Tillæg 2 til byfornyelsesbeslutning for "Viktoria-karreen"

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 8. juni 2000

Endelig vedtagelse af tillæg 2 til byfornyelsesbeslutning for "Viktoria-karreen" (karré nr. 9)

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Byfornyelsesbeslutningen for "Viktoria-karreen" omhandler istandsættelse og modernisering af alle ejendomme i randbebyggelsen og af nogle af baghusene. Endvidere er der bestemmelser om nedrivning af andre baghuse for at skaffe lys, luft og friarealer samt om etablering af friarealer.

Efterfølgende er det meste af byfornyelsesbeslutningen blevet enten igangsat eller gennemført og gårdanlæggene blevet planlagt. I tillæg 1 til beslutningen er vedtaget nedrivning af yderligere et baghus og mindre justeringer i gårdanlægsbestemmelserne.

Forhuset Gasværksvej 13 var forudsat ombygget af ejeren selv, men efter igangsætning af arbejderne har det vist sig, at udgifterne ved en ombygning i stedet for ca. 8.900 kr./m² vil udgøre ca. 16.600 kr./m², hvilket skyldes, at det har vist sig, at ejendommens konstruktionsmæssige tilstand ikke er i orden.

Sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 18. august 1999, hvor det blev besluttet, at der skulle udarbejdes forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen med bestemmelse om, at bygningen rives ned.

Herefter har der været drøftelser med ejeren om dennes muligheder for selv at opføre nybyggeri på grunden, hvorefter et forslag til tillæg frem til 3. april 2000 har været udsendt i høring i karreen. I forbindelse hermed er indkommet én indsigelse.

Ejeren ønsker selv at opføre nybyggeri på grunden. Der rådes derfor ikke over hele ejendommen, men ejeren skal have udbetalt en erstatning for bygningen.

Hvis det ikke lykkes den nuværende ejer selv at opføre nybyggeri, kan kommunen overtage grunden med henblik på salg til anden side og opførelse af nybyggeri.

I mødet den 30. marts 1995 (B.F. 1995, s. 713-717, sag nr. 847/94) tiltrådte Borgerrepræsentationen efter udvalgsbehandling Magistratens indstilling af 21. november 1994 om, at det af SBS Byfornyelse udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Viktoria-karreen" godkendtes endeligt i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring § 7.

Beslutningen omhandler istandsættelse og modernisering af alle ejendomme i randbebyggelsen og af nogle af baghusene. Endvidere er der bestemmelser om nedrivning af andre baghuse for at skaffe lys, luft og friarealer samt om at etablere 3 separate gårdanlæg med et begrænset antal fælles porte.

I mødet den 15. april 1999 tiltrådte Borgerrepræsentationen endvidere Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 24. marts 1999 om, at tillæg 1 til byfornyelsesbeslutningen godkendtes endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9.

Tillægget omhandler nedrivning af baghuset Viktoriagade 16 D og mindre justeringer i bestemmelserne om deltagelse i det fælles gårdanlæg, portgennemgange og grænsen mellem det nordligste og det midterste gårdanlæg.

Siden disse beslutninger blev truffet, er alle nedrivninger gennemført, og de fleste ejendomme er blevet istandsat og moderniseret. På enkelte andre ejendomme pågår byggearbejderne.

Af vedlagte bilag A fremgår bygningsstrukturen efter gennemførelse af disse beslutninger samt den i det følgende foreslåede yderligere nedrivning.

I den vedtagne byfornyelsesbeslutning var det forudsat, at ejeren af ejendommen Gasværksvej 13 selv skulle udføre en ombygning af forhuset, mens side- og baghus er revet ned. Forhuset, der er opført i 1857, rummer 8 lejligheder og 2 erhvervslejemål fordelt på 4½ etage med i alt 725 m².

Der var afsat 5.804.000 kr. ved indeks 131 til istandsættelse af forhuset, og kommunen meddelte i august 1998 tilsagn om støtte til en ombygningsudgift på 6.465.000 kr. ved indeks 148, svarende til en udgift pr. m² på 8.917 kr.

I slutningen af 1998 blev ombygningsarbejderne påbegyndt, og beboerne blev midlertidigt genhuset. I foråret 1999 konstaterede den tekniske rådgiver, at bygningen var i væsentligt dårligere stand end forudsat.

Således er bygningen opført af flere omgange, idet der oprindeligt har været 2 etager, og der er senere bygget til, så ejendommen nu har 4½ etage. Tilbygningerne er sket uden hensyn til, at hovedskillevæggen, som er bindingsværk, ikke har været dimensioneret til et større etageantal. I den forløbne tid har tilbygningen ændret bjælkelagene, så de ikke har ordentlig sammenhæng. Endelig er bindingsværket i hovedskillevæggen rådnet væk i bunden, således at alle bjælkelag har sat sig 10-15 cm.

Et forslag om at stabilisere hovedskillevæggen og bjælkelagene, hvilket dog ikke ville rette op på skævhederne og de ukurante konstruktioner, vil skønsmæssigt koste 12 mio. kr., svarende til 16.600 kr./m². Erfaringerne viser, at udgifterne næppe holder sig på dette niveau.

I betragtning af at bygningen trods denne store investering fortsat vil indeholde skævheder og problematiske konstruktioner, findes resultatet ikke at stå mål med investeringen, hvorfor arbejderne er standset.

Efter at sagen har været drøftet i Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 18. august 1999 (sag BT 273/99), har der været drøftelser med ejeren om dennes muligheder for selv at opføre nybyggeri på grunden. SBS Byfornyelse har herefter udarbejdet et forslag til tillæg til byfornyelsesbeslutningen for Viktoria-karreen, gående ud på en nedrivning af bygningen. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 1.

Tillægget skal følge reglerne i den nye lov om byfornyelse, jf. lovbekendtgørelse nr. 664 af 17. august 1999, mens den oprindelige byfornyelsesbeslutning er truffet efter den dagældende lov om byfornyelse og boligforbedring.

Ifølge lov om byfornyelse § 11 skal kommunalbestyrelsen offentliggøre et forslag til tillæg og give de berørte mulighed for at fremsætte indsigelse mod og ændringsforslag til den planlagte beslutning inden for en passende frist.

SBS Byfornyelse har på kommunens vegne udsendt forslaget til tillæg i høring i 14 dage til beboere, ejere og erhvervsdrivende i hele karreen.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 3. april 2000.

Der er ved høringsfristens udløb indkommet en indsigelse af 2. april 2000 fra Andelsboligforeningen Lützhøfts Minde. Indsigelsen er lagt til gennemsyn som bilag 2.

Andelsboligforeningen, der ejer Gasværksvej 10 A umiddelbart overfor Gasværksvej 13, har opdelt deres indsigelse i fire punkter:

1. Nyt byggeri på Gasværksvej 13 vil kunne opføres i en etage højere end den nuværende bebyggelse, hvilket vil forringe udsigten fra nogle af boligerne i Gasværksvej 10 A.
2. Lysforholdene i Gasværksvej 10 A vil blive væsentligt forringet, hvis der opføres et højere byggeri.
3. Andelsboligforeningen ønsker, at man af historiske og æstetiske grunde fastholder og bevarer det nuværende smukke og varierede gadebillede, der er typisk for kvarteret og perioden, som et naturligt led i den bevarende byfornyelse. Der henvises til, at ejendommen i bygningsregistranten for Vesterbro er beskrevet som en smuk bygning, der er et godt eksempel på datidens forskelligartede facadeudtryk. På denne baggrund finder andelsboligforeningen ikke, at det er rimeligt at rive bygningen ned, blot fordi det bliver nogle forholdsvis få millioner kroner dyrere end først antaget at bygge den om. Samtidig gøres opmærksom på, at huludfyldningsbyggeri ikke altid er faldet heldigt ud.
4. Endelig beklager andelsboligforeningen, at en nedrivning og opførelse af nybyggeri vil medføre byggepladsgener i endnu længere tid.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at muligheden for nybyggeri er fastlagt i den gældende lokalplan nr. 249 "Viktoria-karreen", der forudsætter, at nybebyggelse opføres i 4-5 etager med udnyttet tagetage. Byggeri i maksimal højde vil som anført indebære en vis forringelse af udsigts- og lysforholdene for andelsboligforeningen, men bygningshøjderne er fastlagt ud fra det for karreen og området typiske. Med hensyn til andelsboligforeningens betragtninger over bygningens bevaringsværdighed skal bemærkes, at bygningen i Bydelsatlas Vesterbro er angivet med middel bevaringsværdi, men lokalplanmæssigt er anset for at indgå i en bevaringsværdig sammenhæng.

Imidlertid er udgifterne til en ombygning, der end ikke bringer bygningens konstruktionsmæssige forhold i fuldt forsvarlig stand, så store, at forvaltningen ikke finder det acceptabelt at bevare bygningen.

Bygningen på Gasværksvej 13 nedrives.

I tilknytning til nedrivningen foretages retablering af grunden, og der etableres midlertidig hegning mod Gasværksvej.

Den nuværende ejer af ejendommen er interesseret i selv at opføre et nybyggeri. Der rådes derfor ikke over hele ejendommen, men ejeren skal have udbetalt en erstatning for bygningen. Fastsættelsen af erstatningen forventes at kunne ske forligsmæssigt eller ved frivillig taksation.

I henhold til den gældende lokalplan skal nybyggeri ske som sluttet randbebyggelse med 4-5 etager og udnyttet tagetage, hvilket muliggør opførelse af omkring 830 m².

Efter nybyggeriet på grunden vil anlægget af friarealet på ejendommen skulle udføres af kommunen som en del af det fælles gårdanlæg og bekostes af ejeren. Nybyggeriet på grunden skal udføres med portgennemgang fra Gasværksvej til det fælles gårdanlæg.

Hvis det ikke lykkes den nuværende ejer selv at opføre nybyggeri, forventes det, at kommunen overtager grunden med henblik på salg til anden side og opførelse af nybyggeri.

For det tilfælde, at det mod forventning ikke skulle være muligt at opføre nybyggeri, er det i forslaget alternativt bestemt, at kommunen etablerer et gårdanlæg på hele den ryddede grund, der ligeledes indgår i det samlede fælles gårdanlæg for karreen, og at der lukkes af mod gaden med en mur eller et hegn med låge.

Efter at der i denne situation er etableret gårdanlæg på den ubebyggede grund, overgår driften af grunden til det i henhold til byfornyelsesbeslutningen etablerede gårdlaug. Lauget overtager i det hele ansvaret for grunden og afholder alle udgifter på den, indtil den eventuelt på et senere tidspunkt sælges med henblik på opførelse af nybyggeri.

Tillægget forudsættes tilsagnsdækket i indeværende år.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 249 "Viktoria-karreen", der blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen i marts 1995.

Med lokalplanen er tilvejebragt den planmæssige forudsætning for gennemførelse af byfornyelsesbeslutninger og for nybyggeri. Heromhandlede tillæg er i overensstemmelse med lokalplanen.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med bestemmelserne i lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelsesselskabet har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Efter reglerne i byfornyelsesloven skal nedrivninger finansieres med realkreditlån, i stedet for som tidligere kontant af kommunen. Det fremgår af finansieringsplanen, at den lånefinansierede udgift er opgjort til 1.446.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 3.335.000 kr. ekskl. moms, således at de rammebelastende udgifter i alt udgør 4.781.000 kr.

Derudover har udgifterne til den forgæves istandsættelse af ejendommen udgjort 1,9 mio. kr.

Der tages forbehold over for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Gennemførelsen af tillægget skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende områder:

Der skal betales ydelsesstøtte til et realkreditlån til finansiering af nedrivningsudgifterne. Det sker ved, at kommune og stat afholder hver 50% af hele ydelsen på lånet. Kommunens tilskud til første års ydelse på lånet skønnes at udgøre 57.840 kr. Lånetypen fastsættes af By- og Boligministeriet ud fra, hvad der er mest fordelagtigt, men kan maksimalt have en løbetid på 30 år.

Endvidere vil kommunen skulle udrede 50% af de refusionsberettigede udgifter svarende til i alt 1.667.500 kr.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse tillægget til byfornyelsesbeslutning i den beløbsramme, der på Plandirektoratets afsnit af investeringsoversigten for 2000 til 2003 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2000 under Plandirektoratet, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plandirektoratet.

1. Kort over byfornyelsesområdet

1. Forslag til tillæg 2 til byfornyelsesbeslutning
2. Indsigelse fra Andelsboligforeningen Lützhøfts Minde
3. Finansieringsplan

Knud E. Rasmussen