Lokalplan "Ålandsgade-karreen" med Kommuneplantillæg

Lokalplan "Ålandsgade-karreen" med Kommuneplantillæg

Indstilling om, at lokalplan "Ålandsgade-karreen" med tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001vedtages endeligt med ændring af § 5, stk. 1, om bebyggelsesplan, og konsekvensrettelser i § 4 og § 10 samt erstatning af tegning nr. 27.530 med tegning nr. 27.614 alt med forbehold for resultatet af den fornødne supplerende høring i henhold til planlovens § 27, stk. 3, hvor høringsfristen fastsættes til 14 dage. Endvidere justeres § 8, idet bestemmelsen om bygas udgår.

(Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 30. oktober 2002

Anbefalet.

Anbefalet.

Lokalplanforslaget med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 samt det samtidige forslag til byfornyelsesbeslutning for "Ålandsgade-karreen" har været offentliggjort i perioden fra 3. juni til den 3. september 2002. Der er modtaget 19 henvendelser om byfornyelsesforslaget, hvoraf 8 også vedrører lokalplanforslaget. Henvendelserne vedrører hovedsageligt bebyggelsens omfang og placering samt passagen mellem Ålandsgade og Geislersgade.

Forvaltningen har i indstillingen om endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen foreslået, at nedrivning af ejendommen Geislersgade 12-14 bortfalder. Som konsekvens heraf foreslås lokalplanens bebyggelsesplan ændret, således at karreen, i stedet for at opdeles i to som oprindelig tænkt, bibeholdes som en sammenhængende karré. Derved er den i § 4, stk. 3 og 5, fastlagte passage mellem Ålandsgade og Geislsergade ikke gennemførlig, og bestemmelserne herom udgår derfor. I konsekvens heraf justeres ordlyden i § 5 stk. 1, § 4 stk. 4, og § 10, stk. 2. Som følge af ovenstående ændringer erstattes lokalplantegning nr. 27.530 med 27.614, der er vedlagt som en del af bilag D. Endvidere justeres § 8 for så vidt angår bygas, idet der ikke er hjemmel til at optage bestemmelse herom i en lokalplan.

Ændringerne er af et omfang, der i henhold til planlovens § 27, stk. 3, kræver en supplerende høring. Høringen foreslås gennemført efter behandlingen i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget således, at resultatet af høringen sammen med de pågældende indstillinger om vedtagelse af lokalplan, kommuneplantillæg og byfornyelsesbeslutning samtidig forelægges for Borgerrepræsentationen i forbindelse med sagens endelige behandling. Der foreslås en høringsperiode på 14 dage.

Lokalplanen vil også efter ovennævnte ændringer være i overensstemmelse med det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, der derfor foreslås vedtaget uændret.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 2. maj 2002 (BR 216/02) Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstilling af henholdsvis 6. marts og 9. april 2002 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Ålandsgade-karreen" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Lokalplanforslaget er knyttet til et samtidig fremlagt forslag til byfornyelsesbeslutning for karreen.

Lokalplanforslaget har været offentliggjort i perioden 3. juni 2002 til 3. september 2002. Der er udsendt 697 pjecer til ejere, lejere og brugere samt 66 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentliggørelsesperioden har der i Kvarterhuset, Jemtelandsgade 3, været opstillet en udstilling om lokalplanforslaget.

Den 13. august 2002, kl. 19-21, blev der afholdt et borgermøde i Kvarterhuset. De 61 fremmødte borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur om planernes indhold, ligesom borgerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslagene. Til stede ved mødet var en borgerrepræsentant samt repræsentanter fra Håndværkets Byfornyelsesselskab. Der vedlægges som bilag B et referat fra borgermødet samt som bilag C resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet.

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om lokalplanforslaget på en særlig hjemmeside. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslaget. Der har i offentliggørelsesperioden været 4 indlæg på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er ikke modtaget indsigelser ad denne vej.

Der er i forbindelse med offentliggørelsen modtaget 19 henvendelser om byfornyelses- og lokalplanforslaget, hvoraf 8 vedrører lokalplanforslaget. Hvad angår de øvrige henvendelser henvises til den samtidigt hermed forelagte indstilling vedrørende byfornyelsesbeslutning for "Ålandsgade-karreen"

De modtagne henvendelser er lagt til gennemsyn på borgmester Søren Pinds forkontor. En liste over alle henvendelser er vedlagt som bilag A.

Forvaltningen har i indstillingen om endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen foreslået, at nedrivning af ejendommen Geislersgade 12-14 bortfalder. Den foreslåede ændring af byfornyelsesbeslutningen medfører, at den i § 5, stk. 1, fastlagte principielle bebyggelsesplan ændres således, at den eksisterende karréstruktur opretholdes, hvorefter karreen ikke som foreslået i lokalplanforslaget opdeles i to mindre karreer. Ordlyden i § 5, stk. 1, justeres i konsekvens heraf, idet 3. afsnit "…samt den i § 4, stk. 4, fastlagte passage…" samt 4. afsnit "…og den i henhold til § 4, stk. 5, fastlagte passage.." udgår. Som konsekvens udgår også § 4, stk. 3 og 5, idet den foreslåede passage ikke er gennemførlig, og ordlyden i § 4, s tk. 4, ændres fra " den nordligste af de i stk. 5 fastlagte byggelinier" til "skel mod matr.nr. 43 al Sundbyøster København.". Endvidere justeres § 10, stk. 2, idet "…samt mellem den i § 4, stk. 3, fastlagte sti og de i § 4, stk. 5, fastlagte bebyggelsesregulerende byggelinier.." bortfalder. Endvidere justeres § 8 for så vidt angår bygas, idet der ikke er hjemmel til at optage bestemmelse herom i en lokalplan. De anførte ændringer fremgår i sin helhed af bilag D, der indeholder lokalplanforslaget med de indstillede ændringer. Lokalplantegning nr. 27.530 erstattes med tegning nr. 27.614.

Ændringerne skønnes at berøre ejere og beboere i karreen på så væsentlig måde, at supplerende underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet. Den supplerende høring foreslås gennemført efter behandlingen i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget således, at resultatet heraf sammen med de pågældende indstillinger om vedtagelse af lokalplan, kommuneplantillæg og byfornyelsesbeslutning forelægges til samlet behandling i Borgerrepræsentationen. Der foreslås en høringsperiode på 14 dage.

Lokalplanen vil også efter ovennævnte ændringer være i overensstemmelse med det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001.

1. Brev af 22. august 2002 fra Advokat Jan Christiansen på vegne af ejerforeningen Geislersgade 12-14.

Ejerforeningen finder, at lokalplanforslaget er rimeligt og ser gerne en gennemførelse heraf, selvom dette vil betyde, at foreningens ejendom skal nedrives. En forudsætning herfor er, at ejerne af lejlighederne får udbetalt en erstatning, som svarer til de enkelte ejerlejligheders nuværende markedsværdi.

Bemærkninger:

Der henvises til bemærkningerne under afsnittet "offentliggørelse" om ændring af byfornyelsesbeslutningen, der indebærer bevaring af ejendommen.

2. Brev af 2. september 2002 fra styregruppen for Kvarterløft Holmbladsgade

Styregruppen finder, at man ikke bare skal kopiere kommunens ønske om flere familieboliger i den enkelte karré, men se det i en større sammenhæng. I området er der mange nye familieboliger på vej, og man nævner byomdannelsen af Sadolin & Holmblad-området samt byomdannelsen på Østamager. For så vidt angår karréstrukturen og åbning af stiforbindelsen, oplever man en stor modstand.

Bemærkninger:

Det er et boligpolitisk mål, at flere små lejligheder lægges sammen til store familieegnede boliger samt, at nybyggeri indrettes med familieegnede boliger. Bydelen har ca. 28.300 boliger, hvoraf 56 pct. Er på 1 eller 2 værelser, og tilvejebringelse af nye familieboliger i de større byomdannelsesområder vil kun betydeen mindre forskydning heraf. Derfor stilles der krav ved nybyggeri mv. om, at der indrettes familieegnede boliger. Det bemærkes, at lokalplanen ikke er til hinder for, at der indrettes mindre boliger for unge, ældre og personer med handicap, opført efter gældende lovgivning. Som anført ovenfor foreslås lokalplanen ændret således, at karréstrukturen ændres, hvilket betyder, at der ikke etableres en stiforbindelse.

3. Brev af 2. september 2002 fra Sune Steiniche Petersen

Indsigeren er forundret over bevaringsforholdene samt priser på de enkelte ejendomme, idet Holmbladsgade 28-30/Geislersgade 2-6 er vurderet til at være middel bevaringsværdig på trin 5 og til en ombygningspris på 17.500 kr./m² og Ålandsgade 1-17 er vurderet til at være middel bevaringsværdig på trin 4 til en pris af 1.762 kr./ m².

Bemærkninger:

I vurderingen af den enkelte ejendom indgår en vurdering af ejendommens arkitektoniske, kulturhistoriske og miljømæssige værdi samt originalitet og tilstand. Den arkitektoniske og kulturhistoriske værdi vægtes tungest i den samlede vurdering. En dårlig vedligeholdelse kan således nedsætte en ejendoms reelle bevaringsværdi. Ejendommen Holmbladsgade 28-30/Geislersgade 2-6 er karakteriseret som en ejendom med et stort istandsættelsesbehov. For så vidt angår de anslåede udgifter til opretning af ejendommene er disse baseret på en konkret bygningsteknisk gennemgang af ejendommene således som det fremgår af det samtidig fremlagte forslag til byfornyelsesbeslutning.

4. Brev af 30. august 2002 fra Arkitektfirmaet Friborg og Lassen på vegne af ejerne af ejendommen Holmbladsgade 22/Ålandsgade 1-17.

Ejerforeningen gør indsigelse mod etablering af en passage mellem Ålandsgade og Geislersgade, idet området er en del af ejerforeningens friareal. Der er opstillet borde m.m., der understreger oplevelsen af et socialt miljø og samvær. En passage vil opdele foreningen i to. Hvis lokalplanforslaget bliver vedtaget, ønskes området lukket med aflåste porte, således at den får karakter af en fælles gård. Endvidere ønskes ejendommen Geislersgade 12-14 bevaret, idet bygningen passer ind i nærmiljøet og kan indgå i det fælles gårdareal.

Bemærkninger:

Som konsekvens af, at ejendommen Geislersgade 12-14 foreslås bevaret i byfornyelsesbeslutningen som beskrevet under afsnittet "offentliggørelse", bortfalder lokalplanens bestemmelse om en passage mellem Ålandsgade og Geislersgade. I byfornyelsesbeslutningen indgår herefter forslag om anlæg af en samlet fællesgård.

5. Brev af 28. august 2002 fra Kathrine Jacobsen Geislersgade 20-22

Der gøres indsigelse mod stien mellem Ålandsgade og Geislersgade, idet den kun vil være til glæde for alle andre end beboerne i karreen samt blive tilholdssted for kvarterets alkoholikere og subsistensløse.

Bemærkninger:

Der henvises til forvaltningens bemærkning til skrivelse nr. 4.

6. Brev af 3. september 2002 fra ejendommene Geislersgade 16-18 og 20-22 ved formand Ulrik Kristensen.

Indsigeren er af den opfattelse, at kvarteret ikke kan klare bygninger af en størrelse op til 5 etager, hverken æstetisk eller menneskeligt mht. lys og luft. Højden vil skæmme omkringliggende gårdmiljøer specielt Geislersgade 16-22. Lokalplanen vil endvidere ved den øgede bebyggelsesprocent medføre en øget befolkningstæthed med øgede trafikale problemer. Man vil opleve bebyggelsen som en kæmpemæssig ringmur, hvilket står i skarp kontrast til den nuværende velproportionerede og æstetisk vigtige karréstruktur. For så vidt angår passagen mellem Ålandsgade og Geislersgade anføres at den ikke er formålstjenlig for områdets beboere. Der protesteres endvidere imod, at bebyggelsesprocenten hæves fra tidligere maksimalt 130 og et friareal på 50 pct. til en gennemsnitlig bebyggelsesprocent på 200 og en friarealprocent på kun 27 pct. Det er sørgeligt at anvende skatteborgernes penge uden at tilføre kvarteret mere lys og luft.

Bemærkninger:

Bebyggelsen langs Holmbladsgade er overvejende opført i 4 til 5 etager, og si degaderne har en bebyggelse i 3 til 4 etager. I overensstemmelse med dette karakteristiske træk for kvarteret fastlægger lokalplanen en bebyggelse i op til 5 etager mod Holmbladsgade og op til 4 etager mod Geislersgade, hvilket overvejende er i overensstemmelse med den bebyggelse, der foreslås bevaret i karreen. Det bemærkes, at nedrivning af ejendommen Geislersgade 12-14 af forvaltningen foreslås opgivet, hvorefter forslaget til bebyggelsesplan er justeret i overensstemmelse hermed, som beskrevet under afsnittet "Offentliggørelse". De 42 eksisterende lejligheder i ejendommen Holmbladsgade 28-30/Geislersgade 2-6 skal erstattes af et nybyggeri, hvor der kan indrettes ca. 37 lejligheder. Bebyggelsesprocenten ved nybyggeri udgør ca. 142. Husstandsstørrelsen i nybyggeri forventes at være større end i den eksisterende bebyggelse, men der vil kun være tale om en marginal øget befolkningstæthed og deraf øgede trafikproblemer. Med hensyn til passagen henvises til forvaltningens bemærkninger under skrivelse nr. 4. For så vidt angår bebyggelsesprocenten, er den maksimale bebyggelsesprocent 130 i rammerne for lokalplanlægning i Kommuneplan 2001 og friarealprocenten er 50. Disse rammer er ikke udtryk for de faktiske forhold i karreen. Det er kun byggeforeningshusene i Geislersgade, der overholder disse rammer, mens den aktuelle bebyggelse i karreen resultere i en gennemsnitlig bebyggelsesprocent og friarealprocent på henholdsvis 170 og 29. Som nævnt ovenfor foreslås bebyggelsesplanen ændret, hvilket betyder, at bebyggelsesprocenten for karreen set under ét ville blive 180 og friarealprocenten er 32. Når det er valgt at udarbejde et kommuneplantillæg, der muliggør den højere bebyggelsesprocent, er det for at bevare karré- og bebyggelsestrukturen. Forvaltningen finder, at såvel den hidtidige som den nu foreslåede bebyggelsesplan byarkitektonisk og funktionelt har kvaliteter, der er sammenfaldende med bebyggelseskarakteren i kvarteret, og som tilgodeser ønsket om rimelige lys- og friarealforhold bl.a. ved indretning af fællesgårdanlæg som led i byfornyelsen.

7. Brev af 5. september 2002 fra bolignetværket, kvarterløft Holmbladsgade ved Lasse Rossen

Ejendommen Holmbladsgade 26-30/Geislersgade 2-6 er bebyggelseshistorisk bevaringsværdig, idet den tilføjer og giver et indtryk af kvarterets fortid. Den giver ved tilbagerykning fra facadelinien mod Holmbladsgade lys og afveksling i gadebilledet.

Bemærkninger:

Forvaltningen er enig i, at det er vigtigt, at det bebyggede miljø kan fortælle om såvel fortid som nutid. Derfor er der også lagt vægt på at bevare mange af bygningerne i såvel den aktuelle karré som i de tilgrænsende byfornyelseskarreer, men istandsættelsesbehovet for ejendommen Holmbladsgade 28-30/Geislersgade 2-6 gør, at de økonomiske hensyn i dette tilfælde må veje tungere, jf. den samtidige indstilling om byfornyelsesbeslutning. Det vurderes i denne forbindelse muligt at opføre nybyggeri, der kan indpasses i det eksisterende byggeri og respektere de historiske forudsætninger.

8. Brev af 3. september 2002 fra Niels Skovby Jørgensen på vegne af andelsboligforeningen Geislersgade 20-22

Andelsboligforeningen gør indsigelse mod det fælles gårdanlæg. Deres gård er en smuk familiehave og et vigtigt led i andelsboligforeningens liv. Et kommunalt gårdanlæg bliver meget hurtigt upersonligt. Det vil være trist, hvis man altid gennemfører de samme store kasseløsninger ved byfornyelsen. Nogle gange er det bedst at støtte det allerede eksisterende. Endvidere gøres der indsigelse mod passagen mellem Ålandsgade og Geislersgade.

For så vidt angår det fælles gårdanlæg henvises til bemærkningerne i den samtidige indstilling om byfornyelsesbeslutningen for karreen. Med hensyn til passagen henvises der til afsnittet bemærkningerne til skrivelse nr. 4.

Der henvises til afsnittet Miljøvurdering i indstilling angående lokalplanforslaget.

1. Liste over modtagne henvendelser
2. Referat fra borgermødet
3. Resultat af evalueringsskemaer
4. Forslag til ændring af lokalplan
5. Supplerende høring om forskellige ændringer i lokalplanforslaget

Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag samt orienteringspjece.

Kopi af de i bilag A nævnte henvendelser.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen