås, at boligbebyggelsens husdybde øges til 13 m i området længst væk fra promenaden. Dette sker med henblik på at bibeholde det samlede etageareal for boligerne.

Ændringen medfører nye lokalplantegninger 2, 3, 4, 5 og 6 samt byrumstegning B.”

Ændringsforslaget blev vedtaget.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet 3. december 2013

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 12. december 2013

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.