Forslag til tillæg 2 til lokalplan nr. 462 "Grønttorvsområdet", Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet”, der muliggør en byudvikling af den kommunale grund mellem Gammel Køge Landevej, Torveporten og Værkstedsvej i Valby.

Indstilling og beslutning

Indstilling om, 

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

I 2011 vedtog Borgerrepræsentationen en lokalplan for Grønttorvsområdet, som bl.a. skaber rammerne for en omdannelse af erhvervsarealer til et blandet byområde med byggeret for op til 80.000 m² boliger og erhverv. De øvrige byggemuligheder på ca. 270.000 m² var fastlagt i en rammelokalplan, hvor opførelse af nybyggeri forudsætter supplerende lokalplan. Den 8. oktober 2015 vedtog Borgerrepræsentationen tillæg 1 til lokalplanen, der omfatter den centrale del af Grønttorvet samt de nord for beliggende arealer tilhørende DSB Ejendomme. 

Borgerrepræsentationen har den 12. december 2013 tiltrådt, at der kan indgås partnerskabsaftale med et alment boligselskab om 90 boliger på den sydvestlige del af den kommunalt ejede grund syd for Torveporten. Med aftalen forpligter kommunen sig til at udarbejde det fornødne plangrundlag i form af et lokalplantillæg.

Løsning

Behandling af lokalplantillægget blev af forvaltningen taget af Teknik- og Miljøudvalgets dagsorden den 10. november 2014 af hensyn til HOFORs arbejde med planerne for skybrudssikring i Valby. Forvaltningerne har herefter sammen med HOFOR undersøgt og vurderet forskellige scenarier og tilhørende businesscases for områdets udvikling inkl. et opsamlingsbassin i planen. Undersøgelser viste, at opsamlingsbassin kunne lade sig gøre, men at besparelserne ved et opsamlingsbassin sandsynligvis ikke var så store som først antaget. Det blev derfor i Budget 2016 (Borgerrepræsentationen den 1. oktober 2015) (A, B, C, F, I, O og V) besluttet, at lokalplantillægget skulle behandles i oprindelig form. Det oprindelige forslag til kommuneplantillæg er indarbejdet i forslaget til Kommuneplan 2015. Forslaget til lokalplantillæg er i overensstemmelse hermed. 

Formålet med lokalplantillægget er at fastlægge udvikling af området med boliger og serviceerhverv med mulighed for at integrere en stor børneinstitution (op til 1.700m²) i bebyggelsen. Området har et grundareal på ca. 24.000 m², eksklusive tilstødende vejarealer. Langs Gammel Køge Landevej fastlægges en erhvervsbebyggelse med 16.500 m² etageareal med krav om publikumsorienterede serviceerhverv herunder butikker. Den nordvestlige del af området ved Torveporten og Værkstedsvej fastlægges til etageboliger med ca. 10.500 m² etageareal. Her muliggøres publikumsorienterede serviceerhverv i stueetagen mod Torveporten og en børneinstitution i den indre del af bebyggelsen. I den sydvestlige del af området langs Værkstedsvej muliggøres en tæt-lav bebyggelse med et etageareal på ca. 9.000 m². Ved fuld udbygning er bebyggelsesprocenten 150 for lokalplantillægsområdet under ét. 

Bebyggelsesplanen i lokalplantillægget er en mindre justering af bebyggelsesplanen vist i rammelokalplanen, jf. bilag 4. 

Lokalplanen fastlægger placering og udformning af bebyggelsen samt friarealer således, at boliger og friarealer beskyttes mod trafikstøj, idet der placeres en erhvervsbebyggelse langs Gammel Køge Landevej, jf bilag 5, Trafikstøj i lokalplantillæggets område.

En intern vej i området vil betjene hele bebyggelsen og sikre adgang til både erhvervsbebyggelsen, etageboligerne, tæt-lav bebyggelsen samt den eventuelle børneinstitution.  

Området bruges i dag som boldbaner og klubhus for Valby Boldklub. I Budget 2016 blev parterne enige om, at det er vigtigt at igangsætte udvikling af Torveporten og dermed sikre plads til nye almene familieboliger og daginstitution mv. Som følge af den nye lokalplan flyttes Valby Boldklub. Der er derfor behov for at øge banekapaciteten i Valby Idrætspark samt etablere klubhus til klubben. Forvaltningerne har løbende været i dialog med Valby Lokaludvalg og Valby Boldklub, samt følgegruppen for Valby Idrætspark. I samarbejde med Valby Boldklub er der i helhedsplan og i lokalplanen for Valby Idrætspark vist mulighed for relokalisering af boldklubbens klubhus. Herudover vil Valby Boldklub have adgang til tilsvarende banekapacitet i Valby Idrætspark, og der er i Budget 2016 bevilget penge til at forøge banekapaciteten i Valby Idrætspark. 

Der henvises i øvrigt til bilag 2, Faktaark. 

Byliv
Byrummene i lokalplanområdet består af en række offentlige og semi-offentlige pladser og gårdrum. I den tæt-lave bebyggelse etableres tre pladser til leg og ophold, og husene vil have fælles gårdrum. I etageboligbebyggelsen etableres et stort fælles gårdrum med nem adgang til både Torveporten og den interne vej. Mod Gammel Køge Landevej vil der være en tilbagetrækning i erhvervsbebyggelsen med en lille plads og en åbning i bygningen, som giver adgang til området. I overensstemmelse med kommuneplanforslag 2015 er friarealkravet på 40 % af boligetagearealet, 10 % af erhvervsetagearealet og 100 % af etagearealet til børneinstitutioner.

Bæredygtighed
Lokalplantillægget fastlægger bestemmelser om bæredygtighed ved krav om, at alle tage med hældning under 20° skal udføres som grønne tage. Det forventes, at der med udviklingen af Grøntorvsområdet vil blive etableret en fælles kloakledning til regnvands- og skybrudshåndtering, som Torveporten Syd vil kunne koble sig på.

Almene boliger
Lokalplanområdet ligger i Lykkebo skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør over 30 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Forvaltningen vurderer, at da projektet indeholder 90 almene familieboliger, og da der allerede findes en relativt stor andel almene boliger er der ikke grundlag for at stille krav om almene boliger.

Parkering
Parkeringen ved den tæt-lave bebyggelse anlægges på terræn. Ved etageboligerne samt erhvervsbebyggelsen etableres parkeringen i konstruktion. Parkeringsnormen er 1 p-plads pr. 150 m² etageareal, bortset fra butiksformål, hvor den er 1 pr. 100 m² etageareal. Cykelparkering fastlægges i overensstemmelse med Kommuneplanen og er 3 og 4 pladser pr. 100 m2 for henholdsvis bolig og erhverv.

Kommuneplan
I forslag til Kommuneplan 2015 foreslås området ændret fra et boligområde samt et bolig- og serviceerhvervsområde (B4* og del af C3*område) til ét område til boliger og serviceerhverv (C2*-område). C2*-området har en bebyggelsesprocent på 150, et parkeringskrav på 1 pr. 150 m² etageareal og en boligandel på mellem 40 og 75 %. Efter bestemmelser i lokalplanen kan en bebyggelse opføres i en højde på op til 39 m. Friarealer, parkering og fordelingen af boligstørrelser kan regnes for området under ét. Såfremt der sker ændringer af forslag til Kommuneplan 2015 ved den endelige vedtagelse vil disse ændringer blive indarbejdet inden endelig vedtagelse af lokalplanen.

Intern høring
I januar 2014 udsendte Teknik- og Miljøforvaltningen en intern høring vedrørende tillægget. Tillægget indeholdte på dette tidspunkt udover Torveporten Syd en grund nord for Torveporten. I forhold til Torveporten Syd mener lokaludvalget, at bebyggelsesprocenten for området langs Gammel Køge Landevej ikke bør overstige 185. Herudover bemærker udvalget, at friarealer i Torveporten Syd placeret langs Gammel Køge Landevej ikke egner sig til ophold. Lokaludvalget er positivt indstillet overfor tæt-lav-bebyggelsen.

Forvaltningens bemærkninger
Den tilrettede plan for Torveporten Syd imødekommer kommentarerne fra Valby Lokaludvalg ved at minimere friarealer langs Gammel Køge Landevej og i stedet placere friareal bag ved bebyggelsen. I forhold til bebyggelsesprocenten vil erhvervsbebyggelsen langs Gammel Køge Landevej bevare sin højde på mellem 4-6 etager for at skærme området mod støjgener, og etage-boligbebyggelsen vil trappe ned til 3 etager i den centrale del af lokalplantillæggets område. Bebyggelsesprocenten for det samlede område vil være 150, hvilket er en lavere udnyttelse end det muliggjorte i tidligere kommuneplanrammer.

Miljøvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdede en miljøvurdering til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet”. Da plantillægget kun indeholder mindre ændringer i forhold til lokalplanen, vurderes yderligere indvirkning på miljøet at være minimal, og der er derfor ikke udarbejdet en ny miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. Afgørelsen herom vil blive offentliggjort samtidig med lokalplanforslaget.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Videre proces

Efter politisk behandling sendes planforslaget i høring i 8 uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i maj 2016. Økonomiforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen har udarbejdet et notat om tidsperspektivet for implementering af lokalplantillægget (bilag 3).

                              Pernille Andersen

                                                                     /Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 23. november 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti og Venstre afgav følgende to protokolbemærkninger:

”Vi mener, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til en plads pr 100 m2 bolig."

”Vi mener, at parkeringsnormen for cykler bør fastsættes til fem pladser pr 100 m2 bolig.”

 

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. december 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Venstre og Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkninger fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 23. november 2015:

”Vi mener, at parkeringsnormen for biler bør fastsættes til en plads pr 100 m2 bolig."

”Vi mener, at parkeringsnormen for cykler bør fastsættes til fem pladser pr 100 m2 bolig.”

Dansk Folkeparti tilsluttede sig protokolbemærkningerne.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 10. december 2015

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

 

Der blev fastsat frist for afgivelse af mindretalsudtalelser til mandag den 14. december 2015, kl. 12.00.