Kommunal garanti for realkreditlån til AAB, afdeling Utterslevgård
Kommunal garanti for realkreditlån til AAB, afdeling Utterslevgård
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 6. april 2006
BR 208/06
Kommunal garanti for realkreditlån til AAB, afdeling Utterslevgård
Kommunal garanti for realkreditlån til AAB,
afdeling Utterslevgård
Indstilling om, at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at afgive kommunal garanti for 100 % af et 30-årigt realkreditlån på 9.640.410 kr., der optages til delvis finansiering af udgifter i forbindelse med udskiftning af altaner m.m. i AAB's afdeling Utterslevgård.
(Teknik-
og Miljøudvalget)
INDSTILLING
Teknik- og Miljøforvaltningen
indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Teknik- og
Miljøudvalget bemyndiges til at afgive kommunal garanti for 100 % af et 30-årigt realkreditlån på 9.640.410 kr., der
optages til delvis finansiering af udgifter i forbindelse med udskiftning af
altaner m.m. i AAB's afdeling Utterslevgård.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 22. februar 2006
Anbefalet
Økonomiforvaltningen
indstiller,
At Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges genne mført i den foreliggende form."
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 21. marts 2006
Anbefalet.
RESUME
AAB har i forbindelse med
ansøgning om optagelse af lån til finansiering af en række renoveringsarbejder
i afdeling Utterslevgård anmodet om, at der afgives kommunal garanti for et
30-årigt realkreditlån på 9.640.410 kr. til delvis finansiering af byggearbejderne.
Lånet ydes til dækning af
forbedringsdelen af altanudskiftningen vedrørende boligdelen. De resterende
arbejder vedrørende boligdelen anses som vedligeholdelsesarbejder og dækkes ved
et 30-årigt banklån på ca. 20 mio. kr. Kommunen kan i henhold til almenboligloven
ikke afgive garanti for lån vedrørende vedligeholdelsesarbejder. Udgifterne
vedrørende det kommunale serviceareal afholdes af Sundheds- og Omsorgsforvaltningen.
Københavns Kommunens
økonomiske engagement i sagen består i garantistillelse for realkreditlån i det
omfang dette kræves af det långivende realkreditinstitut.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
AAB har ansøgt om tilladelse til at optage lån til
finansiering af en større renovering af afdeling 78, Utterslevgård.
Renoveringen består dels af udskiftning af altanerne, dels udskiftning af
regnvandbrønde samt malerbehandling af døre og vinduer.
Bebyggelsen, der er opført i slutningen af 1930'erne af stadsarkitekten
i København, består af 5 boligblokke sammenbygget i en U-form. I
SAVE-registreringen vurderes bygningerne som middel bevaringsværdi med en
karakter på 4, hvilket af forvaltningen efter sædvanlig praksis anses at være
ejendomme af høj bevaringsværdi. Oversigtskort over bebyggelsen vedlægges som bilag 1.
Bygningerne er opført med
murværk i røde sten og med rødt tegltag. Vinduer, døre/altandøre og altanværn
er hvide. Bebyggelsens hvide altaner er en markant del af det arkitektoniske
udtryk.
På Borgerrepræsentationens
møde den 13. september 1993 (BR 612/93) tiltrådtes, at bebyggelsen blev
ombygget med støtte efter ældreboligloven. Bebyggelsen, der hidtil havde været
et af kommunens pensionistkomplekser med 314 pensionistboliger, blev i forbindelse med ombygningen en afdeling
under AAB, og bebyggelsen omfatter i dag 173 ældreboliger, primært 2-rums
boliger (ejerlejlighed 1) samt et kommunalt serviceareal på ca. 370 m2
(ejerlejlighed 2). Størstedelen af bebyggelsens opgange blev forsynet med
elevatorer. Altanerne indgik ikke i ombygningen.
Det ansøgte projekt
BG Rådgivende Ingeniører har
i april 2003 udført undersøgelse af de nuværende altaner, og det er i den
forbindelse konstateret, at altanerne på grund af korrosion på den bærende
armering ikke har en forsvarlig sikkerhedsmæssig bæreevne. Altanerne er derfor
blevet afspærret.
Det er vurderet, at det ikke
er realistisk at renovere de nuværende altaner, hvorfor en udskiftning er
nødvendig. Der er overvejet en række forskellige typer af altansystemer, i
hvilken forbindelse det er konstateret, at typer, hvor nye altaner hænges op i
murværket, ikke er brugbare på denne ejendom.
Der er udført detailprojekt
og indhentet tilbud på de nye altaner. De eksisterende altaner nedtages.
Størstedelen af de nye altaner udvides i forhold til de nuværende af hensyn til
brugbarheden af altanerne.
De nye altaner er en
stål/fiberbetonløsning. Det konstruktive system består af lodrette bæringer
inde ved facaden udført i lukkede stålfirkantprofiler. Oven på bæringernes
vandrette arme monteres et risteværk i stål, som bærer altanpladerne, der er i
fiberbeton med fald fra facaden. Rækværker er bærende stålrammer påmonteret
fiberbetonbrystninger og håndlister i teaktræ. Endvidere monteres der afløb fra
altanerne, og der monteres loftsbeklædning under altanerne. For at integrere de
lodrette ben på altanbæringerne og for at tilføre facaderne nyt liv monteres
espalier i teaktræ.
Ansøgning om godkendelse af
renoveringsarbejderne blev modtaget i Plan & Arkitektur i september 2004
efter afholdelse af licitation. Det oprindelige forslag fandtes imidlertid ikke
at tage behørigt hensyn til de bevaringsværdige bygninger. Der har siden været
ført drøftelser med AAB om den tekniske udformning af altanerne, og Plan &
Arkitektur kan herefter godkende de tekniske og arkitektoniske principper for
altanudformningen. Altanudformningen før og efter renovering er vist på bilag 2 og 3.
Anlægsudgift, finansiering og huslejekonsekvens
Den samlede renoveringsudgift
er af AAB opgjort til 30.607.731 kr. Heraf vedrører 29.668.074 kr. bebyggelsens
boligdel, medens de resterende 939.657 kr. vedrører servicedelen.
Af boligdelens
renoveringsudgift er det vurderet, at 20.027.664 kr. omfatter vedligeholdelses
og 9.640.410 kr. anses som forbedringsudgifter. Vedligeholdelsesudgifterne finansieres
med et 30-årigt banklån, idet AAB har oplyst, at realkreditinstituttet ikke på
grund af manglende friværdi kan yde lån,
med mindre der afgives 100 % kommunal garanti, og da kommunen ikke kan påtage
sig garanti for lån til vedligeholdelse, må lånet optages som banklån. Forbedringsarbejderne
finansieres med et realkreditlå
n med 100 % kommunal garanti.
Udgifterne til udskiftning af
altaner m.m. vedrørende det kommunale serviceareal afholdes af Sundheds- og
Omsorgsforvaltningen.
Ovennævnte arbejder
vedrørende boligdelen vil medføre en lejeforhøjelse på 18 %. Huslejen for en
bolig på 62,3 m2 vil herefter stige med 164 kr. pr m2
eller 850 kr. pr. måned til i alt 1.073 kr. pr. m2 eller 5.570 kr.
pr. måned.
Projektet og den deraf
afledede lejeforhøjelse er efter urafstemning godkendt af beboerne.
Økonomi
Kommunens udstedelse af
garantier er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart medfører nogen
belastning af kommunens økonomi.
Miljøvurdering
Sagstypen
er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der
skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
- Oversigtskort
over bebyggelsen
- Eksisterende
altanudformning
- Fremtidig
altanudformning
Ulrik Winge