Ændring af beregningsperiode for kalkulationsrenten under Frikøbsordningen

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til, om den periode, som ligger til grund for beregning af kommunens kalkulationsrente ved udskydelse og frikøb af tilbagekøbsrettigheder, skal udskydes fra fem til ti år. Ændringen skal gælde fra det beregningsår, der indledes den 1. april 2023.

Indstilling om,

Fra 1906 til 2014 blev der ved salg af Københavns Kommunes ejendomme pålagt tilbagekøbsret, så de fremtidige værdistigninger på ejendommene tilfaldt kommunen efter fx 70 år. På den måde kom værdistigningerne – som bl.a. var samfundsskabte som følge af investeringer i veje, institutioner og anden infrastruktur – tilbage til fællesskabet. Kommunens pålæg af tilbagekøbsrettigheder skete således primært på grund af økonomiske hensyn og ikke af byplanmæssige interesser. Da kommuner har pligt til at varetage deres økonomi på en forsvarlig måde, gør Københavns Kommune brug af sin tilbagekøbsret, når det skønnes økonomisk hensigtsmæssigt. Efter tilbagekøb af en ejendom beslutter Borgerrepræsentationen, om ejendommen skal anvendes til kommunale formål, eller den skal sælges.

Borgerrepræsentationen besluttede i 1996 (B.F. 1996, s. 222-242) en fast ensartet praksis for håndtering af Københavns Kommunes tilbagekøbsrettigheder. Det blev blandt andet besluttet at beregne frikøb og udskydelse af kommunens tilbagekøbsrettigheder på baggrund af en fastsat kalkulationsrente på 4 %.

Den 10. marts 2011 besluttede Borgerrepræsentationen at regulere kalkulationsrenten fra 4 % til 3 %. Reguleringen blev foretaget, fordi den samfundsmæssige realrente i en årrække havde været væsentligt lavere end kommunens kalkulationsrente. Samtidig blev Økonomiforvaltningen pålagt at se på udviklingen i realrenten med passende intervaller samt indstille en ændring af kalkulationsrenten, hvis renteniveauet ændrede sig væsentligt.

Da realrenten var faldet støt siden 2011 og fortsat var historisk lav, besluttede Borgerrepræsentationen den 30. marts 2017 blandt andet at regulere kalkulationsrenten fra 3 % til 2,2 %, samt at kalkulationsrenten fremover skulle reguleres administrativt hver den 1. april på baggrund af den gennemsnitlige realrente de forudgående fem kalenderår. Kalkulationsrenten er herefter blevet bestemt som et rullende gennemsnit af renten for en 30-årig realkreditobligation korrigeret for inflationen (udtrykt ved Nettoprisindekset, NPI) målt over de foregående fem år.

Ordningen har fungeret frem til i dag, men er aktuelt udfordret af det seneste års usædvanlige udvikling i rente og inflation. Ved brug af den aktuelle femårige beregningsperiode ville kalkulationsrenten for det nye beregningsår således for første gang være negativ, nemlig minus 0,3 %.

For Frikøbsordningen er en rente på eller under 0 % uholdbar. For eksempel ville en borger ved en rente på under 0 % skulle have udbetalt penge for at udskyde kommunens tilbagekøb af en ejendom, mens et frikøb ville overstige ejendommens værdi.

Københavns Kommune er i henhold til kommunalfuldmagten forpligtet til at forvalte kommunens aktiver på en forsvarlig måde.

Tabel 1 viser udsvingene i realrente og inflation siden 2013.

Ved anvendelse af den aktuelle femårige beregningsperiode ville kalkulationsrenten som nævnt udgøre minus 0,3 %.

Som det kan ses, indebærer de seneste års ekstraordinære forskydninger i rente og inflation, at der er behov for at se på forudsætningerne for beregning af udskydelse og frikøb af kommunens tilbagekøbsrettigheder.

Henset til udviklingen på rentemarkederne m.m., som er uden for Københavns Kommunes indflydelse, har Økonomiforvaltningen vurderet, at det er sagligt og nødvendigt at foretage en ændring af metoden for fastsættelse af kalkulationsrenten ved beregning af udskydelse og frikøb af tilbagekøbsrettigheder.

I den forbindelse er det Økonomiforvaltningens vurdering, at det vil være både sagligt, proportionalt og inden for kommunalfuldmagtens rammer at ændre beregningsperioden for beregning af kalkulationsrenten ved udskydelse og frikøb fra fem til ti år.

En udvidelse af beregningsperioden til ti år vil give en mere stabil udvikling i kalkulationsrenten og vil fastholde kommunens værdier i en langtidsholdbar model. En ulempe ved en længere beregningsperiode vil dog være, at renteniveauet ikke nødvendigvis er tidssvarende, og det er derfor Økonomiforvaltningens vurdering, at beregningsperioden ikke bør være længere end ti år. Med en tiårig beregningsperiode vil kalkulationsrenten udgøre 0,8 % (hvilket ligger tæt op ad den nugældende kalkulationsrente på 0,7 %).

En længere beregningsperiode vil således udglatte (eller neutralisere) de helt ekstraordinære udsving i inflation og rente, som er opstået både nationalt og internationalt de seneste år.

Et bredere beregningsgrundlag vil - som det fremgår ovenfor - betyde, at kalkulationsrenten for det kommende beregningsår bliver 0,8 % frem for minus 0,3%. Det vil for det første tillade, at det fortsat vil være muligt at udskyde kommunens tilbagekøb af ejendomme. For det andet vil det tillade, at frikøb kan ske på vilkår, der stemmer bedre overens med frikøb i de seneste år, i stedet for at overstige de berørte ejendommes værdi.

Tilbud på frikøb og udskydelse af tilbagekøbsrettigheder på de enkelte ejendomme udløber den 31. marts 2023. En ændring af kalkulationsrenten vil derfor gælde for de tilbud, der udarbejdes efter den 1. april 2023.

Et alternativ til en udvidelse af beregningsperiodens længde ville være at suspendere muligheden for udskydelse og samtidig enten også suspendere muligheden for frikøb eller sætte kalkulationsrenten for frikøb til 0 %. Dette alternativ er imidlertid mindre attraktivt, fordi Frikøbsordningen dermed reelt ville blive sat helt eller delvist i bero, hvilket blandt andet ville gå ud over borgernes mulighed for at optage realkreditlån i deres ejendomme. Det er Økonomiforvaltningens vurdering, at et sådant alternativ ikke er hensigtsmæssigt.

Økonomiforvaltningen har anmodet Kammeradvokaten (som repræsenterer kommunen i de for landsretten verserende retssager om tilbagekøbsrettigheder) om at vurdere, om den foreslåede ændring af beregningsperioden kan foretages. Kammeradvokaten er enig med Økonomiforvaltningen i, at det vil være både sagligt, proportionalt og inden for kommunalfuldmagtens rammer at foretage den foreslåede ændring af metoden for fastsættelse af kalkulationsrenten, samt at det formentlig endda efter kommunalfuldmagtsreglerne ville være usagligt at undlade at gøre det, da det ville føre til den helt uholdbare situation, at der ved udskydelse skulle ske betaling til borgerne.

Værdien af porteføljen af tilbagekøbsrettigheder er pr. 23. marts 2023 opgjort til ca. 5,8 mia. kr. Den foreslåede ændring af kalkulationsrenten vil betyde en reduktion til ca. 5,7 mia. kr.

Vedtages ændringerne, vil de dagen efter Borgerrepræsentationens beslutning blive annonceret i dagspressen, på kommunens hjemmeside og via andre relevante offentlige kommunikationskanaler.

Københavns Kommune har afledte tilbagekøbsrettigheder i omegnskommunerne. Økonomiforvaltningen vil derfor orientere omegnskommunerne om ændringen af beregningsgrundlaget og opfordre omegnskommunerne til at bringe deres betingelser for udskydelser og frikøb i overensstemmelse med Københavns Kommunes.

Ændringen skal gælde fra det beregningsår, der indledes den 1.april 2023.

Søren Hartmann Hede / Nanna Vesterby Jensen

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 25. april 2023

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Et samlet Økonomiudvalg afgav følgende protokolbemærkning:

”Når SKAT er på plads med de nye ejendomsvurderinger, ønsker Økonomiudvalget en sag med et bud på en langsigtet og stabil løsning for borgere med ejendomme med frikøb.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 4. maj 2023

Sofie Seidenfaden (Socialdemokratiet) forlod lokalet under punktets behandling på grund af inhabilitet.

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Et samlet Økonomiudvalg videreførte følgende protokolbemærkning:

”Når SKAT er på plads med de nye ejendomsvurderinger, ønsker Økonomiudvalget en sag med et bud på en langsigtet og stabil løsning for borgere med ejendomme med frikøb.”