Forslag til lokalplan Sankt Joseph Søstrene Plejecenter

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplan ”Sankt Joseph Plejecenter”, Strandvejen 91. Forlaget vil muliggøre indretning af seniorboliger i eksisterende bygninger og opførelse af ca. 100 plejeboliger som nybyggeri.

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

1. at forslag til lokalplan ”Sankt Joseph Plejecenter” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Klosterfunktionen på Sankt Joseph Søstrenes Kloster nedlægges.

Boligselskabet Lejerbo ønsker i samarbejde med kommunen at istandsætte og ombygge de eksisterende bevaringsværdige klosterbygninger til 30 - 35 seniorboliger samt opføre ca. 104 plejeboliger som nybyggeri. En eksisterende bygning fra 1970erne nedrives for at give plads for nybyggeriet. Den eksisterende kirkebygning tænkes at indgå som et samlende element til fælles formål eventuelt med mulighed for offentlige arrangementer.

Det vurderes, at nybyggeriets omfang samt sikringen af det bevaringsværdige klosteranlæg medfører, at der skal udarbejdes lokalplan.

Teknik- og Miljøudvalget godkendte en startredegørelse for udarbejdelse af lokalplan i marts 2015.

Løsning

Nybyggeriets udformning skal nærmere fastlægges i en indbudt totalentreprisekonkurrence, hvor lokalplanforslaget indgår i konkurrencematerialet. Det betyder, at konkurrenceforslagene skal ligge inden for rammerne af lokalplansforslaget. Hvis det vindende projekt ikke ligger inden for rammerne i den endeligt vedtagne lokalplan, skal det tilpasses lokalplanen.

Lokalplanens bestemmelser skal sikre, at de bevaringsværdige bygninger istandsættes og ombygges med respekt for den oprindelige arkitektur, materialevalg og detaljering, og at nødvendige ændringer tilpasses bygningernes arkitektur.

Nybyggeriet placeres inden for et byggefelt mod nord og vest, således at der opstår en ny gård mellem kirken og den nye bebyggelse. Samtidig sikres det, at og klosterbygningerne bevarer deres meget synlige placering set fra Strandvejen. Byggefeltet er disponeret med henblik på, at der skal kunne opnås gode lysforhold for både eksisterende og nye bygninger, og at indbliksgener for naboerne undgås. Der åbnes mulighed for at sammenbygge ny og eksisterende bygninger.

Bebyggelsen må opføres i op til fire etager og med en maksimal højde på 20 m. Den 4. etage skal udføres tilbagetrukket eller som mansardtag eller lignede tagløsning af hensyn til lysforholdene. Nybyggeriet skal opføres i et moderne formsprog, men med referencer til klosterbygningerne med hensyn til materialer, farver, volumener og facadekomposition.

Bestemmelser om udformning af stueetager og kantzoner skal sikre, at stueetager gives en mere åben udformning med direkte adgang fra boliger opholdsarealer i både eksisterende og ny bebyggelse.

Adgang til grunden skal ske fra to eksisterende porte mod Strandvejen. Derudover åbnes der mulighed for etablering af evt. nye adgange.

Den sydlige del af grunden fastholdes som en grøn park. Lokalplanens bestemmelser skal sikre, at ubebyggede arealer med indretning, belægning, møblering og beplantning udformes som varierede, oplevelsesrige, trygge rekreative arealer. Der skal sikres adgang for alle. Parken er åben for offentligheden døgnet rundt.

Grunden har et areal på 10.102 m². De eksisterende bygninger, som bevares, har et etageareal på ca. 3.300 m². Der ønskes opført ca. 7.800 m² som nybyggeri. Bebyggelsesprocenten bliver ca. 110. Se bilag 2 – Faktaark.

Træer
Der er 25 træer på grunden, heraf er otte udpeget som bevaringsværdige. Kun et af de bevaringsværdige træer står indenfor byggefeltet, seks står i en samlet gruppe nord for byggefeltet, og et står syd klosterbygningerne. Byggefeltet kan ikke flyttes og dette betyder, at ét træ evt. skal fældes og lokalplanforslaget stiller i givet fald krav om, at der bliver genplantet et nyt af hensyn til byggeriet. Alle øvrige træer kan bevares. Byggefeltet er placeret under hensyntagen til at koncentrere bebyggelsen på den nordlige del af grunden og friholde parken og de eksistere træer i den sydlige del af grunden, at skabe afstand til skel og nabobebyggelse for at sikre kantzoner og undgå indbliksgener, at muliggøre sammenbygninger mellem ny og eksisterende bygninger, og at der kan skabes et nyt gårdrum mellem kirken og den nye bebyggelse.

Byliv
Evt. benyttelse af den nedlagte kirke til arrangementer af offentlig karakter kan medvirke til at skabe aktiviteter i området. Herudover sikrer projektet, at en kulturhistorisk og arkitektonisk interessant bebyggelse bevares og udvikles.

Bæredygtighed
København har som mål at være CO²-neutral i 2025. Lokalplanen vil muliggøre grønne tage og solceller på nybyggeriet og sikre lokal afledning af regnvand.

Almene boliger
Projektet omfatter almene boliger i form af ca. 140 seniorboliger og plejeboliger.  

Parkering
Der stilles krav om parkering for biler svarende til en plads pr. 300 m2 plejeboliger og mindst en plads pr. 200 m2 i øvrigt, i alt 40 – 45 pladser, som placeres på terræn i en zone langs områdets østlige afgrænsning. Til cykler stilles der krav om 1,5 plads pr. 100 m² plejebolig og 3 pladser pr. 100 m² boliger i øvrigt, heraf skal mindst halvdelen være overdækkede. Desuden stilles krav om pladser til pladskrævende cykler svarende til 2 pladser pr. 1.000 m² boligareal. 

Kommuneplan
I forslag til Kommuneplan 2015 er området omfattet af en boligramme for B3-områder, som fastlægger bebyggelsesprocenten til 110. Da der er tale om en bevaringsværdig bebyggelse, er der mulighed for overskridelse af bebyggelsesprocenten, idet ombygning af de bevaringsværdige bygninger kan medføre en forøgelse af bygningernes etageareal. Friarealprocenten for boliger er fastsat til 50. Den maksimale bygningshøjde er 20 m.

Intern høring
Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende synspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Bebyggelsesprocenten bør ikke overstige 110 uanset bevaringsværdig bebyggelse. Udnyttelse af kirken til kulturelle formål er fin, men tilføjelse af etagedæk bør holdes inden for bebyggelsesprocenten på 110.
2. Den nuværende historicistiske bebyggelse har klare særtræk, men har altid forholdt sig fjendtlig mod omgivelserne i sit udtryk, og parkarealet vil nu blive beskåret, hvilket bør føre til følgende initiativer:

• Al parkering minus varetilkørsel bør ske under dæk
• Den fjendtlige mur langs Strandvejen bør fjernes eller reduceres, så borgeren kan føle sig velkomne
• Den kommende bebyggelse bør danne helhed med den nuværende historicistiske hovedbebyggelse, men med et moderne formsprog
• Eksisterende træer bør så vidt muligt bevares

3. Lokaludvalget ønsker, at kommunen generelt ikke bruger betegnelsen Ydre Østerbro, da Østerbro er en helhed.

Forvaltningens bemærkninger
Ad. 1. Lokalplanforslaget fastlægger den maksimale bebyggelsesprocent til 110. Dog med mulighed for en mindre overskridelse, idet ombygning af de bevaringsværdige bygninger kan medføre en forøgelse af bygningernes etageareal inden for de eksisterende rammer med henblik på at indrette tidssvarende funktioner, herunder evt. etagedæk i del af kirken. Forvaltningens vurderer herudover, at idet området ikke er tæt bebygget kan det accepteres, at der evt. sker en mindre overskridelse af den relativt lave bebyggelsesprocent på 110.

Ad. 2. Sankt Joseph Kloster er et bevaringsværdigt anlæg, og muren er en del af det oprindelige anlæg, der afgrænser og skærmer anlægget bl.a. mod den stærkt trafikerede Strandvejen. Lokalplanforslaget åbner mulighed for at fjerne dele af muren med henblik på at sikre gode lysforhold og en grøn afgrænsning for den nye bebyggelse, ligesom en eventuel vejadgang fra nabogrunden nord på sigt ønskes som en mulighed, hvis bygherre kan få adgang til eller erhverve grunden. Der kan endvidere etableres nye åbninger i muren for cyklende og gående.

Den endelige udformning af muren indgår som en del af den kommende konkurrence.

Det er ikke muligt at etablere parkering under det eksisterende anlæg. Der skal etableres 40 – 45 parkeringspladser, som der er mulighed for at placere langs muren i den nordøstlige del af området, som i forvejen er overvejende befæstet, mens parken, som for hovedpartens vedkommende er placeret i den sydlige del af området, bevares. De bevaringsværdige træer skal så vidt muligt bevares.

Ad. 3. Bemærkningen tages ad notam. Betegnelsen Ydre Østerbro indgår ikke i lokalplanforslaget.

Miljøvurdering
Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at lokalplanen ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. 

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt lokalplanforslaget sender Teknik- og Miljøforvaltningen planforslaget i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i april måned 2016.

        

Pernille Andersen                               / Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til lokalplan ”Sankt Joseph Plejecenter” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendelse i offentlig høring i 8 uger.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 9. november 2015
Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til det planmæssige aspekt af sagen, eller at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. december 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

 

 

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 10. december 2015

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

 

Der blev fastsat frist for afgivelse af mindretalsudtalelser til mandag den 14. december 2015, kl. 12.00.