Lokalplan for byggeforeningen "Fremad"

Lokalplan for byggeforeningen "Fremad"

Indstilling om, at forslag til lokalplan for den bevaringsværdige byggeforeningsbebyggelse "Fremad" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede justeringer af lokalplanforslagets bestemmelser i § 3 om anvendelse, § 6 om bebyggelsens ydre fremtræden og § 9 om de ubebyggede arealer.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 15. januar 2003

Anbefalet overfor Borgerrepræsentationen

I forbindelse med offentliggørelse af lokalplanforslaget "Fremad" er der modtaget 8 henvendelser, herunder én fra Hovedstadens Udviklingsråd, der ingen bemærkninger har til forslaget. Henvendelserne i øvrigt vedrører forskelligartede forhold med følgende temaer:

Bestemmelse om indretning af én bolig i hver ejendom. Der gøres indsigelse imod at det for dobbelthusbebyggelsen atypiske Fremadshuset er medtaget i lokalplanforslaget, da det er væsentlig større end de øvrige ejendomme og derfor egnet til indretning for 2-3 familier. Forvaltningen foreslår, at lokalplanens bestemmelse (§ 3), for så vidt angår denne ejendom samt et af dobbelthusene, der ikke er opdelt i to ejendomme, lempes således, at der på hver af disse ejendomme kan indrettes 2 boliger.

Farveskala til facade, vindues- og dørpartier samt sokkel. I en række henvendelser gives der udtryk for, at den foreslåede farveskala til facader samt vindues- og dørpartier er for begrænset, ligesom der ønskes mulighed for at male i oprindelig sokkelfarve. Forvaltningen finder, at en begrænset farveskala vil medvirke til at give bebyggelsen et mere homogent præg. Da den oprindelige sokkelfarve ikke er fastslået vurderes en sort farve som hensigtsmæssig.

Det bemærkes, at 2-farvede vindues- og dørpartier ses i traditionelt vedligeholdte huse. Lokalplanbestemmelsen om en ensartet farvesætning skal forstås sådan, at samtlige vinduer samt dør skal fremtræde i samme farvesætning, hvilket godt kan være en kombination af 2 farver. Lokalplanens bestemmelse (§ 6) herom foreslås derfor præciseret i overensstemmelse hermed.

Indretning af parkeringspladser. Lokalplanforslagets krav om etablering af parkering på terræn giver anledning til spørgsmål om hvilke ændringer i bebyggelsesforholdene, der kan udløse krav om etablering af en parkeringsplads, samt om problemer ved kravet om placering bag byggelinien bl.a. på grund af eksisterende tilbygning. Det vurderes på baggrund heraf som hensigtsmæssigt, at der i lokalplanens differentieres mellem parkering etableret i carport eller garage og parkering på terræn, hvorfor forvaltningen foreslår en ændring af bestemmelsen (§ 9) i overensstemmelse hermed.

De trafikale forhold langs Amagerbrogade. På grund af trafikale problemer langs Amagerbrogade foreslår en indsiger, at fortovet på en strækning af ca. 40 m lægges i kolonade bag de nuværende facader langs Amagerbrogade, eller at afgrænsningen af lokalplanområdet flyttes bag Amagerbrogades vejudvidelseslinie. Forvaltningen finder, at en forlægning af fortovet til en kolonade vil være et voldsomt indgreb i bebyggelsen, og ikke vil stemme overens med lokalplanens formål om bevaring af bebyggelsens oprindelige karakter.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 22. august 2002 (BR 389/02) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 29. maj 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag for byggeforeningsbebyggelsen "Fremad", der er beliggende omkring Obdams Allé og Hollands Allé i bydelen Sundbyøster.

Aftryk af indstillingen med tilhørende bilag samt orienteringspjecen er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor som bilag 1.

Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden fra den 10. september 2002 til den 11. november 2002. Der er udsendt 471 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 86 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentliggørelsesperioden har der på Biblioteket Sundbyvester, Sundbyvester Plads 1,været opstillet en udstilling med plancher om lokalplanforslaget.

Den 29. oktober 2002 blev der afholdt et borgermøde i Sundbyøsterhallen. De 21 deltagende borgere blev her orienteret af medarbejdere fra forvaltningen om planens indhold og havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslaget. Der vedlægges som bilag A et referat fra borgermødet samt som bilag B et sammendrag af de evalueringsskemaer, der blev besvaret på mødet. Som det fremgår af referatet, blev en række emner diskuteret vedrørende blandt andet:

• etablering af parkering
• mulighed for opførelse af tilbygninger til huse med atypisk grundstykke og placering
• den foreslåede farveskala til facader samt vindues- og dørpartier

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har i offentliggørelsesperioden været ét indlæg på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er modtaget 4 henvendelser via e-mail i offentliggørelsesperioden.

Der er i forbindelse med offentliggørelsen modtaget 8 henvendelser, og heraf er 1 fra en offentlig myndighed og 7 fra ejere, lejere og brugere samt interessegrupper m.v. Henvendelserne vedlægges i kopi til gennemsyn som bilag 2. En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag C.

Det nærmere indhold i henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit.

I) Skrivelse af 1. november 2002 fra Hovedstadens Udviklingsråd.

HUR meddeler, at man ingen indsigelser eller bemærkninger har til forslaget.

I skrivelsen g& oslash;res opmærksom på, at etablering af en parkeringsplads på det i lokalplanen anviste sted ikke vil være muligt på indsigers ejendom på grund af en gammel, lovligt opført tilbygning i gavlen. Mulighed for etablering af terrænparkering umiddelbart inden for skel ved fortov ønskes.

2) Skrivelse af 28. oktober 2002 fra Ejendomsmæglerfirmaet Base 1, v/ Helen Falkenberg. I skrivelsen gøres indsigelse mod, at det ca. 220 m² store og 2½ etager høje Fremadshuset, der anvendes til beboelse og butiksformål, er medtaget i lokalplanforslaget, da den er egnet til indretning for 2-3 familier, og dermed er speciel i forhold til den øvrige bevaringsværdige dobbelthusbebyggelse.

Generelt anses lokalplanforslaget som værende for områdets bedste. Herudover bemærkes det i skrivelsen, at lokalplanen kræver, at der skal laves en indkørsel til parkeringsplads på ejendommen på terræn, i carport m.v. Dette vurderes, at være i strid med bestemmelsen i § 10 om, at lokalplanen ikke hindrer, at den eksisterende bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes. Der spørges i den forbindelse om hvilke ændringer, der kan udløse et krav om etablering af indkørsel og parkeringsplads. Der sættes i den forbindelse spørgsmålstegn ved, om kravet er i modstrid med § 1 (formålsparagraffen), hvoraf det fremgår, at lokalplanen skal udgøre det planmæssige grundlag for, at området kan udvikles med respekt for de arkitektoniske kvaliteter. På indsigers egen ejendom vil etablering af en indkørsel kræve, at der fjernes et allétræ, og at nogle af de oprindelige stakitstolper samt en gammel flagstang også fjernes.

Det fremføres videre, at yderdør i gavl samt vinduer skal fremtræde i ens farvesætning i hvide, mørkegrønne eller -brune nuancer. Dette farvespekter foreslås udvidet med mulighed for større fleksibilitet.

I skrivelsen anføres det, at parkeringen ud for dobbelthusene langs Amagerbrogade foregår udisciplineret med det resultat, at cyklisterne har urimelig dårlig plads. Det foreslås derfor, at fortovet langs Amagerbrogade 209-215 lægges i kolonnade bag de nuværende facader eller alternativt, at lokalplanens afgrænsning lægges bag Amagerbrogades vejudvidelseslinie.

Det anføres i skrivelsen, at såfremt etablering af parkeringspladser er et egentligt krav, gøres indsigelse herimod. Det anføres videre, at lokalplanforslagets farveskala til mur og træværk er for snæver, hvorfor en udvidelse af farveskalaen ønskes.

Med skrivelsen gøres indsigelse imod lokalplanforslagets begrænsning til sort farve på sokkel, idet man har registreret, at der tidligere har været anvendt lysere nuancer til soklen: gul kalk, grå kønrøg og grå maling. Ligeså findes den foreslåede farveskala på træværk for begrænset, idet det anføres, at lyse nuancer samt to-farvede vindues- og dørpartier i kontrastfarver tidligere har været anvendt.

Der spørges desuden om, hvorvidt ophævelse af de eksisterende vejudlæg indebærer, at grundejer ikke længere har grundejerrettigheder over arealet frem til vejbanen, jf. lokalplanforslagets § 4, stk. 5, hvoraf det fremgår, at de eksisterende vejudlæg mellem de i forslaget fastlagte vej- og byggelinier forudsættes ophævet, når betingelserne herfor er opfyldt. I så fald finder indsiger, at der er tale om ekspropriation, der ikke ses at være hjemmelsgrundlag for.

I henvendelsen udtrykkes tilfredshed med lokalplanens tilblivelse og tilfredshed med lokalplanprocessen og samarbejdet mellem Bygge- og Teknikforvaltningen, Plan & Arkitektur og Grundejerforeningen Fremad. I forlængelse heraf udtrykker man ønske om, at man også i den fremtidige planlægning inddrager de lokale borgere og lokalrådet i planlægningsfasen.

Bemærkninger til de modtagne henvendelser

I de modtagne henvendelser fremføres bemærkninger om forhold, der kan grupperes under 5 hovedtemaer, der refereres i det efterfølgende. Efter hvert af de 5 temaer følger forvaltningens bmærkninger samt eventuelle forslag til ændring af lokalplanteksten.

Der ønskes mulighed for indretning af mere end én bolig i "Fremadshuset", jf. § 3, stk. 1, hvoraf det fremgår, at der kun må indrettes én bolig på hver ejendom.

"Fremadshuset" på ejendommen matr.nr. 270 Sundbyøster, er en del af den oprindelige bebyggelse og bør derfor medtages i lokalplanforslaget.

Med et samlet etageareal på ca. 220 m² er Fremadshuset væsentlig større end de øvrige huse, og forvaltningen kan derfor anbefale, at bestemmelsen lempes for denne ejendom således, at der kan etableres 2 boliger. For så vidt angår et dobbelthus, der er beliggende på del af ejendommen matr.nr. 34d Sundbyøster, Mikkel Skovs Alle 2, gælder samme problematik, idet dette dobbelthus ikke er opdelt i 2 forskellige ejendomme.

Det foreslås derfor, at der i lokalplanens § 3, stk. 1, efter 2. punktum, tilføjes.: "På hver af ejendommene matr.nr. 270 ibid., Fremads Allé 4, og del af ejendommen matr.nr.34d ibid., Mikkel Skovs Allé 2, må der dog indrettes 2 boliger."

Der gives udtryk for, at den foreslåede farveskala til facader samt vindues- og dørpartier er for begrænset, ligesom der ønskes mulighed for at male i oprindelig sokkelfarve, jf. § 6, stk. 2, pkt. b og e, hvoraf begrænsningerne i farvevalg fremgår.

Bebyggelsen fremstår i dag temmelig forskelligartet især i kraft af bygningsmæssige ændringer, men også på grund af de mange farveskift. En begrænset farveskala vil medvirke til at gengive bebyggelsen et mere homogent præg. Formentlig har husene oprindeligt været hvidkalkede, men forvaltningen finder, at bebyggelsen godt kan bære en vis farvevariation og har derfor udvidet farveskalaen til foruden hvide nuancer også at omfatte afdæmpede jord- og gråtonefarver.

Vinduesfarverne er begrænset til hvide, mørkegrønne og mørkebrune nuancer. Af lokalplanbestemmelsen fremgår det videre, at døre og vinduer skal fremtræde i ens farvesætning. Som ovenfor nævnt finder forvaltningen, at bebyggelsens homogenitet vil styrkes af en mere ensartet farveholdning.

Med hensyn til farve på sokkel vil også en ens farve til soklen medvirke til at give dobbelthusene den ønskede homogenitet. Da den oprindelige farve ikke er fastslået, finder forvaltningen fortsat valget af en sort farve til sokkel hensigtsmæssigt

Flere henvendelser bemærker, at 2-farvede vindues- og dørp artier ses i traditionelt vedligeholdte huse. Det er ikke hensigten, at lokalplanen skal være til hinder herfor, og bestemmelsen om en ensartet farvesætning skal forstås sådan, at samtlige vinduer samt dør skal fremtræde i samme farve/ farver, som godt kan være en kombination af f.eks. hvide rammer og karme i en mørk farve.

Lokalplanens § 6, stk. 2, pkt. e, 4. punktum, om bebyggelsens ydre fremtræden foreslås derfor præciseret med følgende tekst som angivet i kursiv: "Den enkelte ejendoms vinduer samt yderdør i gavl, skal fremtræde i ens farvesætning i hvide, mørkegrønne eller mørkebrune nuancer, eventuelt som en kombination af 2 farver."

Lokalplanforslagets krav om etablering af parkering på terræn giver anledning til spørgsmål om hvilke ændringer i bebyggelsesforholdene, der kan udløse krav om etablering af en parkeringsplads, samt om problemer ved kravet om placering bag byggelinien, jf. § 9, stk. 2, hvoraf det fremgår, at der skal indrettes 1 eller 2 parkeringspladser på hver ejendom placeret på terræn, i carport eller i garage bag en byggelinie på et nærmere angivet areal.

I henhold til Kommuneplan 2001 skal der i boligområder etableres 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og lokalplanbestemmelsen er dermed en opfølgning af kommuneplanens rammer. Da lokalplanen ikke umiddelbart udløser handlepligt, vil et krav om etablering af parkeringsplads først blive stillet i forbindelse med en tilladelse til en større tilbygning på ejendommen.

Med hensyn til påpegningen af, at etablering af parkering som anvist i lokalplanen kan være problematisk bl.a. på grund af eksisterende tilbygning bemærkes, at lokalplanen ikke hindrer, at den eksisterende lovlige bebyggelse og dennes anvendelse kan opretholdes, jf. § 10. Såfremt eksisterende lovlige forhold i enkelte tilfælde vil umuliggøre etablering af parkering som angivet, må alternative løsninger findes ud fra de givne forudsætninger evt. ved dispensation fra lokalplanens bestemmelser.

For at muliggøre en mere fleksibel indretning af p-pladserne på terræn vurderer forvaltningen det som hensigtsmæssigt, at der i lokalplanens differentieres mellem parkering etableret i carport eller garage og parkering på terræn.

Lokalplanens § 9, stk. 2: "Der skal indrettes 1 eller 2 parkeringspladser på hver ejendom placeret på terræn, i carport eller i garage inden for det på tegningerne nr. 27.560 og 27.578 med sort indramning viste felt, jf. også § 5, stk. 3 og 5." Foreslås derfor erstattet af: "Der skal indrettes 1 eller 2 parkeringspladser placeret på terræn, i carport eller i garage på hver ejendom. Carport eller garage skal placeres inden for det på tegningerne nr. 27.560 og 27.578 med sort indramning viste felt, jf. også § 5, stk. 3 og 5."

Der forespørges om, hvorvidt konvertering af vejudlægslinier til byggelinier er ensbetydende med ekspropriation af udlægsarealet, jf. § 4, stk. 5, hvoraf det fremgår, at de eksisterende vejudlæg mellem de i § 4, stk. 3 og 4 fastlagte vejlinier og bebyggelsesregulerende byggelinier mod områdets interne veje forudsættes ophævet, når betingelserne herfor er opfyldt.

Bemærkning

Vejudlæg er en reservation af et areal, der kan inddrages i vejanlægget, hvis der på et tidspunkt trafikalt skulle opstå behov herfor. Da dette ikke forekommer realistisk for så vidt angår bebyggelsens interne veje, der alle kommuneplanmæssigt har status som lokalgader, ses der intet formål med at fastholde denne reservation. Vejudlægget er derfor muliggjort ophævet. Ophævelsen skal ske i henhold til vejlovgivningen på grundejers initiativ. Da der ikke må bebygges på udlagte arealer, har de hidtidige vejudlægslinier fungeret som byggelinier, der klart definerer bebyggelsens facadefront. I lokalplanen har man derfor i stedet indført bebyggelsesregulerende byggelinier. Ved denne konvertering af vejudlægslinier til byggelinier er der således ikke ændret ved ejerforhold.

Det foreslås, at fortovet lægges i kolonade bag de nuværende facader langs Amagerbrogade, eller at afgrænsningen af lokalplanområdet flyttes bag Amagerbrogades vejudvidelseslinie.

Da denne del af Amagerbrogade i 1923 blev udvidet blev Fremads bebyggelse respekteret og skyder sig derfor frem i forhold til den generelle facadeflugt for Amagerbrogades bebyggelse. Dette bevirker at der på den aktuelle ca. 40 m lange strækning ikke er plads til kantstensparkering. Forvaltningen finder, at en forlægning af fortovet til en kolonade vil være et uønsket indgreb i bebyggelsen, og ikke stemme overens med lokalplanens formål om bevaring af bebyggelsens oprindelige karakter. Den eksisterende vejudlægslinie fastholdes dog, men vil formodentlig kun blive håndhævet i tilfælde af bebyggelsens forsvinden f.eks. efter en brand.

Forvaltningens ovennævnte forslag til justeringer af bestemmelser i lokalplanforslaget skønnes ikke at berøre andre myndigheder eller borgere end dem, der har foranlediget ændringen, på så væsentlig en måde, at fornyet høring i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er fornøden.

De ovenfor foreslåede ændringer af lokalplanforslaget giver ingen anledning til justeringer af eller bemærkninger i øvrigt til miljøvurderingen, som er afgivet i forbindelse med indstillingen om vedtagelse af lokalplanforslaget.

Bilag A Referat fra Borgermøde

Bilag B Resultat af evalueringsskemaer

Bilag C Liste over modtagne henvendelser

Jens Ole Nielsen