Ombygning af hybler i KSB, Hørgården I og II
Ombygning af hybler i KSB, Hørgården I og II
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 11. maj 2000
BR 158/2000
Ombygning af hybler i KSB, Hørgården I og II
Ombygning af hybler i KSB, Hørgården I og II. (Bygge- og Teknikudvalget)
Indstilling om, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til
at godkende to foreliggende projekter vedrørende ombygning af hybler hos KSB,
beliggende i henholdsvis afdeling Hørgården I og afdeling Hørgården II, til
ældreegnede boliger og ungdomsboliger, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges
til at godkende de endelige projekter og udgifter hertil efter afholdte
licitationer, alt under forudsætning af, at de endelige projekter ikke afviger
væsentligt fra det foreliggende, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at
afgive garanti for op til 100% af realkreditlån, der optages til fuld
finansiering af udgifter i forbindelse med disse ombygningsarbejder, alt under
forudsætning af, at Landsbyggefonden giver tilsagn om ydelsesstøtte, at Bygge-
og Teknikudvalget bemyndiges til i forbindelse med tilsagn til de to ombygningsprojekter
at stille krav om indbetaling af tillægskøbesum til kommunen på baggrund af den
arealudvidelse, som gennemførelse af projekterne medfører, idet indtægterne som følge
af Bygge- og Teknikudvalgets krav om indbetaling af tillægskøbesum på grund af
ejendommenes arealudvidelse konteres på Økonomiudvalgets konto 0.05.3, salg af
ejendomme.
(Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende to foreliggende projekter vedrørende ombygning af hybler hos KSB, beliggende i henholdsvis afdeling Hørgården I og afdeling Hørgården II, til ældreegnede boliger og ungdomsboliger
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og udgifter hertil efter afholdte licitationer, alt under forudsætning af, at de endelige projekter ikke afviger væsentligt fra det foreliggende
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at afgive garanti for op til 100% af realkreditlån, der optages til fuld finansiering af udgifter i forbindelse med disse ombygningsarbejder, alt under forudsætning af, at Landsbyggefonden giver tilsagn om ydelsesstøtte
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i forbindelse med tilsagn til de to ombygningsprojekter at stille krav om indbetaling af tillægskøbesum til kommunen på baggrund af den arealudvidelse, som gennemførelse af projekterne medfører
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 22. marts 2000
Anbefalet
ØKONOMIFORVALTNINGENS INDSTILLING
Økonomiforvaltningen
indstiller,
at Økonomiudvalget oversender sagen til
Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget
har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den
foreliggende form, idet indtægterne som følge af Bygge- og Teknikudvalgets krav
om indbetaling af tillægskøbesum på grund af ejendommenes arealudvidelse
konteres på Økonomiudvalgets konto 0.05.3, salg af ejendomme."
Økonomiudvalgets beslutning den 4. april 2000
Anbefales.
RESUME
Boligorganisationen KSB ansøger om støtte i henhold til almenboligloven, herunder kommunal garanti for realkreditlån, i forbindelse med gennemførelse af en ombygning af 59 hybler i afdeling Hørgården I til 27 tidssvarende boliger og af 47 hybler i Hørgården II til 21 tidssvarende boliger samt omlægning af udearealer.
De samlede udgifter er anslået til 24.615.000 kr. for Hørgården I, heraf 3.696.000 kr. vedrørende omlægning af udearealer, og til 18.958.000 kr. for Hørgården II, heraf 3.083.000 kr. vedrørende omlægning af udearealer.
Udgifterne finansieres fuldt ud ved optagelse af realkreditlån med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden samt kommunal garanti med regaranti fra Landsbyggefonden.
Kommunen lod ved salget i 1960'erne lyse deklarationer om indbetaling af tillægskøbesum ved ændring af det oprindelig forudsatte etageareal, ligesom der er tinglyst tilbagekøbsret for kommunen i år 2040.
SAGSBESKRIVELSE
Generelt
Fra KSB er modtaget ansøgning (skema A) om støtte til ombygning af utidssvarende "hybler" (datidens "ungdomsboliger") samt gennemførels e af miljøforbedrende foranstaltninger i afd. Hørgården I (matr.nr. 108 Eksercerpladsen m.fl.) og Hørgården II (matr.nr. 142 Eksercerpladsen m.fl.).
Begge afdelinger er opført midt i 1960'erne (situationsplan optrykt som bilag 1).
Afdelingerne Hørgården I & II består bl.a. af 11 boligblokke med hybler i parterreetagen. Afdelingerne omfatter foruden de 116 hybler, der påtænkes ombygget, 693 familieboliger.
Københavns Kommune er oprindelig grundsælger. I forbindelse med grundsalget er der pålagt afdelingernes ejendomme deklaration om ret for kommunen til at tilbagekøbe disse i år 2040 for den oprindelige grundsalgssum, men uden erstatning for bygningernes værdi.
I forbindelse med det oprindelige grundsalg er ejendommene endvidere pålagt deklaration om betaling af tillægskøbesum, såfremt etagearealet ved senere om- og tilbygninger overskrider det i de oprindelige skøder fastsatte etagearealer.
Hyblerne er grupperet med 4 værelser omkring minimale køkkener og med uacceptable fælles toilet/badefaciliteter. Hyblerne er ensidigt orienteret med vinduer direkte ud til de flisebelagte adgangsarealer. Hyblerne var oprindeligt påtænkt udlejet som supplementsrum, dvs. til anvendelse for børn af familier, der i forvejen boede i afdelingen, men da dette over tid blev benyttet af færre og færre unge, har hyblerne i vidt omfang været udlejet som midlertidige lejemål via Københavns Kommune, senest ifølge en aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.
Da den fysiske indretning som nævnt er uhensigtsmæssig og utidssvarende, og da den hyppigt skiftende lejerkreds i denne andel af afdelingernes boliger er en belastning for afdelingernes boligmiljø med stadig større problemer med de unge i området og voksende utryghed blandt afdelingernes øvrige beboere, er det besluttet gennem ombygning at tilvejebringe tidssvarende ældreegnede boliger og ungdomsboliger.
Vurdering af projekterne
Bebyggelsens husdybde på 13 meter og bagvedliggende pulterrum umuliggør indretning af gennemlyste lejligheder, ligesom konstruktionerne giver visse bindinger. Alligevel sammenlægges de små mørke værelser til selvstændige boliger i varierende størrelse, hvor lysforholdene forbedres ved forstørrede åbninger i facaden med udbyggede glaskarnapper.
Flere af boligtyperne har skydedøre mellem opholdsrummene, der giver en god åbenhed og fleksibilitet.
Boligerne forbedres mærkbart, ligesom adgangsforholdene gøres bedre.
Bebyggelsens øvre etager har ikke elevatoradgang. Handicappede eller gangbesværede beboere på de øvrige etager vil med de nye ældreegnede boliger i stueetagen få mulighed for at blive boende i bebyggelsen.
De nye boliger rummer gode møbleringsmuligheder, om end planløsningen i den største boligtype (type 7) bør ændres, idet boligtypen kan indrettes mere hensigtsmæssigt ved at indrette et stort køkken-alrum og en mindre stue, der vil kunne anvendes som værelse, hvorved boligtypen opgraderes fra 2-rums bolig til 3-rums bolig.
Facadekonsekvenserne er isoleret set et tilskud til bebyggelsen.
På grund af indbliksgener i stuelejlighederne omdisponeres adgangsarealer, beplantning og græsarealer, ligesom adgangsstier flyttes. Arbejderne besluttes i samarbejde med beboerne og vil være fastlagt ved skema B.
Der er meddelt byggetilladelser til ombygningerne.
Finansiering
Ombygningsarbejderne påregnes finansieret fuldt ud med 30-årige realkreditlån, der vil være fuldt afdraget, inden kommunen kan gøre sin tilbagekøbsret gældende i 2040.
Landsbyggefonden kan give tilsagn om ydelsesstøtte til lånet. Ydelsesstøtten udgør et beløb, som svarer til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers betaling, der svarer til 3,6% af anskaffelsessummen. Landsbyggefonden kan helt eller delvis bringe betalingen af ydelsesstøtte til ophør, såfremt ejendommens økonomi forbedres eller ændrede forhold for byggeriet taler derfor, herunder at der indtræder en stigning i det almindelige lejeniveau.
Det er en betingelse for ydelsesstøtten, at kommunalbestyrelsen påtager sig garanti for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80% af ejendommens værdi. Det er samtidig en forudsætning for kommunens garanti, at Landsbyggefonden påtager sig forpligtelse til at godtgøre kommunen halvdelen af dens eventuelle tab som følge af garantiforpligtelsen.
Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse må der på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier påregnes garanti på indtil 100% af lånet.
Om de to afdelinger og projekterne kan nærmere oplyses følgende:
Hørgården I
De 27 nye boliger fordeler sig således:
12 stk. 1-rums lejligheder (i alt 508 m²)
12 stk. 2-rums lejligheder (i alt 753,6 m²)
3 stk. 3-rums lejligheder (i alt 255,3 m²)
(Etageplan før/efter er optrykt som bilag 2, og facadeplan før/efter ombygning optrykt som bilag 3 - 4).
Den anslåede udgift til ombygningen er opgjort til 24.615.000 kr.
Heraf vedrører 20.919.000 kr. ombygning til boliger, mens 3.696.000 kr. vedrører miljøforbedrende foranstaltninger omfattende forbedrede adgangs- og terrænforhold. Indgangspartierne renoveres i fornødent omfang. Der etableresforhaver med hækbeplantning, og adgangsforhold (belægning, belysning samt adgangsareal til opgange) tilpasses de ændrede forhold (planudsnit af stræde optrykt som bilag 5).
Disse foranstaltninger vil blive søgt udført i snævert samarbejde med beboerne.
Da kommunen ved det oprindelige grundsalg betingede tillægskøbesum ved øget anvendelse, og da der ved projektets gennemførelse sker en forøgelse af etagearealet på 198 m², skal afdelingen i medfør af den ved grundsalget tinglyste deklaration som en del af ombygningsudgifterne betale en tillægskøbesum på 257.000 kr., svarende til 1300 kr./m² for forøgelse af etagearealet.
Det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at fastsætte en tillægskøbesum svarende til 1300 kr. pr. m² etageareal med forfaldsdag ved meddelelse af skema B-tilsagn. Købesummen forudsættes reguleret efter endelig opmåling af det byggelovsmæssige etageareal.
Projektet har været behandlet på flere afdelingsmøder, ligesom der har været afholdt urafstemning om projektet.
Lejefastsættelse
Lejen for de nyindrettede boliger er, inkl. lejeforhøjelse vedrørende miljøforbedrende foranstaltninger, kalkuleret til 650 kr./m².
For afdelingens øvrige boliger vil gennemførelse af de miljøforbedrende foranstaltninger medføre, at gældende leje på 487 kr./m² forhøjes med 13 kr. til 500 kr./m².
Hørgården II
De 21 nye boliger fordeler sig således:
10 stk. 1-rums boliger (i alt 422 m²)
10 stk. 2-rums boliger (i alt 631,4 m²)
1 stk. 3-rums bolig (95,1 m²)
Projektet er identisk med det for Hørgården I foran omtalte, hvorfor henvises til de der nævnte bilag.
Den anslåede udgift til ombygningen er opgjort til 18.958.000 kr.
Heraf vedrører 15.875.000 kr. ombygning til boliger, mens 3.083.000 kr. vedrører miljøforbedrende foranstaltninger omfattende forbedrede adgangs- og terrænforhold.
Indgangspartierne renoveres i fornødent omfang. Der etableres forhaver med hækbeplantning, og adgangsforhold (belægning, belysning samt adgangsareal til opgange) tilpasses de ændrede forhold.
Disse foranstaltninger vil blive søgt udført i snævert samarbejde med beboerne.
Da kommunen er den oprindelige grundsælger, og da der ved projektets gennemførelse sker en forøgelse af etagearealet på 83 m², skal afdelingen i medfør af den ved grundsalget tinglyste deklaration som en del af ombygningsudgifterne betale en tillægskøbesum på 108.000 kr., svarende til 1300 kr./m² for forøgelse af etagearealet.
Det foreslås, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at fastsætte en tillægskøbesum svarende til 1300 kr. pr. m² etageareal med forfaldsdag ved modtagelse af skema B-tilsagn. Købesummen forudsættes reguleret efter endelig opmåling af det byggelovsmæssige etageareal.
Projektet har været behandlet på flere afdelingsmøder, ligesom der har været afholdt urafstemning om projektet.
Lejefastsættelse
Lejen for de nyindrettede familieboliger er, inkl. lejeforhøjelse vedrørende miljøforbedrende foranstaltninger, kalkuleret til 650 kr./m².
For afdelingens øvrige boliger vil gennemførelse af de miljøforbedrende foranstaltninger medføre, at gældende leje på 538 kr./m² forhøjes med 16 kr. til 554 kr./m².
Økonomi
Kommunens udstedelse af garanti er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører nogen belastning af kommunens økonomi.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Situationsplan
Bilag 2: Parterreplan før og efter ombygning
Bilag 3: Facadeudsnit efter ombygning
Bilag 4 Facadeudsnit inden ombygning
Bilag 5: Planudsigt af stræde
Knud E. Rasmussen