Lokalplantillæg "Ragnagade" med kommuneplantillæg

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 2. maj 2002

Lokalplantillæg "Ragnagade" med kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte forslag til tillæg til lokalplan hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse,

at offentliggørelsesperioden fastsættes til 2 måneder, idet juli ikke medgår,

at offentliggørelsen annonceres i områdets lokalavis, og

at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af planens hjemmeside, en lokal udstilling samt et borgermøde fælles med lokalplanforslaget

Anbefalet.

Anbefalet.

Lokalplanforslaget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet på baggrund af de retningslinier der er tiltrådt på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 10. december 2001 og Økonomiudvalgets møde den 11. december 2001, hvor sagen blev drøftet.

Sundheds- og Omsorgsudvalget har den 18. september 2000 godkendt, at der arbejdes videre med planerne om opførelse af et plejecenter til Mosaisk Troessamfund.

Boligfonden Kuben er ejer af ejendommen Ragnagade 7 (Georg Jensens gamle smedje). Ejendommen er udlejet til Kuben A/S, der herudover har tilsagn om overtagelse af den 4.788 m² store naboejendom Ragnagade 9. Denne ejendom rummede frem til 1994 Nordisk Droge & Kemikalie-fabrik. Kuben ønsker at udvide med kontorareal på ca. 3.200 m² etageareal med fysisk tiknytning til den eksisterende bebyggelse Ragnagade 7. Endvidere ønskes opført ca. 3.000 m² ældreboliger (ca. 42 plejehjemslignende ældreboliger) for det Mosaiske Troessamfunds medlemmer samt et ældrecenter på ca. 1.000 m². Stort set al parkering placeres i kælder med ca. 65 pladser. Frederiksen og Knudsen A/S, Arkitekter PAR, har udarbejdet skitseprojekt for den påtænkte ca. 7.200 m² store bebyggelse. Der vil senere bliver fremsendt indstilling om støttesagen ("skema A").

Det Mosaiske Troessamfund ønsker med denne ordning at opnå tidssvarende bygningsmæssige og driftsøkonomiske forhold for deres ældreboliger. I den forbindelse forudsættes det, at plejehjemmet "Meyers Minde" i Krystalgade og N.J. Frænkels Stiftelse på Skoleholdervej nedlægges som plejehjem. Ligeledes nedlægges trossamfundets dagcenter i Ny Kongensgade.

Den aktuelle grund er omfattet af lokalplan nr. 185 "Ragnagade", hvorefter den er fastlagt til serviceerhverv og offentligt tilgængeligt opholdsareal med en samlet byggeret på ca. 7.200 m² etageareal.

Forvaltningen vurderer, at grunden set i sammenhæng med den allerede udbyggede del af lokalplanområdet er egnet til den foreslåede anvendelse med både serviceerhverv og ældreboliger m.v. Dette forudsætter, at der udarbejdes nye lokalplanbestemmelser, der fastlægger området til boliger og serviceerhverv samt en begrænset justering af byggefeltet på baggrund af skitseforslaget. Med vedtagelse af tillægget til lokalplanen, udskilles området fra det i kommuneplanen fastlagte område til serviceerhverv (S*-område) og ændres til et blandet område til boliger og serviceerhverv (C2- område). Omfanget af parkeringsanlægget kan efter en konkret vurdering af det endelige projekt medføre, at der skal iværksættes en screeningsprocedure (VVM). På nuværende tidspunkt er der påregnet indrettet 65 parkeringspladser i parkeringsanlægget, der evt. vil blive øget ved in dretning af mekanisk parkeringsanlæg til administrationsbebyggelsen. I givet fald vil HUR blive inddraget.

Fra Frederiksen og Knudsen, Arkitekter PAR, er der for Kuben A/S og Det Mosaiske Troessamfund modtaget et forslag til nybyggeri på ejendommen matr.nr. 4994 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Ragnagade 9, samt en del af nedlagt gadeareal i Bryggergade. Nybyggeriet omfatter en udvidelse af kontorarealerne for Kuben Byggeadministration A/S, der bebor den af Boligfonden Kuben ejede naboejendom matr.nr. 4105 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Ragnagade 7, og har tilsagn vedrørende overtagelse af ovennævnte ejendom, der ejes af Nomeco A/S. Kuben har desuden aftalt med Det Mosaiske Troessamfund, at der kan opføres ældreboliger og et ældrecenter. Projektet, der samlet er på ca. 7.200 m², er beskrevet nedenfor.

Området er omfattet af lokalplan nr. 185 "Ragnagade", hvori arealet er fastlagt til serviceerhverv og offentligt tilgængeligt opholdsareal. I Kommuneplanen er området fastlagt til serviceerhverv.

Forslaget til lokalplantillægget med tilhørende forslag til kommuneplantillæg er udarbejdet på baggrund af de retningslinier, der er tiltrådt på Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets møder henholdsvis den 10. december 2001 (BTU 544/2001) og 11. december 2001 (Jr.nr. 363/2001), hvor sagen blev drøftet.

Lokalplan nr. 185 fra 1991 omfatter området begrænset af Lyngbyvej, Hammershusvej, Teglværksgade og Ragnagade. Det fremsendte projekt omfatter det i lokalplanen fastlagte byggefelt C samt et offentligt tilgængeligt opholdsareal ved hjørnet af Ragnagade og Teglværksgade.

Byggefelt C er fastlagt til serviceerhverv, såsom administration, liberale erhverv o.lign. Bebyggelse skal opføres i princippet i hele byggefeltets grænse i højst 4 etager med udnyttet tagetage og skal mod nord og vest være i mindst 3 etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150, friarealet skal være i størrelsesordenen 10 pct. af erhvervsetagearealet, og parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 plads pr. 100 m² etageareal. Lokalplan nr. 185 er vedlagt som bilag D.

Da projektet indeholder både erhverv og boliger og samtidig ikke overholder byggefeltets grænse ved sammenbygning med den eksisterende bygning i Ragnagade 7, forudsætter gennemførelse af projektet som nævnt et tillæg til lokalplanen, der ændrer disse bestemmelser.

Arealet er i Kommuneplan 2001 fastlagt til serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 150, og bygningshøjden må maksimalt være 6 etager eksklusive tagetage (S2*- område). Stjernemærkningen omfatter alene forudsætninger for en tidligere ønsket mulighed for hotelindretning på naboejendommen Ragnagade 7.

Projektet er udformet i princippet som en sluttet randbebyggelse i 5 etager inklusive penthouseetage mod Ragnagade og tilbagerykket tagetage mod Teglværksgade og Bryggergade, mens der er åbning mod øst. Kontorfløjen ved Ragnagade forbindes med en 3-etages glasforbindelsesbygning til Kubens nuværende administrationsbebyggelse, Ragnagade 7. De øvrige fløje indrettes med ældrecenter i stueetage og ældreboliger i de øvrige etager.

Kontorfløjen rummer ca. 3.200 m² og bygningen fremstår højere end ældreboligdelen på grund af de højere etagehøjder. Bygningen er udformet som en ret længe parallelt med Ragnagade og med forbindelsesbygningen tilbagetrukket til kontorfløjens bagfacade. Den fremtidige adgang til såvel den eksisterende som den nye kontordel skal ske fra Ragnagade med hovedindgang i forbindelsesbygningen.

Ældreboligdelen på ca. 3.000 m² påregnes indrettet med 42 plejehjemslignende ældreboliger med et lejlighedsgennmsnit på ca. 70 m².

Ældrecenteret på ca. 1.000 m² eksklusive kælder skal have ansvar for den samlede ældreomsorg for trossamfundets medlemmer i det hele taget, herunder pensionistklub.

Projektet vil få en bebyggelsesprocent på maksimalt 150.

Til bebyggelsen udføres en underjordisk parkeringskælder med mindst 65 parkeringspladser foruden enkelte handicappladser m.m. på terræn henholdsvis ved Kubens hovedindgang og ved indgangen til ældrecentret, i alt mindst 71 pladser. Til- og frakørsel i forhold til parkeringskælderen sker direkte fra Teglværksgade.

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag a samt omslag til gennemsyn på borgmesterens kontor.

I tillægget til lokalplanen ophæves anvendelsesbestemmelsen i lokalplanen og erstattes af en bestemmelse om fastlæggelse af området til boliger og serviceerhverv. Byggefeltet ændres således, at det er muligt at opføre en forbindelsesbygning til naboejendommen Ragnagade 7. Herudover erstattes bestemmelserne i lokalplan nr. 185 for det aktuelle område med nye bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering, den ydre fremtræden og om de ubebyggede arealer. Det foreliggende projekt muliggøres med de nye bestemmelser. Samtidig sikres de intentioner om høj arkitektonisk og bygningsmæssig kvalitet, som er et af formålene med lokalplantillægget.

For så vidt angår yderligere om indholdet af planforslaget henvises til vedlagte bilag A, redegørelse, og til selve planforslaget, der er vedlagt som bilag B. Lokalplan nr. 185 er vedlagt som bilag D.

Samtidig med forslaget til lokalplantillæg er der udarbejdet forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, der ændrer de bestemmelser, som gælder for området i dag. I kommuneplanen er området fastlagt som et område til serviceerhverv ( S2*-område), hvor der er en særlig bestemmelse kun for bebyggelsen på naboejendommen Ragnagade 7, såfremt den indrettes med hotel.

For så vidt angår yderligere om indholdet af planforslaget henvises til den som bilag A vedlagte redegørelse og til selve planforslaget, der er vedlagt som bilag C.

Der skal foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne om planforslagene:

• Etablering af særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet.
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde med indlæg fra forvaltningen og eventuelt bygherrerne om planens indhold, idet interessen for planens indhold må forventes at dreje sig om bebyggelsen og dens indvirkning på de umiddelbare omgivelser. Borgerrepræsentationens partier indbydes til at lade sig repræsentere på mødet med henblik på at kunne besvare eventuelle spørgsmål og indgå i debat om plantillæggenes indhold.

Der henvises til det nedenfor anførte i afsnittet "Høring" for så vidt angår Miljøkontrollen, samt til lokalplanredegørelsen (bilag A, kap. II), hvori der er redegjort for forslagets miljømæssige konsekvenser.

Københavns Energi, Forsyning, oplyser, at elkabler i den tidligere Rytterknægtsgade skal sikres, og at en fjernvarmeledning beliggende under den projekterede forbindelsesbygning er problematisk. Endvidere ligger området inden for bygassens forsyningsområde, hvorfor det foreslås, at der medtages krav om, at bebyggelsen ikke må tages i brug, før den er tilsluttet bygasforsyningen. Der henvises bl.a. til bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og ressourcerigtige løsninger og henviser specielt til at anvende bygassen til madlavningsformål i boliger, institutionskøkkener samt eventuelle kantiner og vaskerier.

Københavns Energis anbefalinger er medtaget i det omfang planloven skønnes at give hjemmel hertil. Sundhedsforvaltningen finder som nævnt ovenfor, at bestemmelsen vedrørende bygas ikke bør medføre krav om indretning af bygas i de til boligerne indrettede køkkenfaciliteter under hensyn til, at mange beboere i plejeboligerne ikke vil kunne betjene gasinstallationer på betryggende vis. Hertil skal Bygge- og Teknikforvaltningen bemærke, at intentionerne med bestemmelsen anses for opfyldt, hvis der er gasinstallationer i f.eks. kantinekøkkener og evt. i fælleskøkkener m.m.

1. Redegørelse for forslaget til tillæg til lokalplan nr. 185 med tilhørende forslag til kommuneplantillæg samt luftfoto.
2. Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 185.
3. Forslag til tillæg til kommuneplanen.
4. Lokalplan nr. 185.

1. Omslag med skitseprojekt.
2. Omslag med høringssvar.

Erik Jacobsen Jens Jacobsen