Støtte til opførelse af 45 almene familieboliger ved Ragnhildgade

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 3. marts 2005

BR 110/05

Støtte til opførelse af 45 almene familieboliger ved Ragnhildgade

Støtte til opførelse af 45 almene familieboliger ved Ragnhildgade

Indstilling om at godkende projekt til opførelse af 45 almene familieboliger, beliggende ved Ragnhildgade 1, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Det bemærkes, at eventuelle merudgifter i forbindelse med projektet afholdes indenfor udvalgets egen ramme.

(Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 45 almene familieboliger, beliggende ved Ragnhildgade 1,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen, og

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, på sædvanlig måde meddeler fornødne dispensationer fra lokalplan nr. 357, såfremt der ikke ved den forudgående naboorientering kommer mange eller væsentlige indsigelser

at Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår aftale med Arbejdernes Andels Boligforening (AAB) om fleksibel udlejning indenfor rammerne af kommunens standardmodeller, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem AAB og forvaltningen.

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 24. november 2004

Sagen blev udsat

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 12. januar 2005

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, at 5. at (fleksibel udlejning) udgår.

Afstemning

	For	Imod	Stemte ikke
Søren Pind (V)		X
Wallait Khan (V)
Ole Hentzen (C)		X
Monica Thon (B)		X
Kim Christensen (A)		X
Joan Jensen (A)		X
Winnie Larsen-Jensen (A)		X
Karin Storgaard (O)		X
Jens Johansen (F)		X
Sven Milthers (F)		X
Mikkel Warming (Ø)	X

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om, at der ikke dispenseres for friarealkravet i lokalplan nr. 357.

Afstemning

	For	Imod	Stemte ikke
Søren Pind (V)		X
Wallait Khan (V)
Ole Hentzen (C)		X
Monica Thon (B)		X
Kim Christensen (A)		X
Joan Jensen (A)		X
Winnie Larsen-Jensen (A)		X
Karin Storgaard (O)		X
Jens Johansen (F)			X
Sven Milthers (F)			X
Mikkel Warming (Ø)	X

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Indstillingen blev anbefalet henholdsvis godkendt.

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erkl æring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det dog bemærkes, at eventuelle merudgifter i forbindelse med projektet afholdes indenfor udvalgets egen ramme."

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. februar 2005

Anbefalet.

RESUME

Arkitektgruppen Odense A/S og AAB, der er valgt som henholdsvis byg- og driftsherre efter udbud i åben konkurrence, har ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 45 almene familieboliger på del af matr. nr. 5457 Udenbys Klædebo Kvarter, Ragnhildgade 1.

De 45 almene familieboliger indgår i et samlet projekt med ca. 90 boliger, der opføres med blandede ejerformer. Byggeriet opføres i sin helhed af Arkitektgruppen Odense A/S, som har udviklet projektet sammen med AAB og Arkitektfirmaet C. F. Møller.

Bebyggelsen opføres som sluttet randbebyggelse i 5 etager langs Rovsingsgade og Lersø Parkallé. De private boliger placeres i bebyggelsen mod Rovsingsgade og de almene familieboliger i bebyggelsen langs Lersø Parkallé.

Boligerne, der er velbelyste og forsynet med karnapper, altaner eller tagterrasser, er indrettet funktionelt med god arkitektonisk og teknisk kvalitet. Bebyggelsen, der har et nutidigt funktionalistisk udtryk, opføres med fladt tag og udskæringer til tagterrasser. Facaderne er varierede med karnapper mod gadeside og med altan-karnap motiv mod friarealerne. Bebyggelsen medvirker til at skabe et sammenhængende helstøbt boligkvarter.

Byggeriet opføres på en tidligere kommunal ejendom mellem Ragnhildgade, Rovsingsgade og Lersø Parkallé, som har været anvendt til værkstedsplads og oplag for Kommune Teknik København. Området er omfattet af lokalplan nr. 357, vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 14. november 2002 og bekendtgjort den 4. december 2002. De nye boliger opføres inden for lokalplanens område I, der er fastlagt til boligområde med helårsboliger.

ArkitektGruppen Odense A/S har ved betinget skøde erhvervet grunden fra Københavns Kommune. Køber har i den forbindelse påtaget sig samtlige omkostninger til miljømæssig oprensning af grunden til boligformål.

De almene familieboliger udstykkes som et særskilt ejerlejlighedsparti, der ved godkendelse af skema B tilskødes en afdeling under AAB med en samlet grundkøbesum på 9.483.000 kr., svarende til 2.228 kr. pr. m² bruttoetageareal. Herudover er der afsat 2.250.000 kr., som forventes at udgøre de almene boligers andel af udgifterne til oprensning af grunden. Eventuelle udgifter herudover afholdes af bygherren.

Den samlede anskaffelsessum er opgjort til 72.370.000 kr., inkl. moms, svarende til 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 4257 m²). I almenboligloven er der med virkning fra 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb på 17.000 kr. pr. m² boligareal (bruttoetageareal) for anskaffelsessummen for almene familieboliger.

De 45 almene familieboliger fordeler sig med 1 stk. 2 værelses bolig på ca. 89 m² og 44 stk. 3 værelses boliger på mellem 77 og 107 m². Den månedlige husleje er kalkuleret til ca. 7.380 kr. for en bolig på 2 værelser, 7.880 kr. for en 3 værelses boliger på 95 m² og 8.870 for en 3 værelses bolig på 107 m².

Projektet forudsætter dispensationer fra lokalplan nr. 357, som forvaltningen kan anbefale. Det drejer sig om lokalplanens bestemmelser om placering af fælles lokaler, husdybde, herunder bygningsplacering inden for byggefelt, etageantal, gesimshøjde, tagform og friarealer. Der er nærmere redegjort for de enkelte dispensationer i Plan & Arkitekturs notat af 1. december 2004 til Bygge- og Teknikudvalget, der er vedlagt som bilag 2. Der henvises i øvrigt til indstillingens afsnit om planforhold og til den redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Endvidere vil udlejning af boligerne, efter sædvanlig aftale med kommunen, ske efter særlige kriterier, der skal sikre en afbalanceret beboersammensætning.

4. at er nyt i forhold til sagen, som Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 24. november 2004 besluttede at udsætte. Endvidere er vedlagt et supplerende notat af 1. december 2004 – bilag 2.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Efter den første runde med udbud af grundkapitallån til almene boliger besluttede Borgerrepræsentationen i mødet den 13. november 2003 (BR 504/03), at der skulle foretages et fornyet udbud af grundkapitallån til et byggeprojekt med almene familieboliger på den kommunale ejendom Ragnhildgade 1.

Efter udbuddet tiltrådte Borgerrepræsentationen i mødet den 11. marts 2004 (BR 89/04) Økonomiudvalgets og Bygge- og Teknikudvalgets indstilling om bedømmelsesudvalgets indstilling om valg af ArkitektGruppen Odense A/S som bygherre og AAB som driftsherre samt salg af Ragnhildgade 1 til ArkitekGruppen Odense A/S.

Ifølge almenboligloven er der med virkning fra den 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Det aktuelle projekt overholder reglerne i almenboligloven, hvorefter anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maksimalt 17.000 kr. pr. m² boligareal.

ArkitektGruppen Odense A/S har som bygherre og med AAB som driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 45 almene familieboliger på en del af matr. nr. 5457 Udenbys Klædebo Kvarter, Ragnhildgade 1.

De almene familieboliger indgår i et samlet projekt med i alt ca. 90 boliger, der er udviklet i samarbejde med AAB og Arkitektfirmaet C. F. Møller og i sin helhed opføres af Arkitektgruppen Odense A/S som bygherre. Bebyggelsen opføres med blandede ejerformer, hvor de 45 almene familieboliger udgør halvdelen. De resterende boliger opføres som private udlejningsboliger/ejerlejligheder.

Grundsælger er Københavns Kommune. Grunden har været anvendt af Kommune Teknik København til værksteds- og oplagsplads. ArkitekGruppen Odense A/S har ved betinget skøde af 12. august 2004 erhvervet grunden for 2.010 kr. pr. m² bruttoetageareal med overtagelse den 1. april 2004. Køber overtager grunden med den fulde miljømæssige risiko og påtager sig samtlige udgifter til den nødvendige miljømæssige oprensning til boligformål i henhold til miljømyndighedernes krav.

De almene familieboliger udstykkes som et særskilt ejerlejlighedsparti med tilhørende fællesarealer og anlæg, der ved godkendelse af skema B tilskødes en afdeling under AAB.

I anskaffelsessummen indgår grundkøbesummen med 8.657.000 kr., tillagt 826.000 kr. til dækning af sælgers dokumenterede udgifter til skat, afgifter og forrentning fra overtagelsen den 1. april 2004 og til godkendt skema B – i alt 9.483.000 kr., svarende til 2.228 kr. pr. m² bruttoetageareal.

Herudover er der i anskaffelsessummen afsat 2.250.000 kr., inkl. moms, som forventes at udgøre de almene familieboligers andel af udgifterne til den miljømæssige oprensning af grunden. Bygherren har forpligtet sig til at afholde eventuelle udgifter udover det afsatte beløb

AAB har i forbindelse med udbuddet oplyst, at de 45 almene familieboliger ønskes sammenlagt med en eksisterende afdeling under AAB (afdeling 41), som støder matrikulært op til de nye boliger. AAB begrunder ønsket med bl.a. driftsmæssige fordele samt en efterspørgsel på større boliger i den eksisterende afdeling. Stillingtagen til en eventuel sammenlægning forudsætter en konkret ansøgning fra AAB efter afholdelse af et beboermøde i den eksisterende afdeling.

Projektet vil blive udbudt i begrænset udbud i fagentreprise. Arkitektfirmaet C. F. Møller er valgt som arkitekter på sagen sammen med ingeniørfirmaet Henry Jensen A/S Rådgivende Ingeniører.

Byggeriet forventes igangsat medio august 2005 med forventet færdiggørelse medio oktober 2006.

Eksisterende forhold

Området ligger i bydelen Ydre Nørrebro og grænser op til Rovsingsgade og Lersø Parkallé, der er ført under Rovsingsgade og baneterrænet nordfor. Arealet har hidtil været anvendt til værksteds- og oplagsplads. Nordvest for Rovsingsgade ligger industri- og baneterræn samt Lersøparken. Mod øst ligger andelsboligforeningen "Studsgård" i op til 8 etager med 400 lejligheder, der er bygget fra 1967-70. Syd for ligger som nævnt en almen boligbebyggelse, AAB's afdeling 41 med 246 lejligheder, der er opført i 1987 på baggrund af lokalplan nr. 75.

Mellem den ansøgte og den eksisterende boligbebyggelse har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen i 2003 opført og ibrugtaget en daginstitution med 60 vuggestuepladser.

Projekt

Bebyggelsesstrukturen består af vinkelbebyggelse langs Rovsingsgade og Lersø Park Allé. Længen mod Lersø Park Allé følger alléen i en svag bue. Bebyggelsen opføres i 5 etager, hvor den øverste etage udformes som fritliggende lejligheder med tagterrasser. Gårdrummet er orienteret mod syd og beskyttet mod de omgivende veje af vinkelbebyggelsen.

Projektet indeholder mulighed for opførelse af ca. 90 familieboliger, heraf 45 almene boliger. Ejer-/udlejningsboligerne placeres i længen mod Rovsingsgade, og de almene boliger placeres i længen mod Lersø Park Allé.

De almene boliger fordeler sig med 1 stk. 2 rumsbolig på 89 m², 5 stk. 3 rumsboliger på mellem 77 – 80 m², 5 stk. 3 rumsboliger på mellem 87 – 89 og 34 stk. 3 rumsboliger fra 90 - 107 m². Boligernes gennemsnitlige størrelse udgør 95 m² i overensstemmelse med lokalplanens krav.

Der er kørselsadgang til bebyggelsen via Ragnhildgade eller Rovsingsgade, men uden mulighed for gennemkørsel. Der skabes mulighed for en stiforbindelse mellem Rovsingsgade og Ragnhildgade for gående og cyklende.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af den redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Planforhold

Bebyggelsen skal ses som en afslutning af boligbebyggelsen langs Lersø Parkallé, idet området siden Kommuneplan 1989 har været fastlagt til boligformål, B3-område.

Det aktuelle område er omfattet af lokalplan nr. 357, der er vedtaget på Borgerrepræsentationens møde den 14. november 2002 (BR 569/02) og bekendtgjort den 4. december 2002. Boligbebyggelsen er placeret i underområde I, mens den ovenfor nævnte daginstitution ligger i underområde II.

Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 10.300 m², hvoraf boligområdet udgør ca. 7.820 m², heraf ca. 320 m² vejudlæg som lovlig vejadgang for institutionen, der har et grundareal på ca. 2.475 m². Arealstørrelsen forudsætter, at den nordligste del af Ragnhildgade er nedlagt som vej.

Underområde I er fastlagt til helårsboliger, der skal placeres som randbebyggelse langs Rovsingsgade og Lersø Parkallé. Boligerne skal være familieegnede med en gennemsnitlig størrelse på mindst 95 m². Ingen boliger må være mindre end 75 m². Ved boligbyggeri skal der opføres eller indrettes fællesanlæg (beboerlokaler) for bebyggelsens beboere. Disse skal fortrinsvis placeres i den sydlige del af stueetagen langs Lersø Parkallé.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Bebyggelsen i byggefelt A skal mod Rovsingsgade og Lersø Parkallé opføres som randbebyggelse i højst 4 etager plus tagetage eller penthouse. Penthouse skal være trukket 1 m tilbage fra bygningens yderkant. Der kan etableres enkelte mindre åbninger i bebyggelsen. Gesimshøjden må ikke overstige 14 m, og bygningshøjden må ikke overstige 19 m. Bebyggelse må opføres med en husdybde på maksimalt 10 m.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 % af boligetagearealet og parkeringsdækningen skal være 1 p-plads pr. 100 m² etageareal. Parkering må etableres på terræn, i kælderkonstruktion eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter Bygge- og Teknikforvaltningens godkendelse. Parkering på terræn må kun placeres i den vestlige side af Ragnhildgade og dennes forlængelse til Rovsingsgade. Der skal etableres cykelparkering i fornødent omfang. Der skal være offentlig passagemulighed mellem Rovsingsgade og Ragnhildgade.

Det nu foreliggende projekt overholder intentionerne i lokalplan nr. 357, men forudsætter dispensationer fra nogle af lokalplanens bestemmelser.

Det angår bl.a. fælleslokalernes placering, som i § 3, stk. 1, c, er krævet placeret fortrinsvis i den sydlige del af stueetagen langs Lersø Parkallé ud for byggefeltet for institutionsbebyggelsen, der vil kunne opføres i 2 etager. I projektet er fællesarealerne placeret i kælderen, og der er boliger i hele stueetagen. D a daginstitutionen kun er opført i én etage, vurderer forvaltningen, at lysforholdene for boligerne er acceptable, og dispensation kan anbefales.

Nybyggeriet opføres i 5 etager, hvor øverste etage består af enkelte boliger med flade tage adskilt af tagterrasser og med en gesimshøjde på 17 m. Dette er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 5, stk.2,b, om etageantal og gesimshøjde. Da den øverste etage er udformet med gennemgående terrasser og er givet en særlig arkitektonisk udformning som en del af bebyggelsens helhed samt er lavere (2 m) end den tilladelige bygningshøjde, kan forvaltningen anbefale dispensation.

Ligeledes forudsættes dispensation fra § 5, stk.2, b, til husdybden, der ud for karnapperne er op til 13 m. Af hensyn til det arkitektonisk varierede udtryk med karnap-/altanmotiv i facaderne, kan dispensation anbefales.

Desuden er husdybden for parkeringskælderen ca. 22 m, der rejser sig som en "plint" ud i gårdrummet, hvorpå der indrettes opholdsareal. På betingelse af, at arealet får en høj rekreativ og arkitektonisk kvalitet, kan dispensation anbefales.

Tagformen på øverste etage udføres som flade tage i stedet for skrå eller buede, hvilket forudsætter dispensation fra § 6, stk. 2, b. Da denne tagform er en del af det samlede arkitektoniske udtryk og giver mindre bygningshøjde, kan dispensation anbefales.

Friarealet udgør ikke 60 % af boligetagearealet, men kun ca. 47 %, hvilket forudsætter dispensation fra § 9, stk. 1. Med opholdsarealet, der anlægges som rekreativt areal på plinten, udgør friareal/opholdsarealer 57 %, og medregnes yderligere opholdsareal på tagterrasserne, udgør det 63 % af boligetagearealet. På betingelse af, at plinten udformes med opholdsarealer, der gives en udformningsmæssig og funktionel høj kvalitet, kan dispensation anbefales.

Nævnte dispensationer vil med forbehold for resultatet af den fornødne naboorientering blive meddelt i forbindelse med byggesagsbehandlingen.

Der er nærmere redegjort for de enkelte dispensationer i Plan & Arkitekturs notat af 1. december 2004 til Bygge- og Teknikudvalget, der er vedlagt som bilag 2 samt i den redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Københavns Kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Denne har bl.a. til formål at åbne mulighed for, at flere kan blive boende i byen, samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger. Desuden sigtes mod, at der tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Forvaltningen vurderer, at bebyggelsen lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

For en beskrivelse af baggrunden for forvaltningens vurdering henvises til afsnittet Københavns Kommunes boligpolitik i vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Miljøforhold

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at der ikke vurderes at være virksomheder omkring den planlagte boligbebyggelse, der vil give anledning til miljømæssige gener for de kommende beboere.

Endvidere oplyser Miljøkontrollen, at grunden er forurenet, og at der skal indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen til afhjælpning af forureningen, inden arealet kan tages i anvendelse til beboelse.

Som nævnt ovenfor er der indgået aftale mellem ArkitektGruppen Odense A/S og AAB, om at bygherren indenfor et afsat beløb på 2.250.000 kr., inkl. moms, påtager sig den nødvendige miljømæssige oprensning af grunden til boligformål i henhold til miljømyndighedernes krav.

Projektet opfylder minimumskravene i Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder.

Byggeriet opføres i øvrigt, således at det opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", herunder kravet om af bygas til madlavning, vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR/28/01).

Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1

Ommærkning, udlejning og kommunal anvisning

Driftsherren har oplyst, at udbudskravet om ommærkning af to små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny familiebolig vil blive imødekommet. Principperne for udvælgelsen af de i alt 90 boliger, der herefter skal ommærkes, aftales efterfølgende med kommunen.

Det kan i den forbindelse oplyses, at forvaltningen forventer inden årsskiftet at kunne afslutte forhandlinger med Lejerbo, AKB, SAB og De Vanføres Boligselskab for København om principper for udvælgelsen af i alt 922 familieboliger, som de nævnte selskaber har forpligtet sig til at ommærke i forbindelse med almene bebyggelser, hvor grundkapitallån har været i udbud.

Når Borgerrepræsentationens stillingtagen til den aktuelle støttesag foreligger, vil der tillige blive optaget forhandlinger med AAB.

Resultatet af forhandlingerne med AAB vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget.

Samtlige boliger mærkes som almene familieboliger, og AAB er indstillet på at indgå aftale med kommunen om udlejningsforsøg efter fleksible kriterier, hvilket forvaltningen kan anbefale.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltning en har oplyst, at man ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten til hver 3. ledige lejlighed i de første 4 år.

Der henvises i øvrigt til afsnittene om ommærkning samt om udlejning og kommunal anvisning i vedlagte bilag 1.

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er af bygherren opgjort til ca. 72.370.000 kr., inkl. moms, svarende til 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal. Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Lånerammen er 91 % af anskaffelsessummen med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud i Landsbyggefonden på 7 % og et beboerindskud på 2 %.

Kommunens indskud/lån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 5,1 mio. kr. Udgiften afholdes af den budgetansvarlige institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden).

Den kommunale garantiforpligtelse vil udgøre ca. 18,9 mio. kr.

Huslejen for en 2 værelses bolig på gennemsnitlig 89 m² er opgjort til 7.380 kr. pr. måned, for en 3-værelses bolig på gennemsnitlig 95 m² til ca. 7.880 kr. pr. måned, og for en 3-værelses bolig på gennemsnitlig 107 m² er huslejen opgjort til ca. 8.870 kr. pr. måned.

Nærmere oplysninger om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

Vurdering

Projektets placering langs Lersø Parkallé og Rovsingsgade understreger det eksisterende boligområde langs Lersø Parkallé som et helstøbt sammenhængende boligkvarter, og materialemæssigt anbefaler forvaltningen, at projektet tilpasses nabobebyggelsen mod syd.

Projektet fremstår funktionalistisk i sit formsprog med fritliggende lejligheder på 5. etage med tagterrasser og facader med karnapper og altaner, der mod gårdsiden kan ses som en fornyelse eller nytolkning af det københavnske altan-karnap motiv.

Bebyggelsens højde understreger dens afsluttende karakter på det let stigende terræn op mod Rovsingsgade.

Alle lejlighederne er veldisponerede, velbelyste og indretningen tilgodeser en fleksibilitet, således at byggeriet relativt enkelt kan tilpasses eventuelle ændringer i efterspørgslen efter boligtyper og bokvalitet. Værelserne har en møblerbar og anvendelig størrelse, og opholdstuen er indrettet med et åbent køkken/alrum og altan.

Bebyggelsen opføres i materialer, hvor der er lagt vægt på, at de fremtidige driftsudgifter holdes nede.

På denne baggrund kan forvaltningen anbefale en dispensation for afvigelserne til lokalplanens krav, og at der ydes kommunal støtte til opførelse af bebyggelsen.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling.

De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

Udsendt med dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets møde den 24. november 2004

2. Plan & Arkitekturs notat af 1. december 2004 til Bygge- og Teknikudvalget

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Skema A-ansøgning for 45 almene familieboliger

B. Projektmateriale udarbejdet af Arkitektfirmaet C. F. Møller

C. Omslag med høringssvar

D. Indstilling og Bygge- og Teknikudvalgets beslutning 24. november 2004

Jens Ole Nielsen

Til top