Byfornyelsesbeslutning for Nørre Sideallé-karreerne m.m.

Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 11. december 2003

 

 

BR 551/03

Byfornyelsesbeslutning for Nørre Sideallé-karreerne m.m.

Byfornyelsesbeslutning for Nørre Sideallé-karreerne m.m.

 

 

Indstilling om, at det af Byfornyelse København udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Nørre Sideallé-karreerne" – efter høring af berørte ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9 med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring om, at ejendommen Ahornsgade 8-8 C udtages af byfornyelsesforslaget som opfordringsejendom, og at ejeren henvises til at søge særskilt om støtte, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang at opfordre ejerne af byfornyelsesområdets ejendomme til at gennemføre byfornyelsesbeslutningens foranstaltninger og i givet fald meddele ejerne fornødne påbud om gennemførelse af foranstaltningerne, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til om fornødent at lade foranstaltninger udføre for ejernes regning og i givet fald til at forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvist afstås mod erstatning, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at overtage ejendomme eller dele heraf, som ejere med hjemmel i byfornyelseslovens § 159 måtte kunne kræve overtaget mod erstatning, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i forbindelse med gennemførelsen af foranstaltningerne, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at give tilsagn om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller den tilsvarende bestemmelse i en ny lov til de i byfornyelsesområdet udpegede ejendomme, samt at                 byfornyelsesbeslutningen for Valdemarsgade 52-56, som Borgerrepræsentationen traf i mødet den 28. august 2003, udskydes.

(Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at  det af Byfornyelse København udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Nørre Sideallé-karreerne" – efter høring af berørte ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9 med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring om, at ejendommen Ahornsgade 8-8 C udtages af byfornyelsesforslaget som opfordringsejendom, og at ejeren henvises til at søge særskilt om støtte

 

at  Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning

 

at  Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang at opfordre ejerne af byfornyelsesområdets ejendomme til at gennemføre byfornyelsesbeslutningens foranstaltninger og i givet fald meddele ejerne fornødne påbud om gennemførelse af foranstaltningerne

 

at  Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til om fornødent at lade foranstaltninger udføre for ejernes regning og i givet fald til at forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvist afstås mod erstatning

 

at  Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at overtage ejendomme eller dele heraf, som ejere med hjemmel i byfornyelseslovens § 159 måtte kunne kræve overtaget mod erstatning

 

at  Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet

 

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i forbindelse med gennemførelsen af foranstaltningerne

 

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at give tilsagn om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller den tilsvarende bestemmelse i en ny lov til de i byfornyelsesområdet udpegede ejendomme

 

at  byfornyelsesbeslutningen for Valdemarsgade 52-56, som Borgerrepræsentationen traf i mødet den 28. august 2003, udskydes.

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

 

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. november 2003

 

Anbefalet.

Det konstateres, at med e-mail af 9. november 2003 er henvendelse nr. 8 blevet tilbagekaldt af indsigeren.

 

 

 

 

 

RESUME

Byfornyelsesområdet er afgrænset af Nørre Allé, Ahornsgade, Poppelgade og Møllegade. I området er der tre private passager, hvoraf den ene er benævnt Nørre Sideallé.

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende byfornyelsesforslaget er der modtaget 11 henvendelser. Fire af disse er bilagt underskriftsindsamlinger med tilsammen 198 underskrifter. Henvendelserne omhandler indsigelser mod gårdsammenlægning (forslagets gårdanlæg nr. 2 omfattende den nordligste del af den største karré), indsigelse og støtte til nedrivning af værkstedsbygning (Nørre Allé 13 H), forslag til indretning af gårdanlæg nr. 4 og protest mod port i mur/ hegn, indsigelse mod anlæg af arealer mellem fortov og facader i Møllegade, bemærkninger til anlæg af private passager til fælles friarealer samt bemærkninger til enkelte ejendomme. Henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer i forhold til byfornyelsesforslaget.

Forvaltningen foreslår, at ejendommen Ahornsgade 8-8 C udtages af forslaget som opfordringsejendom, så kommunen ikke taber statslig ramme svarende til den forventede ombygningsudgift, da ejeren ikke ønsker at deltage fuldt ud i den foreslåede byfornyelse af ejendommen.  Ejeren henvises til at søge særskilt om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller den tilsvarende bestemmelse i en ny lov, ligesom ni andre ejendomme i karreerne.

Byfornyelsesbeslutningen indeholder herefter i hovedtræk bestemmelser om nedrivning af en værkstedsbygning Nørre Allé 13 H, modernisering og istandsættelse af Nørre Allé 21/ Nørre Sideallé 1-3 som opfordringsejendom samt indretning af fælles friarealer i fem gårdanlæg og i tre private passagearealer.

Samtidig med indstillingen om byfornyelsesbeslutningen fremsættes indstilling om endelig vedtagelse af lokalplan og kommuneplantillæg for området.

De samlede rammebelastende udgifter vedrørende byfornyelsesbeslutningen udgør i alt 44.018.231 kr. fordelt på værdiforøgende udgifter på 10.930.913 kr. inkl. moms og refusionsberettigede udgifter på 33.087.318 kr. ekskl. moms. Der er redegjort for den kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2003.

Byfornyelsesloven forventes ændret pr. 1. januar 2004. Såfremt byfornyelsesbeslutningen vedtages og tilsagnsdækkes i indeværende år, vil den ikke være berørt af lovændringen.

Tilsagnsmæssig dækning af denne sag betyder, at rammetræk til de to ejendomme Valdemarsgade 52-56 besluttet af Borgerrepræsentationen den 28. august 2003 (BR 539/03) må udskydes. Som konsekvens heraf skal der træffes en ny beslutning for ejendommene efter den nye lov.

 

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 11. juni 2003 (BR 298/03) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 14. maj 2003 om bemyndigelse til at offentliggøre det af Byfornyelse København udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning i henhold til byfornyelseslovens § 9 for Nørre Sideallé-karreerne.

 

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003, herunder reglerne i kap. 3 om beslutninger om bygningsfornyelse. Af vedlagte bilag 1 fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti.

 

Området er afgrænset af Nørre Allé, Ahornsgade, Poppelgade og Møllegade. Områdets afgrænsning er vist på vedlagte bilag 2. I området er der tre private passager, hvoraf den ene er benævnt Nørre Sideallé.

 

I indstillingen af 14. maj 2003 er der redegjort for debatperioden forud for byfornyelsesforslaget og de i forbindelse hermed fremkomne bemærkninger. Endvidere er der redegjort for forslagets behandling i arbejdsudvalget for byfornyelsen og for finansieringen af de forudsatte arbejder. Herudover er der redegjort for karreernes forhistorie og for allerede ansøgte enkeltsager vedrørende to ejendomme henholdsvis Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30 (Håndværkerforeningens fond Alderstrøst) og Nørre Side Allé 5-7/ Møllegade 34 (ejerforening).

 

Det udsendte byfornyelsesforslag (juli 2003) udarbejdet af Byfornyelse København vedlægges til gennemsyn som bilag A. Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om nedrivning af en værkstedsbygning Nørre Allé 13 H, modernisering og istandsættelse af to opfordringsejendomme, henholdsvis Nørre Allé 21/ Nørre Side Allé 1-3 og Ahornsgade 8- 8 C, samt etablering af fælles friarealer. Disse indrettes dels i de tre private passager, dels som fem gårdanlæg. Forslaget er i øvrigt nærmere beskrevet i ovennævnte indstilling.

 

I relation til forslaget vedlægges som bilag 3 kortskitser med forslagets hovedtræk (ekskl. friarealer), ejerforhold, installationsforhold og istandsættelsesudgifter, som bilag 4 kortskitse med friarealer, som bilag 5 skema med prissætning samt som bilag 6 skema med lejlighedsstørrelser.

 

Ny lovgivning

Det forventes, at der med ikrafttræden den 1. januar 2004 vil ske en reform af byfornyelseslovgivningen. Under forudsætning af at byfornyelsesbeslutningen vedtages og tilsagnsdækkes i indeværende år, vil reformen ikke komme til at berøre indholdet af beslutningen. Derimod kan den nye lov få betydning for de ejendomme i karreerne, som er henvist til selv at tage initiativ til at søge støtte. I øvrigt forventes der væsentlig reduktion af midler til byfornyelsesformål på Finanslov 2004.

 

Offentliggørelse

Byfornyelsesforslaget (juli 2003) har været offentliggjort i perioden 2. juli til 1. oktober 2003. Forslaget blev i et fælles omslag med en folder vedrørende de samtidigt offentliggjorte forslag til lokalplan og kommuneplantillæg omdelt/ udsendt til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i byfornyelses- og lokalplanområdet samt annonceret den 2. juli 2003 i Nørrebro Avis.

 

I offentliggørelsesperioden har der i medborgerhuset Nørre Allé 7 været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for byfornyelsesforslaget tillige med de samtidig offentliggjorte forslag til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg.

 

Den 3. september 2003, kl. 19-21, blev der samme sted afholdt et borgermøde om de tre offentliggjorte forslag. De fremmødte ca. 40 borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur og Byfornyelse København. Til stede ved mødet var et medlem af Bygge- og Teknikudvalget. Der vedlægges som bilag 7 et referat fra borgermødet samt som bilag 8 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet udbygning af Det Frie Gymnasium (lokalplan/ kommuneplantillæg), indsigelsesbehandling, friarealer og lejlighedssammenlægninger.

 

Ejeren og lejerne i Ahornsgade 8-8 C har modtaget en særskilt orientering af 12. september 2003 om ejendommen. Orienteringen omfattede nærmere oplysninger om huslejefastsættelse, herunder huslejeloft. Endvidere blev der orienteret om eventuel udtagning af ejendommen af beslutningen som opfordringsejendom af økonomiske hensyn, såfremt ejeren ikke ønsker at medvirke til byfornyelse af ejendommen, samt om at ejeren i så fald henvises til at søge særskilt om støtte.  Ejeren og lejerne blev samtidig opfordret til at forholde sig til denne eventualitet inden udløbet af offentliggørelsesperioden den 1. oktober 2003.

 

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om byfornyelsesforslaget såvel som forslagene om henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Der har i perioden ikke været indlæg på debatsiden om byfornyelsesforslaget. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden blev udnyttet i ét tilfælde.

 

Der er i offentliggørelsesperioden modtaget 11 henvendelser. Disse er sammen med resumeer heraf, emnemæssig gennemgang og kommentarer fra Byfornyelse København samlet i en mappe, der vedlægges til gennemsyn som bilag B. En liste over og sammendrag af de respektive henvendelsers indhold samt hovedindholdet af Byfornyelse Københavns og forvaltningens bemærkninger hertil fremgår af det som bilag 9 vedlagte skema. Henvendelsernes hovedemner er sammen med byfornyelsesselskabets kommentarer sammenfattet i det efterfølgende afsnit Henvendelser fra beboere, ejere og erhvervsdrivende i området, ligesom forvaltningens bemærkninger hertil er anført.

 

Henvendelser fra beboere, ejere og erhvervsdrivende i området

 

A. Gårdsammenlægning (for­sla­gets gårdanlæg nr. 2)

I henvendelserne nr. 4, 5 og 6 fremsættes der indsigelser mod sammenlægning af det etablerede fælles gård­anlæg syd for Nørre Sideallé (ejendommene Nørre Allé 21/ Nørre Sideallé  3 og Møllegade 34/ Nørre Sideallé 5-7) med friarealerne til Alderstrøst (Nørre Allé 15 A-19 G/ Møllegade 28-30). Henvendelserne er ved underskriftsindsamlinger tiltrådt af beboere i 23 ud af 29 lejligheder i Nørre Allé 21/Nørre Sideallé 1-3, af beboere i 16 ud af 29 lejligheder i Møllegade 34/Nørre Sideallé 5-7 samt af beboere i 81 lejligheder i Alderstrøst, der i alt har 287 lejligheder.

 

Andelsboligforeningen Nørre Allé 21/Nørre Sideallé 1-3 og dens beboere (henvendelse nr. 4) anfører, at det etablerede gårdanlæg er et fredeligt, lukket, privat og trygt område med en overskuelig størrelse også i relation til børns leg og det eksisterende husdyrhold i gården. Ved sammenlægning til et større anlæg frygter man adgang fra uvedkommende, herunder elever fra Det Frie Gymnasium. Hjørnet af gården ved Nørre Allé 21 har en attraktive beliggenhed med aftensol, og man frygter, at det bliver et samlingssted til gene for beboerne her.

 

Ejerforeningen Møllegade 34/Nørre Sideallé 5-7 (henvendelse nr. 6) fremkommer ikke med nærmere begrun­delse for indsigelsen.

 

Beboerrepræsentationen i Alderstrøst (henvendelse nr. 5) anfører, at udlejer og lejere i Alderstrøst er knyttet til hinanden gennem Håndværkerforeningens Stiftelse og har arbejdet meget på at få opbygget et specielt miljø i ejendommene og gårdhaven. Der arbejdes meget på at forene unge og gamle beboere, også gennem brugen af friarealerne, såle­des at beboerne lærer at bruge hinanden. En gårdsammenlægning vil fjerne samhørigheden og de sociale aspekter mellem beboerne i Alderstrøst.

 

Bemærkninger

Byfornyelse København bemærker, at bestemmelser om fælles gårdanlæg er ikke til hinder for, at visse områder i et anlæg anlægges som nærområder, der primært tænkes at skulle tjene beboerne tæt på arealet, selvom der principielt er fri adgang for alle i anlæg­get. Den eksisterende mur vil kunne opretholdes og alene gen­nembry­des med en eller to (ulåste) låger. Stillingtagen hertil må ske i forbindelse med planlæg­ningen af det fælles anlæg under inddragelse af beboerne i området. Sammenlægningen af anlæggene indebærer ikke, at der bliver adgang "for alle og enhver". Det fælles gårdanlæg er ikke et offentligt område, men er forbeholdt beboere og erhverv i de omfattede ejendomme.

 

Byfornyelsesselskabet har noteret sig modstanden blandt beboerne mod en sammenlægning. Specielt er det bemærkelsesværdigt, at mod­standen er så udtalt blandt beboerne i Nørre Sideallé med det lille snævre gårdanlæg, der er til disse ejendomme.

 

Forvaltningen kan henholde sig til det af Byfornyelse København anførte. Forvaltningen finder, at et fælles gårdanlæg generelt giver bedre udnyttelse af friarealer og er en hensigtsmæssig løsning i områder med begrænsede friarealer. Forvaltningen foreslår derfor af hensyn også til fremtidige beboere i de tilgrænsende ejendomme, at forslagets bestemmelser om gårdanlæg nr. 2 opretholdes. Den nærmere indretning af friarealerne bør dog ske på en sådan måde, at de nuværende beboeres ønsker i videst muligt omfang tilgodeses.

 

B. Nedrivning af værkstedsbygningen Nørre Allé 13 H

I henvendelse nr. 2 fremsætter ejeren af ejendommen Nørre Allé 13-13 H indsigelse mod nedrivningen. Det anføres, at  der er tale om en god, moderniseret bygning, hvor både ejeren og det VVS-firma, som le­jer/ benytter bygningen, gennem de seneste år har ofret betydelige midler på istandsættelse og indretning. Ejeren formoder, at en nedrivning vil indebære en huslejeforhøjelse for beboerne i den øvrige ejendom (Nørre Allé 13-13 G) som følge af bortfald af lejeindtægten for værkstedet, og at udgifterne i det omkostningsbestemte budget for den samlede ejendom kun vil blive reduceret meget beskedent ved nedrivning. Ejeren tilkendegiver at have til hensigt på sigt at indrette værkstedsbygningen til bolig. Ejeren mener ikke, at nedrivningen af bygningen vil indebære en væsentlig forbedring af gård­anlægget (nr. 4 ifølge forslaget).

 

I henvendelserne nr. 1 og 7 fra beboere i henholdsvis Poppelgade 4 og Nørre Sideallé 13 C og i henvendelse nr. 9 fra Gårdlauget Ahorngården udtrykkes der tilfredshed med forslaget om nedriv­ning af værkstedsbygningen. Nedrivningen giver en kærkommen forøgelse af karreens gårdareal, og det på­gældende hjørne vil være ideelt til indretning af en legeplads uden væsentlige gener for det øvrige gårdanlæg. Ved nedrivning slipper man for støjgener og trafikmæssige gener fra virksomhe­den i bygningen.

 

I henvendelse nr. 10 anføres det, at værkstedsbygningen ikke bør ned­rives. Henvendelsen er fra beboere i Møllegade 24, der ikke bor særlig tæt på værkstedet, og hvis bolig hverken støder op til passagen eller til gårdanlægget ved værkstedet. Det an­føres, at værkstedsbygningen ikke ligger i vejen for noget, og at dens fjernelse ikke vil forbedre situationen nævneværdigt. Et lille lokalt erhverv indebærer et aktiv for nærområdet.

 

Bemærkninger

Byfornyelse København bemærker, at de modtagne tilkendegivelser peger i retning af, at bestemmel­sen om nedrivning af værkstedsbygningen fastholdes. Det bemærkes, at der fra flere sider peges på, at arealet efter nedrivningen vil indebære en kærkommen udvidelse af gårdanlægget med mulighed for anlæggelse af en legeplads på dette sted.

 

Ejerens indsigelse er hovedsagelig af økonomisk karakter og kan måske indebære, at erstatningen for bygningen under hensyn til de foretagne moderniseringer bliver noget større, end man umiddel­bart har forestillet sig. Forskellen skønnes dog ikke at blive så stor, at dette bør være afgørende for beslutningen.

 

Ejerens bemærkning om lejeforhøjelse for beboelseslejerne i den resterende ejendom, bør heller ikke være afgørende. Det er ikke muligt på nuværende tidspunkt nærmere at vurdere spørgsmålet. Bedømmelsen forudsætter ikke alene detaljerede oplysninger om huslejens sammensætning og ejendommens drift, men har også sammen­hæng med huslejeloftet efter modernisering og renovering af ejendommens beboelses­del ved den kommende byfornyelse. Med 75 beboelseslejlig­heder i ejendommen, vil det være ret begrænsede beløb for de enkelte lejere, hvis der overhovedet kan blive tale om lejeforhøjelser.

 

Forvaltningen kan henholde sig til det af Byfornyelse København anførte. Forvaltningen foreslår på dette grundlag, at forslagets bestemmelser om nedrivning af værkstedsbygningen fastholdes.

 

C. Indretning af gårdanlæg nr. 4 og fælles port i mur/ hegn

I henvendelserne nr. 1 og 9 fra henholdsvis en beboer i Poppelgade 4 og Gårdlauget Ahorngården anføres det, at der efter nedrivning af værkstedsbygningen bør indrettes en lege­plads på arealet, da en sådan mangler i gårdanlægget, og da dette hjørne i gårdanlægget vil være en ideel placering for en legeplads.

 

I de samme to henvendelser protesteres der mod, at der bliver en fælles port i den mur eller det planke­værk, der ef­ter nedrivningen af værkstedsbygningen etableres til afgrænsning mod passagen (pas­sage B i for­slaget). En port vil stærkt begrænse anvendeligheden af det ryddede areal, da der skal være adgang over arealet til porten. Endnu en port udover de to eksisterende vil gøre an­lægget mindre fredeligt og vil være til bekymring for forældre (om den er lukket eller ej).

 

Bemærkninger

Byfornyelse København bemærker, at de indkomne ønsker og bemærkninger vedrørende anvendelsen af arealet efter nedrivning af værk­stedsbygningen kan indgå i overvejelserne i den konkrete planlægning, som skal ske i gennemførelsesfasen med ind­dragelse af beboerne.

 

Specielt vedrørende spørgsmålet, om der skal være fælles port i den mur/ det hegn, der opsættes mod passagen efter nedrivningen bemærkes det, at forslagets angivelse af indholdet af servitutterne ikke er bindende i detaljer. Det nøjagtige indhold af servitutterne fastsættes af kommunen i gennem­førelsesfasen, når et gennemførelsesprojekt for gårdanlægget har været i høring. Det kan så eventuelt bestemmes at lade bestemmelsen om port udgå.

 

Forvaltningen kan henholde sig til det af Byfornyelse København anførte.

 

D. Arealerne mellem fortov og facader i Møllegade

I henvendelse nr. 5 fremsætter beboerrepræsentationen i Alderstrøst indsigelse mod etablering af grønt rekreativt fællesområde og sammenlægning af arealerne langs facaderne i Møllegade fra nr. 28 til nr. 40. Henvendelsen er ved underskriftindsamling tiltrådt af beboere i 78 lejligheder ud af 287 i Alderstrøst. Det anføres, at Al­derstrøst er under byfornyelse, og der endnu ikke er udfærdiget projekt for den bygning, der ligger ud mod Møllegade. Der har været idé om at inddrage det ca. 3 m brede og ca. 185 m lange areal mellem faca­derne og fortov til brug for lej­lighederne i stueetagen eller at inddrage arealet til parkering for at gøre Mølle­gade mere fremkom­melig for bløde trafikanter.

 

Bemærkninger

Byfornyelse København bemærker, at forslaget til byfornyelsesbeslutning ikke indebærer en sammenlægning af dette friareal i hele gadens længde. Der er tale om nærområder, der anlægges, således at fodgængere hol­des på afstand af facaderne, og som i øvrigt tænkes at kunne anvendes til begrænset rekreativ e for­mål af beboerne i de opgange, arealerne støder op til og ikke af alle beboere i området. Det har også været tanken, at de enkelte nærområder kun skal kunne anvendes af beboerne i den opgang, der er nærmest. Dette kan eventuelt nærmere præciseres ved kommunens endelige for­mulering af servitutten til sin tid, når gennemførelsesprojekt for friarealerne har været i høring hos beboerne. Beboernes idé om, at arealet eventuelt kan anvendes til parkering, anses ikke for realistisk.

 

Forvaltningen kan henholde sig til det af Byfornyelse København anførte. Arealet mellem facader og fortovets bagkant er ca. 3 m, og der er dermed i princippet plads til bilparkering f.eks. som skråparkering. Forvaltningen anser dog dette som uhensigtsmæssigt under hensyn til, at der derved i givet fald nedlægges kantstensparkering på offentlig gade for at oprette parkering på privat grundareal, og at bilerne skal krydse fortovet. Forvaltningen foreslår på dette grundlag, at forslagets bestemmelser om anvendelse af arealerne til rekreative formål opretholdes, hvilket samtidig bl.a. vil medvirke til en æstetisk forbedring af gaderummet foran den bevaringsværdige bebyggelse.

 

E. Omlægning af private passager til fælles friarealer

I henvendelse nr. 8 fremsætter en beboer i Ahornsgade 8 C indsigelse mod inddragelse af passagerne i Nørre Sideallé og ved Ahornsgade til opholds- og legearealer. Som begrundelse anføres, at der er alt for få parkerings­pladser i området, og at adgangen for udrykningskøretøjer formodes at besværliggøres. Forslaget kan dog accepteres, såfremt der under byfornyelsen indgår planer om nye parkeringspladser andetsteds i området.

 

I henvendelse nr. 11 anfører en beboer i Ahornsgade 6 A, at inddragelse af Günthers Passage (pas­sage C i forslaget) til opholdsareal som ud­gangspunkt er en god ide, men at det er et problem, at man mister parkerings­pladser, hvis alle de private passager i området bliver friarealer. Sammen med medborgerhus og en masse restauranter belaster biografen Empire i Guldbergsgade muligheden for parkering i området fra kl. 17 til 23 hver dag.

 

I henvendelse nr. 3 fremsætter Andelsboligforeningen Nørre Allé 21/Nørre Sideallé 1-3 indsigelse mod, at Nørre Sideallé omdan­nes til opholdsområde med bænke i gaden. Henvendelsen er ved underskriftsind­samling tiltrådt af beboere i 21 af ejendommens 29 lejligheder. Andelsboligforeningen tilslutter sig, at gaden lukkes for trafik, og at den gøres til grønt område, men det skal være uden bænke. Man ønsker, at ga­den omdannes til "et praktisk areal" med fælles dagrenovation og cykelparkering i hele gaden. Det anføres, at der er forholdsvis lidt sol i passagen, ligesom man frygter, at gaden vil blive opholdsareal for elever fra Det Frie Gymnasium samt, bl.a. på grund af kiosken på hjørnet af Nørre Sideallé og Nørre Allé, for subsistensløse og lignende til gene for beboerne.

 

Bemærkninger

Byfornyelse København bemærker, at problemerne med manglende parkeringspladser i området ikke kan løses under byfornyelsen. Dette er også tilkendegivet for beboerne på karrémøder og ejendomsmøder, hvor karréråd m.fl. er blevet hen­vist til eventuelt at kontakte Panuminstituttet for at søge en aftale om anvendelse af instituttets par­keringspladser uden for normal arbejdstid.

 

Spørgsmålet om hvorvidt Nørre Sideallé skal anlægges som rekreativt område med eller uden bænke er en detalje, som sammen med passagens øvrige anlæg må afklares i projekteringsfasen i samarbejde med beboerne.

 

Forvaltningen kan henholde sig til det af Byfornyelse København anførte. De private passager forudsættes anlagt som opholds- og legeareal og således, at der bliver adgang for redningskøretøjer, renovation og anden ærindekørsel som f.eks. flyttebiler. Herved tænkes de i alt 19 parkeringspladser nedlagt, der er i passagerne i dag. Ved den hidtidige udformning af passagerne har disse i forhold til færdselsloven været at betragte som veje. Det har således ikke været lovligt at parkere inden for de nærmeste 10 m på hver side af passagernes udmunding i henholdsvis Møllegade, Nørre Allé og Ahornsgade. Når der skal være adgang for ærindekørsel til passagerne, vil disse fortsat være veje i færdselslovens forstand. Såfremt passagerne anlægges som opholdsarealer (forgængerområde) alene med adgang for redningskøretøjer, dvs. uden ærindekørsel, gælder færdselslovens 10 m-regel ikke, og der skal alene være en 4-5 m fri åbning for tilkørsel af redningskøretøjer. Derved vil der opstå flere lovlige parkeringspladser på gadeareal i størrelsesordenen 16 pladser i alt. Det endelige antal pladser vil være afhængig af, om der etableres adgang til passagerne for redningskøretøjer fra en eller to sider. Udformningen af passagerne vil kunne afklares i projekteringsfasen, i hvilken forbindelse de berørte ejere og beboere bliver inddraget. Forvaltningen foreslår på dette grundlag, at forslagets bestemmelser om de private passager opretholdes.

 

F. Indsigelser og bemærkninger vedrørende enkelte ejendomme.

I henvendelse nr. 8 fremsætter en beboer i Ahornsgade 8 C indsigelse mod sam­menlægning af de små lejligheder på under 40 m² i ejendommen. Det anføres, at lej­lighederne er prismæssigt ideelle for enlige studerende, og at der i forvejen er alt for få boli­ger for stu­derende i København. Samtidig fremsættes der indsigelse mod, at lejlighederne moderniseres udover etablering af baderum, idet dette vil indebære en unødig fordyrelse af huslejen.

 

I henvendelse nr. 7 tilkendegiver en beboer i Nørre Allé 13 C ønske om, at der gives byfornyelses­støtte til vedligehol­delse af de meget misligholdte og slidte trappeopgange i Nørre Allé 13 A-G. Ejeren af ejendommen har foretaget forbedringer og istandsættelse, men det forventes ikke, at ejeren vil gøre noget ved trappeopgangene.

 

Bemærkninger

Byfornyelse København bemærker, at de fremkomne forslag vedrørende enkelte ejendomme må henvises til drøftelse og afklaring i gen­nemførelsesfasen.

 

Forvaltningen kan henholde sig til det af Byfornyelse København anførte.

 

Høring

Byfornyel sesforslaget har været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, jf. afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund nævnte indstilling. Udvalget blev nedsat i forbindelse med iværksættelsen af Handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter fra byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

 

De indkomne henvendelser i offentliggørelsesperioden, jf. det ovennævnte afsnit Offentliggørelse, vil blive forelagt arbejdsudvalget til efterretning.   

 

Ændringer i byfornyelsesforslaget

Ejeren af ejendommen Ahornsgade 8-8 C har ved et møde i Plan & Arkitektur ultimo september 2003 udtrykt modvilje mod at deltage fuldt ud i den foreslåede byfornyelse af ejendommen, jf. ovennævnte afsnit Offentliggørelse. Forvaltningen foreslår derfor, at ejendommen udtages af byfornyelsesforslaget som opfordringsejendom, og at ejeren henvises til at søge særskilt om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller tilsvarende bestemmelse i en ny lov i lighed med ni andre ejendomme i karreerne.

 

Der er derved henset til, at der er risiko for, at kommunen taber statslig ramme på ca. 25 mio. kr., svarende til den forventede ombygningsudgift, når ejeren ikke ønsker at deltage. Dertil kommer, at et eventuelt påbud til ejeren kun vil kunne omfatte væsentligt begrænsede foranstaltninger i forhold til opfordringen og dermed i forhold til rammebelastningen for ejendommen. Forvaltningen er i øvrigt bekendt med, at ejeren søger ejendommen solgt. Forvaltningen kan således ikke anbefale, at der løbes en sådan risiko for rammetab, herunder også set i lyset af de forventede finanslovsnedskæringer på byfornyelsesområdet, jf. ovennævnte afsnit Ny lovgivning.

 

Ændringen af byfornyelsesforslaget anses ikke af forvaltningen at være af en sådan karakter, at der skal ske en fornyet høring, jf. byfornyelseslovens § 11, stk. 4, idet der henvises til ejerens tilkendegivelser og til, at såvel ejer som lejere er orienteret om ændringen som en mulighed, jf. ovennævnte afsnit Offentliggørelse.

 

De indkomne henvendelser i offentliggørelsesperioden, jf. ovennævnte afsnit Offentliggørelse, giver i øvrigt ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer af det offentliggjorte byfornyelsesforslag.

 

Økonomi

Finansieringen af byfornyelsesbeslutningen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. det ovennævnte afsnit Baggrund.  Byfornyelse København har udarbejdet en finansieringsplan revideret 16. oktober 2003, der vedlægges til gennemsyn som bilag C.

De værdiforøgende udgifter er opgjort til 10.930.913 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 33.087.318 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 44.018.231kr.

 

Der er ikke i disse beløb indregnet udgifter til modernisering og istandsættelse af de 10 ejendomme, der henvises til at søge støtte efter den nugældende lovs § 11, stk. 5, eller tilsvarende bestemmelser i den kommende lov. Ifølge finansieringsplanen vil disse udgifter på baggrund af overslag baseret på registreringerne være mellem ca. 99 mio. kr. ved begrænset istandsættelse og ca. 243 mio. kr. ved fuld istandsættelse.

 

Tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2003. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil der er afholdt licitation.

 

Betingelsen for at kunne tilsagnsdække denne beslutning i 2003 er, at beslutningen for de to ejendomme Valdemarsgade 52-56, som Borgerrepræsentationen traf i mødet den 28. august 2003 (BR 359/03), udskydes til rammetræk på et senere tidspunkt. De rammebelastende udgifter for ejendommene er beregnet til 42 mio. kr. Dette vil sige, at der skal træffes en ny beslutning for Valdemarsgade 52-56 efter den nye byfornyelseslov. Det vil næppe have større betydning med hensyn til arbejdernes omfang, lejen eller udgifterne, såfremt det foreliggende lovforslag vedtages.

 

Den kommunaløkonomiske belastning

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

 

Kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 16.543.659 kr.

 

Der vil i øvrigt være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte på ca. 1,8 mio. kr.

 

Herudover vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en skønnet garantiforpligtelse på ca. 2,7 mio. kr. Staten dækker 50 % af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

 

Budgetmæssig dækning

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

 

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

 

Lokalplan

Oplægget til byfornyelsesbeslutningen er ledsaget af en indstilling om samtidig vedtagelse af en lokalplan for området med tilhørende kommuneplantillæg. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

 

Miljøvurdering

Der er i forbindelse med forslaget til byfornyelsesbeslutningen foretaget en miljøvurdering. Der henvises herom til afsnittet Miljøvurdering i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling af 14. maj 2003 angående forslaget, herunder det vedlagte bila g til indstillingen (bilag 7).

 

BILAG VEDLAGT

1.      Generelle bestemmelser om byfornyelse.

2.      Byfornyelsesområdets afgrænsning.

3.      Forslagets hovedtræk (ekskl. friarealer), ejerforhold, installationsforhold og istandsættelsesudgifter.

4.      Friarealer.

5.      Prissætning af de enkelte ejendomme i forslaget.

6.      Lejlighedsstørrelser før og efter byfornyelse.

7.      Referat fra borgermøde.

8.      Vurdering af evaluering.

9.      Liste og skema over modtagne henvendelser samt Byfornyelse Københavns og forvaltningens bemærkninger.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Udsendt byfornyelsesforslag.

B.     Mappe med modtagne henvendelser og kommentarer hertil fra Byfornyelse København.

C.     Finansieringsplan.

 

 

 

 

Jens Ole Nielsen