Støtte til ekstraordinær renovering af Tingbjerg Kollegiet
Støtte til ekstraordinær renovering af Tingbjerg Kollegiet
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 3. november 2005
BR 601/05
Støtte til ekstraordinær renovering af Tingbjerg Kollegiet
Støtte til ekstraordinær renovering af Tingbjerg
Kollegiet
Indstilling om, at projekt i henhold til almenboliglovens § 100 for ekstraordinær renovering af den selvejende ungdomsboliginstitution Tingbjerg Kollegiet godkendes, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt - garanti for realkredi tlån, at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift, at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.
(Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt i henhold til almenboliglovens § 100 for ekstraordinær renovering af den selvejende ungdomsboliginstitution Tingbjerg Kollegiet
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at
meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om
nødvendigt - garanti for realkreditlån
at meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift
at acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån, og
at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. oktober 2005
Anbefalet.
Økonomiudvalgets behandling af sagen.
På vegne af Økonomiudvalget
meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag
søges gennemført i den foreliggende form.
RESUME
FSBbolig har som administrator for den selvejende ungdomsboliginstitution Ting-bjerg Kollegiet søgt om støtte efter almenboligloven til ekstraordinær renovering af kollegiets ejendom, der er beliggende på adressen Terrasserne 6-18 i Tingbjerg. Området bliver i de kommende år generelt forbedret via omprioriteringsmidler fra Landsbyggefonden og helhedsorienteret byfornyelse samt en partnerskabsaftale mellem boligselskaberne og Københavns kommune.
Kollegiet, der er tegnet af Steen Eiler Rasmussens tegnestue og opført i 1970-72, er en del af bebyggelsen Tingbjerg. Det 3 etager høje kollegium er opført som to leddelte bygninger, der følger vejens krumning. Kollegiet rummer i alt 288 kollegieværelser og har et samlet boligetageareal på 8.254 m² eksklusive kælder.
Arbejderne omfatter renovering af facader, fælleskøkkener og baderum, ombygning af ventilationsanlægget, udbygning og fornyelse af el-installationer samt flytning og udskiftning af vandrørsinstallationer.
Der er en gang tidligere i 1990 udført renoveringsarbejde på kollegiet. Disse blev udført med den tids viden og almindeligt brugte materialer, som med tiden har vist sig at afstedkomme en del svigt på længere sigt. I de nu ansøgte renoveringsarbejder indgår således visse udbedringsarbejder af de udførte arbejder fra 1990.
Den samlede anskaffelsessum er anslået til
45.897.000 kr. inkl. moms, svarende til knap 5.600 kr. pr. m², der finansieres
ved optagelse af et kontantlån med
ydelsesstøtte, hvortil kommunen om nødvendigt yder op til 100 % garanti.
Den kommunale andel af ydelsesstøtten udgør knap 328.500 kr. det første år. Som følge af renoveringen forventes huslejen af stige fra den nuværende på 770 kr./m² til 904 kr. pr. m2 boligareal, svarende til at den nuværende leje på ca. 1.840 kr. pr. måned forhøjes med ca. 320 kr. til ca. 2.160 kr. pr. måned.
SAGSBESKRIVELSE
Tingbjerg Kollegiet, der er
tegnet af Steen Eiler Rasmussens tegnestue og opført i 1970-72, er beliggende
på adressen Terrasserne 6-18 (matr. nr. 3669 Husum), som en del af bebyggelsen
Tingbjerg. Kollegiet er afgrænset af Tingbjerg-bebyggelsen og Tingbjerg
Idrætsanlæg.
Kollegiet er opført som to
leddelte bygninger, der følger vejens krumning. Blokkene er i 3 etager og
indeholder i alt 288 kollegieværelser. En tredjedel af kælderen er indrettet
til omklædning, bad og træningslokaler for brugere af idrætsanlægget og indgår
ikke i kollegiets areal. Resten af kælderen indeholder fællesfunktioner for
kollegiet såsom vaskerier, varmecentral, beboerlokaler, som tilhører
"kollegieaner-foreningen" samt en dagsinstitution, som Københavns Kommune
lejer.
Kollegiet har et samlet
boligetageareal på 8.254 m². Herudover udgør beboerlokalerne i kælderen 444 m²
og dagsinstitutionen 444 m². Oversigtskort over bebyggelsens beliggenhed og
placering er vedlagt som bilag 1.
Kollegieværelserne har
selvstændigt wc/bad og garderobe samt fællesrum med køkken for hver 16
værelser. Hver bolig er på 28,7 m2 inklusive andel af fællesfaciliteterne.
Der er i 1990 (BR 773/89) gennemført
renoverings- og moderniseringsarbejder på kollegiet med støtte, hvor der blev
gennemført en beton- og facaderenovering, udskiftning af vinduespartier,
renovering af tag samt en udvidelse af arealet ved fælleskøkkener. I de nu
ansøgte arbejder indgår også arbejder på visse af de gennemførte tidligere
renoverings- og moderniseringsarbejder, der blev udført i 1990.
KBI A/S var rådgiver i 1990,
men eksisterer ikke længere i den oprindelige selskabsform. Det må ifølge
FSBbolig forventes, at en sag om erstatning vil blive langtrukken og
omkostningskrævende for kollegiet. Herudover er det tvivlsomt om svigt i
materialer og bygningsdele, der var almindeligt brugt på det tidspunkt, vil
blive ansvarspådragende.
Af hensyn til kollegiets
fremtidige udvikling anser FSBbolig det afgørende at få rettet op på "60´ernes"
mindre gode betonbyggeri. Bygge og Teknikforvaltningen kan tiltræde FSB´s
vurdering af forholdene, og på den baggrund kan forvaltningen anbefale, at der
ydes støtte til renoveringsarbejderne.
Projektet omfatter renovering
af facader mod øst samt udskiftning af vinduesfacader i køkkentårne.
Fælleskøkkener renoveres, og der etableres separate ventilationsanlæg for
fælleskøkkener inklusive udskiftning af emhætter. Baderum renoveres og
ventilationsanlægget etableres med separat udsugningsanlæg for baderum og
enkelte servicerum i kælder. Vandinstallationer renoveres og flyttes udenfor
vådzoneområdet, ligesom el-installationer renoveres.
I forbindelse med
renoveringen i 1990 blev der monteret fiberbeton elementer på facaden mod
haven. Det anvendte fugemateriale har ikke haft den kvalitet og holdbarhed, som
man havde forventet, og der er således revner i fugerne med fugtskader og svigt
på bygningsdelen til følge. Skaden er et udtryk for den viden, man havde for
femten år siden. Herudover udføres andre renoveringsarbejder på facaden, f.eks.
efterisolering/isolering over øverste etage. I 1990 blev der udført køkkenkarnapper
som en tilbygning med etagehøje vindueselementer med to store gående partier. Efter
længere tids brug er de gående partier deformerede, hvilket har medført utæthed
og dårlig lukkefunktion. Svigtet skyldes nye og ikke gennemprøvede materialer,
og at konstruktionen ikke har haft den styrke, som man kunne have forventet. I
de nye renoveringsarbejder skal det sikres, at gående bevægelige dele kan tåle
det daglige brug.
Baderummene blev delvist
renoveret i 1990. Renoveringen bestod alene i nye vægoverflader med keramiske
fliser. I forbindelse med de nye renoveringsarbejder skal der ske en
gennemgribende renovering af badeværelserne, så de kan leve op til de krav, der
stilles i BR 95. Herunder skal der indbygges vådrumsmembraner på gulve og
vægflader, hvorfor de nuværende fliser vil blive fjernet. Herudover flyttes
installationer væk fra den våde zone, så vandgennemtrængning kan forhindres. Arbejderne
i badeværelser skyldes således ikke de arbejder, der blev udført i 1990, men er
en ekstraordinær renovering af hele badeværelset.
Der forekommer ikke
opretningsarbejder i institutionsdelen, men alene arbejder, der forbinder
installationerne til kollegieværelserne.
Der er udarbejdet
førsynsrapport af 1. juni og 9. november 2004, der er i overensstemmelse med §
29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede
private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer.
Herudover er udført "Skimmelundersøgelse" af april 2004 af Bygge- og
Miljøteknik A/S.
Plan
& Arkitekturs teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten, der er udarbejdet af Rådgivende Ingeniørfirma Jørgen
Wessberg A/S. De planlagte arbejder vurderes
rimelige, idet der dog skal fremsendes tegninger for arbejderne til godkendelse
hos Plan & Arkitektur, ligesom der skal fremsendes en redegørelse for valg
af materialer og farver på udvendige bygningsdele til godkendelse, således at
det sikres, at ombygningen ikke vil skæmme den eksisterende arkitektur.
Skema A er baseret på den
udvidede førsynsrapport med en tilstandsvurdering samt forslag til udbedring
med en økonomivurdering.
Ingeniørfirma Jørgen Wessberg
A/S har som sagkyndig for førsynsrapporten ikke medvirket ved kollegiets
opførelse, senere moderniseringsarbejder eller medvirket ved arbejdernes
gennemførelse.
Projektets økonomi
De samlede
udgifter til renoveringen er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til
45.897.000 kr. inkl. moms (ca. 5.560 kr. pr. m²), der fordeler sig således:
|
Håndværkerudgifter |
38.392.000 kr. |
|
Omkostninger inkl. gebyrer |
7.505.000 kr. |
|
Anskaffelsessum |
45.897.000 kr. |
Renoveringsarbejderne påtænkes
prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.
Renoveringsarbejderne og den
deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.
FSBbolig har oplyst, at der ikke
anses at være mulighed for, at udgifterne dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.
Ungdomsboliginsitutionens økonomi
Ejendommens værdi er vurderet til 76
mio. kr. (2004), heraf grundværdi 17.066.400 kr. På ejendommen er tinglyst tilbagekøbsdeklaration
for Københavns Kommune til år 2040. Restgælden udgør pr. samme dato ca. 44,2
mio. kr. på de i ejendommen indestående prioriteter, hvortil kommer et engangsstøtteprioritetslån på ca. 4,0 mio. kr.
I år 2003/04 har kollegiet modtaget driftstilskud fra staten på ca.
940.000 kr., der svarer til en nedsat boligleje på 103 kr. pr. m2.
Driftsresultater 2003/04 og
budget 2005/06 er som følger:
|
Driftsresultat/Budget |
Brutto m2 9.142, heraf boligareal 8.254 m² |
Resultat 2003/04 kr./m2 |
Resultat 2003/04 % |
Norm % |
Budget 2005/06 kr./m2 |
|
Nettokapital |
226 |
26 |
30 |
226 |
|
|
Offentlige
og andre faste |
95 |
11 |
15 |
111 |
|
|
Energi (inklusive
boliger) |
206 |
24 |
20 |
195 |
|
|
Administration |
55 |
6 |
6 |
56 |
|
|
Vedligehold |
156 |
18 |
15 |
228 |
|
|
Henlæggelser |
65 |
7 |
15 |
12 |
|
|
Diverse |
51 |
6 |
4 |
29 |
|
|
Samlede
udgifter |
855 |
98 |
|
856 |
|
|
Erhvervsleje |
-35 |
-4 |
|
-36 |
|
|
Renteindtægter |
-24 |
-3 |
|
-22 |
|
|
Diverse |
-1 |
0 |
-5 |
-1 |
|
|
Offentlig
støtte |
-103 |
-12 |
|
-102 |
|
|
Resultat |
16 |
2 |
|
0 |
|
|
Leje for
bruttoareal |
708 |
81 |
100 |
695 |
|
|
Leje for
boligareal |
|
|
|
770 |
|
Det bemærkes, at det aktuelle renoveringsprojekt ikke er indregnet i
ovenstående budget for 2005/06. Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er
beregnet i forhold til en årlig normleje på 875 kr./m2 bruttoetageareal.
Det bemærkes, at de ovenfor anførte henlæggelser i budget 2005/06 på 12
kr. pr. m² er udtryk for årets nettoresultat, idet der er henlagt 139 kr. pr.
m² og brugt 127 kr. pr. m² i løbet af året. En henlæggelse på 139 kr. pr. m²
vurderes at være tilstrækkelig.
Det er oplyst af FSB, at vedligeholdelsesudgiften på 228 kr./m² forventes
at falde efter renoveringen, idet udgiften har været ekstraordinær høj de
sidste år på grund af kollegiets tilstand.
Kollegiet havde pr. 31. juli 2004 henlagt ca. 4,5 mio. kr. svarende til
ca. 490 kr. pr. m². Det er oplyst fra FSB, at selskabet i forbindelse med
renoveringsarbejderne vil udføre diverse supplerende vedligeholdelsesarbejde,
som finansieres med de opsparede henlagte midler.
Boliglejen pr. måned udgør pr. 1/8 2005 1.840 kr. inklusive el- og
varmeudgifter og forventes at stige med ca. 320 kr. svarende til, at lejen
umiddelbart stiger 134 kr. pr. m² fra ca. 770 kr. pr. m² til 904 kr. pr. m².
Denne leje kan dog forventes reduceret yderligere, når de driftsøkonomiske
besparelser af renoveringen er beregnet. Lejen for et værelse på gennemsnitlig
28,7 m2 inklusive el og varme bliver på det foreliggende grundlag i
alt 2.160 kr. pr. måned. Heri indgår ikke andel til beboerlokaler i kælderen.
På baggrund af institutionens driftsøkonomiske
forhold, vurderer forvaltningen, at kollegiets økonomi er tilstrækkelig margin
til den nødvendige lejeforhøjelse, men forudsætter, at institutionen i de
kommende år bibeholder det nuværende henlæggelsesniveau.
Projektet er miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Bygge- og
teknikforvaltningens positivliste. Projektet har ikke væsentlige miljømæssige
påvirkninger.
Renoveringen medfører, at bygningens energiforbrug reduceres. Der vil i
forbindelse med støttetilsagnet blive stillet krav om overholdelse af
mini
mumskravene i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".
Finansiering
I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private
andelsboliger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne
meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 %)
til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder,
herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger,
der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.
Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge til de
støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som
nævnt i almenboliglovens § 100.
Finansiering sker med et fastforrentet
realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som kontantlån og afdrages
som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling
over hele lånets løbetid.
Til lånene yder staten ydelsesstøtte,
svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers
(beboernes) betaling, der udgør 2,15 % af byggeudgiften (anskaffelsessummen)
samt 0,27 % af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 % af
udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur
på funktion 5.94.1.
Kommunal garanti ydes for den del af lånet,
der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 % af
ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må
der normalt, på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning
af belåningsværdier, påregnes krævet garanti på indtil 100 % af lånet, dvs. i
nærværende sag op til 45.897.000 kr. På grund af ejendommens friværdi forventes
det imidlertid ifølge FSB, at realkreditlånet kan optages med krav på 70-75 %
kommunal garanti.
Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen
indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige
drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder
kan afvikles over en kortere årrække.
Ifølge FSBbolig vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse,
ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder. Det kan i denne
forbindelse oplyses, at alle værelser løbende har været udlejet og i øvrigt
indgår i CIU ventelistesystem.
Finansieringen kan opstilles skematisk således:
|
Realkreditlån
|
45.897.000 kr. |
|
Ydelse
på lånet, første år, (6 %) |
2.753.800 kr. |
|
Beboerbetaling,
første år (2,15 % af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet) |
1.110.700 kr. |
|
Samlet
ydelsesstøtte, første år |
1.643.100 kr. |
|
Kommunens
andel af ydelsesstøtte, første år |
328.600 kr. |
Totaløkonomisk vurdering
En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af
de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til
bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og
varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme
omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan
forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede
omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den
efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.
Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje
anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er
større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege
på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og
miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.
Der foreligger en totaløkonomisk vurdering udarbejdet
af FSB af 8. september 2005, hvor der redegøres for, hvordan der konkret tages
hensyn til totaløkonomien. I det aktuelle projekt reduceres varmetabet samt
vand-, energi- og vandforbruget ved de påtænkte tiltag.
Forvaltningen kan tiltræde den totaløkonomiske
vurdering.
BILAG VEDLAGT
1.
Oversigtskort
over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering.
Ulrik Winge