Mødedato: 09.06.2004, kl. 16:00

Udtalelse

Udtalelse

Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 9. juni 2004

 

 

BR 329/04

Udtalelse

Udtalelse

 

 

Indstilling om, at vedlagte udkast til udtalelse med bilag (bilag 2) godkendes til fremsendelse til Tilsynet i Statsamtet København.

 

(Økonomiudvalget)

 

 

INDSTILLING

Økonomiforvaltningen foreslår, at Økonomiudvalget indstiller til Borgerrepræsentationen,

 

at vedlagte udkast til udtalelse med bilag (bilag 2) godkendes til fremsendelse til Tilsynet i Statsamtet København.

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. juni 2004

Anbefalet.

V tog forbehold.

 

 

 

 

RESUME

I anledning af en klage fra borgmester Søren Pind til Tilsynet i Københavns Statsamt over, at Københavns Kommune efter hans opfattelse ulovligt har truffet en beslutning, der usagligt begunstiger Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole med et beløb på omkring 27 millioner kr., har Tilsynet i Københavns Statsamt anmodet Københavns Borgerrepræsentation om en udtalelse.

 

Det indstilles, at det som bilag 2 vedlagte udkast til udtalelse med bilag fremsendes til Tilsynet i Statsamtet København.

 

I udkastet til udtalelsen konkluderes, at der efter Københavns Kommunes opfattelse, ikke er truffet en ulovlig beslutning, idet der ikke ved det tilbudte frikøb er sket en ulovlig begunstigelse af Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole. Dette begrundes med, at der ved fastsættelsen af frikøbsbeløbet i den konkrete sag er ydet et forsvarligt skøn i overensstemmelse med de gældende principper for fastsættelse af kommunens afløsningsvederlag, og at der ikke er holdepunkter for at antage, at kommunen hverken nu eller senere vil kunne opnå et større økonomisk udbytte af sin rettighed til den omhandlede ejendom.

 

Københavns Kommune antages således ikke at kunne opnå et højere provenu hverken i forbindelse med det aktuelle frikøb eller ved et senere frikøb eller salg af ejendommen, idet der er tale om en liebhaversituation, hvor køberen af ejendommen på grund af særlige konkrete omstændigheder har afgivet et tilbud, som langt overstiger både den seneste offentlige vurdering af ejendommens værdi og en af Københavns Kommune indhentet mæglervurdering af ejendommens markedsværdi i dag.

 

Sælgers ejendomsmægler har i forbindelse med kommunens behandling af sagen  oplyst, at handelsprisen er kalkuleret som summen af Maskinmesterskolens finansieringsbehov ved udflytning af skolen til Danmarks Tekniske Universitet (DTU) og ejendomsmæglerens vurdering af Københavns Kommunes økonomiske krav i forbindelse med frikøb af kommunens tilbagefaldsret til ejendommen. Samtidig har Københavns Kommune haft adgang til købers økonomiske kalkuler i forbindelse med erhvervelse af ejendommen og i sammenhæng hermed opsigelse af to nuværende lejemål. Kalkulen godtgør, at køber - uanset den høje købspris for ejendommen i forhold såvel til den offentlige vurdering som til den uafhængige mæglervurdering – opnår en samlet økonomisk fordel ved ejendomserhvervelsen.

 

Ved fastsættelsen af kommunens frikøbskrav er alene tilstræbt at sikre den bedst mulige varetagelse af kommunens økonomiske interesser. Afgørende i kommunens overvejelser om tilbudet om frikøb har i den forbindelse været, dels om Maskinmesterskolens anvendelse af ejendommen kunne påregnes at ville ophøre og i givet fald på hvilket tidspunkt, dels til hvilken pris det i givet fald ville være muligt at afhænde ejendommen efter Københavns Kommunes overtagelse af ejendommen.

 

Med hensyn til Maskinmesterskolens fortsatte anvendelse af ejendommen er der intet i det for kommunen oplyste, der indikerer, at konsekvensen af ikke at kunne gennemføre udflytningen til DTU ville være en umiddelbar lukning af skolen eller udflytning til andre lokaliteter.

 

Sammenfattende vurderes det, at det frikøbsbeløb, der nu er aftalt med Maskinmesterskolen, overstiger det beløb, kommunen kan forvente at få ved at vente til Maskinmesterskolen måtte ophøre med at anvende ejendommen.

 

SAGSBESKRIVELSE

Tilsynet i Statsamtet København har i det i kopi vedlagte brev af 6. maj 2004 (bilag 1) bedt Københavns Borgerrepræsentation om en udtalelse i anledning af en klage fra borgmester Søren Pind til Tilsynet i Københavns Statsamt over, at Københavns Kommune efter hans opfattelse ulovligt har truffet en beslutning, der usagligt begunstiger Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole med et beløb på omkring 27 millioner kr.

 

Baggrunden for sagen er, at Københavns Kommune i 1941 overdrog grunden matr.nr. 5752 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Jagtvej 163, vederlagsfrit til Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole til opførelse af en maskinistskole.

 

Som vilkår for den vederlagsfri overdragelse blev det stillet som betingelse, at ejendommen skulle falde tilbage til Københavns Kommune uden vederlag eller erstatning for grund, bygninger eller andet, når bygningernes brug til maskinistskole ophørte.

 

Københavns Kommune har siden 1996 haft en generel ordning om mulighed for afløsning (frikøb) og udskydelse af kommunens tilbagekøbsrettigheder. Efter denne ordning beregnes kommunes frikøbsbeløb for tilbagekøbsrettigheder til ejendomme, hvor der ikke skal ydes erstatning for bygningernes værdi, til ejendomsværdien ved den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af tilbagekøbssummen og tilbagediskonteret fra tilbagekøbstidspunktet til i dag med en kalkulationsrente på

4 %.

   

Denne ordning[1] om beregning af frikøbs- og udskydelsesvederlag kan ikke umiddelbart anvendes i den konkrete sag, eftersom kommunens tilbagefaldsret ikke er tids-, men anvendelsesbestemt. Ordningen kan imidlertid efter kommunens praksis i andre sager med særlige tilbagefaldsklausuler anvendes analogt.

 

I henhold til kommunens praksis må frikøb i sådanne sager så vidt muligt tage udgangspunkt i de samme kriterier, som indgår i den generelle frikøbsordning, hvor frikøbsvederlaget beregnes på grundlag af den aktuelle offentlige ejendomsvurdering for ejendommen.

 

Som eksempel kan nævnes, at beløbet for frikøb af tilbagekøbsretten til Paladsteatret i 1998 heller ikke kunne fastlægges i overensstemmelse med den generelle frikøbsordning. Dette skyldtes, at der som følge af den på denne ejendom hvilende tilbagekøbsret, der tillige gav ejeren af ejendommen ret til at nedrive den herpå beliggende bygning, var stor usikkerhed omkring værdien af hele ejendommen.

 

I anledning af en klage til tilsynsmyndigheden over Borgerrepræsentationens beslutning om i denne sag at aflyse Københavns Kommunes tilbagekøbsret for et beløb, svarende til ca. 43 % af den daværende offentlige vurdering, udtalte Indenrigsministeriet bl.a.: 

 

"En kommune skal derfor i forbindelse med dispositioner over kommunale aktiver søge at tilgodese kommunens økonomiske interesser i dispositionen bedst muligt, og formålet med den kommunale disposition må ikke være at begunstige enkeltpersoner eller enkelte virksomheder.

.....

 

Indenrigsministeriet har i en sag vedrørende Københavns Borgerrepræsentations fastlæggelse af principper for fastsættelse af prisen for afløsning af kommunens tilbagekøbsrettigheder til fast ejendom udtalt, at Københavns Kommune i almindelighed ved beregning af afløsningsvederlag lovligt kan anvende den offentlige vurdering som grundlag for fastlæggelse af værdien af den pågældende faste ejendom.

 

Der kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor kommunen på grund af særlige omstændigheder ikke anvender den offentlige vurdering som grundlag for beregning af afløsningsvederlaget. I sådanne tilfælde skal kommunen efter Indenrigsministeriets opfattelse – i lighed med hvad der efter de kommunale tilsynsmyndigheders praksis antages at gælde i forbindelse med salg af kommunal fast ejendom – forud for afløsning af tilbagekøbsretten udfolde sædvanlige og rimelige bestræbelser på at konstatere, hvilken værdi tilbagekøbsretten må antages at have, f.eks. ved konsultation af ejendomsmægler. Det vil imidlertid ofte i sådanne tilfælde ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en bestemt værdi, og fastlæggelsen heraf vil derfor ofte i høj grad være undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn tilkommer der kommunalbestyrelsen en betydelig margin.

 

På baggrund af de i sagen foreliggende oplysninger, herunder Københavns Kommunes udtalelse af dags dato og de to medsendte ejendomsmæglervurderinger, finder Indenrigsministeriet ikke grundlag for at antage, at den pris, som påtænkes fastsat for afløsning af den omhandlede tilbagekøbsret, ligger uden for rammerne for udøvelsen af det skøn, som tilkommer Borgerrepræsentationen i en sag som den foreliggende."

 

Endvidere kan nævnes den af Borgerrepræsentationen den 15. januar 2004 tiltrådte indstilling om frikøb af ejendommen beliggende Dag Hammarskjölds Allè 28 (Dansk Røde Kors). På den pågældende ejendom havde Københavns Kommune en tilbagekøbsret, som kommunen tidligst kunne gøre gældende, når Dansk Røde Kors ophørte med at anvende ejendommen.

 

Ved anvendelsens ophør var kommunen berettiget til at tilbagekøbe ejendommen for den oprindelige grundkøbesum på 72.915 kr. med tillæg af bygningernes værdi.

 

De gældende regler om frikøb og udskydelse af tilbagekøbsretten kunne ikke anvendes, da retten til tilbagekøb var anvendelsesbestemt, som det er tilfældet for Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole.

 

Til brug for beregningen af frikøbsbeløbet vedtog Borgerrepræsentationen at benytte en beregningsmetode, der tog udgangspunkt i de samme hovedprincipper som gælder for de generelle retningslinier for frikøb. Det betød, at frikøbsbeløbet blev beregnet med udgangspunkt i den seneste offentlige grundvurdering med fradrag af den oprindelige grundkøbesum.

 

På baggrund af foranstående kan det konstateres, at hvor der ikke foreligger særlige omstændigheder, vil det være i overensstemmelse med såvel praksis som tilsynsmyndighedens vurdering at lægge den offentlige ejendomsvurdering til grund for beregningen af et frikøbsbeløb.

 

I den konkrete sag om Maskinmesterskolen foreligger der imidlertid særlige omstændigheder, idet ejeren har modtaget et (betinget) købstilbud på 62 mio. kr., hvorimod den offentlige ejendomsvurdering er fastsat til 27 mio. kr.

 

Borgerrepræsentationen har den 22. april 2004 tiltrådt, at ejendommens ejer tilbydes frikøb mod betaling af 35 mio. kr. - med mulighed for forhøjelse til 39 mio. kr. på en nærmere anført betingelse, jf. Økonomiudvalgets indstilling om frikøb (BR 192/04) (bilag 3).

 

Frikøbsbeløbet er således lavere end købstilbuddet, men højere end såvel den offentlige ejendomsvurdering som den i december 2003 af en uafhængig erhvervsmægler foretagne ansættelse af ejendommens markedsværdi til 33,3 mio. kr. Vurderingsrapporten vedlægges som bilag 4.

 

Det er derfor lagt til grund, at den i købstilbuddet anførte pris må anses som en liebhaverpris, som er begrundet i helt særlige forhold hos tilbudsgiveren af ejendommen.

 

Sælger, sælgers ejendomsmægler og køber har uafhængigt af hinanden oplyst, at handelsprisen er kalkuleret som summen af Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskoles finansieringsbehov ved udflytning til DTU og sælgers ejendomsmæglers vurdering af Københavns Kommunes økonomiske krav i forbindelse med frikøb af kommunens tilbagefaldsret til ejendommen.

 

Samtidig har Københavns Kommune haft adgang til købers økonomiske kalkuler i forbindelse med erhvervelse af ejendommen og i sammenhæng hermed opsigelse af to nuværende lejemål. Kalkulen godtgør, at køber - uanset den høje købspris for ejendommen i forhold til såvel den offentlige vurdering som den uafhængige mæglervurdering – opnår en samlet økonomisk fordel ved ejendomserhvervelsen.

 

Borgerrepræsentationens beslutning om at tilbyde frikøb på de anførte vilkår bør endvidere vurderes i forhold til dels mulighederne for, at den nuværende anvendelse ophører, så kommunen derved kan overtage ejendommen, dels mulighederne for at realisere ejendommen til en værdi, der overstiger 34 mio. kr. eller 39 mio. kr. omregnet til nutidsværdi.  

 

Såfremt Københavns Kommune undlod at tilbyde frikøb, ville ejendommen først kunne overtages, når bygningernes brug til maskinistskole ophører. Som følge af at tilbagefaldsdeklarationen er anvendelsesbestemt, har kommunen ingen indflydelse på, hvornår ejendommen kan overtages og evt. videresælges. Hvis ejendommen f.eks. ophører til brug for maskinistskole om ca. 12 år og dermed tilbagefalder til kommunen, vil en handelspris på 62 mio. kr. svare til 39 mio. kr. (nutidsværdi), beregnet ud fra de generelle gældende retningslinier for frikøb og udskydelse. 

 < /span>

Med hensyn til Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskoles fortsatte anvendelse af ejendommen, er der intet i det for kommunen oplyste, der indikerer, at konsekvensen af ikke at kunne gennemføre udflytningen til DTU vil være en umiddelbar lukning af skolen eller udflytning til andre lokaliteter.

 

Det må endvidere med henvisning til indstillingen lægges til grund, at kommunen har sikret sig, at der ikke for ejendommens ejer ved frikøb og salg af ejendommen fremkommer provenu udover et beløb til dækning af de af udflytningen af uddannelsesinstitutionen afledte udgifter. Uden adgang til at kunne disponere over dette beløb vil ejendommens ejer ikke være i stand til at gennemføre udflytning af uddannelsen til DTU og derfor være nødsaget til at forblive i de nuværende bygninger uden at frikøbe sig.

 

Sammenfattende vurderes det således, at der ved fastsættelse af frikøbsbeløbet i den konkrete sag er ydet et forsvarligt skøn, der ikke indebærer en begunstigelse af ejendommens ejer, ligesom der ikke er holdepunkter for at antage, at kommunen hverken nu eller senere vil kunne opnå et større økonomisk udbytte af sin rettighed over den omhandlede ejendom. Dette skyldes, at det frikøbsbeløb, der nu er aftalt med Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole overstiger det beløb, kommunen kan forvente at få ved at vente til Maskinmesterskolen måtte ophøre med at anvende ejendommen.

 

 

MILJØVURDERING

Ingen

 

ANDRE KONSEKVENSER

Ingen

 

HØRING

-

 

BILAG

1.      Tilsynet i Statsamtet Københavns brev af 6. maj 2004 med bilag

2.      Udkast til udtalelse til Tilsynet i Statsamtet København.

3.      Indstilling om frikøb af Københavns Kommunes tilbagefaldsret, tiltrådt af BR 22/4-2004 (BR192/04).

4.      Ejendomsmæglervurdering.

 

 

Erik  Jacobsen

 

/Paul Sax Møller

 



[1] Tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 15. februar 1996 (BF 1995 s.3292 ff. og 1996 s. 222ff.)


Til top