Lokalplan "Svanevej"

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 8. maj 2003

BR 101/03

Lokalplan "Svanevej"

Lokalplan "Svanevej"

Indstilling om, at lokalplan "Svanevej" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 3 om anvendelse og § 5 om bebyggelsens omfang og placering.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Svanevej" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 3 om anvendelse og § 5 om bebyggelsens omfang og placering

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 26. februar 2003

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, "at kollegiebebyggelsen opføres uden penthouseetagen".

Afstemning

	For	Imod	Stemte ikke
Søren Pind (V)		X
Wallait Khan (V)
Ole Hentzen (C)		X
Monica Thon (B)		X
Johannes Nymark (A)		X
Joan Jensen (A)		X
Winnie Larsen-Jensen (A)		X
Karin Storgaard (O)			X
Jens Johansen (F)
Sven Milthers (F)		X
Mikkel Warming (Ø)	X

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Indstillingen blev anbefalet.

Karin Storgaard (O) tog forbehold for nedlæggelsen af parkeringspladser.

RESUME

Det offentliggjorte lokalplanforslag er foranlediget af et skitseprojekt til opførelse af privat finansierede kollegieboliger på ejendommen Svanevej 17 og Falkevej 6 efter nedrivning af eksisterende erhvervsbebyggelse.

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslaget er der modtaget 13 henvendelser, hvoraf tre er fra offentlige myndigheder. Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) har ingen bemærkninger til forslaget. Københavns Bymuseum oplyser, at der bør foretages en større arkæologisk forundersøgelse i forbindelse med kommende byggeri. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen foreslår en præcisering af lokalplanens anvendelsesbestemmelse i relation til boliger for unge og ældre, personer med handicap samt bofællesskaber for særligt udsatte og andre.

De øvrige 10 henvendelser er fra ejere og beboere i kvarteret samt interessegrupper m.fl. En af henvendelserne, der er fremsendt i seks enslydende eksemplarer, er en underskriftsindsamling med 90 underskrifter. En anden henvendelse er fælles for to andelsboligforeninger, mens en tredje er fælles for fire andelsboligforeninger samt tre beboere. Blandt henvendelserne er der også én fra styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest.

Indsigelser og forslag i de 10 henvendelser kan sammenfattes til tre hovedemner, der kommenteres emnevis: A. Anvendelse af ny bebyggelse, B. Omfang og placering af ny bebyggelse samt dennes ydre fremtræden og C. Parkering. Det anføres i henvendelserne bl.a., at der ønskes familieboliger i stedet for kollegieboliger, at kollegiebebyggelsen med den projekterede højde og placering på grunden vil genere de omboende, og at eksisterende parkeringsproblemer i området vil blive forstærket af kollegiebebyggelsen.

Henvendelserne giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer til lokalplanforslaget bortset fra forslag om, at anvendelsesbestemmelserne præciseres nærmere som foreslået af og efterfølgende nærmere aftalt med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Foranlediget af projektet til kollegiebebyggelsen foreslår forvaltningen i øvrigt en tilføjelse til lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering for så vidt angår trappeadgang til stueetagen.

Det er en forudsætning, at der før planens endelige vedtagelse foreligger en af ejeren af ejendommen Svanevej 17 og Falkevej 6 udstedt deklaration tinglyst uden retsanmærkninger forud for al pantegæld med Bygge- og Teknikforvaltningen som påtaleberettiget om, at kollegieboligerne stedse skal opretholdes for unge under uddannelse.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 3. oktober 2002 (BR 497/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 4. september 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Svanevej".

Offentliggørelsesmateriale omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece vedlægges til gennemsyn som bilag 1. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende lokalplanforslaget, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

Planforslaget er foranlediget af en anmodning fra en grundejer i lokalplanområdet, Marselis Ejendomme ApS, om at opføre privat finansierede kollegieboliger på ejendommen Svanevej 17 og Falkevej 6 efter nedrivning af eksisterende erhvervsbebyggelse "Solar". Skitseprojekt til kollegiebebyggelsen er fremsendt af Arkitektgruppen Aarhus, nu Arkitema, for grundejeren.

Ejeren er bekendt med, at lokalplanen ikke vil blive vedtaget endeligt, før han har underskrevet og ladet tinglyse en deklaration på ejendommen uden retsanmærkninger forud for al pantegæld om, at kollegieboliger på ejendommen stedse opretholdes for unge under uddannelse. Påtaleberettiget ifølge deklarationen vil være Bygge- og Teknikforvaltningen, uden hvis samtykke den ikke kan aflyses.

Offentliggørelse

Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden 30. oktober 2002 til 3. januar 2003. Der er udsendt 596 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 50 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentliggørelsesperiden har der i biblioteket Ørnevej 55 været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for lokalplanforslaget.

Den 10. december 2002, kl. 19-21, blev der afholdt borgermøde i Kvarterløft Nordvest, Lygten 2. De fremmødte ca. 45 borgere blev orienteret af en medarbejder fra Plan & Arkitektur om planens indhold, ligesom de fremmødte havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslaget. Til stede ved mødet var to medlemmer af Bygge- og Teknikudvalget. Der vedlægges som bilag A et referat fra borgermødet samt som bilag B resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet anvendelse, omfang af bebyggelse, parkering og erstatning for værdiforringelse.

Herudover har der i offentli ggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har i perioden været fem indlæg på debatsiden. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden blev udnyttet i fem tilfælde.

Der er i offentliggørelsesperioden modtaget i alt 13 henvendelser, hvoraf tre er fra offentlige myndigheder. Henvendelserne vedlægges til gennemsyn som bilag 2. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag C. Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.

I. Skrivelse af 17. december 2002 fra Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)

Hovedstadens Udviklingsråd oplyser, at man har behandlet lokalplanforslaget i henhold til planlovens § 29, stk. 2, og ud fra HUR´s trafikale interesser. Der er ingen bemærkninger til planforslaget.

II. Skrivelse af 11. november 2002 fra Københavns Bymuseum

Københavns Bymuseum oplyser under henvisning til museumslovens § 23, at det af lokalplanen omhandlede område ligger i en del af kommunen, som ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser. Museet konkluderer derfor, at der i forbindelse med kommende byggeri bør foretages en større forundersøgelse for at klarlægge, om der er arkæologiske forekomster i området.

Bemærkninger

Lokalplanen indeholder i § 10, stk. 2, oplysninger i relation til museumslovens § 23 om midlertidig standsning af udgravningsarbejder. Endvidere er der i forbindelse hermed en fodnote i lokalplanen om, at museet skal kontaktes i god tid, før jordarbejder påbegyndes, således at forundersøgelse kan være igangsat med henblik på at imødegå påbud om midlertidig standsning af arbejdet.

III. Skrivelse af 18. december 2002 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har foreslået en præcisering af lokalplanens bestemmelser i § 3, stk. 2, om anvendelse. Det ønskes, at det tydeligere fremgår, at boliger for unge og ældre, personer med handicap samt bofællesskaber for særligt udsatte grupper og andre, opført efter gældende lovgivning, er undtaget fra lokalplanens bestemmelser om gennemsnitlige og mindste boligstørrelser på henholdsvis 100 m² og 85 m², der gælder for familieegnede boliger.

Bemærkninger

Ifølge lokalplanforslaget har det ikke været tiltænkt, at de af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen nævnte boliger skal være omfattet af gennemsnits- og mindstestørrelserne for familieboliger. Bygge- og Teknikforvaltningen foreslår derfor, at dette præciseres i lokalplanen som ønsket af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Den præcise udformning af lokalplanbestemmelsen er efterfølgende aftalt forvaltningerne imellem. Der henvises til nedenfor nævnte afsnit Ændring af lokalplanen.

Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

1. Skrivelse og e-mail af 7. november 2002 Birte Olsen, Falkevej 11, 1. tv.

I skrivelsen og e-mailen, der er enslydende, protesterer Birte Olsen mod ungdomsboliger i kvarteret, da Nord-Vest allerede har et overtal af ungdomsboliger i forhold til det øvrige København. Det anses derfor for ønskeligt, at der bygges familieboliger i området.

Endvidere protesteres der imod selve det påtænkte nye kollegiebyggeri. Det vil som sluttet randbebyggelse langs Svanevej og Falkevej i 4 etager med penthouse dominere hele området og ændre den nuværende struktur markant. Der henvises i den forbindelse til, at byggeriet erstatter den eksisterende lave og fritliggende erhvervsbebyggelse "Solar". Denne bebyggelse har overfor de omkringliggende højere boligkarreer givet variation i området samt et lysindfald til de omliggende boligkarreer, hvis lejligheder dermed kvalitetsmæssigt er højnet på grund af det omgivende åbne rum. Det nævnes, at den nye bebyggelse bliver højere end samtlige omliggende karreer, og at den med sin placering helt ud til vejen vil lukke rummet og tage lyset fra disse, ikke mindst fra de eksisterende nordvendte boliger på Falkevej. Samtidig bemærkes det, at eksisterende bebyggelse på Falkevej vil skygge for den nye bebyggelses sydvendte vinduer, ligesom den nye bebyggelse vil skygge for egne rekreative arealer.

Der forudses store parkeringsproblemer i området, da der ifølge planorienteringen regnes med færre parkeringspladser til kollegiebebyggelsen end til familieboliger. Der henvises derved til, at områdets parkeringsmuligheder allerede er fyldt helt op, og at skråparkeringen langs den eksisterende bebyggelse "Solar" forventes nedlagt.

I relation til Kvarterløft Nordvest anses kollegieprojektet ikke at medføre en forbedring af området, som kvarterløftet forudsætter.

På baggrund af foranstående foreslås der en række ændringer. Den projekterede bygning bør ikke være højere end områdets andre bygninger. Bygningen bør trækkes tilbage fra Svanevej og placeres mellem den eksisterende parkeringskælder, der bevares, og bebyggelsen på naboejendommen mod øst, herunder dennes sidefløje. Fløjen af den projekterede bebyggelse mod Falkevej bør flyttes til grundens nordlige ende med en faldende højde, så den ikke generer den eksisterende boligbebyggelse mod Svanevej/ Ørnevej. Grunden kan herefter i givet fald afgrænses mod Svanevej og Falkevej med et stakit. Et sådant byggeri, der er åbent mod syd, anses for en nyskabelse i forhold til det projekterede.

2. E-mail af 26. november 2002 fra Bispebjerg Lokalråd v/ Torben Groth

Bispebjerg Lokalråd går ind for byggeriet, dog med behørig hensyntagen til naboerne/ de lokale beboeres ønske om ændring af bebyggelsen for at tilgodese det eksisterende gårdmiljø.

3. E-mail af 19. november 2002 fra Jeanette Larsen, Svanevej 18, 3. th.

Jeanette Larsen fremsætter indsigelse mod den projekterede bebyggelse, der tager lyset fra hendes lejlighed og giver indbliksgener i modsætning til den eksisterende lavere bebyggelse "Solar", der giver meget lys og rum.

Der protesteres mod, at der til kollegiebyggeriet kun kræves 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal mod normalt 1 parkeringsplads pr. 100 m². Det anføres i den forbindelse, at området i forvejen er parkeringsmæssigt overbelastet, da der mangler mange parkeringspladser, og da folk fra Frederikssundsvej bruger Svanevej til parkering.

4. E-mail af 28. november 2002 fra Daisy Skjødt, Svanevej 18, 2. th.

Daisy Skjødt anfører, at der mangler byggeri, der fastholder unge mennesker i kvarteret, når de stifter familie. Sådant byggeri vil være godt for kvarteret, hvilket det projekterede kollegiebyggeri ikke anses for at være.

Hendes i dag lyse lejlighed frygtes at blive meget mørk, hvis der bliver bygget i 5 etager lige overfor. Samtidig frygtes der besvær med hensyn til parkering, som allerede i dag anses for problematisk.

5. E-mail af 30. november 2002 fra Nicolas Lund, Svanevej 27, 2.tv.

Nicolas Lund, der også underskriver sig som formand for A/B Lyksborg (Falkevej 11/ Svanevej 25 og 27), er imod, at der bygges højt og tæt på den eksisterende bebyggelse. Der henvises til, at gården til den projekterede kollegiebebyggelse vil komme til at ligge i skygge hele dagen og som følge deraf sjældent vil blive brugt. Det foreslås derfor, at bebyggelsen rykkes væk fra gaderne således, at den mod Falkevej flugter med den eksisterende bebyggelse Falkevej 2-4, og at den mod Svanevej giver plads til bibeholdelse af den eksisterende skråparkering. Byggeriet bør af hensyn til beboerne i nabobygningerne kun bygges i samme højde som disse. Der efterlyses en løsning, så den nye bebyggelse, der opføres primært med glasfacade, bedre vil falde ind i gadebilledet, hvor den eksisterende bebyggelse er opført i mursten.

Det anføres, at kvarteret bærer præg af, at det er et sted man bor, til man finder noget bedre. Planerne om at bygge kollegieboliger vil forstærke denne effekt. Bygningen vil formindske brugs- og herlighedsværdien for lejlighederne for de omkringliggende bygninger, hvilket vil få de nuværende beboere til at flygte væk. Der vil således blive færre permanente beboere, der er interesseret i at passe på kvarteret, hvilket er imod hensigten for kvarterløftet.

6. Skrivelse af 20. december 2002 fra styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest v/ næstformand Alex Heick

Styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest anfører, at den for den projekterede kollegiebebyggelse nødvendige parkering bør være en integreret del af projektet. Der udtrykkes i den forbindelse bekymring for, at princippet med 1 parkeringsplads pr. 100 m² fraviges. Det bemærkes, at det næppe holder, at studerende og unge ikke har bil, ligesom selv en beskeden øgning af parkeringsbyrden på vejene vil være et problem. Det foreslås, at der skabes mulighed for udvidelse af den eksisterende parkeringskælder.

Det beklages, at projektet indebærer fældning af et markant træ på hjørnet af Falkevej og Svanevej. Det nævnes, at en plan for begrønning af området er på vej i kvarterløftsregi kaldet "Trafik- og grøn plan". Der foreslås krævet markant begrønning mod Svanevej og i gårdarealerne som forudsætning for tilladelse til nybyggeri.

Man tilbyder at bidrage til udvikling sammen med interesserede beboere af et fælles anlæg, som man uden nærmere uddybning mener rummet i karreen giver mulighed for. Muligheden foreslås indarbejdet i lokalplanen. I øvrigt vil styregruppen gerne inddrages i udformning af lokalplaner i kvarterløftområdet også inden høringsfasen.

7. Skrivelse modtaget den 27. december 2002 i seks enslydende eksemplarer fra Christel Larsen, Nordre Fasanvej 259, 3., m.fl.

Christel Larsen har fremsendt en underskriftsindsamling med i alt 90 underskrifter fra beboere i Nordre Fasanvej 247-261, Falkevej 3-11, Ørnevej 9-11 og Svanevej 18-20 B. Der protesteres mod den planlagte bebyggelse i stedet for den eksisterende bygning "Solar".

Det anføres særligt, at den nye bygning på grund af dens højde vil skygge voldsomt for de omliggende bygninger og gårde. Tagterrasserne vil give støj fra fester til gene for de omboende. Ungdomsboliger bør ikke bygges i tætbefolkede områder, hvor der foretrækkes familieboliger.

Parkeringsproblemet forstærkes drastisk, da 33 parkeringspladser inddrages, og da der dispenseres fra det normale antal parkeringspladser. Man er ikke enig i, at studerende ikke har biler. Der henvises derved til, at mange unge i området, herunder studerende, har biler.

Der fremsættes protest mod, at der ikke gives erstatning til de boliger, der som umiddelbare naboer til et kollegium vil opleve et f ald i deres værdi. Der udtrykkes endvidere håb om, at beslutningen ikke allerede er truffet, da det vil være rart, hvis der blev tænkt på bydelens børn, der ikke har andre grønne steder end i gårdene.

8. E-mail af 1. januar 2003 fra Kasper Grøn Jensen, Falkevej 11, 2.th.

Kasper Grøn Jensen finder, at det projekterede kollegiebyggeri er ugennemtænkt. Det anføres, at der bør bygges familieboliger i stedet. Der henvises i den forbindelse til en udtalelse fra overborgmesteren om satsning på nye familieboliger og til, at der allerede i Nordvestkvarteret findes små lejligheder, der benyttes af unge mennesker.

Det bemærkes, at der på grund af det planlagte byggeri fjernes 38 parkeringspladser i et område, hvor det allerede er svært at finde en parkeringsplads. Der henvises til, at også mange studerende kører i bil.

Den nye bebyggelse anses for et misfoster i glas og stål/ aluminium, der skal ligge mellem gamle murstensbygninger. Når der bygges helt ud til vejen i fem etager vil Falkevej blive mørk og smal uden megen direkte sollys og luft, ligesom Svanevej, der foruden at miste skråparkeringen, bliver mørk. Udmeldinger om mere åbne og luftige områder med træer og grønne arealer i forbindelse med kvarterløftprojektet anses for uden indhold og konsekvens.

Det nævnes, at den projekterede bebyggelse bliver en etage højere end de omliggende bygninger og med de rekreative arealer lukket inde i en gård, der det meste af dagen vil ligge i skygge. Bebyggelsen vil i øvrigt skygge for solen i de andre bygningers gårde. Der savnes oplysninger i orienteringsmaterialet om skyggevirkninger udover de skyggediagrammer, der blev vist på borgermødet.

Det foreslås, at der i stedet opføres familieboliger i fire etager i en stil, der ligner områdets ældre bygninger. Den nye bebyggelse skal rykkes 3-5 m tilbage fra vejlinien, så der kan etableres beplantning med træer og anlægges skråparkering. Bebyggelsen bør placeres som et åbent L med luft til eksisterende bebyggelse på Svanevej.

9. Skrivelse modtaget den 3. januar 2003 fra A/B Nordre Fasanvej 247-253 v/ Svend Aage Nielsen og A/B Nordre Fasanvej 255-261 v/ Ole Larsen

A/B Nordre Fasanvej 247-253 og A/B Nordre Fasanvej 255-261 gør samlet indsigelse mod den projekterede kollegiebebyggelse, der anses at få vidtgående konsekvenser for gårdmiljø og intimitet i foreningernes ejendomme.

Det bemærkes, at bebyggelsen med en højde på fire etager og penthouseetage vil fungere som en mur, der hindrer sollys i foreningernes gårde og nederste boligetager. Facaderenoveringer gennemført af foreningerne og påtænkt fortsat udvikling af gårdmiljøerne anses for spildt, når sollyset holdes ude fra gårdene. Kollegiebebyggelsen bør derfor opføres uden penthouseetagen.

Der imødeses støjgener fra en forventet stor aktivitet fra de unge beboere i kollegiebebyggelsen, ligesom kvarterets samlede antal beboere bliver markant udvidet. Endvidere forventes etablering af boldbane på bebyggelsens friareal og fællesaltaner i den øverste etage at medføre støjgener for beboerne i foreningernes ejendomme størstedelen af døgnet. Der savnes forslag til, hvordan disse gener kan afhjælpes/ undgås. Det bemærkes i den forbindelse, at foreningernes ejendomme er beliggende mellem de stærkt trafikerede veje Nordre Fasanvej og Ørnevej. Derfor er den side af ejendommene, der grænser op mod den nuværende erhvervsbebyggelse "Solar", herunder ejendommenes gårde, den eneste mulighed for at undgå trafikkens støj.

10. Skrivelse af 27. december 2002 fra A/B Lyksborg (Falkevej 11/ Svanevej 25-27) v/ Nicolas Lund m.fl., A/B Falkevej 5-9 v/ Inge Nielsen m.fl., A/B Svanevej 20 m.fl. v/ Lillian Andersen og A/B Svanen (Svanevej 24 A-C) v/ Louise Paulmann samt fra beboere i Svanevej 18, Yiorgus Dedes og Susanne Rosendahl Dedes samt Daisy Skjødt

De tre andelsboligforeninger og de tre beboere i Svanevej 18 fremsætter indsigelse mod, at der placeres et ungdomskollegium midt i et boligområde, og at områdets indbyggertal derved næsten fordobles. Med henvisning til, at der i forvejen er et overtal af små boliger med enlige og studerende i området foreslås det, at der i stedet indrettes familieboliger. Området kommer derved til at fremstå som en ønskelig blanding af ungdomsboliger og familieboliger.

Der protesteres imod, at lokalplanforslaget muliggør en bebyggelse i fire etager og penthouseetage med en gesimshøjde op til 14 m og en bygningshøjde op til 18 m. Det frygtes, at den projekterede kollegiebebyggelse dermed vil komme til at dominere området og skygge for omgivelserne. Det foreslås, at bebyggelsen ikke overstiger højden på den omliggende bebyggelse. Dette udtrykkes ved, at gesimshøjden og bygningshøjden ikke bør overstige henholdsvis 10 m og 14 m.

Det foreslås, at den nye bebyggelse rykkes tilbage fra vejlinien, så der bliver mulighed for lysindfald på Falkevej. Det bemærkes i den forbindelse, at området ikke tidligere har haft en for byen i øvrigt sædvanlig karréstruktur, som der i øvrigt udtrykkes anerkendelse af.

Det foreslås, at der til kollegiebebyggelsen kræves 1 parkeringsplads pr. 100 m² og ikke kun halvdelen heraf, selvom det anerkendes, at kollegieboliger ikke har samme parkeringsbehov som familieboliger. Der henvises derved til, at ved at halvere parkeringskravet til bebyggelsen samtidig med, at den eksisterende skråparkering på Svanevej nedlægges, vil området komme til at mangle parkeringspladser, da området tillige benyttes af udefrakommende til gratis parkering for at undgå parkering i betalingszonen.

Et eksisterende ahorntræ på hjørnet af Svanevej og Falkevej med det rum og det lys, der er omkring et sådant træ, foreslås bevaret. Dette vil sammen med de øvrige forslag i henvendelsen medføre, at området tilføres et projekt, der lever op til kvarterløftet med de intentioner, der er heri, og som det øvrige Nord-Vest er omfattet af i denne tid.

Bemærkninger

Indsigelser og forslag i de modtagne henvendelser kan sammenfattes i følgende generelle udsagn.

A. Anvendelse af ny bebyggelse:

· Der protesteres mod de projekterede kollegieboliger, da der allerede i kvarteret er et overtal af boliger, der benyttes af unge.

· Der foreslås opført familieboliger i stedet for de projekterede kollegieboliger.

· Der frygtes støjgener fra beboernes anvendelse af kollegiebebyggelsens tagterrasser og boldbane i gården.

B. Omfang og placering af ny bebyggelse samt dennes ydre fremtræden:

· Den projekterede kollegiebebyggelse på fire etager og penthouseetage vil ifølge beboere især i bebyggelserne øst, syd og vest herfor skygge for samt tage lys og luft fra de omliggende bygninger og gårde samt give indbliksgener for omboende. Dette anses for at være imod intentionerne i Kvarterløft Nord-Vest.

· Det foreslås, at kollegiebebyggelsen opføres i højst fire etager som den omliggende bebyggelse samt med maksimal gesimshøjde og bygningshøjde på henholdsvis 10 m og 14 m og rykkes tilbage fra vejlinierne, dvs. rykkes mod nord og mod øst. Tilbagerykningen er såvel mod nord og øst udtrykt i varierede afstande. I de mest vidtgående forslag foreslås den sydlige fløj flyttet til grundens nordlige ende, og den vestlige fløj foreslås placeret mellem den eksisterende parkeringskælder under erhvervsbebyggelsen "Solar" og nabobebyggelsen mod øst.

· Kollegiebebyggelsen foreslås opført med hensyntagen til eksisterende ahorntræ på hjørnet af Svanevej og Falkevej.

· Styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest tilbyder - udover at fremsætte indsigelse mod parkeringsforholdene og fjernelse af ahorntræet - udvikling af fællesanlæg i karreen. Der foreslås med henvisning til den kommende "Trafik og Grøn plan" i kvarterløftregi begrønning mod Svanevej og i gårdarealerne som forudsætning for tilladelse til nybyggeri. Styregruppen ønsker at blive inddraget i udformning af lokalplaner i kvarterløftområdet også inden høringsfasen.

· Der ønskes erstatning for værdiforringelse af boliger på grund af kollegiebebyggelsens placering.

· Store glaspartier m.v. på den projekterede kollegiebebyggelse passer ikke sammen med eksisterende, ældre murstensbygninger.

C. Parkering:

· Der protesteres mod, at der til den projekterede kollegiebebyggelse kun etableres 1 parkeringsplads pr. 200 m², og at der i forbindelse hermed fjernes 33-38 parkeringspladser, da også studerende har behov for parkeringspladser, og da udefrakommende benytter området til parkering.

· Eksisterende parkeringskælder foreslås udvidet i forbindelse med den projekterede kollegiebebyggelse.

· Eksisterende skråparkering på Svanevej ønskes bibeholdt.

Ad A. Anvendelse af ny bebyggelse

Karreens boligbebyggelse består af i alt 153 boliger, der typisk er på 2-3 værelser med en gennemsnitlig størrelse på 67 m², med enkelte boliger op til ca. 140 m². Lokalplanen fastlægger området til boli gformål, hvor boligerne skal anvendes til familieegnede helårsboliger. Dette er i overensstremmelse med Kommuneplan 2001 og harmonerer med kommunens boligpolitiske intentioner om at sikre gode og velbeliggende, store familieboliger til kommunens borgere, jf. den boligpolitiske strategiplan vedtaget af Borgerrepræsentationen den 13. juni 2001 (BR 279/01).

Herudover muliggør lokalplanen bl.a. opførelse af kollegium på den aktuelle grund. Denne mulighed er medtaget, idet der herved tages hensyn til det store behov for boliger til uddannelsessøgende, som København har som landets største uddannelsesby. Forvaltningen anser denne mulighed som et godt supplement til studerendes benyttelse af eksisterende også mindre lejligheder såvel i kvarteret som andre steder i byen.

Forvaltningen anser placeringen af en kollegiebebyggelse på den aktuelle grund som velbegrundet under hensyn til, at kollegieboligerne vil være velbeliggende i forhold til de store uddannelsesinstitutioner ved Universitetsparken m.fl. Boligerne vil tillige være velplacerede i forhold til gode offentlige transportmuligheder med S-tog og adskillige buslinier fra Nørrebro Station, der ligger i en afstand af ca. 300 m fra området.

Kollegiebebyggelsens opholdsarealer udformes af hensyn til beboernes rekreative muligheder. Ejendommens friarealer er endnu ikke endeligt disponeret. Indretningen og udformningen heraf, hvor en boldbane kan være en mulighed, skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen. Ejendommen vil kunne kræves at indgå i et fællesgårdanlæg med tilgrænsende ejendomme efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse i det omfang, naboer måtte ønske dette. Eventuelle gener for omboende fra beboernes anvendelse af f.eks. tagterrasser og boldbane anser forvaltningen at høre ind under nabo- og miljøretlige forhold, der i givet fald kan påklages til de respektive myndigheder.

Ad B. Omfang og placering af ny bebyggelse samt dennes ydre fremtræden:

Kvarteret fremstår i dag med et meget blandet præg og med opløste gaderum. Foruden boliger er der en del service- og fremstillingserhverv. Bymæssigt er kvarteret udformet i karreer, hvor funktionsblandingen afspejler sig i bebyggelsens karakter. I den aktuelle karré og i nabokarreen mod syd udgør boligbebyggelserne hovedparten af etagearealet og danner større sammenhængende facadestrækninger. Kvarteret præges af flere korte gadestrækninger med boligbebyggelser indeholdende gode byarkitektoniske kvaliteter. Erhvervsbebyggelsen er langt mere varieret, præget af enkeltstående bygninger i varierede højder, dels som randbebyggelse, dels i stort omfang som baghusbebyggelser.

Funktionsblandingen medvirker til at skabe et livligt og varieret kvarter. Den meget forskelligartede bebyggelse giver samtidig gennemgående et uroligt og usammenhængende indtryk med ofte uheldige bebyggelsesmæssige sammenskæringer mellem de enkelte bygninger, ligesom blandingen af boliger og erhverv sine steder er miljømæssigt uheldig. Forvaltningen finder derfor, at det i den videre udvikling af kvarteret bør være et delmål, at såvel kvarterets funktioner i deres indbyrdes sammenhæng som bebyggelsens struktur og karakter raffineres med henblik på at skabe et mere harmonisk og byarkitektonisk sammenhængende kvarter, samtidig med at de nuværende bymæssige kvaliteter ikke går tabt.

Forvaltningen finder, at en opstramning af karreen, primært ved disponering af ny bebyggelse som randbebyggelse, vil skabe nye rumlige og bymæssige kvaliteter i relation til kvarteret, samt mod gården muliggøre større sammenhængende friarealer. Randbebyggelsen bør disponeres som overvejende sammenhængende bebyggelse, dels for at forstærke karrémotivet, dels for at sænke støjniveauet i gården fra de omliggende gader.

Som bilag D vedlægges solskyggediagrammer (12 stk.), der viser skyggevirkninger af den projekterede bebyggelse samt den øvrige bebyggelse i området. Diagrammerne omfatter forårsjævndøgn (kl. 9, 12 og 15), sommersolhverv (kl. 9, 12, 15 og 18, sommertid ), efterårsjævndøgn (kl. 9, 12, 15 og 17, sommertid) og vintersolhverv (kl. 12). Det fremgår heraf, at der på bebyggelsen langs vestsiden af Svanevej vil forekomme en aftagende skyggevirkning fra den projekterede bebyggelse ved sommersolhverv fra solopgang og frem til ca. kl. 9.30 og ved forårsjævndøgn frem til ca. kl 10.45 samt ved efterårsjævndøgn på grund af sommertid frem til ca. kl. 11.30. Skyggevirkningen vil berøre sidebebyggelsen ved Nordre Fasanvej ved sommersolhverv fra ca. kl. 18.30 og frem til solnedgang og ved forårsjævndøgn fra ca. kl. 16.15 samt ved efterårsjævndøgn fra kl. ca. 17. Gårdarealet på den aktuelle grund vil ved sommersolhverv være delvis solbeskinnet det meste af dagen frem til ca. kl. 18.30, idet skyggen dog vil påvirke den sydligste del fra tidlig morgen. Ved forårs- og efterårsjævndøgn vil gårdarealet være delvis solbeskinnet frem til henholdsvis ca. kl. 16.15 og ca. kl. 17. En reduktion af nybyggeriets bygningshøjde med 1 etage vil reducere skyggevirkningerne på de berørte bygninger med godt en halv time. For bebyggelsen på Falkevejs sydlige side vil der ikke være tale om skyggevirkninger, men alene en visuel påvirkning.

På vedlagte bilag E er vist etageantallet på bebyggelsen dels i karreen, dels umiddelbart syd og vest herfor. Som angivet er der varierende etageantal på den eksisterende bebyggelse på op til fem etager med saddeltag og uudnyttet tagetage. Foruden eksisterende bebyggelse i fire etager med udnyttet tagetage svarende til den projekterede kollegiebebyggelse er der således både lavere og højere bebyggelse end den projekterede.

Forvaltningen anser det eksisterende ahorntræ ved hjørnet af Svanevej og Falkevej for betydningsfuldt. Det vil imidlertid ikke kunne bibeholdes ved gennemførelse af den foreslåede karrébebyggelse.

Den kommende bebyggelse skal i overensstemmelse med lokalplanen opføres med et nutidigt arkitektonisk udtryk. Forvaltningen vurderer, at den relativt store bebyggelse på udmærket vis er søgt afbalanceret ved sin materialesammensætning og spring i facaden. Bebyggelsen indgår i en arkitektonisk god helhed med den omliggende bevaringsværdige bebyggelse, herunder med hensyn til tilpasningen mellem ny og gammel bebyggelse. Den visuelle opdeling af huset i mindre enheder fungerer som en god tilpasning til områdets generelt meget differentierede bebyggelse. Den fire etages bebyggelse med penthouse og fladt tag inden for lokalplanens bestemmelser om maksimal gesims- og bygningshøjde på henholdsvis 14 m og 18 m anser forvaltningen at indgå i karreens samlede form og i sammenhæng med de tilstødende karreer på en harmonisk måde.

På baggrund af foranstående, herunder skyggediagrammerne, finder forvaltningen ikke, at den projekterede bebyggelse vil give skyggegener for de omboende i større grad, end der må forventes af bymæssig bebyggelse. Tilsvarende gør sig gældende med hensyn til lys og luft i forhold til de omboende. Tilbagerykning af bebyggelsen mod nord og øst i forhold til vejlinierne vil umiddelbart forbedre forholdene for de pågældende indsigere i forhold til den projekterede placering i vejlinierne. Forbedringen vil dog være ensidig, da tilbagerykning i sagens natur vil betyde, at bebyggelsen vil komme tættere på beboerne i bebyggelser mod nord og øst med de deraf følgende gener.

Forvaltningen finder med henvisning til foranstående ikke anledning til at forslå ændring af lokalplanens bestemmelser om omfang og placering af ny bebyggelse samt dennes ydre fremtræden. Med hensyn til gårdarealet til den projekterede bebyggelse vil det ved byggesagsbehandlingen blive søgt sikret, at opholdsarealerne placeres i anlæggets mest solbeskinnede del, eventuelt på en terrænhævning.

Med hensyn til erstatningsspørgsmål har kommunen i henhold til planloven kompetence til ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens anvendelse og omfang. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder.

Lokalplanområdet ligger indenfor Kvarterløft Nord-Vest, men er ikke konkret omfattet af kvarterplanen, der er udarbejdet i samarbejde med beboere i området. Kvarterplanen, der af Borgerrepræsentationen i mødet den 2. maj 2002 (BR 233/02) er godkendt som ramme for gennemførelsen af kvarterløftprojektet, omhandler bl.a. udførelse af forbedringer indenfor boliger, bygninger og udeområder m.v. Forvaltningen anser dermed lokalplanens bestemmelser som værende i overensstemmelse med intentionerne for Kvarterløft Nord-Vest i henhold til kvarterplanen.

Sammen med en borgergruppe deltager forvaltningen i udarbejdelse af "Trafik og Grøn plan" for Nord-Vest. Planen redegør bl.a. for vigtigheden af at forberede og udvikle områdets grønne struktur og forbedre borgernes rekreative muligheder. Begrønningen af kvarterets gader indgår som et meget vigtigt mål. Dette ligger dog udenfor lokalplanens afgrænsning.

I relation til forslaget fra styregruppen for Kvarterløft Nord-Vest om udvikling af et fællesanlæg i karreen henvises der til det det foran under ad A anførte om mulighed for etablering af fællesgård. Styregruppen forudsættes som hidtil løbende involveret i lokalplanlægningen inden for kvarterløftområdet, herunder via forvaltningsrepræsentanterne, der er tilknyttet gruppen.

Ad C. Parkering:

Ifølge lokalplanen skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. I relation til den projekterede kollegiebebyggelse skønner forvaltningen, at der i forbindelse med ibrugtagning af bebyggelsen bør kunne stilles krav om etablering af et mindre antal parkeringspladser, idet beboerne i sådanne bebyggelser ofte er uden egen bil. Det kan i den forbindelse anføres, at bilejerskabet ved andre større kollegiebebyggelser i København er væsentligt lavere, end det der svarer til 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Ifølge oplysninger fra Centralmotorregistret pr. 1. januar 2002 er der således i Øresundskollegiet i Dalslandsgade indregistreret 1 bil pr. knap 500 m² etageareal, i Frankrigsgadekollegiet 1 bil pr. ca. 600 m² etageareal og i Amagerkollegiet på Hovmålsvej 1 bil pr. ca. 770 m² etageareal.

I den projekterede ca. 6.500 m² store kollegiebebyggelse er der regnet med etablering af 38 parkeringspladser, hvoraf 30 pladser ligger i eksisterende parkeringskælder, der bevares, i alt svarende til 1 parkeringsplads pr. 170 m² etageareal. Denne løsning må således vurderes som fuldt tilstrækkelig. Parkeringsdækning i henhold til lokalplanen vil ved byggesagsbehandlingen blive sikret ved tinglyst deklaration på ejendommen, hvorved anlæg af manglende pladser kan kræves, såfremt det senere måtte vise sig nødvendigt. Ifølge lokalplanen kan parkeringen indrettes på terræn, i underjordiske anlæg eller andet steds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse.

Den hidtidige skråparkering på Svanevej foran den eksisterende erhvervsbygning "Solar" har forudsat, at en del af ejendommen (ca. 220 m²) anvendes til fortovsareal. Fastholdelse af skråparkeringen forudsætter, at dette areal inddrages i den private fællesvej, Svanevej. Forvaltningen finder ikke, at formålet kan retfærdiggøre et sådant indgreb i den private ejendomsret. Lokalplanen kan i øvrigt ikke regulere udefrakommendes anvendelse af områdets gader til parkering. Miljøvurdering

Miljøkontrollen har tidligere udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.

Ændring af lokalplanen

Det aktuelle projekt til kollegieboliger på Svanevej 17 og Falkevej 6, der har foranlediget lokalplanen, har trapper foran byggefeltet mod Svanevej med adgang til stueetagen. Forvaltningen har ingen indvendinger imod disse trapper. For at muliggøre trapperne foreslår forvaltningen, at der i § 5, stk. 3, tilføjes et nyt punkt (punkt e): "Uanset punkt a kan der foran byggefeltet mod Svanevej efter Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse opføres trappeanlæg som adgang til bebyggelsens stueetage, jf. § 4, stk. 3."

Forvaltningen foreslår i øvrigt følgende ændring i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag, jf. foranstående afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.:

I § 3, stk. 2, udgår afsnittet: "Herudover kan der indrettes boliger for unge og ældre, personer med handicap, samt bofællesskaber for særligt udsatte grupper og andre, opført efter gældende lovgivning." Som nyt afsnit indsættes i stedet følgende: "Boliger for unge, ældre og personer med handicap samt socialt betingede bofællesskaber er, såfremt de opføres efter gældende lovgivning herom, undtaget fra bestemmelserne om boligstørrelser."

Ændringerne skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der er tale om dels en mindre tilføjelse til bestemmelserne om bebyggelsens omfang og placering, dels præcisering af bestemmelserne om anvendelse.

BILAG VEDLAGT

A. Referat fra borgermøde.

B. Vurdering af evaluering.

C. Liste over modtagne henvendelser.

D. Skyggediagrammer.

E. Etageantal.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

1. Orienteringsmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece

2. Kopi af de i bilag C nævnte henvendelser med bilag

Jens Ole Nielsen

Til top