Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 11. juni 2003

 

 

BR 289/03

Støtte til opførelse af 114 private andelsboliger

Støtte til opførelse af 114 private andelsboliger

 

 

Indstilling om, at godkende projekt til opførelse af 114 private andelsboliger i Ørestad City, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

(Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til opførelse af 114 private andelsboliger i Ørestad City

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 14. maj 2003

Anbefalet

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

 

 

RESUME

Boplan a/s har på vegne Andelsboligforeningen Ørestad City under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.  til et projekt til opførelse af 114 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på 105 m² på del af matr.nr. 183 Eksercerpladsen, beliggende Ørestad Boulevard 67. 

Projektet indgår i en bebyggelse med et samlet boligareal på 25.000 m², der på grundlag af idé- og bebyggelsesplan m.v., udarbejdet af arkitektfirmaet Plot, opføres dels i et V-hus omfattende de private andelsboliger, dels i et M-hus med privat udlejning og ejerboliger. I den V-formede bygning, som dette projekt omfatter, udgør bruttoetagearealet ca.12.200 m², hvilket med de 114 støttede private andelsboliger svarer til et lejlighedsgennemsnit på 105 m². V-bygningen udformes i overensstemmelse med den for området gældende lokalplan med et etageantal, der stiger fra 6 etager mod øst til 12 etager mod nord, Ørestads Boulevard og det sydvest for liggende parkanlæg. Bygningen placeres endvidere på grundens sydlige del mod et mindre grønt parkrum, idet bygning M og V adskilles af et gårdrum med hård belægning.

Anskaffelsessummen er beregnet til 206.100.000 kr. incl. moms. Anlægsudgiften svarer til ca. 16.900 kr. pr. m² bruttoetageareal. Den anførte anskaffelsessum skal ses i lyset af, at byggeriet afleveres med en meget enkel aptering og i visse henseender vil fremstå nærmest som et råhus.  Med et andelsindskud på ca. 265.000 kr. indebærer dette i en gennemsnitsbolig på 105 m² en månedlig leje på 8.435 kr. eller en årsleje på 964 kr. pr. m². Kommunens garantiforpligtelse beløber sig til ca. 30,9 mio. kr., medens den kommunale andel af tilskud udgør knap 3,7 mio. kr.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På vegne Andelsboligforeningen Ørestad City under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt, udarbejdet af arkitektfirmaet PLOT, til opførelse af 114 private andelsboliger.

 

Eksisterende forhold

Den aktuelle ejendom, der ønskes bebygget med 114 andelsboliger med et samlet etageareal på knap 12.200 m², er beliggende i Ørestad City Nord i et byggefelt placeret omtrent midt mellem Vejlands Allé i nord og Øresundsmotorvejen mod syd og mellem Metro samt kanalgaden mod vest og de eksisterende lave bebyggelser i Sundby Overdrev mod øst.

Syd for ejendommen er fastlagt, men endnu ikke anlagt, en fælles grønning. På sydsiden af grønningen er på nuværende tidspunkt kun opført en afdæmpet bygning, indrettet til kontorformål.

Metro er det markante gennemgående element i bydelen. Langs Metro og delvist under skal anlægges en kanal og ved siden af en sivegade, benævnt kanalgaden. Vest for Metro er Ørestads Boulevard anlagt, og den store centrale grønning i bydelen er under etablering. Omkring den store grønning er der fastlagt byggefelter, som ud mod denne skal indrettes til boligformål. Nord herfor igen ligger Bella Centret og metrostation "Bella Center" i en afstand af ca. 400 m fra den aktuelle bebyggelse. Nord for ejendommen er fastlagt et byggefelt til erhverv, hvortil der endnu ikke foreligger et projekt.

 

Projekt

Den samlede bebyggelse udføres med 2 bygningsblokke, der udformes som henholsdvis et V og et M i byggefeltet med et samlet boligetageareal på ca. 25.000 m². I den V-formede bygning udgør bruttoetagearealet ca. 12.200 m², og der indrettes i alt 114 støttede andelsboliger. Arealet på boligerne varierer fra 80 m² til 109 m² med et gennemsnit på 105 m². Der indrettes fælleslokaler på i alt ca. 201 m² i den åbne stueetage med direkte udgang til terræn. Der indgår ikke café eller andre erhvervsarealer i ansøgningen.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og f inansiering, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og er beliggende i et byggefelt i det nordøstlige hjørne af underområde II. Området fastlægges til boliger og serviceerhverv, og der må indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige hermed. Mindst 25.000 m² af etagearealet inden for lokalplanens underområde II skal anvendes til boliger, som primært skal placeres ud til de fastlagte grønninger.

Bebyggelsen udformes som en stor gradvist skrånende V-formet bygningskrop, der opføres i 12 etager i det vestlige hjørne, der vender mod grønningen og nedtrappes gradvist til 6 etager mod øst. Bebyggelsen hæves fra terræn på søjler, og underetagen fremstår i princippet som en åben etage, der er møbleret med enkelte fritformede elementer som de 3 trappeopgange samt renovationsrum, et fælleslokale placeret under midten af bygningen, og mod kanalgaden er desuden foreslået indrettet en cafe/kiosk. Underetagen i øvrigt indgår i den terrænmæssige bearbejdning i sammenhæng med den syd for beliggende grønning.

Bebyggelsen opføres med en husdybde på 15,5 m inklusive altangang, hvilket ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, hvoraf det fremgår, at den maksimale husdybde for boligbyggeri er 13 m.

Zonen af byggefeltet, der kan bebygges i op til 12 etager og en gesimshøjde på højst 36 m, har en dybde på ca. 20 m, og i resten af byggefeltet må bebyggelsen opføres i indtil 8 etager og en gesimshøjde på højst 32 m dog reguleret i forhold til højdegrænseplanet mod den eksisterende bebyggelse, hvilket er iagttaget. Da bygningen udføres med et gradvist aftrappende etageantal og en skrånende tagflade er bebyggelsen aftrappet til 11 etager og en gesimshøjde på 33 m umiddelbart efter den 20 m dybe zone, hvor der må være op til 8 etager og en gesimshøjde på 32 m. Udformningen af bebyggelsen som ansøgt med den gradvise nedtrapning af etager i en skrånende form forudsætter således dispensation fra lokalplanen.

Bygningen udformes som et stort V, og bebyggelsen udfylder dermed ikke 75 pct. af byggefeltets randzone mod syd som lokalplanen foreskriver. Mod vest omfatter bebyggelsen ikke hele længden af randzonen, men der er vist et forslag til en videre udbygning af byggefeltet med en bebyggelse udformet som et stort M. En sådan udbygning vil ikke opfylde kravet om en samlet udbygning på 75 pct. af randzonen mod vest, ligesom en sådan udbygning vil forudsætte dispensation fra andre bestemmelser vedrørende bebyggelsens omfang og placering.

Generelt vurderes projektet som tilpasset den store skala, der præger bebyggelsesmiljøet i Ørestad City. Bygningens enkle og let aflæselige form og struktur vurderes at være overensstemmende med lokalplanens intentioner om bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet udformet ud fra en klar arkitektonisk hovedidé.

 

For så vidt angår indretning af stueetagen mod kanalgaden vurderer forvaltningen, at det er væsentligt for det fremtidige bymiljø, at bebyggelsen indrettes med udadvendte funktioner og høj grad af åbenhed i stueetagen.

Med hensyn til bestemmelsen i lokalplanen om udbygning af 75 pct. af randzonen henholdsvis mod syd og vest finder man, at en dispensation kan anbefales, da V-formen mod syd skaber en sammenhængende front, og mod vest vurderes bebyggelsesfronten, at kunne opfattes mere lukket end de ca. 65 pct. lukkethed gavlene reelt udgør, på grund af facadernes skrå vinkling i forhold til gavlene.

For så vidt angår afvigelser fra lokalplanens bestemmelser om husdybde, etageantal samt graden af randzonens udbygning vurderes disse forhold at være tæt forbundet med den overordnede arkitektoniske idé samt lejlighedernes indretning, som beskrives nærmere i et efterfølgende afsnit. Da projektets hovedidé anses for overbevisende, kan forvaltningen anbefale disse dispensationer under forudsætning af, at der i en efterfølgende høringsproces i naboområdet ikke fremkommer væsentlige indsigelser.

Friarealkravet anses som opfyldt på baggrund af en totalberegning af områdets etageareal sammenholdt med grundarealet, og parkeringsdækning forudsættes afviklet efter principperne i den vedtagne parkeringsaftale for Ørestad City.

 

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Den omhandlede bebyggelse er beliggende i en del af et nyt byområde i Ørestaden  med forskellige ejerformer. Herfra er der nem adgang til byens centrum via Metroen, og bebyggelsen vil blive omkranset af rekreative områder med kanaler mv. Disse forhold betyder sammen med bebyggelsens kvalitet, at byggeriet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

De 114 andelsboliger indgår i den udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2003.

 

Miljøforhold

Om miljøforholdene er det fra Miljøkontrollen oplyst, at der ikke foreligger oplysninger om forurening af jorden eller undergrunden. Man skal dog være opmærksom på, at der i forbindelse med de mange byggeaktiviteter i Ørestad kan være foregået jordflytninger med mulig forurening til følge, og da der skal opføres boliger, skal den øverste halve meter jord på ubefæstede arealer bestå af rene materialer (jord, grus, sand eller lignende). Den øverste ½ meter skal adskilles fra forurenet jord med signalnet.

Metroen, der passerer på højbane i en afstand af ca. 20 m fra gavlene, skulle ikke medføre støjgener for brugerne af bygningen. Målinger og beregninger viser, at støjbelastningen fra det rullende materiel ikke overstiger 60 dB(A) i en afstand af ca. 10 m fra spormidten. Dermed overholdes Miljøstyrelsen krav om, at døgnbelastningen ikke må overstiger 60 dB(A) i en afstand af 15 m fra nærmeste spormidte.

Københavns Energi har oplyst, at bebyggelsen er omfattet af mininumskravene i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", således at byggeriet skal tilsluttes og forsynes med bygas. I den for bindelse oplyses, at KE vil føre gasledninger frem til nybyggeriet, der ligger indenfor bygassens forsyningsområde. Sigtet med kravet om bygas er, at der skal anvendes gas til madlavning, så byggeriets miljøbelastning reduceres.

Byggeriet udføres således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj, ligesom projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

 

Økonomi og finansiering

Projektets anskaffelsessum er af Boplan a/s pr. 1. april 2003 beregnet til 206.100.000 kr. incl. moms, svarende til ca. 16.900 kr. pr. m². Grundsælger er Udviklingsselskabet af 3.3.2003 ApS.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20% andelsindskud med kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed udover  65 % af ejendommens værdi. Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.

Andelsboligerne ønskes realkreditmæssigt finansieret ved, at halvdelen af lånet optages som 30-årigt lån, der er stående de første 10 år og halvdelen som 30-årigt flexlån med årlige rentetilpasninger.

I betragtning af kommunens garantiforpligtelse er forvaltningen generelt betænkelig ved en sådan forholdsvis risikobetonet finansiering, men i betragtning af den forudsatte relativt lave anskaffelsessum for byggeriet, der vurderes at reducere risikoen, er man indstillet på her at acceptere den ønskede finansiering.

 

Kommunens andel af tilskuddet andrager knap 3,7 mio.  kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.3, mens kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 30,9 mio. kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommu-nen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konket vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuelt videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 105 m² er beregnet til at andrage 964  kr. pr. m², svarende til ca. 8.400 kr. pr. måned og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 265.000 kr.

 

Vurdering

Projektet overholder ikke lokalplanbestemmelserne om husdybde, etageantal og udbygningsgrad i randzoner, men da projektets hovedidé er så overbevisende, kan forvaltningen anbefale disse dispensationer. Projektet lever med sin overordnede arkitektoniske idé op til intentionerne om en arkitektonisk høj kvalitet.

Samspillet mellem bebyggelsesplan, bygningshøjder, volumen og tagudformning skaber et rumligt bindeled mellem dimensioner og højder i den eksisterende bebyggelse i Sundby Overdrev og den nye bebyggelse i Ørestaden. Den markante form er et frisk og eksperimenterende bud på, hvordan man med et nutidigt udtryk kan bygge ca. 220 boliger og ved nogle nye bebyggelses- og bygningsformer skabe et udtryk med højt arkitektonisk kvalitet, der afviger fra det traditionelle.

Materialevalget med store glaspartier sammen med de spidse kileformede galvaniserede stålaltaner giver en levende og varieret facade. De meget få  typer udvendige materialer, der anvendes, er samtidig afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for vedligeholdelse og dermed begrænsede driftsudgifter.

Der er imidlertid afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på detaljeringen af de udvendige bygningsdele, vindues-opdeling og vinduesprofiler.

Lejlighederne er attraktivt indrettet med store gennemlyste opholdszoner med altaner og vil kunne fungere som tidssvarende boliger.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger.

 

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

 

Diverse udtalelser

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at de anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning.

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, og økonomi og finansiering.

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Skema A-ansøgning

B.     Projektmateriale udarbejdet af PLOT

C.     Høringssvar

 

 

Jens Ole Nielsen