Lokalplan "Lundedalsvej" med tilhørende kommuneplantillæg

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 6. december 2001

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller – efter gennemført supplerende høring – at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Bygge- og Teknikudvalget besluttede i mødet den 12. september 2001 at udsende en supplerende høring med en ændret bebyggelsesplan i forhold til det offentliggjorte lokalplanforslag. Dette skete på grundlag af indstillingen fra Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen om endelig vedtagelse af lokalplanforslaget med det tilhørende kommuneplanforslag. Indstillingen blev afgivet efter offentliggørelsesperioden og efter en af Bygge- og Teknikforvaltningen foranlediget supplerende høring af hensyn til nærmere i indstillingen angivne ændringer som følge af modtagne indsigelser og ændringsforslag.

Udvalget ønskede med beslutningen i højere grad at tilgodese bevaringsværdig bebyggelse i området, en større hensyntagen til beskyttelseslinien omkring fortidsmindet "Spærredæmning ved Emdrup" samt en mere åben og mindre massiv bebyggelse i området. I forhold til det oprindelige forslag med ændringer indeholder det herefter af Bygge- og Teknikforvaltningen på grundlag af udvalgets tilkendegivelser udarbejdede ændringsforslag derfor reducering af bebyggelsesprocenten for område II fra 110 til 60, fastlæggelse af en del af de bevaringsværdige bygninger som sådanne, fastlæggelse af ny boligbebyggelse mod Søborghusrenden som punkthuse i henholdsvis 2½ og 3½ etage, muliggørelse af erstatning af "Radiometerbygningen" mod Emdrupvej med en erhvervsbygning i 3½ etage, muliggørelse af tagetager som penthouse, og krav om ny bebyggelse holdes i en afstand af mindst 25 m fra fortidsmindet. I øvrigt foretages der redaktionelle ændringer af forslagets bestemmelser i henhold til anden lovgivning.

I forbindelse med den af udvalget besluttede supplerende høring er der modtaget 11 henvendelser, heraf 1 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der ikke har bemærkninger. I 7 af de øvrige 10 henvendelser er der positive tilkendegivelser vedrørende ændringsforslaget. Henvendelserne omhandler i øvrigt indsigelser og forslag vedrørende ændringen af maksimal bebyggelsesprocent i område II fra 110 til 60, omfang og placering af ny bebyggelse samt dennes ydre fremtræden tillige med trafik og parkering. 10 af de 11 afsendere af henvendelser fremsendte også bemærkninger i forbindelse med det offentliggjorte lokalplanforslag og den af Bygge- og Teknikforvaltningen derefter foranledigede supplerende høring.

Bygge- og Teknikforvaltningen foreslår det med den supplerende høring udsendte ændringsforslag endelig vedtaget, dog med en nærmere præcisering af byggefelternes udstrækning.

Ændringerne i lokalplanforslaget giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer i det udarbejdede forslag til kommuneplantillæg. Bestemmelserne i tillægget er tillige indarbejdet i forslag til Kommuneplan 2001. Såfremt Kommuneplan 2001 vedtages af Borgerrepræsentationen i uændret form for nærværende område og inden nærværende sags endelige behandling, bortfalder indstillingspunktet om vedtagelse af tillægget til Kommuneplan 1997.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 29. marts 2001 (BR 112/01) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 21. februar 2001 og Økonomiudvalgets indstilling af 27. februar 2001 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Lundedalsvej" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg. Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen vedlægges til gennemsyn som bilag 1.

På grundlag af den som bilag A vedlagte indstilling fra Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget om endelig vedtagelse af planforslagene efter offentliggørelsesperioden og efter en af Bygge- og Teknikforvaltningen foranlediget supplerende høring af hensyn til nærmere i indstillingen angivne ændringer som følge af modtagne indsigelser og ændringsforslag i perioden besluttede Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 12. september 2001 (BTU 376/2001) at udsende en ændret bebyggelsesplan i supplerende høring, jf. også nedenfor nævnte afsnit Supplerende høring. Sammen med indstillingen (bilag A) vedlægges kopi af beslutningsprotokollen fra mødet. Baggrunden for ændringen var et ønske om i højere grad at tilgodese bevaringsværdig bebyggelse i området, en større hensyntagen til beskyttelseslinien omkring fortidsmindet "Spærredæmning ved Emdrup" samt ønske om en mere åben og mindre massiv bebyggelse i området.

Bygge- og Teknikforvaltningen har på dette grundlag udarbejdet et ændringsforslag i forhold til det oprindelige forslag. Bebyggelsesprocenten for område II foreslås derved til maksimalt 60 i stedet for 110, mens den for område I foreslås uændret til maksimalt 40. En del af de i "Bydelsatlas Bispebjerg" angivne bevaringsværdige bygninger foreslås fastlagt som sådanne i lokalplanen. Ny boligbebyggelse mod Søborghusrenden foreslås som punkthuse i henholdsvis 2½ og 3½ etage. "Radiometerbygningen" mod Emdrupvej muliggøres i forslaget erstattet af en erhvervsbygning i 3½ etage. Tagetager foreslås muliggjort som penthouse. Ny bebyggelse skal ifølge forslaget holdes i en afstand af mindst 25 m fra fortidsmindet. I øvrigt foreslås der redaktionelle ændringer af bestemmelser i henhold til anden lovgivning.

Som bilag B vedlægges - foruden en illustrationstegning af den ændrede bebyggelsesplan - teksten til det oprindelige lokalplanforslag med ændringsforslag som følge af udvalgets beslutning tillige med den hidtidige lokalplantegning nr. 27.432 visende områdegrænser m.v. og en revideret lokalplantegning nu nr. 27.497 med byggefelter og bevaringsværdige bygninger m.v. Teksten og tegningerne har været bilagt den af udvalget besluttede supplerende høring om en ændret bebyggelsesplan, jf. det efterfølgende afsnit Supplerende høring.

Angående bemærkninger til henvendelserne modtaget i forbindelse med offentliggørelsesperioden vedrørende lokalplanforslaget og den af Bygge- og Teknikforvaltningen foranledigede supplerende høring henvises der til ovennævnte indstilling (bilag A).

Som bilag 2 vedlægges til gennemsyn et kortudsnit visende bl.a. de væsentligste af lokaliteterne omkring lokalplanområdet, som er nævnt i henvendelserne modtaget i forbindelse med offentliggørelsesperioden og den supplerende høring angående den ændrede bebyggelsesplan.

Under hensyn til de af Bygge- og Teknikudvalget ønskede ændringer er der i perioden 28. september til 16. oktober 2001 i henhold til planlovens § 27, stk. 3, foretaget supplerende høring af ejere, lejere og brugere samt interessegrupper m.fl. i samme omfang som ved offentliggørelsen af lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg, jf. afsnittet Offentliggørelse i den som bilag A vedlagte indstilling. Den supplerende høring blev yderligere sendt til afsendere af henvendelser vedrørende planforslagene.

Der er i forbindelse med den supplerende høring modtaget 11 henvendelser, der i kopi vedlægges til gennemsyn som bilag 3. En oversigt over henvendelserne, der nærmere beskrives nedenfor, er vedlagt som bilag C. Henvendelserne kommenteres efterfølgende i afsnittet Bemærkninger til modtagne henvendelser.

Skrivelse af 8. oktober 2001 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tidligere fremsendt henvendelse af 18. juni 2001, jf. henvendelse mrk. II i den som bilag A vedlagte indstilling. Forvaltningen oplyser, at der ikke er bemærkninger til materialet udsendt med den supplerende høring, og at det er taget til efterretning.

1. Skrivelse af 7. oktober 2001 fra Østerbro Lokalhistoriske Forening v/ formand Jørgen Thomsen

Østerbro Lokalhistoriske Forening har tidligere fremsendt henvendelse af 5. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 4 i den som bilag A vedlagte indstilling. Foreningen anfører nu, at ændringsforslaget i meget høj grad tager hensyn til foreningens ønsker for området, og at foreningen helt og fuldt bakker op om forslaget. Især påskønnes det, at de anførte bevaringsværdige bygninger bliver bevaret, og at den nye boligbebyggelse skal være punkthuse i åben plan. Der er nu mulighed for opbygning og planlægning af en flot og harmonisk helhed, som vil passe fint til de omkringliggende områder.

2. Skrivelse af 11. oktober 2001 fra Grundejerforeningen Lundehussøens Haveby v/ formand Børge Pedersen

Grundejerforeningen Lundehussøens Haveby refererer til foreningens tidligere henvendelse af 31. maj 2001, jf. henvendelse mrk. 1 i den som bilag A vedlagte indstilling. Foreningen konstaterer nu med stor glæde, at der er lyttet til foreningens indsigelser om at nedsætte bebyggelsesprocenten i område II fra 110 til 60, ligesom foreningen med tilfredshed har noteret sig ordene om de bevaringsværdige bygninger og fortidsmindet.

Foreningen finder det dog betænkeligt, at der i det nye forslag fastholdes en afstand fra bebyggelsen til Søborghusrenden på 10 m, og foreningen gentager ønsket om en afstand på 25 m.

3. Skrivelse af 12. oktober fra Advokatfirmaet Stohn & Partnere på vegne af ejerne af ejendommen matr. nr. 10 a Emdrup, København, Emdrupvej 70, Gorm Krøijer-Jensen og Jens Krøijer

Advokatfirmaet Stohn & Partnere fremsætter indsigelse mod forslaget om ændring af den maksimale bebyggelsesprocent fra 110 til 60. Det anføres, at en reduktion af bebyggelsesprocenten forringer i væsentlig grad muligheden for at bebygge grunden hensigtsmæssigt. Grunden er i dag alene bebygget med ca. 35 % og er ikke bebygget optimalt som naboejendommene. Ejerne har siden 1998 haft planer om yderligere bebyggelse af grunden. Såfremt bebyggelsesprocenten sættes ned til 60, taber ejerne et beløb i millionklassen i forbindelse med drift eller salg.

Det bemærkes, at indgrebet alene vil ramme denne ejendom, da områdets øvrige industrigrunde er bebygget maksimalt. Hvis Borgerrepræsentationen beslutter at nedsætte bebyggelsesprocenten, anmodes der om, at der gives dispensation, således at de omtalte byggeplaner kan realiseres.

4. Skrivelse af 12. oktober 2001 fra Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg kommuner v/ Bjørn Westerbeek Dahl

Kulturmiljørådet refererer til rådets tidligere henvendelse af 18. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 6 i den som bilag A vedlagte indstilling. Rådet glæder sig nu over, at det oprindelige lokalplanforslag, som rådet på flere punkter ikke bifaldt, nu er revideret i en sådan grad, at der er tale om et nyt forslag. Det reviderede forslag anses i forhold til rådets tidligere indsigelse som ganske tilfredsstillende, idet der nu tages hensyn til den bevaringsværdige bebyggelse i området og i et vist omfang til "Spærredæmningen".

Dog gør rådet indsigelse mod, at der foreslås en bebyggelsesafstand på 25 m i forhold til dæmningen, idet der som minimum bør opretholdes en afstand på 50 m. I modsat fald vil dæmningen blive helt skjult af bebyggelse også set i betragtning af, at "Genbrugshusene" (rækkehusene ved Lundedalsvej) i forvejen ligger tæt på dæmningen. Dette anses for særdeles uheldigt, da en forståelse af dæmningens oprindelige funktion kræver et vist frirum.

5. Skrivelse af 16. oktober 2001 fra Emdrup Grundejerforening v/ formand Lennart Frandsen m.fl. foreninger og andre

Emdrup Grundejerforening refererer til foreningens tidligere henvendelse af 24. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 14 i den som bilag A vedlagte indstilling. Den nu foreliggende henvendelse er ved underskrifter tiltrådt af formændene for henholdsvis Vejlauget Nøkkerosen v/ Anders Beck, E/F Emdrupvej 111-113 v/ Lise Werup, E/F Banebrinken 91-103 v/ Else Larsen, Kantorparkens Beboerforening v/ Ulla Christensen og Lundehussøens Haveby v/ Børge Petersen. A/B Emdrupvej 56-58 v/ Pia Larsen er orienteret ved kopi af henvendelsen.

Det oplyses, at det supplerende forslag med lavere udnyttelsesgrad, lavere maksimalhøjde samt større åbenhed ved de ændrede byggefelter er modtaget med stor tilfredshed. Det er endvidere taget til efterretning, at Lundebakkens mulige ændrede linieføring tages op, når betingelserne herfor er til stede, hvorom foreningen forventer at blive hørt. I øvrigt anses det for naturligt, at stisystemet fra Utterslev Mose, som nu slutter ved Dyssegårdsparken, videreføres til Emdrup Sø.

6. Skrivelse af 14. oktober 2001 suppleret med skrivelse af 16. oktober 2001 fra Notabenus A/S v/ Borris Tangaa Nielsen

Borris Tangaa Nielsen har tidligere fremsendt henvendelse af 24. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 13 i den som bilag A vedlagte indstilling, og fremsender nu bemærkninger som interesseret entreprenør vedrørende det reviderede forslags byggefelter mrk. A, der anses for at have en størrelse på 20 m x 20 m.

Det anføres, at arealer til boligbebyggelse er en knaphedsressource i Københavns Kommune, og at der er et stort behov for nye, gode boliger til almindelige familier med almindelige indkomster. En ekstensiv udnyttelse af området med byggefelter mrk. A er ikke forståelig. Da jernbanen er på den ene side, og der på den anden side er både å og vej før nabobebyggelse, anses det for oplagt at anvende området intensivt, idet byggeriet reelt ikke vil genere naboer eller andre. Det nævnes, at det er Borgerrepræsentationens opgave at realitetsvurdere indsigelserne og være opmærksom på at skelne mellem reelle, velbegrundede indsigelser, og indsigelser, pænt pakket ind, med budskabet "jeg vil have byen for mig selv – og så kan de andre køre fra Køge". Alle vil gerne have en park som nabo og den merværdi, det kan give på ens ejendom, specielt hvis man ikke selv skal betale. Det er intentionen som entreprenør at tilføre kvarteret et meget stort løft ved bebyggelse af området, der i mange år har haft en tvivlsom karakter.

Det bemærkes endvidere, at den maksimale bebyggelsesprocent på 40 i område I reduceres til under 30 af bygningsregulerende bestemmelser i byggefelterne. Med så lav bebyggelsesprocent anses det for muligt at opføre bebyggelsen som 2-etages rækkehuse eller 2½-etages "byggeforeningshuse", hvor alle boliger har direkte adgang til egen have og er velegnede til småbørnsfamilier. Kravet om punkthuse giver derimod en bebyggelse, der henvender sig til veletablerede seniorer, som der er rigeligt af ved havnen i forvejen. Som entreprenør har det næppe den store betydning, om der skal udføres det ene eller det andet. Det store værditab tages af grundejerne og af byen, som har forbrugt jorden.

7. Skrivelse af 16. oktober 2001 fra Gentofte Kommune

Gentofte Kommune refererer til kommunens tidligere henvendelse af 11. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 5 i den som bilag A vedlagte indstilling. Kommunen oplyser nu, at Byplanudvalget har givet udtryk for tilfredshed med, at de mange indsigelser er blevet hørt, og glæde over, at der nu tilvejebringes et plangrundlag, der sikrer, at ny bebyggelse på harmonisk vis tilpasses de tilgrænsende villaområder.

8. E-mail af 16. oktober 2001 fra DSB Ejendomme

DSB Ejendomme har tidligere fremsendt henvendelse af 22. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 10 i den som bilag A vedlagte indstilling. Det anføres nu, at det anses for positivt, at bebyggelsesprocenten for område I fastholdes, dog stadig reduceret med nuværende bebyggelse og øvrige restriktioner (2 etager m.v.), ligesom det påskønnes, at tagetage kan udformes som penthouseetage. Reduktionen af bebyggelsesprocenten for område II fra 110 til 60 virker derimod voldsom og vil mindske områdets samlede udnyttelse og dermed værdien af DSB-arealet beliggende i område I. Spærrelinien til fortidsmindet accepteres.

9. E-mail af 16. oktober 2001 fra Henrik Bejder, Godhavnsvej 33

Henrik Bejder har tidligere fremsendt henvendelse af 5. juni 2001, jf. henvendelse mrk. 3 i den som bilag A vedlagte indstilling. Det anføres nu, at ændringsforslaget generelt i langt højere grad er i overensstemmelse med intentionerne om at skabe bebyggelse i harmoni med områdets rekreative værdier, end det oprindelige lokalplanforslag var. På enkelte punkter bør ændringsforslaget dog justeres:

• Placering af boliger i byggefelterne A og B og serviceerhverv i byggefelt C bør præciseres.
• Det frygtes, at lokalplanens bestemmelser om vejforhold kan åbne en direkte kørevej fra Emdrupvej til Dyssegårdsvej gennem villakvarteret ad Højsgårds Allé. Lokalplanen bør fastsætte bestemmelser om trafikdæmpende foranstaltninger i tilfælde af, at broen ved Højsgårdsvej åbnes. Vejføringen, der er skitseret på den udsendte illustrationstegning, tilgodeser forbilledligt trafikbehovet i området og burde fremgå af lokalplanen.
• Beskyttelseslinierne omkring spærredæmningen er fastlagt til 100 m på hver side for få år siden. Det forekommer tæt på med en byggelinie 25 m fra dæmningen, der i forvejen er trængt af den eksisterende rækkehusbebyggelse, ligesom afstanden mellem de fastlagte byggefelter er ca. 20 m. En byggelinie på 50 m på hver side vil give luft om dæmningen uden at ødelægge mulighederne for bebyggelse.
• Bygningshøjden i byggefelterne B på 15 m bør reduceres til 10 m, svarende til højden i byggefelterne A, da byggefelterne ligger lige tæt på den overfor liggende villabebyggelse i henholdsvis Gentofte Kommune og Københavns Kommune.
• Intentionerne i bestemmelsen om, at bebyggelsens højde ikke må overstige afstanden til anden bebyggelse på samme grund, bør præciseres under hensyn til principiel mulighed for opdeling eller sammenlægning af matrikler.
• Reklameskilte og facadebelysning bør ikke tillades i byggefelterne A og B.
• Det vestligste byggefelt B bør udelades for at bevare det åbne område bag ved værktøjsfabrikken, Emdrupvej 70.
• Der bør kræves kælderparkering, så terrænparkering minimeres.

1. Skrivelse af 16. oktober 2001 fra Advokatfirmaet Lindh Stabell Horten A/S på vegne af ejeren matr. nr. 836 Emdrup, København, Lundedalsvej 27/ Lundebakken 9

Advokatfirmaet Lindh Stabell Horten A/S refererer til firmaets tidligere henvendelse af 8. august 2001, jf. henvendelse mrk. b i den som bilag A vedlagte indstilling. Det anføres nu, at ejeren af ejendommen bliver væsentlig ringere stillet med hensyn til ejendommens udnyttelse som følge af ændringsforslaget om reduktion af den maksimale bebyggelsesprocent fra 110 til 60 for område II. To interesserede investorer har meddelt, at med en maksimal bebyggelsesprocent på 60 er der ikke mulighed for et økonomisk sammenhængende byggeprojekt, der gør det muligt, at foretage den forudsatte oprensning af ejendommen i henhold til det meddelte påbud herom. Dette tyder på, at der ikke vil kunne findes en samlet helhedsløsning. Såfremt der ikke findes en anden investor, der eventuelt vil være indstillet på at påtage sig en større risiko, må det imødeses, at afviklingsselskabet, der har den forurene de ejendom som sit eneste aktiv, går fallit, da der ikke er frie midler i selskabet til en løsning af oprensningsproblemet.

Der udtrykkes undren over, at de fremførte indsigelser har givet anledning til en så radikal reduktion af bebyggelsesprocenten. Der henses derved til områdets karakter og den skitserede mulighed for at få opført en boligbebyggelse, der vil kunne fungere som bindeled i forhold til områdets bebyggelse i øvrigt. Det henstilles, at den oprindelige bebyggelsesprocent på 110 fastholdes, idet ingen afgørende hensyn ses at tale herimod, og denne udnyttelse vil muliggøre løsning af forureningsproblemet.

Indsigelser og forslag i henvendelserne modtaget i forbindelse med den af Bygge- og Teknikudvalget ønskede supplerende høring kan sammenfattes i følgende generelle udsagn.

A. Ændring af maksimal bebyggelsesprocent i område II fra 110 til 60:

• Reduktion af den maksimale bebyggelsesprocent vil forringe hensigtsmæssig og økonomisk sammenhængende bebyggelse og give ejendomsejere tab ved drift eller salg, herunder forhindre løsning af forureningsspørgsmål.
• Forhåndstilsagn om dispensation til en højere bebyggelsesprocent ønskes.

B. Omfang og placering af ny bebyggelse samt dennes ydre fremtræden:

• Åbent område bag værktøjsfabrikken, Emdrupvej 70, ønskes bevaret ved undladelse af et byggefelt. Rækkehuse påpeges som mulighed i stedet for punkthuse. Afstand fra bebyggelse til fortidsmindet "Spærredæmning ved Emdrup" ønskes ændret fra mindst 25 m til mindst 50 m. Afstand fra bebyggelse til Søborghusrenden ønskes fastsat til mindst 25 m.
• Byggefelters størrelse og anvendelse ønskes præciseret.
• Bygningsregulerende bestemmelser i byggefelter reducerer den maksimale bebyggelsesprocent på 40 i område I.
• Bygningshøjden i byggefelt B bør reduceres til højden i byggefelt A, og bestemmelser om bebyggelses højde og afstand på samme grund bør præciseres af hensyn til eventuelle matrikulære ændringer.
• Bebyggelse i byggefelterne A og B ønskes friholdt for reklameskiltning og facadebelysning.

C. Trafik og parkering:

• Eventuel ændring af Lundebakken ønskes udsendt i høring.
• Trafikdæmpende foranstaltninger bør fastsættes i lokalplanen for områdets veje, der i øvrigt bør fastlægges som skitseret på udsendt illustrationstegning.
• Stisystem langs Søborghusrenden ønskes ført igennem til Emdrup Sø.
• Parkering bør indrettes i kælder.

Reduktionen af den maksimale bebyggelsesprocent fra det oprindelige lokalplanforslags 110 til 60 i område II er sket med baggrund i Bygge- og Teknikudvalgets ønske i mødet den 12. september 2001 om en mere åben og mindre massiv bebyggelse i området end først foreslået. Med de foreslåede byggemuligheder vil udvalgets intentioner for området blive tilgodeset.

Lokalplanen hindrer ikke, at eksisterende lovlig bebyggelse og anvendelse kan opretholdes. Eventuelle ændringer af bebyggelses- eller anvendelsesforholdene i området skal derimod følge lokalplanens bestemmelser.

I relation til de anførte økonomiske synspunkter bemærkes det, at en lokalplan, ligesom kommuneplanen, er udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten. I øvrigt baserer indholdet i en lokalplan sig på planmæssige vurderinger og argumenter, hvorved oprensning efter forurening af en grund generelt ikke kan påregnes løst gennem lokalplanlægningen.

Dispensation fra en lokalplans bestemmelser kan ikke gives på forhånd. En dispensation forudsætter en vurdering af, at der i forbindelse med et konkret projekt til det ønskede byggeri opnås forbedringer i forhold til lokalplanens bestemmelser, samt at der - i tilfælde af at dispensationen derefter kan anbefales - ikke i forbindelse med en af Bygge- og Teknikforvaltningen foretaget naboorientering herom fremkommer væsentlige indsigelser mod dispensationen.

Omfang og placering af bebyggelsen som nu foreslået i forhold til det oprindelige lokalplanforslag har baggrund i Bygge- og Teknikudvalgets ønsker i mødet den 12. september 2001 om i højere grad at tilgodese bevaringsværdig bebyggelse i området, en større hensyntagen til beskyttelseslinierne omkring fortidsmindet "Spærredæmning ved Emdrup" samt ønske om en mere åben og mindre massiv bebyggelse i området. Valg af punkthuse fremfor f.eks. rækkehuse og disses antal og placering samt minimumsafstanden fra ny bebyggelse til fortidsmindet på 25 m opfylder intentionerne i disse ønsker. Den supplerende høring har været forelagt Skov- og Naturstyrelsen, der ikke har fremsendt bemærkninger hertil. Lokalplanens byggelinie i en afstand fra Søborghusrendens kant på henholdsvis 10 m på strækningen nordvest for Lundebakken og i en afstand af 12 m sydøst herfo r svarer til den gældende åbeskyttelseslinie i forhold til renden, og afstanden ligger ligeledes inden for intentionerne i udvalgets ønsker.

Byggefelterne – indenfor hvilke ny bebyggelse skal opføres - er vist på lokalplantegning nr. 27.497 udsendt med den supplerende høring, dog uden eksakt målangivelse. Som en præcisering foreslår Bygge- og Teknikforvaltningen, at lokalplanteksten suppleres med mål for byggefelterne A og B på 20 m x 20 m og for byggefelt C på 60 m x 20 m, der er de forudsatte mål for de indtegnede felter på lokalplantegningen. Der henvises til det efterfølgende afsnit Ændring af lokalplanen.

Anvendelsen af bebyggelse i byggefelterne til henholdsvis boliger og serviceerhverv fremgår af lokalplanteksten, hvorefter boliger skal placeres i den del af området, der ligger nærmest Søborghusrenden, og serviceerhverv skal placeres langs Emdrupvej. Byggefelterne A og B skal således anvendes til boliger, mens byggefelt C skal anvendes til serviceerhverv. Bestemmelsen er i øvrigt generel for området og er derfor ikke kun knyttet til de enkelte byggefelter for ny bebyggelse.

De bygningsregulerende bestemmelser, der er knyttet til byggefelterne (højde på bebyggelsen og dennes mulige udstrækning inden for det enkelte byggefelt), indebærer, at maksimal bebyggelsesprocent beregnet for underområdet under ét ikke vil kunne opnås. Såfremt der ikke kunne ske udmatrikulering ville de bebyggelsesregulerende bestemmelser være tilstrækkelige til at sikre den ønskede bebyggelse og udnyttelse af området. Den maksimale bebyggelsesprocent vil derimod få betydning i forbindelse med eventuelle matrikulære ændringer i området.

De maksimale bygningshøjder er fastsat ud fra en vurdering af nybyggeriets relation til dels den omgivende bebyggelse, dels bebyggelses- og terrænforholdene inden for lokalplanområdet. Byggefelterne A ligger i den lave og smalle del af området, og relaterer sig bl.a. til den eksisterende, bevaringsværdige rækkehusbebyggelse og er således dimensioneret med respekt heraf, mens byggefelterne B ligger op til det stærkt stigende terræn og de større, bevaringsværdige bygninger mod Emdrupvej. Der er her tale om et generelt skalaskift, som begrunder forskellen i bygningshøjderne mellem byggefelterne A (maksimalt 2½ etage) og bygefelterne B (maksimalt 3½ etage). Det bemærkes, at hele bebyggelsen på grund af sin åbenhed ikke vil være fremmed i forhold til den tilgrænsende villabebyggelse nord for området langs Søborghusrenden.

Lokalplanens bestemmelse om, at bebyggelsens højde ikke må overstige afstanden til anden bebyggelse på samme grund skal ses i sammenhæng med, at placeringen af byggefelterne, der i en vis udstrækning er principielle, vil kunne justeres med Bygge- og Teknikudvalgets tilladelse, idet lokalplanen i øvrigt skal overholdes. Bestemmelsen skal i øvrigt ses i sammenhæng med en eventuel etapevis udbygning som en regulering af nybyggeriet i forhold eventuel bibeholdelse af til eksisterende bebyggelse. Bestemmelsen har ikke betydning i forhold til eventuelle matrikulære ændringer. Såfremt udviklingen af området måtte nødvendiggøre det, vil der kunne gives formelle dispensationer fra byggelovsmæssige afstandsbestemmelser i forhold til eksempelvis naboskel under hensyn til den foreliggende bebyggelsesplan.

Skiltning og facadebelysning m.v. er reguleret i lokalplanen således, at den ikke må være til ulempe for omgivelserne og ikke være skæmmende i forhold til bebyggelsens arkitektoniske udtryk. Bestemmelsen er en standard, som normalt indgår i lokalplaner. Der skønnes ikke at være særlig begrundelse for en fravigelse heraf i forhold til byggefelterne A og B. Lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden vil efter Bygge- og Teknikforvaltningens opfattelse i tilstrækkelig grad muliggøre regulering af skilte og belysning.

Ændring af vejforløb som lokalplanen muliggør vedrørende Lundebakken vil i givet fald blive offentliggjort i lokalpressen i henhold til lov om private fællesveje med en indsigelsesfrist på otte uger.

Spærringen mellem Ellemosevej og Lundedalsvej overfor Højsgårds Allé forventes opretholdt. Herved forhindres direkte gennemkørsel mellem Emdrupvej og Ellemosevej/ Højsgårds Allé.

Vejføringen, der er skitseret på den med den supplerende høring udsendte illustrationstegning, er alene et tænkt eksempel og fastlægges ikke i forbindelse med lokalplanen. Den endelige trafikløsning vedrørende kommende byggeprojekter vil blive udformet i forbindelse med konkret byggesagsbehandling.

Det er hensigten, at den offentligt tilgængelige gang- og cykelsti, der ifølge lokalplanen kan etableres langs Søborghusrendens vestside, skal være en del af Utterslevruten i henhold til Københavns Kommunes plan for Grønne Cykelruter. Denne rute har også forbindelse til Emdrup Sø.

Parkeringsdækningen er fastsat til 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal svarende til rammerne for lokalplanlægningen ifølge Kommuneplan 1997 og forslaget til Kommuneplan 2001. Parkeringspladser i overensstemmelse hermed kan anlægges på terræn som normalt i et område som dette under forudsætning af, at friarealkravene i øvrigt kan opfyldes. Eventuel parkering herudover må ikke etableres på terræn ifølge lokalplanen.

Bygge- og Teknikforvaltningen foreslår, at det offentliggjorte lokalplanforslag vedtages med de ændringer vedrørende §§ 1, 3, 5, 6 og 11, der fremgår af ændringsforslaget udsendt med den supplerende høring om ændret bebyggelsesplan som følge af Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. september 2001. I ændringsforslaget (nævnt som bilag B i foranstående afsnit Baggrund) udgår overstreget tekst, og ny tekst er markeret med gråt.

Som en præcisering foreslår Bygge- og Teknikforvaltningen, at lokalplanteksten ifølge ændringsforslaget suppleres med følgende, jf. foranstående afsnit Bemærkninger til modtagne henvendelser:

I § 5, stk. 3 c, tilføjes efter 1. punktum: "Byggefelterne A og B måler 20 m x 20 m og byggefelt C måler 60 m x 20 m.". Da der alene er tale om en præcisering af byggefelternes størrelse, skønnes dette ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet.

Ændringerne i lokalplanforslaget giver ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer i det udarbejdede forslag til kommuneplantillæg. Bestemmelserne i tillægget er tillige indarbejdet i forslag til Kommuneplan 2001. Såfremt Kommuneplan 2001 vedtages af Borgerrepræsentationen i uændret form for nærværende område og inden nærværende sags endelige behandling, bortfalder indstillingspunktet om vedtagelse af tillægget til Kommuneplan 1997.

1. Kopi af indstilling fra Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget om endelig vedtagelse af planforslagene efter offentliggørelsesperioden m.v. og af beslutningsprotokollen fra Bygge- og Teknikudvalgets møde den 12. september 2001.
2. Kopi af illustrationstegning, tekst til det oprindelige lokalplanforslag med nærmere angivne ændringsforslag tillige med lokalplantegninger nr. 27.432 og nr. 27.497.
3. Liste over henvendelser modtaget i forbindelse med supplerende høring.

1. Aftryk af Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 21. februar 2001 og Økonomiudvalgets indstilling af 27. februar 2001 om "Lundedalsvej" tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 29. marts 2001.
2. Kortudsnit med de væsentligste lokaliteter omkring lokalplanområdet som nævnt i henvendelserne modtaget i forbindelse med offentliggørelsesperioden og den supplerende høring om ændret bebyggelsesplan.
3. Kopi af modtagne henvendelser nævnt i bilag C.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen