Byfornyelsesbeslutning for Ålandsgade-karreen

Byfornyelsesbeslutning for Ålandsgade-karreen

Indstilling om, at det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Ålandsgade-karreen" – efter høring af berørte ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9 med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer, blandt andet om frafald af forslaget om nedrivning af ejerlejlighedsejendommen Geislersgade 12-14, med forbehold for resultatet af den fornødne supplerende høring i 14 dage, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang at opfordre ejerne af byfornyelsesområdets ejendomme til at gennemføre byfornyelsesbeslutningens foranstaltninger og i givet fald meddele ejerne fornødne påbud om gennemførelse af foranstaltningerne, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til om fornødent at lade foranstaltninger udføre for ejernes regning og i givet fald til at forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvist afstås mod erstatning, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at overtage ejendomme eller dele heraf, som ejere med hjemmel i byfornyelseslovens § 159 måtte kunne kræve overtaget mod erstatning, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i forbindelse med gennemførelsen af foranstaltningerne, samt at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at give tilsagn om støtte efter byfornyelseslovens § 11 stk. 5 til de i byfornyelsesbeslutningen udpegede ejendomme.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, "at såfremt andelshaverne i ejendommen Holmbladsgade 24-30 / Geislersgade 2-6 på forespørgsel erklærer sig indforstået med, at den påtænkte byfornyelse vil kunne indebære, at den årlige boligafgift øges til i størrelsesordenen 1.000 kr. pr. m², anbefaler Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen en begrænset vedligeholdelse og ombygning af ejendommene indenfor en udgift på ca. 16 mio. kr.; heraf knap 6 mio. kr. fra støtteordningen "Privat Byfornyelse" og ca. 10 mio kr. efter Byfornyelseslovens kapitel 3."

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Der blev stemt om indstillingen:

Indstillingen blev anbefalet.

Winnie Larsen-Jensen (A) afgav f ølgende bemærkning: "Winnie Larsen-Jensen undlod at stemme med den begrundelse, at selv med en bevilling på 10 mill. kr. fra Københavns Kommune vil huslejen blive 1000 kr. m² . I dette beløb vil der end ikke være mulighed for hverken etablering af bad eller nye køkkener."

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Byfornyelsesområdet afgrænses af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade samt skel mod ejendommene matr. nr. 4125 og 3828 Sundbyøster, København.

Karreen har været et pilotprojekt for anvendelsen af de principper for byfornyelse, der er vedtaget i den nye byfornyelsesstrategi for kommunen. Der er således taget udgangspunkt i, at karreens samlede byfornyelsesbehov skulle afdækkes, men at selve byfornyelsesbeslutningen alene skal afhjælpe de mest presserende behov for nedrivninger eller istandsættelser. De ejendomme, der eventuelt ikke får tilbudt byfornyelsesstøtte som led i byfornyelsesbeslutningen, henvises til i stedet at søge støtte efter byfornyelseslovens regler om støtte til enkeltejendomme efter egen ansøgning, det vil sige støtte efter byfornyelseslovens § 11 stk. 5, eller byfornyelseslovens kap. 5 (aftalt boligforbedring). Ved fordeling af de afsatte puljer hertil er ejendomme beliggende i de udpegede byfornyelsesområder højt prioriteret.

Byfornyelsesforslaget indeholder med de af forvaltningen foreslåede ændringer bestemmelser om nedrivning af beboelsesejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og Geislersgade 16 A. Endvidere nedrives værksteds- og garagebygninger og der foreslås ombygning af opfordringsejendomme og indretning af fælles friarealer. Endelig indeholder forslaget angivelse af, hvilke arbejder der foreslås prioriteret ved ansøgninger om § 11, stk. 5-støtte eller kap. 5-støtte. Der rådes over de ejendomme eller bygninger, der skal nedrives.

De oprindelige forslag har været udsendt i offentlig høring, og der er indkommet 19 indsigelser, der vedrører forslaget om nedrivning af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, Geislersgade 16 A og Geislersgade 12-14. Endvidere er der kommentarer til forslagene til ombygningsarbejder, og der protesteres mod, at alle ejendomme skal indgå i fælles friarealer. Endelig er der en række kommentarer til processen blandt andet fra Kvarterløft Holmbladsgade, der foreslår en fornyet proces til undersøgelse af andre løsningsmuligheder for Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6.

Det offentliggjorte forslag indeholder bestemmelser om nedrivning af ejerlejlighedsejendommen Geislersgade 12-14, som har 15 lejligheder på hver 50 m² . Det har været anslået, at det vil koste 12 mio. kr. at overtage disse lejligheder, men den seneste tids prisudvikling på ejerlejlighedsmarkedet viser, at den samlede erstatningssum snarere vil være 14 mio. kr. Forvaltningen har i høringsperioden haft drøftelser med ejerforeningen om en eventuel overtagelse til en lavere pris begrundet i, at ejendommen er i en meget dårlig vedligeholdelsesmæssig stand. Ejerforeningen har i en indsigelse oplyst, at den kan gå ind for en nedrivning af ejendommen på betingelse af, at der gives fuld erstatning for lejlighederne, formentlig begrundet i, at disse lejligheder kan sælges til denne værdi uden hensyn til ejendommens tilstand. Forvaltningen finder imidlertid ikke, at det er rimeligt at bruge offentlige midler til erstatninger af denne størrelse, og ej heller til en begrænset istandsættelse af ejendommen, som er anslået til at ville koste mellem 2,3 og 3,6 mio. kr. Det skyldes, at ejerforeningen har tilkendegivet, at der ikke umiddelbart er mulighed for, at de enkelte ejere kan finansiere en del af udgiften, men foreningen mener dog, at den over en årrække vil kunne vedligeholde ejendommen.

En bevaring af Geislersgade 12-14 vil betyde, at den i lokalplanen foreslåede bebyggelsesplan må ændres således, at området ikke som påtænkt ved nybyggeri opdeles i to karreer. Dermed bliver der mulighed for at lave ét fælles gårdanlæg i stedet for to, og den foreslåede stiforbindelse mellem Ålandsgade og Geislersgade udgår.

Samtidig fremsættes indstilling om endelig vedtagelse af lokalplan og tilhørende kommuneplantillæg, men de ændringer der foreslås heri og til byfornyelsesbeslutningen kræver en supplerende høring, som foreslås gennemført efter behandlingen i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget, således at resultatet af høringen sammen med de pågældende indstillinger forelægges samtidig for Borgerrepræsentationen. Der foreslås en høringsperiode på 14 dage.

De lånefinansierede udgifter til det således ændrede forslag til byfornyelsesbeslutning er opgjort til 2.800.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 22.198.977 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 24.998.977kr.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2003.

I mødet den 2. maj 2002 (BR 188/02) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 6. marts 2002 om bemyndigelse til at offentliggøre det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning i henhold til byfornyelseslovens § 9 for Ålandsgade-karreen.

Området afgrænses af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade samt skel mod ejendommene matr. nr. 4125 og 3828 Sundbyøster, København.

Det udsendte byfornyelsesforslag (juni 2002), udarbejdet af Håndværkets Byfornyelsesselskab, er lagt til gennemsyn som bilag 1.

I ovennævnte indstilling, hvortil der henvises, er der redegjort for debatperioden forud for byfornyelsesforslaget og de i forbindelse hermed fremkomne bemærkninger. Endvidere er der redegjort for forslagets behandling i arbejdsudvalget for byfornyelsen og for finansieringen af de forudsatte arbejder.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.

De indkomne indsigelser har givet anledning til ændringer af det offentliggjorte byfornyelsesforslag for så vidt angår forslaget om nedrivning af Geislersgade 12-14, jf. nedenfor.

Indsigelserne har været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag A fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti.

På den vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold (bilag B). Endvidere er vedlagt etageplaner (bilag C), et skema der viser areal- og installationsforhold (bilag D), og endelig et skema over udgifterne til ombygninger af ejendomme (bilag E).

Karreen har været et pilotprojekt for anvendelsen af de principper for byfornyelse, der er vedtaget i den nye byfornyelsesstrategi for kommunen. Der er således taget udgangspunkt i, at karreens samlede byfornyelsesbehov skulle afdækkes, men at selve byfornyelsesbeslutningen alene skal afhjælpe de mest presserende behov for nedrivninger eller istandsættelser. De ejendomme, der eventuelt ikke får tilbudt byfornyelsesstøtte som led i byfornyelsesbeslutningen, henvises til i stedet at søge støtte efter byfornyelseslovens regler om støtte til enkeltejendomme efter egen ansøgning, det vil sige støtte efter byfornyelseslovens § 11 stk. 5, eller byfornyelseslovens kap. 5 (aftalt boligforbedring). Ved fordeling af de afsatte puljer hertil er ejendomme beliggende i de udpegede byfornyelsesområder højt prioriteret.

Byfornyelsesforslaget indeholder med de af forvaltningen foreslåede ændringer i hovedtræk bestemmelser om nedrivninger af såvel beboelsesejendomme som værksteds- og garagebygninger samt ombygning af opfordringsejendomme og indretning af fælles friarealer. Endvidere indeholder forslaget angivelse af, hvilke arbejder der foreslås prioriteret ved ansøgninger om § 11, stk. 5-støtte eller kap. 5-støtte.

Bebyggelsen, der er opført fra 1880 til 1890, rummer 2.622 m² etageareal, heraf 2.042 m² boligareal med 42 boliger, hvoraf 5 er kondemnerede. 33 af boligerne er på 46 m² eller derunder, 5 boliger er på 50-51 m² og 4 boliger er på 65 m². Erhvervsdelen omfatter Café Sommerlyst samt forskellige butikker. Ejendommene er i bydelsatlas for Amager fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet.

Andelsboligforeningen, der ejer ejendommene, har hidtil ønsket selv at gennemføre en mere begrænset vedligeholdelse og ombygning af ejendommene indenfor en udgift på ca. 16 mio. kr., svarende til ca. 6.100 kr./m². Udgiften er af andelsboligforeningen forudsat finansieret ved udnyttelse af et ældre tilsagn om støtte efter reglerne om "privat byfornyelse", og ved indlæggelse af fjernvarme med CO₂-tilskud samt ved byfornyelsesstøtte til ophævelse af kondemnable forhold og en begrænset egenfinansiering.

Der er imidlertid så mange økonomiske og byggetekniske usikkerhedsmomenter forbundet med det skitserede projekt, at forvaltningen ikke kan anbefale at lade andelsboligforeningen gennemføre projektet, idet projektet ikke vurderes at føre til, at der sker en forsvarlig genopretning af bebyggelsen.

Kvarterløft Holmbladsgadekvarteret har tilkendegivet, at man foretrækker, at ejendommene bevares.

Ved registreringen af ejendommenes tilstand blev det konstateret, at de har et vedligeholdelses- og ombygningsbehov svarende til en udgift på gennemsnitligt 16.500 kr./m² (prisindeks 156). Der var herved forudsat en gennemgribende ombygning med sammenlægning af små lejligheder, og at der skulle rådes over ejendommene. De samlede udgifter ville i dag (index 167,6) udgøre 17.700 kr./m² og incl. ekspropriationserstatning ca. 19.100 kr./m² eller i alt 50 mio. kr. Den værdiforøgende udgift ville udgøre 22,5 mio. kr., mens tabet ville udgøre 27,5 mio. kr. Forvaltningen finder, at en sådan ombygningsudgift vil være uacceptabelt høj, hvilket Bygge- og Teknikudvalget ligeledes har tilsluttet sig i de indledende drøftelser om, hvad der bør besluttes for ejendommene. Endvidere repræsenterer ejendommene ikke en afgørende arkitektonisk værdi og i relation til gadebilledet mod såvel Holmbladsgade som Geislersgade, vil et nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet kunne tilføre karreen og kvarteret en tiltrængt fornyelse.

Københavns Bymuseum har tilkendegivet, at museet anser bygningerne for kulturhistorisk interessante, men at de ikke har meget høj bevaringsværdi.

Byfornyelsesforslaget indeholder derfor bestemmelser om nedrivning af disse ejendomme. Nedrivningen vil netto koste ca. 10 mio. kr. incl. ekspropriationserstatninger og værdi af grundene ved salg til nybyggeri.

Håndværkets Byfornyelsesselskab og andelsboligforeningen har udpeget hver en ejendomsmægler, der har udarbejdet vurderinger af ejendommen med henblik på at nå til enighed om en erstatningssum, der lægges til grund, hvis det besluttes at rive ejendommen ned, således at de enkelte andelshavere ved, hvor de står. De to vurderinger er henholdsvis en handelsværdi på 6,2 mio. kr. og 7,5 mio. kr., og forvaltningen har tilkendegivet over for andelsboligforeningen, at en overtagelsessum vil ligge inden for dette interval med forbehold for, at de oplysninger, der ligger til grund for vurderingerne, kan stå for en nærmere prøvelse. Derudover er det tilkendegivet, at der vil kunne ske betaling for de af andelshaverne udførte, dokumenterede forbedringer i de enkelte andelsboliger. Forvaltningen finder, at det må være en forudsætning, at der alene ydes erstatning for forbedringer, der er udført inden udgangen af 2000, hvor beboerne må have været klar over, at en nedrivning af ejendommen kunne komme på tale.

Andelsboligforeningen har en gæld på ca. 6 mio. kr., og den del af en eventuel erstatning, der ligger derover, vil således kunne anvendes til, at dække værdien af andelene.

Andelsboligforeningen værdiansætter andelene ud fra den offentlige vurdering, der udgør ca. 11,15 mio. kr. Afhængig af, hvornår de enkelte andelshavere har købt deres andele, kan der således blive tale om, at nogle af andelshaverne efter overtagelsen af ejendommen vil stå med en reel restgæld på et lån optaget til finansiering af andelen, ligesom de øvrige ikke vil kunne opnå en ellers forventet gevinst ved salg af andelen. Af ejendommenes 42 boliger er de 31 solgt som andelsboliger, mens der stadig er 11 udlejede boliger. I perioden fra 1980 til 2002 er der ifølge andelsboligforeningens administrator handlet 30 andele, heraf er ca. 22 handlet jævnt fordelt over årene, siden foreningen i 1996 gik over til at fastsætte andelskronen efter den offentlige vurdering, hvilket betød, at andelskronen steg. Andelsboligforeningen har ikke fremsendt en samlet opgørelse over, i hvilket omfang andelshaverne vil kunne komme til at stå med et uindfriet banklån, der har været brugt til finansiering af købet af en sådan andel. Under alle omstændigheder vil andelshaverne ikke kunne få indfriet den forventede andelsværdi. Derudover hæfter de enkelte andelshavere for den andel af foreningens gæld, der eventuelt ikke måtte kunne indfries med ekspropriationserstatningen.

Ejendommen, der er opført i 1901, rummer 750 m² boligareal, med 15 boliger på hver 50 m². Ejendommen er i bydelsatlas for Amager fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket i almindelighed anses for bevaringsværdigt i forbindelse med lokalplanlægning. Den er opdelt i ejerlejligheder og har et vedligeholdelses- og ombygningsbehov svarende til en udgift på 16.500 kr./m² eller i alt 12,8 mio. kr. under forudsætning af, at der lægges lejligheder sammen. En ombygning med lejlighedssammenlægninger vil indebære, at der skal rådes over ejendommen, hvilket i indstillingen om vedtagelse af byfornyelsesforslaget var anslået til at ville koste ca. 12 mio. kr. i erstatninger. Salg af lejlighederne efter ombygning vil indbringe ca. 10,8 mio. kr., hvilket giver en samlet rammebelastende investering på 14 mio. kr.

Overtagelse af ejendommen og efterfølgende nedrivning skønnes at indebære en rammebelastende investering på 13 mio. kr.

I høringsperioden har forvaltningen fået oplyst, at disse ejerlejligheder nu kan sælges for omkring 925.000 kr. afhængig af deres stand, hvilket snarere vil udløse en erstatning på omkring 14 mio. kr. Priserne fastsættes, som det er sædvanligt i markedet i øjeblikket, uafhængigt af ejendommens dårlige vedligeholdelsestilstand.

Forvaltningen finder ikke, at det er acceptabelt, at det offentlige på den måde kommer til at afhjælpe en ejendoms ringe vedligeholdelsestilstand med meget store subsidier, og har derfor foreslået ejerforeningens bestyrelse en løsning, hvor ejerlejlighedsejerne tilbydes en ikke nærmere fastsat lavere erstatningssum, som kompenserer for den dårlige vedligeholdelsestilstand. Ejerforeningens advokat har imidlertid i en indsigelse tilkendegivet, at foreningen alene kan gå ind for en løsning, hvor der ydes erstatning for den fulde markedsværdi.

Forvaltningen foreslår derfor, at byfornyelsesbeslutningen ændres til, at denne ejendom ikke nedrives, men i stedet overlades til selv at forestå istandsættelsen i de kommende år, idet en omfattende ombygning ligeledes vil være meget dyr.

Alternativt kunne det overvejes at tilbyde ejerforeningen støtte til begrænsede vedligeholdelses- og ombygningsarbejder uden lejlighedssammenlægninger, således at ejendommen var sat i stand på basale bygningsdele. Det vil koste ca. 2,3 mio. kr. at afhjælpe vedligeholdelsesmanglerne på tag og facader og i kælderen og i alt 3,6 mio. kr., hvis der også foretages en vinduesudskiftning. Forvaltningen finder, at en betingelse for støtte bør være, at 50 % finansieres af ejerne selv, svarende til mellem 75.000 kr. og 120.000 kr. pr. lejlighed, men foreningen har i sin indsigelse tilkendegivet, at ejerne ikke har mulighed for en betydelig selvfinansiering. Derimod mener foreningen, at den vil være istand til over en længere årrække at få vedligeholdt ejendommen.

En bevaring af Geislersgade 12-14 vil betyde, at den i lokalplanen foreslåede bebyggelsesplan må ændres således, at området ikke ved nybyggeri opdeles i to karreer. Dermed bliver der mulighed for at lave ét fælles gårdanlæg i stedet for to, og den foreslåede stiforbindelse mellem Ålandsgade og Geislersgade udgår.

Ændringen af byfornyelsesbeslutningen til bevaring af denne ejendom, vil kræve en supplerende høring i karreen. Forvaltningen skal foreslå, at der foretages en sådan høring inden sagen forelægges Borgerrepræsentationen. Høringen skal foretages samtidig med en supplerende høring om lokalplanen, jf. den samtidig hermed forelagte indstilling om endelig vedtagelse af lokalplan for området.

Bygningen har to lejligheder på første sal på 41 m², som har toilet på trappen. Lejlighederne er ensidigt belyst, og ejendommen er i bydelsatlas for Amager fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Lejlighederne i stueetagen er nedlagt i forbindelse med en kondemnering. Det er vurderet, at det vil koste ca. 17.000 kr./m² at bygge denne bygning om, hvorfor forslaget til byfornyelsesbeslutningen indeholder bestemmelser om nedrivning. Det boilerrum, som bygningen rummer, skal retableres andetsteds.

Som led i indretningen af karreens friarealer til fælles gårdanlæg nedrives alle garagebygninger og skurbebyggelse samt hegn og plankeværker i karreens indre, bortset fra byggeforeningshusene Geislersgade 24-30.

Der rådes i det hele over Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6. Endvidere rådes over bygningen Geislersgade 16 A.

Det kan endvidere blive nødvendigt at forlange afståelse af private rettigheder, der hører til eller hviler på de af byfornyelsesbeslutningen omfattede ejendomme.

Derudover kan det blive nødvendigt midlertidigt at råde over private rettigheder i forbindelse med etableringen af det fælles friareal.

Det foreslås, at der umiddelbart efter nedrivning af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 søges opført et nybyggeri i overensstemmelse med den bebyggelsesplan, der er angivet i den samtidig hermed forelagte indstilling om endelig vedtagelse af lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for området.

De øvrige ejendomme i karreen er generelt i relativt god vedligeholdelsesmæssig stand. Ikke alle lejligheder er dog forsynet med bad, og der er en del små lejligheder, hvor det kan være vanskeligt at indrette hensigtsmæssige baderum uden lejlighedssammenlægninger. I vurderingen af hvilken støtte, der foreslås givet til ombygningsarbejder, er taget udgangspunkt i, at alle ejendomme skal kunne udføre arbejder, der sikrer ejendommene konstruktivt i fremtiden. Derudover er det vurderet, hvilken støtteform ejendommene med fordel kan bruge under hensyn til arbejdernes karakter, udgiften til udførelsen og ejerforholdene. Det er en betingelse for at kunne yde støtte efter byfornyelsesloven, at udgiften udgør mindst 1.000 kr./m².

I begge ejendomme er der inden for de senere år foretaget en række arbejder, som er fiansieret med støtte efter reglerne om aftalt boligforbedring og egenfinansieret, og de har derfor ikke et stort byfornyelsesbehov. Det har dog samtidig bevirket at boligafgiften ligger omkring 700 kr./m², hvilket er relativt højt. Af hensyn til gårdanlægget ville det være hensigtsmæssigt at forny ejendommenes kloakker, men udgiften hertil vil ligge under 1.000 kr./m², hvorfor der ikke umiddelbart kan ydes støtte efter byfornyelsesloven. I stedet foreslås det, at ejendommene henvises til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, alternativt kap.5, således at der kan optages forhandlinger med dem om hvilke arbejder, der kan ydes støtte til, og hvordan de kan finansieres, men på grund af minimumsgrænsen på 1000 kr./m² forudsætter det, at andelsboligforeningerne i de kommende år overvejer mere omfattende ombygningsarbejder, f.eks. i form af lejlighedssammenlægninger med indretning af bad. I byfornyelsesbeslutningen indgår en liste over mulige arbejder, der kan søges støtte til.

Det anslås, at der vil kunne søges støtte efter § 11, stk. 5 til udgifter på 10 mio. kr.

Som følge af nedrivningen af Geislersgade 16 A vil det dog være nødvendigt at retablere et boilerrum i en ny bygning tilpasset det kommende fælles friareal.

Som led i byfornyelsesbeslutningen udføres brandsikring og delvis istandsættelse af facader og gavle. Ligledes er der mulighed for delvis istandsættelse og udskiftning af vinduer. Der udføres istandsættelse af kloakinstallationer. Den samlede udgift er anslået til 8,4 mio. kr., svarende til 1.500 kr./m² .

Selvom ejerforeningen over en årrække selv har finansieret en række vedligeholdelses- og forbedringsarbejder foreslås det, at det er en betingelse for støtte, at ejerforeningen selv finansierer den del af udgiften, der ligger over 1.000 kr./m² , det vil sige ca. 500 kr./m². Det svarer til en egenfinansiering på i gennemsnit 30.000 kr. pr. lejlighed. Derved opnås dels at minimumsgrænsen for støtte nås, dels fastholdes et generelt princip om, at også ejerforeninger bør være medfinansierende.

Der foreslås ikke byfornyelsesarbejder, men ejerne har principielt mulighed for at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, selvom der ikke er foretaget særskilte undersøgelser af disse enfamiliehuses istandsættelsesbehov.

Der søges bemyndigelse til, at forvaltningen kan give tilsagn om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, i overensstemmelse med ovenstående.

Der vil blive etableret fælles gårdanlæg for samtlige de af byfornyelsesbeslutningen omfattede ejendomme undtagen byggeforeningshusene i Geislersgade 24-30. Som følge af ændringen i bebyggelsesplanen i lokalplanen, jf. den samtidig hermed forelagte indstilling, ændres bestemmelserne om fælles friareal, således at der indrettes ét fælles friareal i stedet for to. Ændringen skal indgå som en del af høringstemaet i den supplerende høring.

I forbindelse med opførelse af nybyggeri vil der blive stillet krav om deltagelse i det fælles friareal, og nybyggeriet skal finansiere en forholdsmæssig andel af anlægsudgiften samt af de fremtidige driftsudgifter. De arealer, der som følge af den i lokalplanen foreslåede bebyggelsesplan kommer til at ligge uden for de egentlige gårde i form af forhaver til nybyggeriet mod Geislersgade, anlægges som en del af de fælles friarealer.

Gårdanlæggene forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har tilkendegivet interesse i, at der i forbindelse med et nybyggeriet reserveres f.eks. en til to opgange til boliger for særligt udsatte grupper, som en integreret del af en almen boligbebyggelse. Plan & Arkitektur vil så vidt muligt inddrage dette i planlægningen af et nybyggeri.

De ændringer, der er foreslået i forhold til det offentliggjorte forslag til byfornyelsesbeslutning, er foretaget på baggrund af de indkomne indsigelser og drøftelser med Håndværkets Byfornyelsesselskab samt arbejdsudvalget for byfornyelsen.

Oplægget til byfornyelsesbeslutningen er ledsaget af et forslag til lokalplan med tilhørende forslag til kommuneplantillæg, der indstilles samtidig til endelig vedtagelse, idet det dog forudsættes, at der inden da foretages en supplerende høring. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

Såfremt Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget kan tilslutte sig de foreslåede ændringer i byfornyelsesbeslutningen forudsættes det, at der foretages en supplerende høring i 14 dage, hvorefter resultatet af høringen sammen med denne indstilling kan forelægges Borgerrepræsentationen.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Håndværkets Byfornyelsesselskab har udarbejdet en revideret finansieringsplan, som er lagt til gennemsyn som bilag 2. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 2.800.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 22.198.977 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 24.998.977 kr.

Der er ikke i disse beløb indregnet en eventuel støtte til ombygningsarbejder i Geislersgade 12-14 på mellem 2,3 og 3,6 mio. kr.

De støtteberettigede udgifter er endvidere fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering på ca. 2,8 mio. kr. fra ejerforeningen Ålandsgade 1-17/Holmbladsgade 22, jf. reglerne om forhandlet finansiering.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2003. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen vil skulle udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 11.099.488 kr.

Der vil være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte på ca. 1,5 mio. kr.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 til 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2003 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Gennem forskellige bestemmelser i byfornyelsesbeslutningen tilstræbes, at byfornyelsen gennemføres med størst mulig respekt for miljørigtige principper. I betragtning af bygningernes tilstand må det anses for mest hensigtsmæssigt at nedrive samtlige bygninger på Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6. Derimod bevares beboelsesbygningen Geislersgade 12-14, hvilket må anses for ressourcebesparende i forhold til at rive den ned og bygge nyt. Derudover stilles der krav om indretning af friarealer og om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Ved forvaltningens behandling af de enkelte ombygningsprojekter stilles der krav om brug af naturlige og/eller genanvendelige materialer. Endelig skal de minimumskrav, der er angivet i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001, opfyldes.

Forslaget (dateret juni 2002) blev i et fælles omslag med pje cen vedrørende det samtidigt offentliggjorte forslag til lokalplan omdelt/udsendt den 3. juni 2002 til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i området samt annonceret i Amager Bladet den 28. maj 2002 og i Holmbladet den 3. juni 2002.

I offentlighedsperioden har Håndværkets Byfornyelsesselskab afholdt møder med samtlige ejendomme i karreen. Møderne har været af afklarende karakter blandt om mulighederne for at gøre indsigelser og det kommende planforløb. Plan & Arkitektur har deltaget i det møde, der har været holdt med Andelsboligforeningen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og med ejerforeningen Geislersgade 12-14.

Derudover har der været afholdt et borgermøde den 13. august 2002 i overensstemmelse med strategien for borgerdialog. På mødet blev såvel byfornyelsesforslaget, som lokalplanforslaget drøftet. Med hensyn til referat af mødet henvises, udover det nedenfor anførte, til den samtidig hermed forelagte indstilling om endelig vedtagelse af lokalplan og tillæg til kommuneplanen for området.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 3. september 2002.

Inden udløbet af indsigelsesfristen er der fremkommet 19 indsigelser til byfornyelses- og lokalplanforslaget. Heraf vedrører én alene og 7 andre delvist lokalplanspørgsmål. Som bilag F er vedlagt et notat af september 2002 udarbejdet af Håndværkets Byfornyelsesselskab, hvori er redegjort for de synspunkter, der er fremsat i indsigelserne, og byfornyelsesselskabets kommentarer hertil. Endvidere fremgår heraf en liste over de modtagne indsigelser. Om indsigelserne til lokalplanforslaget henvises til den samtidig hermed forelagte indstilling om vedtagelse af lokalplan og tillæg til kommuneplan.

Indsigelserne er i øvrigt lagt til gennemsyn som bilag 3.

I det følgende trækkes en række hovedproblemstillinger i indsigelserne frem, mens der om enkelte detailspørgsmål henvises til byfornyelsesselskabets kommentarer.

Baggrunden for forvaltningens oprindelige forslag om at igangsætte planlægningen af en byfornyelsesbeslutning for denne karré, var en henvendelse fra Kvarterløft Holmbladsgade, der i 1998 havde fået en ansøgning fra andelsboligforeningen om støtte til gennemførelse af arbejder for 18,3 mio. kr. Kvarterløftet fandt det imidlertid tvivlsomt om ejendommen derved kunne bringes op på et acceptabelt niveau, og fandt tillige, at der ikke kunne afsættes et endnu større beløb til en enkelt ejendom indenfor den ramme til byfornyelse, som kvarterløftet havde til rådighed til fordeling blandt kvarterets ejendomme. Kvarterløftets styregruppe opfordrede på denne baggrund forvaltningen til at overveje en byfornyelsesbeslutning for hele karreen, hvor hovedsigtet var at løse denne ejendoms problemer, og anbefalede samtidig en bevaring af ejendommen.

Som det fremgår ovenfor har omfattende tekniske undersøgelser og økonomiske analyser af ejendommen imidlertid vist, at en forsvarlig ombygning og istandsættelse af ejendommen vil være uforholdsmæssig dyr, og forvaltningen kan på denne baggrund ikke anbefale at lade andelsboligforeningen selv gennemføre en begrænset istandsættelse af ejendommen. Andelsboligforeningen da også hidtil forudsat, at en sådan begrænset istandsættelse skulle finansieres delvist med byfornyelsesmidler, men det er også her forvaltningens vurdering, at det ikke er forsvarligt at investere offentlige midler i en ejendom, der ikke sikres for fremtiden ved den af andelsboligforeningen påtænkte istandsættelse.

Det tilkendegives imidlertid i indsigelse nr. 5 fra Kvarterløft Holmbladsgades styregruppe og i indsigelse nr. 17 fra Bolignetværket, som også er en del af organiseringen i kvarterløftet, at ejendommen ikke bør rives ned, men at man i stedet bør lade andelsboligforeningen selv gennemføre et istandsættelsesprojekt. Det fremgår ikke direkte, om det anbefales at investere offentlige midler i den forbindelse, men det fremhæves, at kvarterløftet i sit virke har bestræbt sig på at gennemføre byfornyelse ad frivillighedens vej, og at man har opfordret ejere af ejendomme i kvarteret til at planlægge en løbende vedligeholdelse, der evt. kan understøttes med de midler som kvarterløftet har til rådighed. Dertil kommer, at kvarterløftet finder, at ejendommen har bevaringsværdi som identitetsskabende for kvarteret, og at kvarteret i øvrigt er forsynet med store boliger, så det anses ikke for hensigtsmæssigt at rive disse små boliger ned til fordel for opførelse af et nybyggeri med familieboliger.

Det anbefales således, at det tages op til fornyet overvejelse i en ny proces, om der kan findes en anden løsning end nedrivning af ejendommen, idet det dog anerkendes, at der allerede er foregået en omfattende undersøgelsesproces med inddragelse af andelsboligforeningen.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at man principielt er enige i princippet om, at byfornyelse i vidt omfang skal ske ad frivillighedens vej og med en betydelig grad af egenfinansiering. I planlægningsforløbet har både forvaltningen og Håndværkets Byfornyelsesselskab naturligvis været opmærksom på ønsket om at bevare ejendommen, og det er da også derfor, der er brugt så lang tid og så mange ressourcer på at drøfte, såvel med det lokale niveau, som i Bygge- og Teknikudvalget, hvilken løsning, der måtte være den bedste. I disse overvejelser er indgået spørgsmålet om ejendommens bevaringsværdi for kvarteret som sådan.

Når denne afvejning er mundet ud i et forslag om nedrivning, kan det naturligvis se ud som en underkendelse af kvarterløftets principper for byfornyelse, men det er forvaltningens opfattelse, at det, ikke mindst af hensyn til andelsboligforeningen selv, ikke er forsvarligt at gennemføre en begrænset istandsættelse, hverken med eller uden offentlig støtte.

Samtidig er denne ejendoms problemstillinger et godt eksempel på de vanskelige problemstillinger, der opstår i byfornyelse, og hvor der af og til må træffes beslutninger, som det lokale niveau ikke er enig i.

Forvaltningen finder således, at alle aspekter er belyst i dette spørgsmål, og at det vil være uhensigtsmæssigt også af hensyn til de beboere, der savner en afgørelse, at igangsætte en ny proces.

Fra andelsboligforeningen selv er det i denne fase tilkendegivet, at andelsboligforeningen fortsat ønsker selv at gennemføre et istandsættelsesprojekt gerne med byfornyelsesstøtte.

Det er forvaltningens opfattelse, at en væsentlig grund til protesterne mod nedrivningsforslaget er muligheden for, at andelshaverne ikke får dækket deres forventede andelsværdi, og at nogen af dem direkte vil lide et økonomisk tab. Således er der modtaget 4 indsigelser fra andelshavere om dette spørgsmål, og det er naturligvis ganske beklageligt, at andelshaverne kan komme i den situation, jf. ovenfor i afsnittet "Nedrivninger" om erstatningsspørgsmålet.

Der henvises til det ovenfor i afsnittet "Nedrivninger" anførte om ændringen af byfornyelsesbeslutningen således, at denne ejendom foreslås bevaret.

Der henvises i det hele til det af Håndværkets Byfornyelsesselskab anførte, jf. vedlagte bilag F, hvorefter det vurderes, at Geislersgade 16 A er i så dårlig stand, at den bør rives ned, og at de funktioner, som bygningen rummer, kan etableres i forhuset eller skurbebyggelse i forbindelse med anlæggelse af det fælles friareal.

Der er i byfornyelsesforslaget medtaget begrænsede arbejder for denne ejerlejlighedsejendom, der i øvrigt gennem årene er blevet vedligeholdt og forbedret for egne midler. Således medtages tilbud om støtte til brandsikring og delvis istandsættelse af facader og gavle. Ligeledes er der mulighed for delvis istandsættelse og udskiftning af vinduer samt istandsættelse af kloakinstallationer. Herved vil ejendommen fremstå pænt i gadebilledet, og de væsentligste problemer være afhjulpet. Forvaltningen finder, som ovenfor nævnt, at det bør være en betingelse for støtte, at ejerforeningen selv finansierer den del af udgiften, der ligger over 1.000 kr./m² , som er minimumsgrænsen for støtte, for at fastholde at også ejerforeninger skal være medfinansierende. I indsigelsen har ejerforeningen taget forbehold for at kunne egenfinansiere, og i øvrigt foreslået en række yderligere arbejder, hvoraf forvaltningen alene kan anbefale, at der medtages isolering af kælderlofter i forbindelse med brandsikringen.

Såfremt egenfinansiering ikke opnås, finder forvaltningen ikke, at der bør ydes støtte til de beskrevne arbejder.

Indsigelserne mod fælles friareal kommer primært fra ejendommen Geislersgade 16-18 og 20-22, der allerede i dag har indrettet egne haver i gården, som de ønsker at opretholde.

Forvaltningen finder imidlertid, at bestemmelserne i overensstemmelse med hidtidig praksis bør opretholdes, idet der ved detailplanlægningen kan indrettes private nærarealer. Hvis lokalplanen ændres, som foreslået i den samtidig hermed fremsatte indstilling, foreslås indrettet ét stort fællesareal i stedet for to, og dette tema vil være en del af en supplerende høring.

Forvaltningen kan i det hele henholde sig til det af Håndværkets Byfornyelsesselskab i vedlagte bilag F anførte. Det fremgår heraf, at der har været tale om et meget langt planlægningsforløb med tilbundsgående undersøgelser, debatfora, høringer o.a., og at et nyt planlægningsforløb, som foreslået, ikke vil tilvejebringe nye oplysninger til brug for vurderingen af specielt fremtiden for Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6.

Bilag A: Generelle bestemmelser om byfornyelse.

Bilag B: Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold.

Bilag C: Etageplaner.

Bilag D: Arealer og installationsforhold.

Bilag E: Prissætning.

Bilag F: Notat af september 2002 om modtagne indsigelser

Bilag G: Supplerende høring om forskellige ændringer i Byfornyelsesforslaget

Bilag 1: Byfornyelsesforslag

Bilag 2: Finansieringsplan

Bilag 3: Indsigelser

Jens Ole Nielsen