Ombygning af hybler i Remisevænget

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 12. juni 2002

Ombygning af hybler i Remisevænget

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

I møderne den 11. og 25. maj 2000 tiltrådte Borgerrepræsentationen projekter (skema-A) til ombygning af hybler i Remisevænget og Hørgården til tidssvarende boliger. Ombygningen sker uden direkte udgift for kommunen, idet arbejderne finansieres fuldt ud med realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden.

Ved den efterfølgende licitation var tilbuddene væsentlig højere - 34 pct. - end forventet, og efter en revision af projekterne afholdtes en ny licitation med mulighed for bud i forbindelse med alternative udformninger af projekterne, hvilket er resulteret i de nu foreliggende forslag, der indebærer ombygning af i alt 274 hybler til 150 mere tidssvarende boliger for unge m.v. Ombygningen er godkendt af de kompetente forsamlinger i de berørte afdelinger.

Såvel Remisevænget som Hørgården er meddelt støtte i forbindelse med den igangværende 2. omprioriteringsrunde og indgår endvidere i den partnerskabsaftale, der sidste år blev indgået mellem de to berørte boligorganisationer og Københavns Kommune i forbindelse med kommunens boligpolitiske strategiplan.

På grundlag af skema A har Borgerrepræsentationen i mødet den 11. maj 2000 (BR 158/2000) tiltrådt Bygge- og Teknikudvalgets som bilag A til gennemsyn fremlagte indstilling om ombygning af hybler i Hørgården 1 og 2 og i mødet den 25. maj 2000 (BR 201/2000) den som bilag B til gennemsyn fremlagte indstilling om ombygning af hybler i Remisevænget Øst og Nord.

På baggrund heraf har Landsbyggefonden meddelt tilsagn om støtte til Hørgården 1 og 2 den 29. juni 2000 og til Remisevænget Øst og Nord den 5. september 2000.

Ved den efterfølgende licitation var de indkomne tilbud samlet set 34 % højere end påregnet, hvorfor projekterne blev udbudt på ny efter at være blevet revideret og med mulighed for alternative bud. Der blev herefter forhandlet med tilbudsgiverne på de alternative projekter, hvilket mundede ud i de nu foreliggende fire projekter.

Som i de tidligere projekter ombygges hyblerne til små lejligheder, der er egnede som almene boliger for unge og korttidsbolig for andre grupper.

I forhold til de tidligere projekter er der sket justeringer af lejlighedernes indretning og antal, ændring af pulterkammerområder samt i udearealerne i tilknytning til de ny boliger.

De ændrede projekter er godkendt af de kompetente forsamlinger i de berørte afdelinger, for Remisevænget Øst´s vedkommende efter afholdelse af urafstemning.

Projekterne påregnes igangsat i august 2002, og der vil i sommeren 2002 blive etableret prøveboliger til afklaring af detaljer og information af afdelingernes beboere.

Det skal supplerende oplyses, at de fire afdelinger i efteråret 2001 blev udmeldt til støtte efter almenboliglovens regler om støtte til visse almene boligafdelinger (omprioritering m.v.), jfr. Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 7. december 2000.

Borgerrepræsentationen har endvidere i mødet den 6. september 2001 tiltrådt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens og Økonomiforvaltningens indstilling (BR 343/01) om at indsende modelområdeansøgninger til Regeringens Byudvalg for Tingbjerg-Utterslevhuseområdet samt for området Remisevænget, Dyvekevænget, Hørgården.

Imidlertid blev alene ansøgningen vedrørende Tingbjerg-Utterslevhuse området imødekommet.

Økonomiforvaltningen har oplyst, at der arbejdes videre med en reduceret "mini-modelområdeplan" uden statsligt engagement under den partnerskabsaftale ("Byudvikling i fællesskaber - partnerskab mellem Ørestad og Sundbyvester), der i forbindelse med den boligpolitiske strategiplan er indgået mellem kommunen og FB og KSB vedrørende Remisevænget Øst, Nord og Vest, samt Dyvekevænget og Hørgården 1 og 2.

Som anført i de to tidligere indstillinger er hyblerne gruppevis fælles om køkken og toilet/badefaciliteter, og var oprindelig påtænkt udlejet som supplementsrum, dvs. til anvendelse for børn af familier, der i forvejen boede i afdelingen, men da behovet herfor viste sig ringe, blev udlejningen overdraget til bl.a. Landsforeningen Ungbo.

Efter Ungbos konkurs i starten af 1990'erne overgik udlejning af hyblerne til boligselskaberne og har herefter i vidt omfang været udlejet som midlertidige lejemål via Københavns Kommune, senest ifølge en aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Den fysiske indretning er uhensigtsmæssig og utidssvarende, og den hyppigt skiftende lejerkreds i de mange hybler har medført en øget nedslidning og krav til vedligeholdelse. Hyblerne er derfor blevet en belastning for afdelingernes boligmiljø med stadig større problemer med de unge i området og voksende utryghed blandt afdelingernes øvrige beboere. Som følge heraf ønskes der i området gennem ombygning tilvejebragt mere tidssvarende boliger.

Afdelingen består af 15 blokke, der, udover de hybler der ønskes ombygget, rummer 651 familieboliger med et samlet etageareal på 50.956 m².

Efter det tidligere forslag blev 136 hybler ombygget til 96 boliger fordelt med 15 stk. 1-rums lejligheder, 22 stk. 1½-rums lejligheder og 59 stk. 2-rums lejligheder med størrelser mellem 40-67 m².

I det nu foreliggende projekt ombygges 136 hybler til 88 stk. 2-rums lejligheder på gennemsnitligt 47 m², jfr. vedlagte etageplaner (Bilag 1)

Facademæssigt er den væsentligste ændring, at de "karnapudbygninger", der var projekteret med i de tidligere forslag for hybler beliggende i stueplan, er erstattet med gennemgående glaspartier med flytbar afskærmning mod sol og indblik, jfr. vedlagte facadetegninger (Bilag 2)

Der er ikke i det foreliggende projekt som i det tidligere tale om en udvidelse af etagearealet, der kan begrunde opkrævning af tillægskøbesum.

I overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 25. maj 2000 er der af Dominia AS, Rådgivende ingeniører udarbejdet en førsynsrapport for bebyggelsen. Denne rapport giver ikke Plan & Arkitektur anledning til bemærkninger.

Miljøarbejderne omfatter de nødvendige arbejder i forlængelse af ombygningen, primært som forbedring af terræn- og adgangsforhold, idet yderligere arbejder påregnes gennemført i forlængelse af omprioriteringssagen og "mini-modelområdesagen".

Det ændrede projekt er af beboerne godkendt ved en urafstemning med 505 stemmer for og 95 stemmer imod.

Efter ombygningen vil lejen for de ny boliger være 750 kr./m².

For de nuværende lejligheder vil lejen stige med 1,25 % primært på grund af de gennemførte miljøarbejder.

Afdelingen består af 2 højhuse og 5 mindre boligblokke. Afdelingen omfatter foruden hyblerne, 466 boliger med et samlet etageareal på 35.375 m².

Efter det tidligere forslag blev 32 hybler ombygget til 14 stk. 1½-rums lejligheder med størrelser mellem 37-43 m².

I det nu foreliggende projekt ombygges 32 hybler til 12 stk. 2-rums lejligheder på gennemsnitligt 43 m² og 2 stk. 3-rums lejligheder på 61 m², (Bilag 1).

Facademæssigt er som for Remisevænget Øst den væsentligste ændring, at de "karnapudbygninger", der var projekteret med i de tidligere forslag for hybler beliggende i stueplan, er erstattet med gennemgående glaspartier med flytbar afskærmning mod sol og indblik, (Bilag 2).

Miljøarbejderne omfatter de nødvendige arbejder i forlængelse af ombygningen, primært som forbedring af terræn- og adgangsforhold, idet yderligere arbejder påregnes gennemført i forlængelse af omprioriteringssagen og "mini-modelområdesagen" .

Det ændrede projekt er godkendt enstemmigt på et ekstraordinære afdelingsmøde.

Efter ombygningen vil lejen for de ny boliger være 750 kr./m².

For de nuværende lejligheder vil lejen stige med 1 % primært på grund af de gennemførte miljøarbejder.

Afdelingerne består af tilsammen 11 blokke der udover de hybler, der ønskes ombygget, rummer 672 familieboliger med et samlet etageareal på 57.117 m².

I det tidligere forslag blev hyblerne i Hørgården 1 ombygget til 27 boliger fordelt på 12 stk. 1-rums lejligheder, 12 stk. 2-rums lejligheder og 3 stk. 3-rums lejligheder med størrelser mellem 43-85 m². I det nu foreliggende projekt ombygges de 59 hybler til 24 stk. 2-rums lejligheder på gennemsnitligt 43 m² og 3 stk. 3-rums lejligheder på 61 m², jfr. vedlagte etageplaner (Bilag 3).

Hyblerne i Hørgården 2 blev i det tidligere forslag ombygget til 21 boliger fordelt på 10 stk. 1-rums lejligheder, 10 stk. 2-rums lejligheder og 1 stk. 3-rums lejlighed med størrelser mellem 42-95 m². I det nu foreliggende projekt ombygges de 47 hybler til 20 stk. 2-rums lejligheder på gennemsnitligt 46 m² og 1 stk. 3-rums lejlighed på 61 m². (Bilag 3).

Facadeplaner vedlægges som Bilag 4

Miljøarbejderne omfatter de nødvendige arbejder i forlængelse af ombygningen, primært som forbedring af terræn- og adgangsforhold.

Det ændrede projekt er godkendt på et ekstraordinært afdelingsmøde med 50 ud af 58 stemmer.

Efter ombygningen vil lejen for de ny boliger være 750 kr./m².

For de nuværende lejligheder vil lejen stige med 3,4 % primært på grund af de gennemførte miljøarbejder.

De nu indkomne billigere ombygningstilbud hænger sammen med bl.a. reducerede håndværkerudgifter. Dette skyldes ifølge boligorganisationerne i det væsentligste, at det ved justeringen af projekterne har været muligt at reducere dyre og krævende arbejdsgange, begrundet i, at samtlige vægge er betonvægge, der bærer fire overliggende etager, vanskelig terrændækkonstruktioner i forhold til ændring af kloak samt begrænsning af følgearbejder på brugsvand- og vandinstallation.

Skematisk kan ændringerne i anskaffelsessummerne opstilles som følger:

Ombygningsarbejderne vil i lighed med tidligere blive finansieret fuldt ud med 30-årige realkreditlån.

Landsbyggefonden giver tilsagn om ydelsesstøtte til lånet. Ydelsesstøtten udgør et beløb, som svarer til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers betaling, der svarer til 3,4 % af anskaffelsessummen. Landsbyggefonden kan helt eller delvis bringe betalingen af ydelsesstøtte til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.

Det er en betingelse for ydelsesstøtten, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Det er samtidig en forudsætning for kommunens garanti, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dennes eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen.

Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes garanti på 100% af lånene vedrørende Remisevænget Øst og Nord og Hørgården 2, idet dette i december 2001/januar 2002 er krævet i forbindelse med optagelse af lån til finansiering af frikøb af tilbagekøbsrettigheder, mens garantikravet vedrørende lånet til Hørgården 1 vil afhænge af realkreditinstituttets konkrete fastsættelse af belåningsværdien.

Forvaltningen finder, at der med den foreslåede ombygning vil blive foretaget en bedre og mere hensigtsmæssig udnyttelse af bebyggelserne, der vil være medvirkende til at skabe bedre rammer for det sociale miljø i boligområdet.

Endvidere skal ombygningen ses i lyset af den partnerskabsaftale, der er indgået mellem kommunen og boligorganisationerne om områdets fremtidige udvikling.

Kommunens afgivelse af garantier er en eventualforpligtelse, der ikke direkte vil belaste kommunens økonomi.

Bilag 1: Remisevænget, etageplaner

Bilag 2: Remisevænget, facadetegninger

Bilag 3: Hørgården, etageplaner

Bilag 4: Hørgården, facadetegninger

Bilag A: Indstilling vedrørende hybelombygning m.v. i Hørgården (BR 158/2000)

Jens Ole Nielsen