Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 "F.L. Smidth II" med kommuneplantillæg, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 ”F.L. Smidth II” med tilhørende kommuneplantillæg. Lokalplanen muliggør en fortsat byudvikling med fortætning og mere fleksible anvendelsesbestemmelser i den nordlige del af lokalplanområdet.

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

1. at tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 ”F.L. Smidth II” (bilag 1) med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes,
2. at udbygningsaftale (bilag 4) med grundejeren godkendes.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Forslaget til lokalplantillæg med tilhørende forslag til kommuneplantillæg imødekommer ønsker fra grundejeren om ændringer i det eksisterende plangrundlag med henblik på fortætning i den nordlige del af området omfattet af lokalplan nr. 391-1 og mere fleksible anvendelsesbestemmelser.

Planforslagene blev godkendt i Borgerrepræsentationen den 30. april 2015 og har været i høring fra den 21. maj til den 17. august 2015. Forvaltningen har modtaget 21 henvendelser.

Løsning

Tillæggene vil med forøgelse af bebyggelsesprocenten fra 120 til 150 i lokalplantillæggets område IIA give mulighed for øget byggeri fra ca. 138.000 m² til ca. 173.000 m². Erhverv udgør mindst 25 % og ligger overvejende i eksisterende, bevaringsværdige bygninger, og størstedelen af den øgede byggeret forventes udnyttet til boliger. Der stilles ikke krav om almene boliger, da anvendelsen ikke ændres, og da der allerede er ca. 22 % almene boliger i det sydlige Valby. For lokalplantillæggets område IA ændres kun i bestemmelserne ved, at der foruden serviceerhverv kan opføres ca. 200 ungdomsboliger. Der henvises i øvrigt til bilag 5 faktaark.

Høring

Modtagne henvendelser og borgermøde i høringsperioden
De 21 henvendelser vedlægges som bilag 2. I bilag 3 er henvendelserne refereret emnevis med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkter i henvendelserne er anført nedenfor.
På borgermødet deltog ca. 70 borgere, hvor mange gav udtryk for den samme utilfredshed, som høringssvarene beskriver. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 6.

Bemærkninger fra Valby Lokaludvalg – bilag 2, henvendelse nr. 12
Lokaludvalget finder det afgørende, at udviklingen af den nordlige del af området følger de principper, der lå til grund for den oprindelige udformning, herunder højde og udformning af bebyggelsen langs Vigerslev Allé. Udvalget er fortsat bekymret over fortætningen, og henviser til tidligere høringssvar om bl.a. offentlig adgang til friarealer, indretning af disse til små og større børn og behovet på længere sigt for en ny skole. Desuden fremføres der ønske om støjdæmpende asfalt på Vigerslev Allé og synspunkter vedrørende parkering og trafikale konsekvenser svarende til hovedsynspunkter i borgernes henvendelser jf. nedenfor. Lokaludvalget ønsker muligheden for ungdomsboliger i område IA fastholdt og kvitterer for den imødekommenhed, som beboerne i Valby Have er blevet mødt med i forhold til at optimere de grønne områder. 

Forvaltningens bemærkninger
Forvaltningen kan bekræfte, at planen i det væsentlige følger de principper, der lå til grund for den oprindelige plan, og at der ændres ikke i bestemmelserne for bebyggelsen langs Vigerslev Allé. De øvrige emner behandles under bemærkningerne til borgernes henvendelser.

Bemærkninger fra Københavns Museum
Museet ønsker yderligere to bygninger fra F.L. Smidths industrianlæg bevaret.

Forvaltningens bemærkninger
I forbindelse med den gældende lokalplan blev de pågældende bygninger vurderet ikke at have tilstrækkelig arkitektonisk og/eller kulturhistorisk værdi til at blive udpeget som bevaringsværdige. Lokalplantillægget ændrer ikke på vurderingen. Der er 8 andre bygninger, der er fastlagt som bevaringsværdige.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser

1. De fleste henvendelser indeholder kritik af forhøjelse af bebyggelsesprocenten fra 120 til 150 og mangel på grønne områder.
2. I nogle henvendelser rejses der kritik af og spørgsmål vedrørende bygningshøjder.  
3. I enkelte henvendelser er der kritik af muligheden for opførelse af ungdomsboliger som nabo til familieboliger.
4. Området er i forvejen under pres med hensyn til skole- og institutionsdækning.
5. Mange henvendelser indeholder kritik af parkeringsdækningen, der findes at være for lav, og der er frygt for, at de nye beboere vil benytte den gratis gadeparkering i området nord for Vigerslev Allé, hvor det i forvejen er vanskeligt at finde en parkeringsplads.
6. I en del henvendelser udtrykkes der frygt for de trafikale og trafikstøjmæssige konsekvenser af den foreslåede fortætning. Det gælder især i relation til området nord for Vigerslev Allé.
7. Andre emner er konsekvenser i forhold til Lundbecks miljøgodkendelse, utilfredshed med så hurtig en ændring af en plan, som man har købt bolig i tillid til, frygt for fald i ejendomsværdi og ønske fra bygherren om forenkling af bestemmelser for byrum og kantzoner. 

Forvaltningens bemærkninger

1. Siden den gældende lokalplan blev udarbejdet, er der kommet mere fokus på udnyttelse af stationsnærheden. Hele det fortættede område ligger i de stationsnære kerneområder inden for 600 m gangafstande til de nærmeste adgange til Valby eller Ny Ellebjerg Station. Det er baggrunden for at hæve bebyggelsesprocenten til 150. Med planen fastlægges der et stort fælles rekreativt areal – Maskintorvet - på ca. 7.000 m2, hvortil der også er adgang for beboere uden for tillægsområdet, og som indrettes med rekreative faciliteter for alle aldersgrupper. Dette imødekommer blandt andet Lokaludvalgets ønsker.
2. Lokalplantillægget ændrer ikke på højdebestemmelserne, hverken for bebyggelsen langs Vigerslev Allé eller for bebyggelsen i område IA.
3. Der er et stort behov for nye ungdomsboliger, og med den gode placering i forhold til kollektiv trafik findes arealet velegnet til - foruden serviceerhverv - at kunne rumme ungdomsboliger.
4. Børne- og Ungdomsforvaltningen vurderer, at der ikke er behov for en ny skole i området inden 2027. I overensstemmelse med Lokaludvalgets bekymring er forvaltningerne i dialog om at sikre areal til en eventuel ny skole efter 2027 i det sydlige Valby.
5. Forvaltningen er enig i, at det vil være problematisk, hvis beboere og brugere i lokalplanområdet benytter parkeringspladser uden for området, der i forvejen har en høj belægningsprocent. Den fastlagte parkeringsdækning er i overensstemmelse med bestemmelserne i Kommuneplan 2011. De allerede opførte bebyggelser opfylder kravene i den gældende lokalplan, og forvaltningen vurderer, at der vil være ca. 1.000 pladser, når tillægsområdet er fuldt udbygget. Med fælles parkeringskældre vil der være god mulighed for dobbeltudnyttelse mellem boliger og erhverv. Lokalplanen kan ikke regulere takster i parkeringsanlæg. Grundejeren oplyser, at der aktuelt betales 300 kr. pr. måned i den nye parkeringskælder under Maskintorvet, der også kan benyttes af beboere uden for området. Kun godt 1/5 af de 245 pladser er udlejet.
   
   Budget 2016 indeholder forslag om at udvide parkeringszonerne med en gul zone bl.a. i dele af Valby, som led i at skabe bedre parkering for københavnerne. Det forventes, at sydgrænsen kommer til at ligge i Vigerslev Allé frem til Ramsingsvej, og at karreerne omkring Lyshøj Allé dermed bliver omfattet af beboerlicens. Dette vil gøre det mindre attraktivt for pendlere og beboere uden for området at parkere her.
   
6. I forhold til den samlede boligudvikling i det sydlige Valby med Ny Ellebjerg-området, Grønttorvsområdet og F.L. Smidth udgør forøgelsen med ca. 34.000 m2 boligetageareal kun ca. 7 pct. af den samlede boligrummelighed i disse områder, og har dermed kun begrænset betydning i forhold til trafikbelastningen. Vejene mellem Vigerslev Allé og Lyshøjgårdsvej er private fællesveje, og det er op til grundejerne at udarbejde forslag til omlægninger, herunder tiltag, der forhindrer eventuel smutvejskørsel og forbedrer trafiksikkerheden. Der har været dialog mellem forvaltningen og grundejerforeningen om mulighederne. Såfremt området bliver fastlagt som gul parkeringszone, jf. pkt. 5, vil vejene blive overtaget som offentlige veje.  Med forbehold for driftsbevillinger og prioriteringer forventer forvaltningen, at der lægges støjsvag asfalt på Vigerslev Allé indenfor de næste 2-3 år.
7. Opførelse af boliger langs Gammel Køge Landevej vurderes ikke at have betydning i forhold til Lundbecks miljøgodkendelse. Planen ændres for at udnytte stationsnærheden og fortætningen medfører flere grønne byrum frem for parkeringspladser. Bestemmelserne om byrum og kantzoner er udarbejdet på baggrund af det materiale, der er udarbejdet af bygherrens rådgivere. Der vil i forbindelse med den kommende byggesagsbehandling ske en vurdering med henblik på at sikre bedst mulig kvalitet og sammenhæng.

Høringssvarene bliver som det fremgår ovenfor fulgt op gennem forskellige initiativer, men uden egentlige ændringer i lokalplanen. Der vil dog ske en redaktionel rettelse af kommuneplantillægget, idet der blot er tale om en unøjagtighed i forhold til, at det kun er den nordlige del af lokalplanområdet, der er omfattet af rækkefølgebestemmelserne.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når projektet er realiseret, vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 9,5 mio. kr. årligt. Det vurderes endvidere, at planen skaber mulighed for at etablere op til ca. 1.200 arbejdspladser.

Udbygningsaftale
På bygherrens anmodning er der udarbejdet et udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen indeholder etablering af et signalreguleret kryds ved Kirsten Walthers Vejs udmunding i Gammel Køge Landevej, etablering af et signalreguleret kryds ved Pakkerivejs udmunding i Vigerslev Allé og bidrag til en forbindelse (tunnel eller bro) på tværs af banen i forlængelse af Ramsingsvej til Grønttorvet (se bilag 4).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.                                                                 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 ”F.L. Smidth II” (bilag 1) godkendes

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.   at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes. 
    3.   at udbygningsaftale (bilag 4) med grundejeren godkendes.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 3. november 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 10 stemmer mod 1. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, V, O og I.

Imod stemte: C.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 26. oktober 2015.

”Vi kan ikke støtte opførelse af boliger på så støjplaget en grund.”