Samvirkende Boligselskaber, afd. Stilledal - kapitaltilførsel og garanti for realkreditlån
Samvirkende Boligselskaber, afd. Stilledal - kapitaltilførsel og garanti for realkreditlån
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 6. april 2006
BR 206/06
Samvirkende Boligselskaber, afd. Stilledal - kapitaltilførsel og garanti for realkreditlån
Samvirkende Boligselskaber, afd. Stilledal -
kapitaltilførsel og garanti for realkreditlån
Indstilling om, at
(Teknik- og Miljøudvalget)
INDSTILLING
Teknik- og
Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget
og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Københavns Kommune yder afdeling
Stilledal under Samvirkende Boligselskaber (SAB) et lån på 2.000.000 kr. som
led i en samlet kapitaltilførsel på 10.000.000 kr. under forudsætning af, at
Lands-dispositionsfonden, långivende realkreditinstitut samt SAB tilsam-men
støtter med de resterende 8.000.000 kr. Kommunens lån ydes på samme vilkår som
realkreditlånet, dvs. rente- og afdragsfrit i en 15-års periode, hvorefter det
afvikles på nærmere aftalte vilkår. Hvis afdelingens økonomiske forhold kan
bære det, skal lån kunne kræves afviklet fra et tidligere tidspunkt.
at Teknik- og
Miljøudvalget bemyndiges til at stille op til 100 pct. garanti for realkreditlån
på 37.000.000 kr., der optages til finansiering af moderniserings- ombygningsarbejder
som led i det demonstrationsprojekt, Landsbyggefonden har udmeldt for afdelingen.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 22. februar 2006
Anbefalet
Økonomiforvaltningen
indstiller,
At Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form."
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 21. marts 2006
Anbefalet.
RESUME
Samvirkende Boligselskaber ansøger om støtte i form af kapitaltilførsel
på 2.000.000 kr. samt kommunal garanti på op til 100 pct. for realkreditlån på
anslået 37.000.000 kr. til moderniserings- og ombygningsarbejder i afdeling
Stilledal, beliggende i Vanløse, der af Landsbyggefonden er udmeldt som
demonstrationsprojekt i 2003.
Garantiens størrelse vil blive forhandlet i forbindelse med den
endelige fastsættelse af lånet.
Afdelingen rummer 85 stk. 1- og 2- rums boliger mellem 34-53 m² samt 14
stk. 2-rums boliger med 1 eller 2 kamre på 55-71m². Det samlede boligetageareal
er på 5079 m²
Demonstrationsprojektet omfatter foruden en opgradering til nutidig
standard, også udvidelse af lejligheder med
installationskarnapper og med tårntilbygninger samt egentlige
lejlighedssammenlægninger.
Udgiften ved det samlede projekt er af KAB, der er selskabets forretningsfører,
anslået til 67.900.000 kr. Hvis dette finansieres fuldt ud med realkreditlån
vil det medføre en lejeforhøjelse fra 547 kr./m² til 1028 kr. /m².
Efter KAB's vurdering kan afdelingens beliggenhed ikke bære en sådan
leje, ligesom en lejeforhøjelse af denne størrelse ikke kan forventes godkendt
af beboerne.
KAB har foreslået en løsning, hvor 37.000.000 kr. finansieres med re-alkreditlån
med ydelsesstøtte fra Landsbyggefonden, 10.000.000 kr. finansieres ved
kapitaltilførsel (femtedelsløsning), hvor kommunen bi-drager med et rente- og
afdragsfrit lån på 2.000.000 kr., mens de reste-rende 8.000.000 kr. dækkes af
Landsdispositionsfonden (2/5), Real-kreditinstituttet (1/5) og SAB (1/5), og restbeløbet
- 20.000.000 kr. - dækkes via frie henlæggelsesmidler, tilskud fra dispositionsfonden
samt SAB's egen trækningsret i Landsbyggefonden. Den samlede finansiering skal
godkendes af kommunen i forbindelse med godkendelse af det endelige projekt.
Denne finansiering vil betyde, at lejen kan beregnes til ca. 750
kr./m², svarende til ca. 5.300 kr. månedlig for en lejlighed på 85 m².
Det må påregnes at realkreditinstituttet vil kræve kommunal garanti for
sit lån, hvorfor der søges derfor om bemyndigelse til at lånene af kommunen kan
garante
res op til 100 pct.. Garantiprocenten forhandles nærmere i forbindelse
med instituttets lånetilbud.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Som
følge af den ændring af almenboligloven som trådte i kraft den 1. januar 2003
om bl.a. aktivering af Landsbyggefondens midler, indkaldte fonden i januar 2003
ansøgninger om demonstrationsprojekter, der kunne give inspiration til lignende
projekter også hos andre boligorganisationer.
I forbindelse med fondens udmelding af demonstrationsprojekter i juni
2003 oplyste fonden, at den overvejende del af de udmeldte afdelinger var
opført som traditionelt bygger i 4-5 etager i perioden 1940-1960.
Fonden lagde ved udmeldingen bl.a. vægt på følgende elementer
·
at der
forelå en helhedsplan med visioner, og ikke kun fysisk opretning
·
at
resultaterne ville have generel anvendelighed
·
at
projektet styrkede attraktionsværdien til bl.a. at fastholde beboerne.
Afdelingsmødet i Stilledal besluttede i marts 2003, at ansøge
Lands-byggefonden om støtte til en gennemgribende modernisering af afdelingen.
Afdelingen blev udmeldt hertil i juni 2003.
Afdelingen og ansøgningen
Afdeling Stilledal, beliggende Stilledal 26-48 i Vanløse, er opført i
starten af 1940'erne og rummer 99 boliger. Bebyggelsen, der er tegnet af ark.
Thorvald Dreyer, består af 2 stokke i 4 etager med udnyttet tagetage. Det
samlede boligareal er på 5079 m2, dvs. et lejligheds-gennemsnit på
ca. 51 m2.
De 99 boliger fordeler sig således:
15 stk. 1-rums boliger på
34 – 40m ²
1 stk. 1 vær + 2 kamre på 48 m2
69 stk. 2-rums boliger på
44-53 m2
11 stk. 2. vær+ 1 kammer på 55
– 71 m2
3 stk. 2 vær.+2 kamre på 77 m2
Som led i helhedsplanen var udarbejdet et foreløbigt projekt, der
primært omfattede modernisering af køkkener og bad samt, i et vist omfang,
sammenlægning af lejligheder for at skabe større variation og fleksibilitet og
opretning/forskønnelse af udearealerne.
Efter Landsbyggefondens udmelding i juni blev nedsat
en styregruppe med
repræsentation fra selskabsbestyrelsen, afdelingen, KAB, arkitektfirmaet Lading
Arkitekter og Byfornyelse København.
Styregruppen har på en række møder arbejdet videre med de oprin-delige
ønsker i helhedsplanen samt præciseret og defineret projektet nærmere, så projektet
bliver andet og mere end blot genopretning af ejendommen. Gruppen har løbende orienteret beboerne,
ligesom der er blevet foretaget undersøgelse af beboernes ønsker til det
"fremtidige" Stilledal".
Styregruppen har etableret en hjemmeside for projektet på www.stilledal.dk, hvor der løbende
orienteres om projektets stade ligesom der er mulighed for "spørgsmål-svar"
dialog med beboerne.
Projektet
Det
eksisterende byggeri er udformet som 2 blokbebyggelser med sadeltag og i 4
etager med udnyttet tagetage. Blokkene er opført i gule tegl, sadeltag
oprindeligt med tegl, der senere er skiftet til betontagsten. Gadefacaderne er
orienteret mod vest langs vejen Stilledal.
I projektet
udskiftes tagbelægningen og det nuværende spidsloft inddrages i taglejligheder,
således at rumligheden forøges. Facaderne renoveres og installationer
udskiftes.
På gadeside
vil der på hver blok blive etableret en tårntilbygning med altaner på begge
sider. 12 boliger påregnes udvidet med 12-15 m² ved disse tårntilbygninger, der
indeholder nyt køkken og en lille spiseplads. I det tidligere køkken og baderum
indrettes en regulær entre og et godt badeværelse. Lejlighederne forsynes
endvidere med altaner på siden af tårnet. Disse tiltag gør boligen egnede for
enlige og par uden børn, der ønsker at forblive boende i afdelingen. Vinduer i
facaderne og i kviste vil blive skiftet til nye energibesparende og en stor del
heraf vil blive udformet som franske altaner med stort lysindfald.
På gårdside
vil der blive etableret installationskarnapper udfor alle wc/bad og køkkener.
Denne udvidelse af lejlighedernes areal vil udover rumligheden gøre disse mere
tiltalende gennem en forbedret planløsning af køkken og wc/bad.
Lejlighederne
i stueetagen i de fire gavle i de to stokke vil blive indrettet som handicapvenlige,
der dels har adgang fra opgangen, dels fra terræn via rampe. Der vil ikke blive
indrettet handicapvenlige lejligheder på de øvrige etager, da der ikke kan
etableres hensigtsmæssige løsninger med elevatorer.
Ved
tårntilbygningen, karnapperne og badeværelserne ønskes i videst muligt omfang
anvendt præfabrikerede løsninger, ligesom der i øvrigt sigtes mod maksimal
beboerindflydelse ved den endelige udformning af arbejderne.
Efter ombygningen vil der være 75 boliger, der
fordeler sig således:
21 stk. 2 rums
på 53 m2
11 stk. 4 rums familieboliger
på 106 m2
2 stk. 3 rums
på 79 m2
12 stk. 2 rums
m/tårn
på 61-65 m2
8 stk. 2
rum
på 67-76 m2
Taglejligheder :
4 stk. 4 rums familieboliger på 84 m2
3 stk. 3
rums
på 78 m2
1 stk. 3 rums
på 70 m2
3 stk. 2-3 rums
på 48-60 m2
6 stk. 1 rums
&
nbsp;
på 45-50 m2
Handicapegnede boliger:
4 stk. 3, 5 og 6 rums
på 106,120 og 143 m2
Som projektet ser ud på
nuværende tidspunkt vil det kun kunne gennemføres, hvis der tilføres kontant
støtte for at sikre en rimelig husle-jeudvikling, hvilket igen vil være en
forudsætning for beboernes fortsatte opbakning.
Økonomi
De samlede udgifter ved arbejderne er anslået til 67,9 mio. kr.
Den nuværende leje (2005-niveau) er 547 kr./m2, svarende til
2.466 kr. månedlig for en 2-rums lejlighed på 53 m2
Hvis hele ombygningsudgiften finansieres med realkreditlån ville dette
medføre en lejestigning på. ca. 488 kr./m2, dvs. ca. 90 pct.
hvorefter lejen for en 2-rums bolig på 53 m2 ville stige til 4571
kr. månedlig
Efter KAB's vurdering kan boligerne næppe bære en husleje på mere end
700 – 750 kr./m² såfremt beboerne fortsat skal have interesse i projektet. Dette
vil medføre en leje på ca. 5000 - 5300 kr. månedlig for en lejlighed på 85 m²,
og for den gennemsnitlige lejlighed en månedlig leje på 3100-3300 kr.
For at ramme det skønnede acceptable lejeniveau har KAB udarbejdet en
løsningsmodel, hvor 37.000.000 kr. finansieres med realkreditlån, 10.000.000
ved kapitaltilførsel efter femtedelsordningen, mens resten finansieres gennem
besparelser, henlæggelser, trækningsretten i Landsbyggefonden og tilskud fra
dispositionsfonden.
Kapitaltilførslen
Ifølge
almenboliglovens § 92, kan Landsbyggefonden af midler, der er overført til
Landsdispositionsfonden yde støtte som lån eller tilskud til almene afdelinger
Efter
lovens § 96 kan Landsbyggefonden betinge sin deltagelse af, at kommunalbestyrelsen
og boligorganisationen medvirker til løsning af afdelingens problemer.
I
den foreslåede løsningsmodel udgør Landsdispositionsfondens støtte 
, svarende til 4.000.000 kr., mens de resterende
stilles til rådighed af SAB, Københavns Kommune (som lån) og
långivende realkreditin-stitut (som
lån), hver for 2.000.000 kr..
Kommunens
lån foreslås ydet på samme vilkår som realkreditlånet, dvs. rente- og afdragsfrit
i en 15-års periode, og herefter på nærmere aftalte vilkår for låneafviklingen.
Hvis afdelingens økonomiske forhold kan bære det, skal lån kunne kræves afviklet fra et tidligere tidspunkt.
Lånet afholdes af budgetansvarlig institution
Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (lån til Landsbyggefonden).
Garantien
I
forbindelse med gennemførelse af helhedsplanen påregnes som foran nævnt gennemført
opretnings- og forbedringsarbejder for 67,9 mio. kr., hvoraf de 37 mio. kr.
skal finansieres med realkreditlån
Realkreditinstituttet
påregnes at kræve 100 pct. kommunal garanti for lånet. Størrelsen på garantien
vil blive forhandlet nærmere i forbindelse med lånetilbud fra realkreditinstituttet.
Garantien
er en eventualforpligtelse, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi.
Miljøvurdering
Sagen vil blive miljøvurderet efter gældende regler ved behandling af
selskabets endelige ansøgning.
Andre konsekvenser
-
Høring
-
BILAG VEDLAGT TIL
GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A – SAB
afd. Stilledal, " Fremtidsanalyse og forslag til demonstrationsprojekt".
Ulrik Winge