Lokalplanforslag "Elmebo"

Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 8. maj 2003

 

 

BR 195/03

Lokalplanforslag "Elmebo"

Lokalplanforslag "Elmebo"

 

 

Indstilling om, at forslag til lokalplan "Elmebo" vedtages med henblik på offentliggørelse, at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder eksklusive juli måned, at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser, at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for lokalplanen, en lokal udstilling samt et borgermøde i form af et orienteringsmøde, samt at den skriftlige orientering om lokalplanforslaget – og fremtidige lokalplanforslag - sker gennem udsendelse af en folder til ejere, lejere og brugere i og uden for lokalplanområdet samt interesseorganisationer.

                                                                                       (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til lokalplan "Elmebo" vedtages med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder eksklusive juli måned

at  offentliggørelsen annonceres i områdets lokalaviser

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for lokalplanen, en lokal udstilling samt et borgermøde i form af et orienteringsmøde

at  den skriftlige orientering om lokalplanforslaget – og fremtidige lokalplanforslag - sker gennem udsendelse af en folder til ejere, lejere og brugere i og uden for lokalplanområdet samt interesseorganisationer.

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 26. marts 2003

Anbefalet

 

 

Økonomiudvalgets behandling af sagen:

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende forslag søges gennemført.

 

RESUME

 

Lokalplanforslaget, der omfatter Haveforeningen Elmebo, beliggende ved den sydligste ende af Røde Mellemvej og grænsen mod Tårnby, udarbejdes efter ønske fra Andelsforeningen Elmebo med henblik på lovliggørelse af anvendelsen til helårsbeboelse af det oprindelige kolonihaveområde. Elmebo, der omfatter et areal på 2,2 ha og rummer 52 lodder, er et af de kolonihaveområder, som Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 20. november 2002 drøftede i forbindelse med en redegørelse om lovliggørelse af helårsbeboelse i en række kolonihaveområder i Københavns Kommune.

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i de modeller, der er tilvejebragt i lokalplan nr. 361 "Bastiansminde" og lokalplan nr. 364 "Grønrisvej" for haveforeningen "Ny Kongens Enghave" med tilpasninger til de konkrete forhold i Elmebo.

Andelsforeningen Elmebo har fået udarbejdet en brandsikringsplan, som forvaltningen har principgodkendt, og brandsikringen kan dermed igangsættes.

Det foreliggende lokalplanforslag, der er tiltrådt af andelsforeningens bestyrelse, aflyser ved den endelige vedtagelse den tinglyste meddelelse, der fastlægger området til sommerophold, og skaber det planmæssige grundlag for en anvendelse til helårsboliger i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 2001. Der må opføres én beboelsesbygning med én bolig på hver lod, og bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30. For lodder over 400 m² må etagearealet dog ikke overstige 120 m². I dag er den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på den enkelte lod ca. 22. Langs de relativt smalle adgangsveje fastlægges der bebyggelsesregulerende byggelinier for at opretholde det grønne præg. Bestemmelserne gælder ved nybyggeri, mens lovliggørelse af eksisterende bebyggelse skal finde sted i forhold til den på opførelsestidspunktet gældende byggelovgivning.

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med rammebestemmelserne i Københavns Kommuneplan 2001.

Med forslaget introduceres en ny form på lokalplanmaterialet, som blev drøftet på udvalgets møde den 14. august 2002. Samtidig skal det foreslås, at ejere, lejere og brugere i og uden for lokalplanområdet samt interesseorganisationer, der har anmodet om at blive orienteret om lokalplanforslag, i fremtiden gives en skriftlig orientering i form af en folder. Folderen henviser til, at redegørelsen og lokalplanforslaget kan ses, udskrives og rekvireres på Internettet, ses og hentes på fremlæggelsesstederne, herunder lokale biblioteker, og rekvireres skriftligt eller telefonisk i forvaltningen.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Lokalplanområdet blev i 1954 udloddet til kolonihaver, men allerede fra begyndelsen blev der opført helårsboliger, og i dag benyttes alle huse undtagen ét til helårsbeboelse uanset en tinglyst meddelelse om, at området kun må bruges til sommerophold. Området omfatter i dag et areal på 2,2 ha og rummer 52 beboelsesbygninger med et samlet areal på ca. 4.300 m² og ca. 90 beboere.

Der er givet byggetilladelser i området til sommerophold. I 1960 gav kommunen en generel byggetilladelse til at bibeholde den ulovlige bebyggelse i yderligere to år. Denne generelle udsættelse på 2 år blev givet i en årrække indtil 1978, hvor man gik over til 5-årige udsættelser. I foråret 2000 søgte Elmebo om 5-10 års fornyet udsættelse. Der blev tilbudt en udsættelse til 31. december 2001 med henblik på at afvente en ændring af kommuneplanens rammer fra fritidsformål til boliger. I Københavns Kommuneplan 2001 fik Andelsforeningen Elmebo kommuneplanmæssigt ændret status fra offentligt rekreativt område (O1) til boligområde (B1*), hvor *-bemærkningen fastlægger, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt. Andelsforeningen Elmebo har herefter ansøgt om at få udarbejdet en lokalplan for området for at få lovliggjort forholdene i foreningen og for at kunne regulere den fremtidige bebyggelse.

Der er bygget mere på det enkelte lod end tilladt i den tinglyste meddelelse, og der er som nævnt ikke givet byggetilladelser til helårsbeboelserne, hvorfor det meste af byggeriet er ulovligt. En lovliggørelse af området kræver først og fremmest, at de brandsikkerhedsmæssige forhold bliver bragt i orden, hvilket andelsforeningen er indstillet på. Foreningen har med en teknisk rådgiver udarbejdet et forslag til brandsikring af hvert enkelt hus, således at de gældende brandkrav kan opfyldes. Forvaltningen har principgodkendt brandsikringsplanen ultimo januar 2003. Bestyrelsen forventer, at brandsikringen kan være afsluttet i løbet af 6 måneder fra primo marts 2003.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 20. november 2002 (BTU 557/2002) forvaltningens redegørelse om helårsbeboelse i kolonihaveområder samt igangsætning af lokalplanarbejdet for 11 kolonihaveområder. Redegørelsen blev udarbejdet på baggrund af resultatet af et arbejde, der er gennemført af en arbejdsgruppe internt i kommunen, der har undersøgt mulighederne for og konsekvenserne af en lovliggørelse af helårsbeboelsen i de københavnske kolonihaveområder. Arbejdsgruppen konkluderede, at en væsentlig forudsætning for at bringe de ulovlige forhold i orden i kolonihaverne er at udarbejde lokalplaner for områderne. I indstillingen foreslog forvaltningen, at der igangsættes lokalplaner for de 11 kolonihaveområder, der endnu ikke er udarbejdet lokalplaner for. Elmebo er den første haveforening, der har udarbejdet det materiale (en lodinddelingsplan, planer med indtegning af bygninger, skema med grundarealer og etagearealer på de enkelte lodder og en brandsikringsplan), der er nødvendigt for, at forvaltningen har kunnet igangsætte lokalplanlægningen. Der vil ikke blive givet byggetilladelser, og den egentlige status som helårsbeboelse opnås ikke, før lokalplanen er endelig vedtaget.

 

Andelsforeningens synspunkter

Forvaltningen har haft løbende kontakt med bestyrelsen for Andelsforeningen Elmebo, der har haft lejlighed til at kommentere et udkast til lokalplanforslaget. Bestyrelsens kommentarer til lokalplanforslaget har alene været af opklarende art, og har ikke affødt ændringer i lokalplanforslaget.

 

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget omfatter området begrænset af Røde Mellemvej, grænsen mod Tårnby Kommune, nordskel af matr.nr.ne 775, 774, 772, 771 og 770, østskel af matr.nr. 12 og sydskel af matr.nr. 534 Sundby Overdrev, København.

Med forslaget tilvejebringes det planmæssige grundlag for anvendelse af det tidligere kolonihaveområde til helårsboliger. Den oprindelige lodinddeling fastholdes, og der muliggøres en matrikulær udstykning svarende hertil, samtidig med at det tilstræbes at fastholde områdets grønne præg. Området fastlægges til helårsboliger i form af énfamiliehuse.

Der må på hver parcel opføres én beboelsesbygning med én bolig i én etage. For parceller mindre end 400 m² skal etagearealet overholde bebyggelsesprocent 30, og for parceller på 400 m² eller derover må etagearealet ikke overstige 120 m². For fællesarealet gælder, at bebyggelsens etageareal ikke må overstige 250 m².

Udover beboelsesbygningen må der på hver parcel opføres én carport på maksimalt 17 m², et skur på maksimalt 10 m² og en overdækket terrasse på indtil 5 pct. af parcellens areal, dog indtil 15 m² for parceller under 300 m².

Tage skal udformes som fladt tag eller som sadeltag. Bygningernes overflader skal fremstå i naturlige materialer.

Mod Røde Mellemvej opretholdes den eksisterende vejlinie. Alle vejudlæg i området ophæves. De interne færdselsarealer, der fastlægges i lokalplanen, kan udlægges som private fællesveje.

Ubebyggede arealer skal, bortset fra parkeringsarealet, anlægges som have, der skal understøtte områdets karakter af åbent havehusområde. Den enkelte parcel skal hegnes med levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Der fastlægges bebyggelsesregulerende byggelinier, som sikrer, at arealerne ud mod de interne færdselsarealer og Røde Mellemvej får havekarakter.

Lokalplanen ophæver en retningsplan og en tinglyst meddelelse.

Hidtidige lokalplanparagraffer om påtaleret og dispensationer samles i øvrigt sidst i lokalplanen som en kommentar.

Der henvises i øvrigt til redegørelsen og selve lokalplanforslaget, der er vedlagt som bilag A.

 

Planmæssige forhold

Lokalplanforslaget er i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 2001, hvor området indgår i et B1*-område.

Der er tinglyst en retningsplan, der fastlægger vejudlæg i området, og der er tinglyst en meddelelse om, at området bl.a. kun må anvendes til sommerophold. Begge ophæves med lokalplanen.

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag B, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

 

Økonomi

-

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag A, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening af undergrunden, nedsivning af regnvand og miljørigtigt byggeri, hvor Miljøkontrollens kommentarer vedrørende lokalplanforslaget er indarbejdet. Afsnittet erstatter bl.a. de tidligere benyttede fodnoter til de enkelte paragraffer.

Lokalplanerne har tidligere haft bestemmelse om krav om tilslutning til fjernvarme, men denne bestemmelse er taget ud, idet Københavns Kommunes varmeplan allerede stiller krav om tilslutning hertil. Dette er i overensstemmelse med Miljøministeriets vejledning om planloven, hvor det anbefales, at varmeforsyningslovens bestemmelser anvendes i stedet for planlovens, hvis kommunen har tilvejebragt en varmeplan. I "Baggrund for lokalplanen" indgår et afsnit med en beskrivelse vedrørende tilslutningspligten til fjernvarmenettet.

Det skal tilføjes, at "Baggrund for lokalplanen" indgår i det materiale, der trykkes sammen med lokalplanen, når denne bekendtgøres endeligt. Herved skabes bl.a. et bedre grundlag for den efterfølgende administration af lokalplanen samt en bedre forståelse for lokalplanens baggrund og intentioner for personer, der senere ønsker at orientere sig herom.

&nbs p;

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Økonomiforvaltningen samt Københavns Bymuseum.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Økonomiforvaltningen samt Københavns Bymuseum har ingen kommentarer til forslaget.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag A, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi gør opmærksom på bygassens positive egenskaber, men da der ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelse i en lokalplan om tilslutning til bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i lokalplanforslaget. Det kan i øvrigt tilføjes, at der ikke ligger gasledninger i Elmebos område.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor som bilag 1 – 6.

 

Forslag til dialogstrategi

Med henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:

·        Der etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

·        Der gennemføres en udstilling i lokalområdet.

·        Der gennemføres et borgermøde i lokalområdet, som har karakter af et orienteringsmøde.

Den nye udformning af lokalplanmaterialet sigter mod et mere illustrativt, forståeligt og Internetvenligt grundlag for den offentlige høring og er et led i den fastsatte dialogstrategi.

 

Skriftlig orientering af ejere, lejere og brugere m.fl.

I forbindelse med den foreslåede ændring af lokalplanmaterialet, herunder indførelse af farver, jf. drøftelserne i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 14. august 2002 (BTU 362/2002), som denne sag sammen med forslag til lokalplan "Amaliegade" er de første eksempler på, sker der en ændring af produktionen af materialet, idet forvaltningen i modsætning til tidligere, hvor lokalplanpjecerne blev trykt på et trykkeri, nu selv forestår kopiering.

Med henblik på at begrænse omfanget af det kopierede materiale, som er blevet mere omfattende og i farver, således at kun berørte, som har et ønske herom, får hele redegørelsen og lokalplanforslaget, skal det foreslås, at ejere, lejere og brugere i og uden for lokalplanområdet samt de interesseorganisationer, som skriftligt har anmodet herom, i fremtiden skriftligt orienteres ved udsendelse af en folder, jf. det som bilag C vedlagte eksempel, der opfylder planlovens krav til orientering. Det fulde materiale kan hentes på fremlæggelsesstederne samt ses, udskrives eller rekvireres via Internettet. Herudover åbnes mulighed for, at man telefonisk kan rekvirere materialet. Med den foreslåede ordning sikres, at der ikke tilvejebringes mere materiale, end der rent faktisk er behov for, hvilket ud fra såvel økonomiske som miljø- og ressourcemæssige betragtninger er ønskeligt.

 

BILAG VEDLAGT

A:   Forslag til lokalplan "Elmebo" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen" og "Lokalplanforslag Elmebo"

B:   Forholdet til øvrig planlægning og lovgivning

C:   Eksempel på folder til orientering af ejere, lejere og brugere m.fl.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

1.      Brev af 14. januar 2003 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

2.      E-mail af 27. januar 2003 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

3.      E-mail af 29. januar 2003 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

4.      Brev af 12. februar 2003 fra Københavns Bymuseum

5.      Brev af 17. februar 2003 fra Københavns Energi

6.      Brev af 20. februar 2003 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

 

 

Jens Ole Nielsen