Støtte til opførelse af private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden
Støtte til opførelse af private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 11. december 2003
BR 556/03
Støtte til opførelse af private andelsboliger på Ny Tøjhusgrunden
Støtte til opførelse af private andelsboliger på Ny
Tøjhusgrunden
Indstilling om, at godkende projekt til opførelse af 119 private andelsboliger som 3. etape af bebyggelsen på Ny Tøjhusgrunden, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af tilskud samt garanti for realkreditlån indenfor de i lov-givningen fastsatte rammer, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
(Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt til opførelse af 119 private andelsboliger som 3. etape af bebyggelsen på Ny Tøjhusgrunden,
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af tilskud samt garanti for realkreditlån indenfor de i lov-givningen fastsatte rammer, og
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
Bygge- og
Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. november 2003
Anbefalet.
Monica Thon (B) deltog ikke i behandlingen af dette punkt.
Økonomiudvalgets behandling af sagen:
På egne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.
RESUME
Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen NY TØJHUS III under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til et projekt til opførelse af 119 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på 95 m² på del af matr.nr. 26 Amagerbros Kvarter.
Projektet er den sidste af 3 etaper i lokalplanens område III, og en del af en sammenhængende helhedsplan for Ny Tøjhusgrunden, der er afgrænset af Artillerivej, Amager Boulevard, Thorshavnsgade og Njalsgade. 1. etape af bebyggelsen blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 29. november 2001, og 2. etape blev vedtaget i mødet den 14. november 2002.
Den aktuelle bebyggelse opføres som en vinkelbygning og et punkthus, alle i 6 etager med udnyttet tagetage og med parkeringskælder. Projektet er i det væsentlige identisk med de 2 øvrige etaper, hvor 1. etape er under opførelse, medens der i 2. etape foreløbig er solgt ca. 70 % af andelsboligerne. Projektet er i overensstemmelse med tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 327, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 29. november 2001.
Anskaffelsessummen er beregnet til 256.600.000 kr. incl. moms, svarende til ca. 22.600 kr. pr. m² bruttoetageareal. Der indrettes parkering i konstruktion, hvortil udgiften er beregnet til ca. 2.000 kr. pr. m². Liggeomkostninger vedrørende grundkøbesummen indgår med ca. 1.000 kr. pr. m², og under omkostninger indgår ca. 70 kr. pr. m2 til bankgaranti for eventuelt usolgte andele.
I en gennemsnitsbolig på 95 m² vil den månedlige leje efter et indskud på ca. 342.000 kr. med den påtænkte belåningsform (50% 30-årigt lån, der er stående i de første 10 år og 50% 30-årigt flexlån med årlige rentetilpasninger) andrage ca. 9.215 kr., svarende til en årsleje på 1.164 kr. pr. m².
Kommunens garantiforpligtelse beløber sig med disse låneforudsætninger til ca. 38,5 mio. kr., medens den kommunale andel af tilskud udgør ca. 3,5 mio. kr.
Forvaltningen skal henlede opmærksomheden på, at opnåelse af et statstilskud på 900 kr. pr. m² forudsætter, at der meddeles støttetilsagn til projektet i 2003
SAGSBESKRIVELSE
På vegne
Andelsboligforeningen Ny Tøjhus III under stiftelse har Boplan A/S fremsendt
skema A til godkendelse af et projekt udarbejdet af arkitektfirmaet Vilhelm
Lauritzen til opførelse af 119 private andelsboliger. Byggeriet skal opføres på
et areal, der forudsættes selvstændigt udmatrikuleret af matr.nr. 26 Amagerbros
Kvarter.
Eksisterende forhold
Byggegrunden udgør
en del af Ny Tøjhusgrunden mellem den ny Weidekampsgade og det tidligere
baneareal mellem Thorshavnsgade og Artillerivej. Syd for banearealet ligger
blandet erhvervsbebyggelse i 2-4 etager samt 6 etagers boligbebyggelse på
hjørnet af Artillerivej og Njalsgade. Sydvest for banearealet ligger tre
markante pakhuse i 5 til 7 etager.
Nord for byggegrunden,
ud mod Amager Boulevard er opført 2
kontorhuse i 5½ et
ager og et tredje kontorhusbyggeri i 6½ etager er igangsat.
Nordøst for byggegrunden på hjørnet af Artillerivej og Amager Boulevard ligger
Scandinavia Hotel og ved siden af hotellet, på hjørnet af Artillerivej og
Weidekampsgade, er en tankstation placeret. På det andet hjørne af Weidekampsgade
og Artillerivej (mod øst) har HK-København opført et hovedsæde i 6½ etager.
Boligbebyggelsen og
pakhusene mod sydvest har ifølge Bydelsatlas Amager høj bevaringsværdi. De
øvrige erhvervsbygninger langs jernbaneterrænet er af varierende kvalitet og
karakter, og planlægges nedrevet. Området er velbetjent af kollektiv trafik med
adskillige buslinier på Amager Boulevard og i Njalsgade. Metrostationen ved
Njalsgade ligger i en afstand af ca. 300 meter fra byggegrunden.
Projekt
Projektet består af
en vinkelbygning langs Weidekampsgade og passagen til Njalsgade og et punkthus
i det sydvendte åbne gårdrum, begge i 6 etager samt udnyttet tagetage.
Byggeriets samlede bruttoetageareal udgør 11.354 m2. Projektets 119
boliger er rummelige familieboliger på mellem 90 og 110 m², der fordeler sig
med 7 stk. 2-rums boliger, 84 stk. 3-rums boliger og 28 stk. 4-rums boliger,
idet der dog skal tages forbehold for mindre justeringer heraf. Boligerne har
en gennemsnitsstørrelse på 95,4 m2. Der etableres af
størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 bruttoetageareal,
heraf 97 i parkeringskælder.
Bebyggelsen er
sidste etape af tre. Første etape blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i
mødet den 29. november 2001 (BR 496/01) og er påbegyndt primo december 2002.
Anden etape blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 14. november
2002 (BR 554/02) og forventes påbegyndt
primo 2004. De 3 etaper består af bygningsblokke som er placeret langs
lokalgadens sydvestlige side og danner en præcis byarkitektonisk afgrænsning
mod gaderummet. Fritliggende bygninger placeres vinkelret herpå med gavl mod
den fremtidige kanal. Mellem de fritliggende blokke placeres punkthuse.
Bebyggelsesprincippet forener den traditionelle karrébebyggelses afskærmede,
indre haverum med den åbne bebyggelses lys- og udsigtsforhold.
Nærmere oplysninger
om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner
fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering der
er vedlagt som bilag 1.
Planforhold
Boligbebyggelsen er
omfattet af lokalplan nr. 327 med tillæg nr. 1 og 2 og er placeret inden for
lokalplanens område III, der er fastlagt til boliger og serviceerhverv.
Bebyggelsesprocenten må højst være 175, beregnet for område I, II og III under
ét. Bebyggelsen må højst opføres i 6½ etage. Friarealet skal være i størrelsesordenen
40 pct. af boligetagearealet og parkeringsdækningen i størrelsesordenen 1 plads
pr. 100 m2 etageareal, fortrinsvis indrettet i underjordiske anlæg.
I tillæg nr. 2, der omfatter område III i lokalplan nr. 27, fastlægges
boligbebyggelsen til helårsboliger med en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2. Der er fastlagt en principiel bebyggelsesplan,
der skal sikre samspil med omgivelserne og de nye infrastrukturelle elementer
som pladsforløb, stier og kanalanlæg.
Det aktuelle projekt
er i overensstemmelse med lokalplan med tillæg.
Københavns Kommunes boligpolitik
I mødet den 13. juni
2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske
strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at
tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive
boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen.
Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan
etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i
strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.
Bebyggelsen på Ny
Tøjhusgrunden ligger tæt ved centrum, og understøtter komunens boligpolitiske
hensigter. Det samme gør boligernes indretning. De 119 andelsboliger indgår i
den af Erhvervs- og Boligstyrelsen udmeldte andelsboligkvote til Københavns
Kommune for år 2003.
Miljøforhold
Ved
forureningsundersøgelser senest i 2003 er der konstateret forurening med olieprodukter,
cyanid, PAH-forbindelser (tjærestoffer) og tungmetaller, primært bly.
Baggrunden for forureningen er, at arealet er en del af den tidligere Ny
Tøjhus-grund, hvor der i perioden fra 1888 til 1997 har været fremstilling og håndtering af våben og ammunition.
I forbindelse med
det forestående byggeri blev der den 22. maj 2003 udarbejdet en
jordhåndteringsplan for arealet. Der er ikke udstedt påbud til grundejeren om
undersøgelse eller oprydning i henhold til den nuværende lovgivning på området.
Grundejeren har dog forpligtet sig til at fjerne den forurenede jord fra hele
arealet.
Ejendommen ligger i
et område med begrænsede drikkevandsinteresser.
Det er Københavns
kommunes mål at fastholde grundvandet under byen til drikkeformål og til søer
og vandløb (jfr. Grundvandsplan 2000 for Københavns kommune). Derfor anbefaler
Miljøkontrollen generelt, at der etableres nedsivningsanlæg i forbindelse med
ombygninger og nybyggeri, såfremt det er muligt uden risiko for
drikkevandsr
essourcerne. Miljøkontrollen kan give en tilladelse efter
foregående undersøgelser og vurdering af et konkret projekt for nedsivning af
forurenet regnvand til uforurenet undergrund (Jf. Spildevandsplan 2000).
Københavns Energi
har oplyst, at bebyggelsen er omfattet af minimumskravene i "Miljøorienteret
byfornyelse og nybyggeri", således at byggeriet skal tilsluttes og forsynes med
bygas, idet området ligger indenfor bygassens forsyningsområde.
Grunden er
overdraget af Freja Ejendomme A/S til H. Hoffmann A/S i
oprenset stand, således af ejendommen i sin helhed og uden hindringer og
indskrænkninger kan benyttes til købers anvendelse.
Endvidere
forudsættes projektet at kunne opfylde Miljøstyrelsens krav om isolering mod
trafikstøj.
Projektet vil i
øvrigt opfylde miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og
nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001.
Økonomi og finansiering
Projektets
anskaffelsessum er af bygherren beregnet til 256.600.000 kr. incl. moms,
svarende til 22.600 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Anskaffelsessummen (skema B)
for 1. etape udgør 21.147 kr. pr. m2 og for 2. etape 21.901 kr. pr.
m2.
Grundsælger er H. Hoffmann A/S.
Finansiering af
andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private
andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud
finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med
kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed ud over 65 %
af ejendommens værdi. Det statslige
tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.
På baggrund af
erfaringerne med salg af store andelsboliger ønsker bygherren det offentlige
tilskud fratrukket i andelsindskuddet.
Andelsboligerne
ønskes aktuelt realkreditmæssigt finansieret ved, at halvdelen af lånet optages
som 30-årigt lån, der er stående de første 10 år og halvdelen som 30-årigt
flexlån med årlige rentetilpasninger. Med det nuværende renteniveau giver denne
belåningsform mindre kapitaludgifter på trods af et større realkreditlån. Endvidere
gør renteniveauet det væsentlig mere attraktivt for andelshaverne at få andelsindskuddene
reduceret, da andelsindskud typisk må finansieres med væsentligt dyrere lån
(banklån).
Den ansøgte
finansieringsform giver efter forvaltningens opfattelse bedre mulighed for at
afsætte de pågældende andelsboliger, og forvaltningen kan derfor anbefale, at
ansøgningen fremmes på det foreliggende grundlag.
Kommunens andel af tilskuddet andrager ca.
3,5 mio. kr. og afholdes af
budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.3.
Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes
til ca. 38,5 mio. kr.
I henhold til lov om
almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge
støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for
løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere
end 10 boliger.
Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen
efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved
førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til
gældende regler ved eventuelt videresalg.
Boligafgiften for en
gennemsnitlig andelsbolig på ca. 95 m2 er beregnet til at andrage
1.164 kr. pr. m2, svarende til ca. 9.215 kr. pr. måned, og
andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 342.000 kr.
Nærmere oplysning om
projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.
Vurdering af arkitektur m.v.
Projektet lever op til de boligpolitiske intentioner og overholder
lokalplanbestemmelserne. Det forudsættes, at ejendommens friarealer inklusive
vandarealer og interne stier indgår i et fælles gårdanlæg med de øvrige
fremtidige boligbyggerier inden for "Ny Tøjhus"området. Projektet lever
endvidere op til intentionerne om arkitektonisk kvalitet. Samspillet mellem
bebyggelsesplan, volumen, tagudformning og det modulerede rytmiske facadeskema
med lodret markante materialeskift skaber en helhed med variationer, der giver
bebyggelsen identitet og kvalitet. Materialevalget med lyse tegl, store
alu/glaspartier, galvaniserede stålbrystninger og zinkbeklædning er gedigent og
enkelt. Det er samtidig afprøvede materialer med lang levetid og begrænset
behov for vedligeholdelse og dermed
begrænsede driftudgifter.
Miljøvurdering
Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der
henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelse, jfr. nedenfor, samt
til det anførte under afsnittet "Miljøforhold".
Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a.
isolering mod trafikstøj, håndtering af evt. forurenet jord samt om opfyldelse
af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret
byfornyelse og nybyggeri".
Diverse
udtalelser
I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur
udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og
Forsyningsforvaltningen, og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.
De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens
forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at
de ovenfor anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages
under den videre bearbejdning.
BILAG VEDLAGT
1. Redegørelse for
planlægning, arkitektur, og økonomi og finansiering
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Boplans skema
A-ansøgning
B. Projektmateriale
udarbejdet af Vilhelm Lauritzen A/S
C. Høringssvar