Byfornyelsesforslag for Amerikavej-karreen

Byfornyelsesforslag for Amerikavej-karreen

Indstilling om, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at lade det af SBS Byfornyelse udarbejdede byfornyelsesforslag for Amerikavej-karreen udsende i offentlig høring i 2 måneder med de i indstillingen foreslåede ændringer, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med SBS Byfornyelse, samt at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at lade det af SBS Byfornyelse udarbejdede byfornyelsesforslag for Amerikavej-karreen udsende i offentlig høring i 2 måneder med de i indstillingen foreslåede ændringer

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med SBS Byfornyelse

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med yfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, at "Aldi-bygningen nedrives."

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Indstillingen blev anbefalet.

Mikkel Warming (Ø), Jens Johansen (F) og Sven Milthers (F) afgav følgende bemærkning: "Enhedslisten og SF ser gerne, at Aldi-bygningen fjernes".

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

I mødet den 12. - 13. juni 2002 tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om de kommende års byfornyelsesindsats i forhold til de statslige rammer. Herved godkendte forsamlingen, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade SBS Byfornyelse som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af byfornyelsen af Amerikavej-karreen ved at påbegynde debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2004.

Byfornyelsen af karreen, der afgrænses af Vesterbrogade, Amerikavej, Trøjborggade og Vesterfælledvej, skal ske på baggrund af de principper for den fremtidige byfornyelsesstrategi, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. april 2001. Strategien er blandt andet baseret på, at den karrévise byfornyelse i højere grad omfatter forbedringer via frivillige ansøgninger og større medfinansiering.

Byfornyelsesstrategien indebærer samtidig, at karrévise byfornyelsesbeslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, fremover reduceres til nedrivninger af særligt dårlige ejendomme samt ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab. Endvidere vil beslutningen normalt omfatte etablering af fælles gårdanlæg.

De beboelsesejendomme i karreen, der ikke bliver omfattet af beslutningens ombygningsbestemmelser, vil blive opfordret til at indsende ansøgning om at få del i den pulje, der afsættes efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til byfornyelse af enkeltejendomme eller af puljen til støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring. Disse ejendomme får fortrinsret til byfornyelsesmidler i forhold til andre ejendomme.

I planlægningsfasen registreres udover ejendommenes fysiske tilstand også beboersammensætning og ejendommenes økonomi.

For Amerikavej-karreen er der fra den 19. juni 2002 til den 9. december 2002 gennemført en debatperiode, og SBS Byfornyelse har indsendt forslag til beslutning om bygningsfornyelse.

Forslaget indeholder bestemmelser om nedrivning af garagerne på Vesterbrogade 139 og baghusene på Amerikavej 4-6 for at kunne etablere et hensigtsmæssigt fælles gårdanlæg. Der er overvejende enighed om disse nedrivninger, men Københavns Bymuseum ønsker dog garagerne på Vesterbrogade 139 bevaret. Et flertal i karrérådet ønsker derimod samtlige baghuse og garagebygninger nedrevet, og der er endvidere fra flere sider ytret ønske om nedrivning af Amerikavej 10, der rummer en Aldi-butik. Det er vurderet, at en nedrivning af Aldi-butikken vil koste i størrelsesordenen 12 mio. kr., og der vil derved skaffes yderligere ca. 650 m² til gårdanlægget samt ca. 1.300 m² ny boligbebyggelse. Forvaltningen finder ikke, at udgifterne ved nedrivningen af denne bygning står mål med den opnåede nytteværdi. Det vurderes endvidere, at det er muligt at integrere plads til vareindlevering også i fremtiden i gårdanlægget, blandt andet fordi baghusene på Amerikavej 4-6 foreslås nedrevet.

I forhold til det af SBS udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning finder forvaltningen, at det bør markeres i beslutningen, at gennemgangen i baghuset til Vesterbrogade 137 skal være fælles, idet dette vil forbedre passagemulighederne mellem de forskellige dele af fællesgården.

A/B Vesterfælledvej 3A-3B har givet anledning til særlige overvejelser. Ejendommen har fået en reservation af støtte til aftalt boligforbedring på 5 mio. kr. Dette dækker imidlertid ikke ejendommens faktiske istandsættelsesbehov, der under forudsætning af et antal lejlighedssammenlægninger er vurderet til 13,8 mio. kr. eller 13.000 kr./m². Ejendommen rummer 1.055 etagekvadratmeter med 18 lejligheder, heraf 14 små lejligheder under 50 m² og 4 sammenlagte lejligheder. Lejlighederne har enten intet bad eller bademuligheder af meget varierende standard. Ejendommen og lejlighederne fremtræder generelt i dårlig stand med nedslidte installationer mv. og har, som det fremgår af prisoverslaget, et stort istandsættelsesbehov. Dog er der enkelte lejligheder, der fremtræder i god stand, heraf er én totalt istandsat.

Der har i planlægningsperioden været en række drøftelser med andelsboligforeningen, hvor det er tilkendegivet, at foreningen ikke kan påregne yderligere tilsagn om støtte medmindre, der foretages lejlighedssammenlægninger. Imidlertid er det anslået, at boligafgiften ved en fuldstændig istandsættelse af ejendommen vil udgøre omkring 1.000 kr./m²/år, hvilket bestyrelsen ikke mener, at beboerne vil have råd til at betale.

På denne baggrund er det foreslået bestyrelsen, at kommunen i stedet bygger ejendommen om som en råde-over ejendom, hvilket en efterfølgende generalforsamling har afvist. Efter denne generalforsamling har såvel foreningens administrator som den arkitekt, der skulle projektere de støttede arbejder meddelt, at de trækker sig som foreningens rådgivere, når de har fremsendt en ansøgning til kommunen om endeligt tilsagn til aftalt boligforbedring.

På denne baggrund foreslår forvaltningen, at ejendommen ikke omfattes af ombygningsbestemmelser, hverken som opfordringsejendom eller som råde-over ejendom. Det vil herefter være op til andelsboligforeningen at gennemføre et begrænset projekt med midlerne til aftalt boligforbedring, idet reservationen ikke kan trækkes tilbage.

Herefter har byfornyelsesbeslutningen primært karakter af en gårdrydning, idet der foreslås indrettet fælles friareal for samtlige ejendomme i karreen. De enkelte ejendomme har mulighed for at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 og kap. 5 om aftalt boligforbedring. Det samlede istandsættelsesbehov for de omfattede 10 ejendomme med et samlet etageareal på 16.525 m² og 115 lejligheder, er opgjort til ca. 67,5 mio. kr. eksklusive Vesterfælledvej 3A-3B.

Forretningsføreraftale indgås med SBS Byfornyelse i overensstemmelse med det foretagne EU-udbud af kommunens byfornyelsesopgaver.

Der er foretaget en miljøvurdering, der viser, at forslaget på en række punkter vil påvirke miljøet i gunstig retning, men der vil også være midlertidige miljømæssige gener.

De rammebelastende og samtidig refusionsberettigede udgifter er anslået til 19.673.000 kr. ekskl. moms.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2003 eller 2004.

Byfornyelsesforslaget foreslås udsendt i offentlig høring i 2 måneder.

I mødet den 12. - 13. juni 2002 (BR 331/2002) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 15. maj 2002 om de kommende års byfornyelsesindsats i forhold til de statslige rammer. Herved godkendte forsamlingen, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade SBS Byfornyelse som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af byfornyelsen af Amerikavej-karreen ved at påbegynde debatperioden for byfornyelsen med henblik på beslutning i 2004.

Karreen, der afgrænses af Vesterbrogade, Amerikavej, Trøjborggade og Vesterfælledvej, består af en tæt bebygget nordlig del med en ældre, sluttet boligrandbebyggelse mod gaderne og baggårdsbebyggelser med erhverv. I den sydlige del af karreen er inden for de seneste par år opført nye boliger i overensstemmelse med lokalplan nr. 225, der blev vedtaget i 1994. Karreens ældre del rummer 133 boliger, hvoraf ca. halvdelen er på 3 værelser og derover, mens nybyggeriet rummer 87 andelsboliger.

Der er i overensstemmelse med Borgerrepræsentationens beslutning den 6. februar 2003 (BR 43/03) fremsendt en ansøgning til Økonomi- og Erhvervsministeriet om tilsagn om reservation af en ramme til gennemførelse af et helhedsorienteret byfornyelsesprojekt for Ydre Vesterbro, herunder den aktuelle karré.

Byfornyelsen af karreen skal ske på baggrund af de principper for den fremtidige byfornyelsesstrategi, der blev vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 26. april 2001 (BR 162/01). Indtil for nylig har en byfornyelsesbeslutning tilsigtet at løse samtlige fysiske problemer i den enkelte karré ved omfattende forbedringer af såvel gårdrum som bygninger og lejligheder. Denne omkostningskrævende indsats har gennem en årrække økonomisk udgjort kernen i byfornyelsen. Den aktuelle strategi er baseret på, at den karrévise byfornyelse i højere grad omfatter forbedringer via frivillige ansøgninger og større medfinansiering.

Byfornyelsesstrategien indebærer samtidig, at karrévise byfornyelsesbeslutninger efter byfornyelseslovens § 11, stk. 1, fremover reduceres til nedrivninger af særligt dårlige ejendomme samt ombygning af ejendomme med mindre lejligheder uden bad og tidssvarende opvarmning kombineret med svagt ejerskab. Endvidere vil beslutningen normalt omfatte etablering af fælles gårdanlæg.

De beboelsesejendomme i karreen, der ikke bliver omfattet af beslutningens ombygningsbestemmelser, vil blive opfordret til at indsende ansøgning om at få del i den pulje, der afsættes efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, til byfornyelse af enkeltejendomme eller af puljen til støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring. Disse ejendomme får fortrinsret til byfornyelsesmidler i forhold til andre ejendomme.

I planlægningsfasen registreres udover ejendommenes fysiske tilstand også beboersammensætning og ejendommenes økonomi.

Debatmateriale blev omdelt til beboere og erhvervsdrivende og tilsendt ejerne i juni 2002 med frist for indsendelse af debatindlæg den 9. december 2002. Materialet er lagt til gennemsyn som bilag 1.

Der afholdtes den 19. juni 2002 et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere. På mødet orienteredes om byfornyelsens muligheder og konsekvenser og om den gældende lokalplan nr. 225 ("Amerikavej").

På baggrund af drøftelserne i planlægningsfasen er der i januar 2003 omdelt et programgrundlag for byfornyelsen af karreen og afholdt yderligere et karrémøde den 29. januar 2003 for at præsentere programgrundlaget med idéskitser til fornyelsen. Programgrundlaget er lagt til gennemsyn som bilag 2.

Der er desuden afholdt ejendomsmøder med beboerne fra samtlige ejendomme, hvortil også ejere og erhvervsdrivende har været indbudt.

Endvidere har byfornyelsesselskabet afholdt et særskilt orienteringsmøde for karreens erhvervsdrivende om deres særlige rettigheder og pligter under byfornyelse.

Herudover er der af byfornyelsesselskabet ydet generel information og rådgivning.

I øvrigt har Vesterbro Byfornyelsescenter og Ydre Vesterbro Beboerrådgivning deltaget aktivt i forløbet med rådgivning og vejledning af karreens beboere, herunder særligt i relation til karrérådet, der blev stiftet umiddelbart efter det første karrémøde i juni 2002.

Nedenfor beskrives de forslag til alternative løsninger, der er tilkendegivet skriftligt overfor SBS Byfornyelse og ved møder i planlægningsforløbet.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001 med senere ændringer, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.

Byfornyelsesselskabet har efter debatperiodens udløb fremsendt et forslag til byfornyelsesbeslutning. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Forslaget har været forelagt samtlige forvaltninger og har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som blev nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter fra byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag A fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti.

På den som bilag B vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold. For Vesterfælledvej 3A-3B er som bilag C vedlagt en etageplan og som bilag D et skema visende samtlige ejendommes areal- og installationsforhold bortset fra de nybyggede ejendomme. Endelig er som bilag E vedlagt en oversigt over de i forbindelse med registreringerne skønnede udgifter til ombygninger af alle de undersøgte, ældre ejendomme i karreen.

Byfornyelsesforslaget indeholder bestemmelser om nedrivninger af en række baghuse og garagebygninger og om indretning af fælles friareal for samtlige karreens ejendomme. Endvidere indeholder forslaget bestemmelser om ombygning af en enkelt ejendom, jf. dog nedenfor under Vesterfælledvej 3A-3B.

Til brug for vurderingen af hvilke foranstaltninger, der bør foreslås for de enkelte ejendomme, er der foretaget en omfattende teknisk registrering af de enkelte ejendommes fysiske tilstand, ligesom der er indhentet oplysninger om de enkelte ejendommes ejerforhold og økonomi.

Om de enkelte bestemmelser i forslaget skal bemærkes:

Omfanget af nedrivninger i karreens nordlige del for at skabe bedre friarealer har været genstand for en del diskussion såvel på ejendoms- som karrémøder. Langt de fleste beboere er enige i forslaget om nedrivning af baghusene på ejendommen Amerikavej 4-6 og garagerne på ejendommen Vesterbrogade 139.

Københavns Bymuseum har i en udtalelse af 6. februar 2003, der vedlægges til gennemsyn som bilag 4, anført, at samtlige bygninger på Vesterbrogade 139 bør bevares. Begrundelsen herfor er, at Bymuseet anser bygningerne for "unikke i deres sammensathed af beboelse og erhverv, bygget efterhånden som der har været brug for det".

Forvaltningen vurderer imidlertid, at hensynet til de fælles opholdsarealer taler for at nedrive disse garagebygninger, idet det samtidig foreslås at bevare bagbygningerne til Vesterbrogade 137. Det bemærkes i denne forbindelse, at bagbygningerne i karreen ikke er udpegede som bevaringsværdige i den for området gældende lokalplan nr. 225, der er vedtaget i 1994.

De fleste beboere har tilsluttet sig oplægget om at bevare baghusene på ejendommen Vesterbrogade 137, der anvendes til forskellige kulturelle- og erhvervsmæssige formål og fremtræder i rimelig god stand, og endvidere bevares baghuset på ejendommen Vesterfælledvej 7.

Et flertal i karrérådet har fremsat ønske om, at samtlige baghuse i karreen nedrives tillige med bygningen på Amerikavej 10, der rummer en Aldi-butik.

Nedrivning af Aldi-bygningen vil formentligt koste i størrelsesordenen 12 mio. kr., inklusive erstatninger og indtægt ved salg af grunden til opførelse af ca. 1.300 m² boligbebyggelse mod Amerikavej i overensstemmelse med lokalplanen. Derved tilvejebringes yderligere ca. 650 m² til et fælles gårdanlæg, og selvom en lang række beboere og karrérådet har fremsat ønske om en nedrivning vurderer forvaltningen ikke, at udgifterne ved nedrivningen står mål med den nytteværdi beboerne opnår herved. Det vurderes endvidere, at det er muligt at integrere plads til vareindlevering også i fremtiden i gårdanlægget, blandt andet fordi baghusene på Amerikavej 4-6 foreslås nedrevet.

I forhold til det af SBS udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning finder forvaltningen, at det bør markeres i beslutningen, at gennemgangen i baghuset til Vesterbrogade 137 skal være fælles, idet dette vil forbedre passagemulighederne mellem de forskellige dele af fællesgården.

Bestyrelsen for andelsboligforeningerne i karreens nybyggeri langs Trøjborggade og Amerikavej har taget forbehold for at indgå i et fælles gårdanlæg. Hertil skal bemærkes, at det er stillet som betingelse i forbindelse med byggetilladelsen med baggrund i lokalplanens bestemmelser om fælles gårdanlæg.

Der foreslås i alt nedrevet ca. 1.500 m² bebyggelse i gårdrummene, hvorefter der kan indrettes et fælles gårdanlæg, som i princippet nærmest er opdelt i 3 afgrænsede gårdrum. Det vil dog være mest hensigtsmæssigt at fastholde et fælles gårdanlæg, fordi det giver større muligheder for en hensigtsmæssig placering af forskellige funktioner. Efter nedrivningerne vil der i karreens nordlige del være et ubebygget areal på ca. 3. 550 m², svarende til en friarealprocent på ca. 25. I den sydlige del af karreen er der i forbindelse med nybyggerierne givet en dispensation til en friarealprocent på 28 mod lokalplanens bestemmelser om 30 %.

Gårdanlægget forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Der pålægges de pågældende ejendomme servitutter, der bl.a. omfatter bestemmelser om, at den fremtidige ren- og vedligeholdelse samt drift af anlægget påhviler de til enhver tid værende ejere.

Ved udarbejdelse af projektet for friarealerne vil de berørte ejere og beboere blive inddraget i et samarbejde om udformning af arealerne.

Der tages forbehold for eventuelle udgifter til oprensning af forurenede grunde samt konsekvensen for de i byfornyelsesforslaget foreslåede foranstaltninger.

I planlægningsforløbet har der været ført en række drøftelser med bestyrelsen i A/B Vesterfælledvej 3A-3B samt foreningens rådgivere (Arkitekterne Køge v/Henrik Dann og Advokat Henrik Oehlenschlæger). Baggrunden herfor var, at foreningen i juli 2002 har fået tilsagn om aftalt boligforbedring på 5 mio. kr., som man var interesseret i at kombinere med yderligere byfornyelsesmidler, fordi ejendommen i virkeligheden har et istandsættelsesbehov, som de 5 mio. kr. ikke kan dække.

Efter den tilstandsvurdering af ejendommen, der er udarbejdet af Box 25 Arkitekter i forbindelse med byfornyelsesforslaget, og en nærmere gennemgang af foreningens økonomi tegner der sig følgende billede af ejendommen:

jendommen, der rummer 1.055 etagekvadratmeter, består af 18 lejligheder, heraf 14 små lejligheder under 50 m² og 4 sammenlagte lejligheder. Lejlighederne har enten intet bad eller bademuligheder af meget varierende standard. Ejendommen og lejlighederne fremtræder generelt i dårlig stand med nedslidte installationer mv. og har således et stort istandsættelsesbehov. Dog er der enkelte lejligheder, der fremtræder i god stand, heraf er én totalt istandsat.

Det er Box 25 Arkitekters vurdering, at pladsforholdene i lejlighederne giver meget begrænsede muligheder for etablering af velfungerende bad- og køkkenløsninger, medmindre lejlighederne ændres til etværelses lejligheder eller sammenlægges. Ved sammenlægninger fra 18 til 11 lejligheder er det samlede istandsættelsesbehov på ejendommen skønnet til ca. kr.13,8 mio. kr. ved indeks 168,5 pr. 1.7.2002 svarende til en ombygningsudgift på ca. 13.000 kr./m².

I lyset af ovennævnte meddelte SBS og Plan & Arkitektur bestyrelsen, at foreningen ikke kunne påregne at få tildelt yderligere byfornyelsesmidler, medmindre man valgte at benytte disse sammen med midlerne til aftalt boligforbedring til istandsættelse af ejendommen med lejlighedssammenlægninger. Bestyrelsen meddelte, at de selv havde overvejet muligheden for det og i princippet var indstillet herpå, men at ikke alle i foreningen ville tilslutte sig en sådan løsning.

En anden mulig løsning kunne være at gøre ejendommen til en opfordringsejendom efter §11, stk. 1, og stille krav om de nødvendige sammenlægninger.

I efteråret 2002 vedtog foreningen en forhøjelse af boligafgiften til 802 kr./m² for at imødegå det stigende istands& aelig;ttelsesbehov på ejendommen. Den anslåede ombygningsudgift er som nævnt ca. 13,8 mio. kr., hvoraf ca. 6 mio. kr. udgør forbedringer, og der bør ifølge sædvanlig praksis stilles krav om en vis egenfinansiering ud over forbedringsandelen. Det betyder, at boligafgiften efter en fuld istandsættelse og ombygning af ejendommen vil udgøre omkring 1200-1300 kr./m².

Foreningens administrator har dog oplyst, at den nuværende boligafgift kan bringes ned til ca. 580 kr./m², såfremt der i budgettet ikke skal afsættes betydelige midler til løbende afhjælpning af ejendommens store vedligeholdelsesmæssige mangler. Uanset dette vil den fremtidige boligafgift efter byfornyelse af ejendommen udgøre mere end 1000 kr./m².

Under disse omstændigheder var det bestyrelsens opfattelse, at kun ganske få eller ingen i foreningen ville have råd til at blive boende i ejendommen efter byfornyelsen. Dertil skal endvidere bemærkes, at en boligafgift på det niveau er ensbetydende med, at ingen vil kunne opnå byfornyelsesboligsikring, idet maksimum herfor er overskredet betydeligt.

På baggrund heraf drøftedes med andelsboligforeningens bestyrelse og administrative rådgiver muligheden for, at kommunen overtog ejendommen som råde-overejendom med henblik på ombygning og sammenlægninger. Samtlige andelshavere skal da permanent genhuses, og 11 af de 18 husstande får mulighed for at flytte tilbage til ejendommen efter endt ombygning.

Såvel bestyrelsen som foreningens administrator var enige i, at det i den givne situation var den bedste løsning for foreningen.

På en generalforsamling den 17. februar 2003 blev et forslag fra bestyrelsen om, at kommunen råder over ejendommen imidlertid afvist, og i stedet blev det vedtaget, at foreningen nu skal søge at gennemføre en begrænset istandsættelse ved hjælp af midlerne til aftalt boligforbedring.

Efterfølgende har foreningens arkitekt telefonisk meddelt Plan & Arkitektur, at han vil stå for fremsendelse af en ansøgning om endeligt tilsagn til de reserverede midler til aftalt boligforbedring, men at han derefter træder ud af sagen, idet han ikke har tiltro til at ejendommen kan genoprettes forsvarligt indenfor de 5 mio. kr., der er afsat til aftalt boligforbedring.

Endvidere har ejendommens administrator telefonisk meddelt SBS, at han ophører som administrator for foreningen samtidig med, at arkitekten træder ud af sagen.

På baggrund af ovenstående indstiller forvaltningen, at ejendommen ikke som påtænkt omfattes af ombygningsbestemmelser, hverken som opfordringsejendom eller som råde-over ejendom.

Som nævnt ovenfor finder forvaltningen heller ikke, at der bør gives tilsagn om støtte efter ansøgning udover den allerede meddelte reservation af midler efter reglerne om aftalt boligforbedring, medmindre projektet indeholder lejlighedssammenlægninger i fuldt omfang. Som ligeledes ovenfor anført, har foreningen ikke umiddelbart økonomisk mulighed for at gennemføre en fuld istandsættelse, og vil formentlig heller ikke være interesseret i at gennemføre lejlighedssammenlægninger.

Det vil herefter være op til andelsboligforeningen at gennemføre et begrænset projekt med midlerne til aftalt boligforbedring, idet reservationen ikke kan trækkes tilbage.

Karreens øvrige ejendomme bortset fra nybyggeriet i den sydlige del af karreen foreslås henvist til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, eller for de private udlejningsejendommes vedkommende efter reglerne om aftalt boligforbedring i byfornyelseslovens kap. 5. I planlægningsperioden er samtlige ejendomme registreret for så vidt angår deres fysiske tilstand, og ejerne har fået et eksemplar af registreringsrapporten, som kan danne baggrund for en ansøgning om støtte. Registreringsrapporterne er samtidig et godt redskab, når forvaltningen skal vurdere ansøgningerne.

De samlede istandsættelses- og ombygningsudgifter udgifter for de undersøgte 10 ejendomme (eksklusive Vesterfælledvej 3A-3B) anslås at ville udgøre ca. 67,5 mio. kr. (eksklusive udgifter til genhusning og erhvervserstatninger), varierende fra 1.500 kr/m² til 11.000 kr./m² og svarende til en gennemsnitlig udgift på ca. 4.100 kr./m². Udgiften vil i givet fald skulle reduceres med den del, som ejerne efter forhandling selv skal finansiere. Det skønnes ud fra de i øvrigt indhentede oplysninger om ejendommenes økonomi, at samtlige disse ejere vil have kapacitet til at tage initiativ til en ansøgning om støtte og til at gennemføre ombygningsarbejderne.

Det er i planlægningsforløbet tilkendegivet overfor de enkelte ejere, at kommunen vil prioritere ansøgninger fra ejendomme i karreen forud for ansøgninger fra ejendomme, der ikke ligger i byfornyelsesområder. Efter reduktionen af kommunens byfornyelsesrammer er det muligt, at tilsagn til nogle af ejendommene må udskydes, men det vurderes i dag, at samtlige byfornyelsesarbejder kan gennemføres inden for en overskuelig årrække.

Porten i baghuset Vesterbrogade 137 skal tjene som fællesport og Vesterfælledvej 3A-3B ombygges ikke.

Der er i 1994 vedtaget en lokalplan for karreen primært med henblik på at muliggøre de nu opførte nybyggerier i den sydlige del, men også som grundlag for gennemførelsen af en byfornyelsesbeslutning.

Karreen er omfattet af det i 2002 foretagne EU-udbud af kommunens byfornyelsesopgaver, og der vil blive indgået kontrakt i overensstemmelse hermed, når indholdet af forslaget til byfornyelsesbeslutning kendes.

Miljøvurdering

I henhold til Borgerrepræsentationens beslutning af 26. april 2001 skal indstillinger, der forelægges stående udvalg, og som efter den enkelte forvaltnings vurdering har væsentlige miljømæssige konsekvenser, undergå en miljøvurdering. Formålet med denne vurdering er at få belyst, i hvilket omfang beslutningen om byfornyelse vil have en indvirkning på miljøet. Af vedlagte bilag F fremgår miljøvurderingen.

Idet byfornyelsen skal overholde minimumskravene i den af Borgerrepræsentationen i marts 2001 tiltrådte "Miljøorienteret nybyggeri og byfornyelse" er hovedkonklusionerne i miljøvurderingen, at ombygninger skal gennemføres med ressourcebesparende foranstaltninger i form af vandbesparende armaturer og toiletter, ligesom der skal installeres vandmålere. Nedrivninger af baghusbebyggelsen vil medføre en del midlertidige gener i form af støj- og støvbelastninger, men der vil ved etablering af et fælles gårdanlæg ske en forbedring i form af begrønningen af området.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelsesselskabet har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 5. De refusionsberettigede udgifter, som er anslået til 19.673.000 kr. ekskl. moms, svarer til rammebelastningen.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesf orslaget forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2003. På baggrund af den forventede reduktion af denne ramme er det muligt, at tilsagnsdækning først kan ske i 2004. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen indebærer, at kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 9.837.000 kr.

Det skønnes muligt at indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2003 til 2006 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Forslaget forventes i maj måned udsendt i offentlig høring i 2 måneder eksklusive juli måned. Det udsendes til alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreen. Der vil blive afholdt karrémøde for ejere og lejere, hvor der orienteres om forslaget. Såfremt beboerne, erhvervsdrivende eller ejere ønsker at diskutere detaljer af projekter m.v., vil der blive holdt ejendomsmøder.

Efter udløbet af indsigelsesperioden vil et forslag til endelig beslutning blive behandlet på ny i arbejdsudvalget, hvorefter indstilling vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget og Borgerrepræsentationen med de ændringer, der måtte følge af fremkomne indsigelser.

Bilag A: Generelle bestemmelser om byfornyelse.

Bilag B: Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold.

Bilag C: Etageplan for Vesterfælledvej 3A-3B.

Bilag D: Arealer og installationsforhold.

Bilag E: Anslåede udgifter til forbedring af ejendomme.

Bilag F: Miljøvurdering.

Bilag 1: Orientering juni 2002

Bilag 2: Programgrundlag januar 2003

Bilag 3: Byfornyelsesforslag

Bilag 4: Udtalelse af 6. februar 2003 fra Københavns Bymuseum

Bilag 5: Finansieringsplan

Jens Ole Nielsen