Etablering af boliger til voksne udviklingshæmmede på Musvågevej/Glentevej

DAGSORDEN

for ordinært møde torsdag den 7. december 2000

Etablering af boliger til voksne udviklingshæmmede på Musvågevej/Glentevej

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentionen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 50 boliger med tilhørende fælles- og servicearealer samt dagtilbud til voksne udviklingshæmmede, beliggende Glentevej 71 og Musvågevej 24, henholdsvis matr.nr. 349 og del af matr.nr. 565 Utterslev,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. i form af garanti for realkreditlån og et kommunalt indskud i Landsbyggefonden på 14% af anskaffelsessummen til boligerne,

at der til Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget gives en kapitalbevilling på i alt 31.568.000 kr. til finansiering af kommunens andel på 14% af anlægsudgiften til boligerne (8.922.000 kr.), køb af servicearealet (8.929.000 kr.), køb af dagtilbuddet (10.167.000 kr.) samt montering (3.550.000 kr.),

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

at handicapudbygningsplanens uforbrugte midler overføres mellem årene i planperioden, således at der i 2000 overføres uforbrugte midler til 2001.

Indstillingen blev tiltrådt

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiforvaltningen indstiller, at det femte "at" i Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets indstilling erstattes af følgende:

"Borgerrepræsentationen giver tilsagn om at, uforbrugte midler i handicapudbygningsplanen kan overføres mellem årene i planperioden, således at der i 2000 overføres uforbrugte midler til 2001 under forudsætning af, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget opfylder betingelserne herfor. (jf. vedlagte notat om overførsel af uforbrugte midler mellem årene.)"

Økonomiforvaltningen har ingen yderligere bemærkninger til nærværende forslag idet Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget anviser kassedækning for Københavns Kommunes samlede udgift i forbindelse med forslaget på 31.568.000 kr. på Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budget 2000 på konto 5.50.3 samt afholder alle udgifter til projektet inden for Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets ramme."

Anbefalet

Borgerrepræsentationen godkendte i mødet den 26. januar 1999 (sag 63/99) en udbygningsplan for voksne udviklingshæmmede.

Som led i udbygningsplanen hjemtages ca. 60 københavnere fra Københavns Amt indenfor de næste år, og der skal etableres botilbud og dagtilbud til disse brugere.

De 50 nye boliger med fælles- og servicearealer samt dagtilbud indrettes til henholdsvis 32 voksne udviklingshæmmede og til 18 autister. Grundarealet på ca. 4.473 m2 består af ejendommen matr.nr. 349 og del af matr.nr. 565, begge beliggende i Utterslev København. Matriklerne er lokaliseret i knækket ved Glentevej 71 og Musvågevej 24. Det samlede areal opdeles efterfølgende i ejerlejligheder og tilskødes henholdsvis Boligselskabet AKB, København og Københavns Kommune. AKB bliver ejer af boligdelen og kommunen af serviceareal og dagtilbud. Kommunen har anvisningsretten til boligerne.

Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 8. november 2000 godkendt, at Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse i sagen fremsendes til Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget.

På baggrund af forhold beskrevet nedenfor vil projektet blive 5.6 mill. kr. dyrere end den forudsatte pris i udbygningsplanen. Denne merudgift kan i 2000 og 2001 holdes indenfor den afsatte ramme, men vil på længere sigt medføre, at der ikke kan etableres det forudsatte antal pladser medmindre der tilføres ekstra ressourcer til udbygningsplanen.

Arealet Glentevej 71 er en del af matr.nr. 565 Utterslev der ejes af Ai-gruppen Holding A/S. Arealet er på ca. 1428 m². Naboarealet Musvågevej 24, matr.nr. 349 Utterslev, ejes af Unibank A/S og er på 3.045 m2 og begge ejere ønsker at sælge. Der forhandles for tiden om overdragelsesvilkårene, som skal godkendes af kommunen. For så vidt angår købet af Glentevej 71 er det aftalt med sælger, at i det tilfælde, at udnyttelse af nabogrunden, matr.nr.ne 652, 653 og 230 kræver køb af byggeret svarende til det matr.nr. 565 tilhørende vejareal, vil AKB og Københavns Kommune afstå fra at udnytte byggeretten. Herved udskydes stillingtagen til nedlæggelse af vejen til en eventuel senere bebyggelse besluttes.

På grunden Glentevej 71 har Miljøkontrollen oplyst, at der er udført forureningsundersøgelse. I den forbindelse blev der bortgravet jord i en dybde af 0,5 m. Det er aftalt med sælger, at såfremt der konstateres forurening under opførelsen, hæfter sælger for et beløb på maksimalt 100.000 kr. excl. moms.

På grunden Musvågevej 24 har Miljøkontrollen oplyst, at der er udført forureningsundersøgelse. I den forbindelse er der bortskaffet benzinforurenet jord stammende fra et tidligere benzinanlæg. Der er i projektet budgetteret med et beløb på 100.000 kr. til supplerende miljøundersøgelser. Undersøgelserne vil bl.a. omfatte poreluftundersøgelser som anbefalet af Miljøkontrollen. Det er aftalt med sælger af grunden, at udgifter til afværgeforanstaltninger som måtte blive krævet af Miljøkontrollen dækkes af køber op til 200.000 kr.

Det er planen at etablere boligerne efter reglerne om støttet byggeri i almenboligloven (ældreboliger). Kommunen yder støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 14% af anlægsudgiften til boligerne. Kommunen finansierer serviceareal og dagtilbud fuldt ud og har anvisningsretten til boligerne.

Forslaget er udarbejdet af Arkitektfirmaet C. F. Møllers Tegnestue i samarbejde med Boligselskabet AKB, Plandirektoratet og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen. Projektet er desuden udarbejdet i nært samarbejde med brugerorganisationer.

Boligbebyggelsen, der er i 4 etager, opføres i 2 afsnit. En sydfløj med 32 boliger for udviklingshæmmede og en nordfløj med boliger og dagtilbud til 18 autister. De 2 bygningsafsnit er samlet omkring en fælles hovedtrappe med elevatorer. Huset, hvis facadeudtryk opdeler det i 2 afsnit, er formet som en klassisk karrebebyggelse med sadeltag pålagt røde vingetegl og opmuret i røde tegl i facader. Der påregnes anvendt rødt teglgulv i indgangspartiet og i dagtilbudets gård. Mod gården opføres en 1-etages pavillionbygning, der dels indeholder dagtilbud, og dels danner et mindre afskærmet gårdrum til brug for dagtilbudets brugere.

Boligernes placering gør det muligt at opdele beboerne i 6 bogrupper, således at 8 voksne udviklingshæmmede får boliger på hver af de 4 etager, mens der i autistafsnittet er 6 boliger pr. etage. 10 af de 32 voksne udviklingshæmmede er som nævnt fysisk handicappede og boligerne til dem forsynes desuden med loftslifte til transport mellem soveplads og badeværelse. Loftslifte i øvrige boligtyper kan opsættes efter behov. På hver etage etableres fælles køkken/opholdsrum. Der sker montering af fælles- og servicearealerne og af dagtilbuddet.

Boligerne er udlagt som 2-rums boliger, dog er skillevæg mellem soveværelse og opholdsrum som udgangspunkt udeladt og erstattet af flytbar reolvæg. Skillevæg kan opsættes efter behov. Til hver bolig etableres store badeværelser, hvor et frit gulvareal med vendediameter på 2 m er indpasset. Hver bolig forsynes med en lille køkkenniche. Der etableres franske altaner i alle boliger. Denne løsning tager højde for lokalplanens krav og sikrer samtidig, at også sengeliggende beboere får udkig fra soverummet. De store vinduespartier forsynes med udvendige markiser for solafskærmning. Boligernes gennemsnitlige størrelse er inklusive fællesarealer 66,7 m², mens selve boligen er 49,2 m². Det samlede boligareal bliver 3.336 m².

Servicearealet på 606 m² indrettes til kontorer og personalefaciliteter. Dagtilbuddet er på 585 m² og indrettes til i alt 23 autister, hvoraf 5 af brugerne kommer fra andre botilbud i København. Dagtilbuddet opføres som en delvis selvstændig bygning og etableres i det indre gårdrum med værksteder/grupperum/depoter samt kantine/motions- og sanserum. Botilbuddets øvrige brugere er i dagtilbud på Hans Knudsens Plads nr. 1, der er taget i brug den 1. august 2000.

Udearalerne er opdelt i 2 fra hinanden adskilte haveafsnit med låge imellem. Havedelen strækker sig i hele bygningens længde og opdeles i en række mindre rum adskilt af hække. I en del af rummene anlægges beplantning, opholdsbænke, duft- og højbede. I autistafsnittet anlægges en flade til boldspil, et afskærmet areal til brændeflækning, et tøjtørringsareal, samt inde i gården en mindre lund møbleret med bænke.

Nærmere oplysninger om projektets indhold, planforhold, økonomi, financiering m.m. fremgår af den som bilag vedlagte udtalelse fra Bygge- og Teknikforvaltningen.

Projektet er beregnet til (inclusive moms):

Grundudgifter (køb af arealer) 7.112.000 kr.

Håndværkerudgifter 63.900.000 kr.

Omkostninger 15.870.000 kr.

Montering 4.437.500 kr.

Anskaffelsessum ialt 91.319.500 kr.

Boligdel 3.336 m² 63.733.000 kr. + montering 768.250 kr. 64.501.250 kr.

Serviceareal 606 m² 10.800.000 kr. + montering 2.184.350 kr. 12.984.350 kr.

Dagtilbud 585 m² 12.349.000 kr. + montering 597.650 kr. 12.946.650 kr.

Monteringsudgifter for hele bygningen og friarealer 887.250 kr.

Anskaffelsessum i alt 86.882.000 kr. + montering 4.437.500 kr. 91.319.500 kr.

Pris pr. bolig udgør 1.274.000 kr.

Pris pr. m² boligareal udgør 19.104 kr., pr. m² serviceareal 17.821 kr. og pr. m² dagtilbud 21.109 kr. Alle beløb er eksklusive montering og inklusive moms, grundkøb og honorar.

En række forhold belaster det generelle udgiftsniveau i projektet. Det har derfor været nødvendigt, at revurdere den oprindeligt anslåede byggeudgift, der var baseret på en lav m²-pris. Der er i projektet regnet med det høje prisniveau, der er gældende nu. Budgetgrundlaget er udarbejdet ca. januar 1999 hvor indekstallet for boligbyggeri var 153. Det aktuelle projekt på Musvågevej/Glentevej er udarbejdet ved indeks 156 pr. april måned i år og i relation til ovenstående skal nævnes, at indekstallet herefter er steget med 3 point på 3 måneder, idet juli måneds indeks er oppe på 159. De seneste prisstigninger er endnu ikke slået igennem i indekset.

I forhold til det oprindelige budgetgrundlag vil der blive en merudgift på 4.192.000 kr. på anlægssiden, mens der på monteringsdelen vil blive en merudgift på 1.417.000 kr. Af merudgiften på byggeriet vil ca. 1 million kr. kunne forklares som indeksregulering fra indeks 153 til 156. Der er i hele landet sket en ophobning af store anlægsopgaver. Dette har resulteret i en delvis mangel på arbejdskraft og timelønningerne er som følge heraf blevet påvirket i opadgående retning.

I forhold til det oprindelige projekt indrettes der nu også 10 boliger til egentlige fysisk handicappede, hvilket stiller krav om en række specialindretninger i bygningen samt særligt inventar til boligerne.

Lokalplanens bestemmelser for området har desuden medført dyrere materialevalg til byggeriet. Det er bestemt i lokalplanen, at den bebyggelsesstruktur og -karakter, der præger boligområdet opretholdes og videreføres ved et nybyggeri, dvs. muret byggeri og tegltage.

Endelig er udgifter til fundering relativ dyr, idet der tidligere har været bygninger med kælder på grunden.

Merudgiften kan finansieres indenfor handicapplanens økonomiske flerårige ramme. Men det vurderes, at byggeindekset vil forblive højt, og derved vil de øvrige byggerier ligeledes blive dyrere, hvilket ikke kan finansieres indenfor den økonomiske ramme. Konsekvensen kan blive færre pladser til handicappede. Udbygningsplanen indeholder dels botilbud til handicappede, der bor i Københavns amt, og dels handicappede på venteliste til en bolig.

Alternativt kan den økonomiske ramme øges i 2002 og 2003 med de forventede merudgifter således, at pladsmålet og de planlagte byggerier kan fortsætte uden yderligere forsinkelser.

Financiering af anlægsudgiften sker efter reglerne for ældreboliger:

Boligdel (inclusive moms):

Beboerindskud 2% af 63.733.000 kr. 1.274.660 kr.

Kommunens tilskud 14% af 63.733.000 kr. 8.922.620 kr.

Belåning med 84% (kommunegaranti) af 63.733.000 kr. 53.535.720 kr.

Boligdel ialt 63.733.000 kr.

Serviceareal (inclusive moms):

Financieres kontant af kommunen 10.800.000 kr.

Dagtilbud (inclusive moms):

Financieres kontant af kommunen 12.349.000 kr.

Staten yder i en 5-årig periode støtte til etablering af servicearealet med 4.000 kr. årligt pr. bolig svarende til ialt 200.000 kr. Efter 5 år nedtrappes tilskuddet liniært til nul over en 10-årig periode.

Kommunens andel (eksklusive moms):

Boliger 14% af 63.733.000 kr. (dog inclusive moms) 8.922.000 kr.

Serviceareal 8.929.000 kr.

Dagtilbud 10.167.000 kr.

Anlæg 28.018.000 kr.

Ialt 31.568.000 kr.

for hvilket beløb, der kan anvises kassemæssig dækning på investeringsplanen. Udgiften forventes fordelt med 950.000 kr. i 2000, 18.000.000 kr. i 2001 og resten i 2002.

Da boligdelen skal ejes og drives af AKB, vil kommunen ikke direkte blive påført udgifter til ejendommens drift (dækkes over huslejen), men på grund af anvisningsretten skal kommunen påtage sig en forpligtigelse til at dække boligselskabets udgifter til tomgangsleje. Herudover skal kommunen dække udgifter til beboernes personlige boligydelse. Alle beboerne oppebærer højeste eller mellemste førtidspension og vil modtage boligydelse efter lov om boligstøtte.

Balancehuslejen for en 2-rums bolig på 66,7 m² er beregnet til 5.415 kr. pr. måned. Nettohuslejen bliver efter fradrag for boligydelse ca. 1.348 kr. (2000 tal) for en beboer med højeste førtidspension.

At kommunen har anvisningsretten betyder, at der ikke gælder noget maksimumsbeløb for den boligudgift, der kan lægges til grund ved beregningen af boligydelsen (pensionister), ligesom der heller ikke gælder noget maksimumsbeløb for boligydelsens størrelse, jfr. Boligstøttelovens §14, stk. 4 og §23, stk. 2.

Boligerne forventes efter endt montering taget i brug ved årsskiftet 2002/2003.

Projektet er forelagt for en byggefølgegruppe bestående af repræsentanter fra Det sociale Brugerråd, pårørende til brugerne, pårørende til ventelistebrugerne samt 3 forstandere. De pårørende har anført, at det havde været ønskeligt med mindre boenheder og flere fællesrum til mindre grupper af beboere. Dette er imidlertid ikke muligt, idet størrelsen på boligerne er fastlagt i henhold til vejledning om indretning af ældreboliger for fysisk plejekrævende fra Bygge- og Boligstyrelsen m.fl. bl.a. af hensyn til arbejdsmiljø for plejepersonalet.

Bygge- og Teknikudvalget har som nævnt i mødet den 8. november 2000 godkendt, at Bygge- og Teknikforvaltningens udtalelse i sagen fremsendes til Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget.

Uden det nødvendige finansieringsgrundlag vil det ikke være muligt, at opfylde kravene til de enkelte boliger, hvorfor der vil ske en reduktion i det samlede antal boliger. Konsekvensen er, at det ikke vil være muligt at opfylde udbygningsplanens samlede intentioner om dels at hjemflytte brugere fra Københavns Amt og dels at nedbringe den aktuelle venteliste.

• Udtalelse fra Bygge- og Teknikudvalget.

Grethe Munk

/

Carsten Stæhr Nielsen