Byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen
Byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde torsdag den 2. maj 2002
BR 188/02
Byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen
Byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen
Indstilling om, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at lade det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen udsende i offentlig høring i 2 måneder, at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med Håndværkets Byfornyelsesselskab på grundlag af principperne i de aftaler, der indgås i forbindelse med byfornyelsen på Indre Vesterbro, samt at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter.
(Bygge- og Teknikudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at lade det af Håndværkets Byfornyelsesselskab udarbejdede byfornyelsesforslag for Ålandsgade-karreen udsende i offentlig høring i 2 måneder
at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå forretningsføreraftale med Håndværkets Byfornyelsesselskab på grundlag af principperne i de aftaler, der indgås i forbindelse med byfornyelsen på Indre Vesterbro
at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 6. marts 2002
Anbefalet, idet udvalget forbeholder sig en endelig stillingtagen for så vidt angår ejendommen Geislersgade 12-14.
Økonomiudvalgets behandling af sagen:
På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at overborgmesteren ingen bemærkninger har til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.
RESUME
I mødet den 16. og 17. juni 1999 tiltrådte Borgerrepræsentationen blandt andet, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade Håndværkets Byfornyelsesselskab som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af byfornyelse af Ålandsgade-karreen.
Baggrunden herfor var, at forvaltningen i forbindelse med arbejdet med kvarterløft i Holmbladsgadekvarteret var blevet opmærksom på, at karreen rummer påtrængende byfornyelsesproblemer, som ikke kan løses i kvarterløftregi. Således mangler karreen egnede opholdsarealer, og specielt ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislers-gade 2-6 er i meget dårlig stand.
En begrænset indsats omfattende nedrivninger, gårdanlæg og afhjælpning af kondemnable forhold skønnedes at kunne gennemføres for ca. 20 mio. kr., idet man dog samtidig forudsatte en analyse af karreens samlede byfornyelsesbehov med henblik på en eventuel supplerende indsats senere. En sådan indsats kunne samtidig være pilotprojekt for den nye byfornyelsesstrategi, som på det tidspunkt var under overvejelse og senere er vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 26. april 2001.
Der har herefter været gennemført en debatperiode, herunder længerevarende drøftelser med den andelsboligforening, der ejer Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6, om hvilken løsning, der bør anbefales for ejendommen. Således ønskede andelsboligforeningen at gennemføre et ombygningsprojekt i eget regi, finansieret med forskellige former for offentlig støtte og i mindre grad med egne midler. Forvaltningen fandt imidlertid ikke, at et sådan projekt vil være økonomisk rentabelt og ej heller vil genoprette ejendommen til en forsvarlig stand. Ligeledes blev alternativet, en total ombygning med lejlighedssammenlægninger til en pris på 18.900 kr./m2 incl. ekspropriationserstatning anset for at være så dyr, at ejendommen bør nedrives.
På denne baggrund har Bygge- og Teknikudvalget senest i mødet den 21. marts 2001 drøftet byfornyelsesmulighederne i karreen (BTU132/2001), herunder forvaltningens forslag om, at der skulle udarbejdes et byfornyelsesforslag, der blandt andet indeholder bestemmelser om nedrivning af den pågældende ejendom.
Herefter har Håndværkets Byfornyelsesselskab opdateret de indhentede oplysninger om de enkelte ejendomme i karreen og haft drøftelser med de pågældende ejendommes ejere. Det har resulteret i udarbejdelsen af et udkast til forslag til byfornyelsesbeslutning, der udover nedrivningsbestemmelse for Holmbladsgade 24-30/ Geislersgade 2-6 også indeholder bestemmelser om nedrivning af Geislersgade 12-14 og Geislersgade 16A under hensyn til udgifterne ved en ombygning samt bestemmelser om nedrivning af garagebygninger og skurbebyggelse, for at kunne indrette et hensigtsmæssigt gårdanlæg. Det forudsættes, at der rådes over de pågældende ejendomme og bygninger.
Der er kun forslag om begrænsede ombygningsarbejder på to af de øvrige ejendomme, mens resten i overensstemmelse med den nye byfornyelsesstrategi henvises til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 eller kap. 5 (aftalt boligforbedring). Dermed vil der efter byfornyelsesbeslutningen stadig være ejendomme med installationsmangler og små lejligheder, men det skønnes, at de pågældende ejere vil være i stand til at gennemføre ombygningsarbejder i fremtiden eventuelt med offentlig støtte som skitseret.
Der foreslås indrettet fælles friareal for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme, undtagen byggeforeningshusene i Geislersgade 24-30.
Der søges bemyndigelse til at indgå forretningsføreraftale med Håndværkets Byfornyelsesselskab, og der er foretaget en miljømæssig vurdering.
De lånefinansierede udgifter er opgjort til 2.984.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 35.845.089 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter 38.829.089 kr.
Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme for 2002 eventuelt 2003.
Byfornyelsesforslaget foreslås udsendt i offentlig høring i 2 måneder sammen med det for samme område udarbejde forslag til lokalplan.
SAGSBESKRIVELSE
I mødet den 16. og 17. juni 1999 (BR 226/99) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 5. maj 1999. Herved godkendte forsamlingen blandt andet, at Bygge- og Teknikforvaltningen kunne lade Håndværkets Byfornyelsesselskab som forretningsfører for kommunen igangsætte planlægningen af byfornyelse af Ålandsgade-karreen, der omfatter området afgrænset af Ålandsgade, Holmbladsgade og Geislersgade samt skel mod ejendommene matr. nr. 4125 og 3828 Sundbyøster, København.
Baggrunden herfor var, at forvaltningen i forbindelse med arbejdet med kvarterløft i Holmbladsgadekvarteret var blevet opmærksom på, at karreen har en række massive og efterhånden påtrængende byfornyelsesproblemer, som ikke kan løses i kvarterløftregi. Således mangler karreen egnede opholdsarealer, og specielt ejendommen Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 er i meget dårlig stand.
En begrænset indsats omfattende nedrivninger, gårdanlæg og afhjælpning af kondemnable forhold skønnedes at kunne gennemføres for ca. 20 mio. kr., idet man dog samtidig forudsatte en analyse af karreens samlede byfornyelsesbehov med henblik på en eventuel supplerende indsats senere. En sådan indsats kunne samtidig være pilotprojekt for den nye byfornyelsesstrategi, som på det tidspunkt var under overvejelse, og som senere er vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 26. april 2001 (BR 162/01).
Offentliggørelse af debatmateriale
Debatmateriale blev omdelt til beboere og erhvervsdrivende i karreen og tilsendt ejerne i oktober 1999. Materialet er lagt til gennemsyn som bilag 1. I forbindelse med udsendelsen af debatmaterialet afholdtes den 5. oktober 1999 et karrémøde for karreens ejere, lejere og erhvervsdrivende.
I debatperioden frem til den 15. november 1999 var der dels mulighed for at diskutere byfornyelsen på en række forskellige møder, herunder med de enkelte ejendomme, dels for at indsende skriftlige kommentarer. Herudover har der af byfornyelsesselskabet været ydet generel information og rådgivning.
I forbindelse med ejendomsmøderne blev der nedsat et karréråd for karreen. På karrérådsmøderne er overordnede og generelle forhold vedrørende byfornyelsen blevet diskuteret, og der har været lejlighed til at diskutere principper for en fremtidig friarealindretning med en landskabsarkitekt, ligesom byfornyelseskonsulenten fra Kvarterløftet i Holmbladsgade har deltaget i møderne med karrérådet.
Ved indledningen af planlægningsforløbet er foretaget registreringer af de enkelte ejendommes vedligeholdelses- og forbedringsbehov, og det er i den forbindelse konstateret, at ejendommene Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 er i meget dårlig stand.
Andelsboligforeningen, der ejer ejendommen, ønskede imidlertid selv at gennemføre en begrænset istandsættelse, som forvaltningen ikke fandt forsvarlig af hensyn til bebyggelsen fremover og til andelsboligforeningens økonomi. Alternativt kunne ejendommen bygges gennemgribende om, som udgangspunkt som en råde-over ejendom, eller man kunne rive den ned og opføre nyt boligbyggeri. I 5 møder fra den 22. marts 2000 og frem til mødet den 21. marts 2001 (BTU 132/2001) har Bygge- og Teknikudvalget haft redegørelser fra forvaltningen til drøftelse om, hvilken løsning der bør foreslås for den pågældende ejendom på baggrund af tekniske og økonomiske oplysninger indhentet af Håndværkets Byfornyelsesselskab og Plan & Arkitektur, jf. i det hele nedenfor.
Efter Bygge- og Teknikudvalgets afsluttende drøftelser om denne ejendom i marts 2001 har Håndværkets Byfornyelsesselskab genoptaget planlægningen i øvrigt for karreen, og i den forbindelse også afholdt nye ejendomsmøder med de resterende ejendomme for at opdatere de tekniske og økonomiske oplysninger om ejendommene, og for at drøfte byfornyelsesbehovet for de enkelte ejendomme med ejerne.
Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil
Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001, herunder reglerne i kap. 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.
Byfornyelsesselskabet har efter debatperiodens udløb fremsendt et forslag til byfornyelsesbeslutning. Forslaget er lagt til gennemsyn som bilag 2.
Forslaget har været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter fra byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.
Af vedlagte bilag A fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti.
På vedlagte bilag B er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold. Endvidere viser vedlagte bilag C etageplaner, vedlagte bilag D et skema der viser areal- og installationsforhold, og endelig viser vedlagte bilag E et skema over de skønnede udgifter til ombygninger af ejendomme.
Som nævnt ovenfor har karreen været et pilotprojekt for anvendelsen af de principper for byfornyelse, der er vedtaget i den nye byfornyelsesstrategi for kommunen. Der er således taget udgangspunkt i, at karreens samlede byfornyelsesbehov skulle afdækkes, men at selve byfornyelsesbeslutningen alene skulle afhjælpe de mest presserende behov for nedrivninger eller istandsættelser. De ejendomme, der eventuelt ikke får tilbudt byfornyelsesstøtte som led i byfornyelsesbeslutningen, henvises til i stedet at søge støtte efter byfornyelseslovens regler om støtte til enkeltejendomme efter egen ansøgning, det vil sige støtte efter byfornyelseslovens §11, stk. 5, eller byfornyelseslovens kap. 5 (aftalt boligforbedring). Ved fordeling af de afsatte puljer hertil er ejendomme beliggende i udpegede byfornyelsesområder højt prioriteret.
Oprindelig var det forudsat, at der til gennemførelsen af selve byfornyelsesbeslutningen ville være en udgiftsramme på 20 mio. kr., men dette er i forbindelse med redegørelsen forelagt udvalget den 20. marts 2000 (BTU 136/2000) justeret til at udgøre mellem 40 og 50 mio. kr.
Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om nedrivninger af såvel beboelsesejendomme som værksteds- og garagebygninger samt ombygning af opfordringsejendomme og indretning af fælles friarealer. Endvidere indeholder forslaget angivelse af, hvilke arbejder der foreslås prioriteret ved ansøgninger om §11, stk. 5-støtte eller kap. 5-støtte.
Nedrivninger
Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6
Bebyggelsen, der er opført fra 1880 til 1890, rummer 2.622 m2 etageareal, heraf 2.042 m2 boligareal med 42 boliger, hvoraf 5 er kondemnerede. 33 af boligerne er på 46 m2 eller derunder, 5 boliger er på 50-51 m2 og 4 boliger er på 65 m2. Erhvervsdelen omfatter Café Sommerlyst samt forskellige butikker. Ejendommene er i bydelsatlas for Amager fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet.
Andelsboligforeningen, der ejer ejendommene, har hidtil ønsket selv at gennemføre en mere begrænset vedligeholdelse og ombygning af ejendommene indenfor en udgift på ca. 16 mio. kr., svarende til ca. 6.100 kr./m2. Udgiften er af andelsboligforeningen forudsat finansieret ved et tilsagn om støtte efter reglerne om "privat byfornyelse", indlæggelse af fjernvarme med CO2-tilskud, byfornyelsesstøtte til ophævelse af kondemnable forhold og en begrænset egenfinansiering.
Der er imidlertid så mange økonomiske og byggetekniske usikkerhedsmomenter forbundet med det skitserede projekt, at det ikke kan anbefales at lade andelsboligforeningen gennemføre projektet, idet projektet ikke vurderes at føre til, at der sker en forsvarlig genopretning af ejendommene.
Kvarterløft Holmbladsgadekvarteret har tilkendegivet, at man foretrækker, at ejendommene bevares.
Københavns Bymuseum har tilkendegivet, at museet anser bygningerne for kulturhistorisk interessante, men at de ikke har meget høj bevaringsværdi.
Byfornyelsesforslaget indeholder derfor bestemmelser om nedrivning af disse ejendomme. Nedrivningen vil koste ca. 10 mio. kr. incl. ekspropriationserstatninger og værdi af grundene ved salg til nybyggeri.
Det er hidtil anslået meget groft, at en erstatning for denne ejendom vil udgøre 6 mio. kr., hvilket svarer omtrentligt til den gæld, som andelsboligforeningen har. Andelsboligforeningen værdiansætter andelene ud fra den offentlige vurdering, der udgør ca. 10 mio. kr. Afhængig af hvornår de enkelte andelshavere har købt deres andele, kan der således blive tale om, at nogle andelshavere vil stå med en reel restgæld optaget til finansiering af andelen efter overtagelsen af ejendommen, ligesom de øvrige ikke vil kunne opnå en ellers forventet gevinst ved salg af andelen. Derudover hæfter de enkelte andelshavere for den andel af foreningens gæld, der eventuelt ikke måtte kunne indfries med ekspropriationserstatningen. Håndværkets Byfornyelsesselskab og andelsboligforeningen har derfor udpeget hver en ejendomsmægler, der har udarbejdet vurderinger af ejendommen, med henblik på at n å til enighed om en erstatningssum, der lægges til grund, hvis det besluttes at rive ejendommen ned, således at de enkelte andelshavere ved, hvor de står. De to vurderinger er henholdsvis en handelsværdi på 6,2 mio. kr. og 7,5 mio. kr., og der forestår således nærmere drøftelser med de to mæglere blandt om præcisering af forbehold og forhandlinger med andelsboligforeningen for at kunne nå frem til en erstatningssum.
Geislersgade 12-14
Ejendommen, der er opført i 1901, rummer 750 m2 boligareal, med 15 boliger på hver 50 m2. Ejendommen er i bydelsatlas for Amager fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket i almindelighed anses for bevaringsværdigt i forbindelse med lokalplanlægning. Den er opdelt i ejerlejligheder og har et vedligeholdelses- og ombygningsbehov svarende til en udgift på 16.500 kr./m2 eller i alt 12,8 mio. kr. under forudsætning af, at der lægges lejligheder sammen. En ombygning med lejlighedssammenlægninger vil indebære, at der skal rådes over ejendommen, hvilket anslås at ville koste 12 mio. kr. i erstatninger. Salg af lejlighederne efter ombygning vil indbringe ca. 10,8 mio. kr., hvilket giver en samlet rammebelastende investering på 14 mio. kr.
Overtagelse af ejendommen og efterfølgende nedrivning skønnes at indebære en rammebelastende investering på 13 mio. kr.
Alternativt kunne det overvejes at tilbyde ejerforeningen støtte til begrænsede vedligeholdelses- og ombygningsarbejder uden lejlighedssammenlægninger, således at ejendommen var sat i stand på basale bygningsdele. Det vil som minimum koste 5 mio. kr., og det skønnes ikke, at de enkelte ejere vil have økonomisk mulighed til at yde en medfinansiering, hvorfor beløbet ville skulle finansieres som tab. Endvidere skønnes det ikke, at ejerforeningen på længere sigt vil have økonomisk mulighed for at følge denne investering op med øvrige arbejder i ejendommen.
Set i relation til de bebyggelsesmæssige øvrige forhold i karreen foreslås også denne ejendom nedrevet.
Geislersgade 16 A, ( sidehus til højre på ejendommen Geislersgade 16-18).
Bygningen har to lejligheder på første sal på 41 m2, som har toilet på trappen. Lejlighederne er ensidigt belyst, og ejendommen er i bydelsatlas for Amager fastsat til middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet. Lejlighederne i stueetagen er nedlagt i forbindelse med en kondemnering. Det er vurderet, at det vil koste ca. 17.000 kr./m2 at bygge denne bygning om, hvorfor forslaget til byfornyelsesbeslutningen indeholder bestemmelser om nedrivning. Det boilerrum, som bygningen rummer, skal retableres andetsteds.
Garagebygninger og skurbebyggelse
Som led i indretningen af karreens friarealer til fælles gårdanlæg nedrives alle garagebygninger og skurbebyggelse samt hegn og plankeværker i karreens indre, bortset fra byggeforeningshusene Geislersgade 24-30.
Råde-over ejendomme
Der rådes i det hele over Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og Geislersgade 12-14. Endvidere rådes over bygningen Geislersgade 16 A.
Det kan endvidere blive nødvendigt at forlange afståelse af private rettigheder, der hører til eller hviler på de af byfornyelsesbeslutningen omfattede ejendomme.
Derudover kan det blive nødvendigt midlertidigt at råde over private rettigheder i forbindelse med etableringen af det fælles friareal.
Nybyggeri
Det foreslås, at der umiddelbart efter nedrivning af Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og 12-14 søges opført et nybyggeri i overensstemmelse med den bebyggelsesplan, der er angivet i den samtidig hermed forelagte indstilling om offentliggørelse af forslag til lokalplan med tilhørende kommuneplantillæg for området.
Ombygningsarbejder i de øvrige ejendomme i karreen
De øvrige ejendomme i karreen er generelt i relativt god vedligeholdelsesmæssig stand. Ikke alle lejligheder er dog forsynet med bad, og der er en del små lejligheder, hvor det kan være vanskeligt at indrette hensigtsmæssige baderum uden lejlighedssammenlægninger. Inden for den ramme på 40 - 50 mio. kr., der er afsat til en byfornyelsesbeslutning for karreen er der således ikke mulighed for at indrette disse ejendomme med tidssvarende installationer. I vurderingen af hvilken støtte, der foreslås givet til ombygningsarbejder, er i stedet taget udgangspunkt i, at alle ejendomme skal kunne udføre arbejder, der sikrer ejendommen i fremtiden. Derudover er det vurderet, hvilken støtteform ejendommene med fordel kan bruge under hensyn til arbejdernes karakter, udgiften til udførelsen og ejerforholdene. Det er en betingelse for at kunne yde støtte efter byfornyelsesloven, at udgiften udgør mindst 1.000 kr./m
Geislersgade 16-18 og 20-22, andelsboligforeninger
I begge ejendomme er der inden for de senere år foretaget en række arbejder, og de har derfor ikke et stort byfornyelsesbehov. Det har dog samtidig bevirket at boligafgiften ligger omkring 700 kr./m2, hvilket er relativt højt. Af hensyn til gårdanlægget ville det være hensigtsmæssigt at forny ejendommenes kloakker, men udgiften hertil vil ligge under 1.000 kr./m2, hvorfor der ikke umiddelbart kan ydes støtte efter byfornyelsesloven. I stedet foreslås det, at ejendommene henvises til at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, alternativt kap.5, således at der kan optages forhandlinger med dem om hvilke arbejder, der kan ydes støtte til, og hvordan de kan finansieres. I byfornyelsesforslaget er medtaget en liste over mulige arbejder, der kan søges støtte til.
Som følge af nedrivningen af Geislersgade 16 A vil det dog være nødvendigt at retablere et boilerrum i en ny bygning tilpasset det kommende fælles friareal.
Holmbladsgade 22/Ålandsgade 1-17, ejerforening
Som led i byfornyelsesbeslutningen udføres brandsikring og delvis istandsættelse af facader og gavle. Ligledes er der mulighed for delvis istandsættelse og udskiftning af vinduer. Der udføres istandsættelse af kloakinstallationer.
Det foreslås dog, at det er en betingelse for støtte, at der i offentlighedsperioden kan opnås accept fra ejerforeningen til egenfinansiering af den del af udgiften, der ligger over 1.000 kr./m2.
Geislersgade 24-30, byggeforeningshuse
Der foreslås ikke byfornyelsesarbejder, men ejerne har mulighed for at søge støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5.
Disse ejendomme har, som nævnt, i de kommende år mulighed for at søge støtte til andre arbejder efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5. Det er i byfornyelsesforslaget nærmere angivet, hvilke arbejder der vil kunne søges støtte til, og ansøgningerne vil i overensstemmelse med principperne i den nye byfornyelsesstrategi blive prioriteret højt.
Der vil i forbindelse med indstilling om endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutningen blive søgt bemyndigelse til, at forvaltningen kan give tilsagn om støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5, i overensstemmelse hermed.
Fælles friarealer
Der vil blive etableret fælles gårdanlæg for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme undtagen byggeforeningshusene i Geislersgade 24-30. Under forudsætning af, at der bliver mulighed for at bygge nyt boligbyggeri, som angivet i det samtidig hermed forelagte forslag til lokalplan, indrettes der to gårdanlæg. Ejendommen Geislersgade 20-22 har i planlægningsforløbet givet udtryk for, at man ikke er interesseret i et fælles friareal, blandt andet fordi beboerne i forvejen har indrettet en have. De øvrige ejendomme er generelt interesserede i det fælles friareal, som vil forbedre opholdsarealerne væsentligt.
I forbindelse med opførelse af nybyggeri vil der blive stillet krav om deltagelse i det fælles friareal, og nybyggeriet skal finansiere en forholdsmæssig andel af anlægsudgiften samt af de fremtidige driftsudgifter. De arealer, der som følge af den i lokalplanen foreslåede bebyggelsesplan kommer til at ligge uden for de egentlige gårde, anlægges som en del af de fælles friarealer. Det gælder således passagen mellem Ålandsgade og Geislersgade og forhaver til nybyggeriet mod Geislersgade.
Gårdanlæggene forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.
Der pålægges de pågældende ejendomme servitutter, der bl.a. omfatter bestemmelser om, at den fremtidige ren- og vedligeholdelse samt drift af anlægget påhviler de til enhver tid værende ejere.
Ved udarbejdelse af projektet for friarealerne vil de berørte ejere og beboere blive inddraget i et samarbejde om udformning af arealerne.
Der tages forbehold for eventuelle udgifter til oprensning af forurenede grunde samt konsekvensen for de i byfornyelsesforslaget foreslåede foranstaltninger. Der er konstateret en olieforurening på Geislersgade 12-14, som forventes oprenset via midler fra Oliebranchens Miljøpulje.
De af Borgerrepræsentationen vedtagne retningslinier for miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri med de deri indeholdte minimumskrav, anbefalinger og visioner skal følges i byfornyelsen.
Lokalplanforslag
Samtidig med byfornyelsesforslaget indstilles et lokalplanforslag med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001, der tilvejebringer forudsætningen for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.
Forretningsføreraftale
I mødet den 21. juni 1990 (B.F. 1990, s. 1268-70 sag nr. 599/90) bemyndigede Borgerrepræsentationen Magistraten til at indgå forretningsføreraftaler med de involverede byfornyelsesselskaber vedrørende de enkelte karreer i forbindelse med byfornyelsen af den indre del af Vesterbro.
Forvaltningen finder, at principperne i disse forretningsføreraftaler kan være basis for det videre arbejde med byfornyelsesbeslutningen for Ålandsgade-karreen. Der vil således kunne indgås aftale med Håndværkets Byfornyelsesselskab for denne karré. Det bemærkes, at planlægningen af byfornyelsen for karreen blev igangsat i 1999, og at det anslåede honorar til selskabet ligger under tærskelværdien for krav om EU-udbud. På den baggrund er heromhandlede byfornyelsessag ikke omfattet af det netop foretagne EU-udbud, jf. Plan & Arkitekturs notat af 9. januar 2002 fremlagt til efterretning på Bygge- og Teknikudvalgets møde den 16. januar 2002.
Økonomi
Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.
Byfornyelsesselskabet har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 3. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 2.984.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 35.845.089 kr. ekskl. moms. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 38.829.089 kr.
De støtteberettigede udgifter er fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering fra ejerens side.
Tilsagnsdækning for byfornyelsesforslaget forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2002. På baggrund af den forventede reduktion af denne ramme er det muligt, at tilsagnsdækning først kan ske i 2003. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.
Den kommunaløkonomiske belastning
Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:
Kommunen skulle udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 17.922.544 kr.
Endelig vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på ca. 1.500.000 kr. Staten dækker 50 % af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.
Budgetmæssig dækning
Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2002 til 2005 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3
Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2002 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.
Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.
Gennem forskellige bestemmelser i byfornyelsesbeslutningen tilstræbes, at byfornyelsen gennemføres med størst mulig respekt for miljørigtige principper. I betragtning af bygningernes tilstand må det anses for mest hensigtsmæssigt at nedrive samtlige bygninger på Holmbladsgade 24-30/Geislersgade 2-6 og Geislersgade 12-14, idet et nybyggeri vil kunne opføres i miljøvenlige materialer. Derudover stilles der krav om indretning af friarealer og om tilslutning til kollektiv varmeforsyning og bygas. Ved forvaltningens behandling af de enkelte ombygningsprojekter stilles der krav om brug af naturlige og/eller genanvendelige materialer. Endelig skal de minimumskrav, der er angivet i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001, opfyldes.
Høring
Forslaget forventes sammen med lokalplanforslaget udsendt i høring i første halvår 2002. Det udsendes til alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreen. Der vil blive afholdt karrémøde for ejere og lejere, hvor der orienteres om forslaget. Karrémødet koordineres med debatten om lokalplanforslaget. Såfremt beboerne, erhvervsdrivende eller ejere ønsker af diskutere detaljer af projekter m.v., vil der blive holdt ejendomsmøder.
Indsigelsesfristen vil blive fastsat til 2 måneder fra offentliggørelsen.
Efter udløbet af indsigelsesperioden vil et forslag til endelig beslutning blive behandlet på ny i arbejdsudvalget, hvorefter Bygge- og Teknikudvalget vil indstille forslaget til behandling i Borgerrepræsentationen med de ændringer, der måtte følge af fremkomne indsigelser.
BILAG VEDLAGT
Bilag A: Generelle bestemmelser om byfornyelse.
Bilag B: Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold.
Bilag C: Etageplaner.
Bilag D: Arealer og installationsforhold.
Bilag E: Prissætning.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag 1: Orientering oktober 1999
Bilag 2: Byfornyelsesforslag.
Bilag 3: Finansieringsplan.
Jens Ole Nielsen