Kapitalbevilling vedrørende Ringergården
Kapitalbevilling vedrørende Ringergården
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 3. november 2005
BR 574/05
Kapitalbevilling vedrørende Ringergården
Kapitalbevilling vedrørende Ringergården
Indstilling om, at projekt til omdannelse af 6 ældreboliger til boliger for særligt udsatte grupper godkendes, at bemyndige Plan og Arkitektur til at godkende nedlæggelsen af 7 lejligheder med henblik på at tilvejebringe servicearealer, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, af den afsatte bevilling til nye boliger for psykisk syge og handicappede (Tryghedsplanen) gives en kapitalbevilling på 5.465.300 kr. på "Handicappede" funktion 5.50.3 til finansiering af service- og fællesarealer samt montering af disse, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget af den afsatte bevilling til nye boliger for psykisk syge og handicappede (Tryghedsplanen) på "Handicappede" funktion 5.50.1 anvender til drift 767.000 kr. i 2006 og varigt 2.298.708 kr. årligt fra 2007 og frem, at Sundheds- og Omsorgsudvalget af den afsatte bevilling til ældreboliger finansierer tomgangsleje og flytteudgifter svarende til skønsmæssigt 90.000 kr. på funktion 5.30.1.
(Sundheds- og Omsorgsudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget)
INDSTILLING
Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen indstiller, at Familie- og
Arbejdsmarkedsudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget over for Økonomiudvalget
og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at godkende projekt til omdannelse af 6 ældreboliger til boliger for særligt udsatte grupper.
at bemyndige Plan og Arkitektur til at godkende nedlæggelsen af 7 lejligheder med henblik på at tilvejebringe servicearealer.
at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, af den afsatte bevilling til nye boliger for psykisk syge og handicappede (Tryghedsplanen) gives en kapitalbevilling på 5.465.300 kr. på "Handicappede" funktion 5.50.3 til finansiering af service- og fællesarealer samt montering af disse.
at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget af den afsatte bevilling til nye boliger for psykisk syge og handicappede (Tryghedsplanen) på "Handicappede" funktion 5.50.1 anvender til drift 767.000 kr. i 2006 og varigt 2.298.708 kr. årligt fra 2007 og frem.
at Sundheds- og Omsorgsudvalget af den afsatte bevilling til ældreboliger finansierer tomgangsleje og flytteudgifter svarende til skønsmæssigt 90.000 kr. på funktion 5.30.1.
Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets beslutning i mødet den 7. september 2005
Borgmester Bo Asmus Kjeldgaard (F) gjorde opmærksom på, at der er tale om en fællesindstilling mellem Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, hvorfor Grethe Munk og Jesper Fisker er de korrekte underskrivere.
Indstillingen
blev tiltrådt.
Sundheds- og Omsorgsudvalgets beslutning i mødet den 15. september 2005
Indstillingen blev godkendt.
Lise Helweg (V) og Carl Chr. Ebbesen (O) ønskede følgende ført til protokol: Venstre og Dansk Folkeparti tiltræder indstillingen, idet vi forudsætter, at den nye beboergruppes levemåde ikke griber ind i vore ældre beboeres tryghed.
Økonomiforvaltningen
indstiller,
at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:
"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til indstillingen."
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 4. oktober 2005
Anbefalet.
Venstre og Dansk Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Sundheds- og Omsorgsudvalgets møde den 15. september 2005.
RESUME
Af budgetforliget
for 2005 (BR 369/04) fremgår, at der skal iværksættes en plan for psykisk syge
og handicappede, der medfører en reduktion af ventetiden til boliger på gennemsnitlig
4 måneder i 2007. Målsætningen er, at der på sigt realiseres en 4 ugers ventetidsgaranti.
På den baggrund har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen udarbejdet et
forslag til opførelse af boliger til psykisk syge og handicappede –
"Tryghedsplanen".
Indstilling om
forslag til implementering af "Tryghedsplanen" blev tiltrådt af Familie- og
Arbejdsmarkedsudvalget den 27. april 2005 (FAU 178/2005) og
Borgerrepræsentationen den 15. juni 2005 (BR 355/05). Forslaget medfører
etablering af 80 nye boliger til psykisk syge og 55 boliger til handicappede.
Med tiltrædelse af indstillingen blev Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget
bevilget en samlet anlægsramme på 61,4 mill. kr. samt tilførsel af driftsmidler
fra 2006 og frem.
Nærværende
indstilling omhandler udtagning af de 13 boliger i Ringergården til særligt
udsatte grupper, heraf 6 boliger til beboelse og 7 boliger til service- og
fællesarealer. Ringergården er en ældreboligbebyggelse og beslutningen om at
inddrage 13 af boligerne til særligt udsatte grupper skal derfor ikke kun ses
som en del af Tryghedsplanen, men indgår ligeledes i løsningen af behovet for
at nedbringe antallet af ældreboliger som følge af den demografiske udvikling i
Københavns Kommune.
Borgerrepræsentationen har den 28. oktober 2004 besluttet (BR 476/04), at ældreboligkapaciteten i fremtiden skal tilpasses det reelle behov. Tilpasningen skal ske med udgangspunkt i en langsigtet løsningsstrategi, der tager afsæt i en undersøgelse af omdannelse af de almene ældreboligbebyggelser. Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget har på udvalgsmøderne henholdsvis den 24. august og den 1. september 2005 taget stilling til om udvalgene overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen vil anbefale løsningsstrategien.
Som en del af løsningsstrategien for at
tilpasse ældreboligkapaciteten, har Borgerrepræsentationen vedtaget, at to
ældreboligbebyggelser, Ringergården og Tranehavegård, skal være omfattet af en
hurtig udtagning til anden anvendelse (BR 476/04).
Ejendommen Ringergården ejes af det almene
boligselskab FSBbolig. Efter aftale med FSBbolig kan Familie- og
Arbejdsmarkedsforvaltningen forestå ombygningen af servicearealer og
indretningen af boliger til særligt udsatte grupper.
SAGSBESKRIVELSE
1.0 baggrund
1.1.
"Tryghedsplanen"
Af budgetforliget
for 2005 (BR 369/04) fremgår, at der skal iværksættes en plan for psykisk syge
og handicappede, der medfører en reduktion af ventetiden til boliger på gennemsnitlig
4 måneder i 2007. Målsætningen er, at der på sigt realiseres en 4 ugers ventetidsgaranti.
På den baggrund har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen udarbejdet et
forslag til opførelse af boliger til psykisk syge og handicappede –
"Tryghedsplanen".
Indstilling om
forslag til implementering af "Tryghedsplanen" blev tiltrådt af Familie- og
Arbejdsmarkedsudvalget den 27. april 2005 (FAU 178/2005) og
Borgerrepræsentationen den 15. juni 2005 (BR 355/05). Forslaget medfører
etablering af 80 nye boliger til psykisk syge og 55 boliger til handicappede.
Med tiltrædelse af indstillingen blev Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget
bevilget følgende:
Tabel 1: Bevilling
til Tryghedsplanen ( i mill. kr.)
|
|
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009
og frem |
|
Anlæg |
26,0 |
26,0 |
2,3 |
7,1 |
0 |
|
Drift |
0 |
15,3 |
8,8 |
23,2 |
40,9 |
|
I alt |
26,0 |
41,3 |
11,1 |
30,3 |
40,9 |
Til det konkrete
byggeri er der i henhold til Tryghedsplanen afsat et budget på 5,7 mill.
kr.
Der er tale om
eksisterende byggeri, hvor beboerne afholder udgiften til husleje. Der er
derfor kun kommunal finansiering forbundet med servicearealerne. Den
samlede sum til anskaffelse, modernisering og montering af service- og
fællesarealer udgør 5.705.300 kr. ekskl. moms. Hertil ydes et statsligt tilskud
på 240.000 kr., således at den kommunale finansiering udgør 5.465.300 kr.
ekskl. moms.
Kommunen køber lejligheder af boligselskabet svarende til en samlet udgift på 4.590.300 kr. eks. moms. Prisen er vurderet til 10.700 kr. pr. m2. I forbindelse med udstykningen vil den nøjagtige størrelse af arealet blive fastsat af stadskonduktørembedet. På baggrund heraf fastsættes den endelige pris.
Det skal bemærkes, at huslejeudgifter for fællesarealer normalt pålægges beboerne. Plan og Arkitektur har imidlertid tilkendegivet at fællesarealet skal udskilles og finansieres af kommunen, idet de øvrige beboere i ejendommen ikke kan anvende fællesarealerne og dermed ikke må pålægges en huslejeforhøjelse. Fællesarealerne får dermed samme status som servicearealerne.
Den samlede udgift til modernisering udgør 890.000 kr., mens den samlede udgift til montering er vurderet til 225.000 kr.
Bruttoarealet udgør 429 m2, hvorved udgiften pr. m2 udgør 13.299 kr. ekskl. moms.
1.2. Anden anvendelse af almene
ældreboligblokke
Københavns Kommune har på nuværende tidspunkt anvisningsret til 4.413 almene ældreboliger. Der har i en årrække været problemer med at få udlejet nogle af disse boliger hovedsageligt som følge af det fortsatte fald i antallet af ældre i kommunen. Borgerrepræsentationen har derfor vedtaget at udleje de ledige ældreboliger til bl.a. ældre fra boligselskabernes egne ventelister.
Da det fortsat har vist sig vanskeligt at udleje de ledige ældreboliger, besluttede Borgerrepræsentationen den 28. oktober 2004 (BR 476/04), at ældreboligkapaciteten i fremtiden skal tilpasses det reelle behov. Tilpasningen skal ske med udgangspunkt i en langsigtet løsningsstrategi, der tager afsæt i en undersøgelse af omdannelse af de almene ældreboligbebyggelser.
Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget har på udvalgsmøderne henholdsvis den 24. august og 1. september 2005 taget stilling til, om udvalgene overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen vil anbefale, at orienteringen om "Værktøj for omdannelse af almene ældreboligbebyggelser" (udarbejdet af sbs rådgivning) tages til efterretning, og at det godkendes, at ældreboligkapaciteten i fremtiden tilpasses det reelle behov med afsæt i den i rapporten beskrevne prioriteringsmodel for udvælgelse og anvendelse af ældreboligbebyggelser og blokke til andre målgrupper.
Som en del af løsningsstrategien for at tilpasse
ældreboligkapaciteten, har Borgerrepræsentationen den 28. oktober 2004
besluttet, at to ældreboligbebyggelser, Ringergården og Tranehavegård, skal
være omfattet af en hurtig udtagning til anden anvendelse (BR 476/04).
Udpegningen af de to bebyggelser er sket i samarbejde med de almene boligorganisationer
i kommunen.
Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget er på udvalgsmøderne henholdsvis den 24. august og 1. september 2005 orienteret om antallet af boliger til særligt udsatte grupper, der er omfattet af den hurtige udtagning.
Udvalgene blev samtidig orienteret om, at
indstillinger med de konkrete forslag med overflytning af servicearealer m.v.,
oplysninger om målgrupper og driftsomkostninger m.m., i henholdsvis Ringergården
og Tranehavegård, forelægges Borgerrepræsentationen i særskilte indstillinger.
Den hurtige
udtagning omfatter 13 boliger til
særligt udsatte grupper i Ringergården, der ejes af FSBbolig, og 27 boliger til
særligt udsatte grupper i Tranehavegård, der ejes af KSB v/ Fællesadministrationen
3B.
FSBbolig har inddraget afdelingsbestyrelsen
og det er aftalt, at Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen kan forestå
ombygningen af servicearealer og indretningen af boliger til særligt udsatte
grupper.
2.0 Projektbeskrivelse
Ringergården er en
stor ældreboligbebyggelse med i alt 131 boliger.
2.1. Fysiske rammer, nuværende forhold
De eksisterende
boliger til særligt udsatte grupper i Ringergården omfatter i dag 15 boliger.
Udover beboelse er der tilknyttet 4 boliger, der fungerer som fælles opholdsrum
til beboerne og kontor/personalerum.
2.2. Fysiske rammer, fremtidige forhold
I alt 6 boliger
udtages til beboelse. Efter udvidelsen vil tilbudet samlet set råde over 21
boliger til beboelse. Endvidere udskilles 7 lejligheder til
servicearealer, hvoraf 4 lejligheder omdannes til anvendelse for beboerne, mens
de resterende 3 lejligheder anvendes til kontorer og personalebase. 4
af lejlighederne er allerede taget i brug i forbindelse med indflytningen af de
første 15 beboere. Kommunen har imidlertid ikke finansieret disse lejligheder,
hvorfor der er afsat midler hertil i forbindelse med Tryghedsplanen.
2.3 Organisation og personale
Personalestøtten
ydes af fast personale på stedet. Organisatorisk vil personalet være tilknyttet
Ringergården/Parterren, der på nuværende tidspunkt har én fælles ledelse.
2.4 Ibrugtagning
I
forbindelse med indflytningen skal det understreges, at de nye servicearealer
skal være klar før end indflytningen starter. Årsagen er, at de nuværende
servicearealer er i underkanten i forhold til det nuværende antal beboere og
personale. Det er derfor ikke muligt at flytte yderligere beboere ind, uden
først at udvide servicearealerne.
Den
vigtigste opgave med hensyn til indflytning er at frigøre de 4 lejligheder, der
skal anvendes til servicearealer. Når servicearealerne er klar, kan
indflytningstakten i øvrigt være meget fleksibel, dvs. den kan igangsættes i
etaper, efterhånden som lejlighederne bliver ledige.
2.5 Tidsplan for ombygningen
Det er i Tryghedsplanen forudsat at lejlighederne kan ibrugtages fra 1.
januar 2006. Imidlertid må det forventes en forsinkelse på ca. 3/4 år, idet
Sundhedsforvaltningen skønner, på baggrund af tidligere erfaringer, at det vil
tage minimum 3 måneder at motivere lejerne til at flytte fra deres lejlighed og
yderligere 3 måneder at få flytningerne afviklet, i alt 6 måneder.
Ombygningen vil kunne påbegyndes ca. 1. maj 2006 og være afsluttet ca. 1. september 2006.
3.0 Øvrige forhold
3.1 Husleje
Som et væsentligt element i vurderingen indgår huslejens størrelse. Den 1. januar 2003 ændredes loven om førtidspension, hvilket har medført, at førtidspensionister tilkendt pension efter denne dato vil få vanskeligheder ved at betale huslejen for de handicapvenlige boliger (ældreboligerne).
Boligernes størrelse er fra ca. 62 m2 til
ca.74, m2. Huslejen varierer derfor fra 4.135 kr. pr. måned
ti
l 4.933, hvilket giver den enkelte beboer et rådighedsbeløb efter husleje på
henholdsvis 6.222 kr. og 5.577 kr. pr. måned. Borgerrepræsentationen har i
forbindelse med udarbejdelsen af budgetforslaget for 2001 vedtaget at et
rådighedsbeløb på 4.500 kr. er acceptabelt. For det konkrete projekt forventes
derfor, at beboerne vil kunne betale huslejen.
3.2 Boligernes
nuværende og fremtidige status
Boligerne, der indrettes til særligt udsatte grupper, vil fortsat være mærket som almene ældreboliger og med 100 % kommunal anvisningsret. Anvisningsretten til de 6 boliger overføres fra Sundhedsforvaltningen til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.
De særligt udsatte grupper får, som de øvrige beboere i afdelingen, individuelle lejekontrakter indgået med FSBbolig, med dertil hørende rettigheder og forpligtelser.
3.3 Nedlæggelse af
lejligheder
En gennemførelse af ønsket om at omdanne ældreboliger til boliger for særligt udsatte grupper kræver, at der til lejlighederne knyttes servicearealer. Dette vil medføre at lejligheder omdannes fra boliger til areal for beboere og personale. En forudsætning for vedtagelsen af denne kapitalbevilling er derfor at Plan og Arkitektur godkender nedlæggelsen af i alt 7 lejligheder.
MILJØVURDERING
Miljøvurderingen
forholder sig til målsætningerne i Københavns Kommunes miljømæssige
retningslinjer for bygge- og anlægsarbejder indeholdt i pjecen Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri.
Heri beskrives en række minimumskrav, anbefalinger og visioner. Desuden er
indstillingen knyttet til miljømålsætninger for støj i Kommuneplan 2001.
Miljøorienteret
byfornyelse og nybyggeri
Der
er målsætninger indenfor 7 områder i pjecen, i denne byggesag er 4 af
målsætningerne relevante, nemlig: Miljørigtig projektering, materialer, vand og
affald.
·
Miljørigtig projektering
Minimumskravene er opfyldt.
Ingen anbefalinger eller visioner for
området er medtaget.
·
Materialer
Minimumskravene er opfyldt.
Ingen anbefalinger eller visioner for
området er medtaget.
·
Vand
Minimumskravene er opfyldt.
Ingen anbefalinger eller visioner for
området er medtaget.
·
Affald
Minimumskravene er opfyldt.
Ingen anbefalinger eller visioner for området
er medtaget.
Støj (Kommuneplan 2001)
På støjområdet kobles med målene i Kommuneplan 2001. Støjmålene gælder
for boliger, og hvor der er særlige støjhensyn, foretages nødvendig
støjisolering i hen
hold til gældende lovgivning.
ØKONOMI
Det må forventes, at projektet først påbegyndes i maj 2006. Boligerne forventes ibrugtaget i begyndelsen af september 2006, hvorefter der fra 2007 og frem er behov for fuld drift.
Nedenstående tabel 2 viser anlægs- og driftsudgifterne.
Tabel 2: Udgiftsbehov
til anlæg og drift ( i mill. kr.)
|
|
2006 |
2007 |
2008 |
2009 og frem |
|
Anlæg |
5,5 |
|
|
|
|
Drift |
0,8 |
2,3 |
2,3 |
2,3 |
|
I alt |
6,3 |
2,3 |
2,3 |
2,3 |
Den samlede sum til anskaffelse, modernisering og montering af service- og fællesarealer udgør 5.705.300 kr. ekskl. moms. Hertil ydes et statsligt tilskud på 240.000 kr., således at den kommunale finansiering udgør 5.465.300 kr. ekskl. moms. Beløbet finansieres via Tryghedsplanen på bevillingsområdet "Handicappede" funktion 5.50.3
Bruttoarealet udgør 429 m2 svarende til en udgift på 13.299 pr. m2 ekskl. moms.
Omdannelsen af ældreboliger til boliger for særligt udsatte grupper medfører udskillelse af 7 lejligheder til servicearealer, hvoraf 4 lejligheder omdannes til anvendelse for beboerne, mens de resterende 3 lejligheder anvendes til kontorer og personalebase.
Årsagen til omdannelse af så stort et antal lejligheder skyldes, at der allerede bor 15 beboere fra målgruppen på Ringergården. Servicearealerne skal derfor anvendes af såvel nuværende som kommende beboere – i alt 21 beboere.
Kommunen køber lejlighederne af boligselskabet svarende til en samlet udgift på 4.590.300 kr. eks. moms. Prisen er vurderet til 10.700 kr. pr. m2. I forbindelse med udstykningen vil den nøjagtige størrelse af arealet blive fastsat af stadskonduktørembedet.
På baggrund heraf fastsættes den endelige pris.
Det skal bemærkes, at huslejeudgifter for fællesarealer normalt pålægges beboerne. Plan og Arkitektur har imidlertid tilkendegivet at fællesarealet skal udskilles og finansieres af kommunen, idet de øvrige beboere i ejendommen ikke kan anvende fællesarealerne og dermed ikke må pålægges en huslejeforhøjelse. Fællesarealerne får dermed samme status som servicearealerne.
Den samlede udgift til modernisering udgør 890.000 kr., mens den samlede udgift til montering er vurderet til 225.000 kr.
Nedenfor opdeles de ovenfor anførte beløb på henholdsvis serviceareal til beboerne (fællesareal) og serviceareal til personalet.
Serviceareal til
kontorer og personalerum
Anskaffelsessummen for areal til brug forkontorer og personalebase, der udgør 200 m2, er opgjort til 2.140.000 kr. ekskl. moms. Hertil skal lægges udgifter til:
· Ombygning på 415.000 kr. ekskl. moms.
· Montering (borde, stole mv.) på 120.000 kr. ekskl. moms.
De samlede udgifter til servicearealer udgør dermed 2.260.000 kr. Dertil yder staten et tilskud på 40.000 kr. pr. bolig, dog maksimalt 60 pct. af anskaffelsessummen. Statens tilskud kan herefter opgøres til 240.000 kr., hvorved den kommunale andel af finansieringen til servicearealer udgør 2.020.000 kr. ekskl. moms.
Serviceareal til
opholdsrum for beboerne
Anskaffelsessummen for areal til beboerne, der udgør 200 m2, er opgjort til 2.450.300 kr. ekskl. moms. Hertil skal lægges udgifter til:
· Ombygning på 475.000 kr. ekskl. moms.
· Montering (borde, stole mv.) på 105.000 kr. ekskl. moms.
De samlede udgifter til servicearealer for beboerne udgør dermed 3.030.300 kr. ekskl. moms.
Øvrige forhold
Sundhedsforvaltningen skønner på baggrund af tidligere erfaringer, at det vil tage minimum 3 måneder at motivere lejerne til at flytte fra deres lejlighed og 3 måneder at få flytningerne afviklet. Det skønnes således, at der skal bruges minimum 6 måneder til at afvikle de 6 lejemål i Ringergården.
Heraf vil 2 måneder være tomgang. Med en gennemsnitshusleje på ca. 5.000 kr. månedligt vil det således koste 60.000 kr. at afvikle lejemålene i Ringergården.
Sundhedsforvaltningen betaler endvidere udgifterne til flyttefirmaet, samt flytning af telefon. Beboerne genhuses som udgangspunkt i en lignende lejlighed i samme boligkompleks, hvorfor udgifterne til flytning ikke forventes at overstige 5.000 pr. lejlighed, i alt ca. 30.000 kr.
Således skønnes hele afviklingen på de givne forudsætninger
at kunne gennemføres for ca. 90.000 kr. Beløbet finansieres på funktion 5.30.1.
Drift
Driftsbevillingen udgør årligt 2.298.708 svarende til en pladspris på 383.118 kr. Beløbet finansieres via Tryghedsplanen på bevillingsområdet "Handicappede" funktion 5.50.1
Det er usikkert, hvornår beboerne kan overtage lejlighederne, idet lejlighederne p.t. er udlejet. Den foreslåede driftsbevilling pr. 1. september 2006 er indstillet under forudsætning af at en fraflytning af de nuværende beboere kan gennemføres inden for 6 måneder.
ANDRE KONSEKVENSER
Ingen
HØRING
Indstillingen
om løsningsstrategien for tilpasning af ældreboligkapacitetet, forelagt Familie-
og Arbejdsmarkedsudvalget og Sundheds- og Omsorgsudvalget henholdsvis den 24.
august og 1. september 2005, har været i høring hos Ældrerådenes Fællesudvalg,
Ældremobiliseringen, Ældre Sagen og S-NAPS. Indstillingen om løsningsstrategien
indeholdt en orientering om antallet af boliger i den hurtige udtagning. Af
indstillingen om løsningsstrategien fremgår i øvrigt høringssvar samt
Sundhedsforvaltningens bemærkninger hertil.
BILAG
Tillæg til indstilling om 6 særboliger i Ringergården (Fortroligt notat)
Grethe Munk
/
Sven Bjerre