Alment boligprojekt med ungdomsboliger på Nuuks Plads, Nørrebro

 Borgerrepræsentationen skal tage stilling til opførelse af 21 almene ungdomsboliger på Nuuks Plads 2, Nørrebro.

Indstilling

Indstilling om,

1. at godkende opførelse af 21 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 3,62 mio. kr. (inkl. 10 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022,
3. at der med tilsagnet om kommunal grundkapital til etableringen af 21 ungdomsboliger på 3,62 mio. kr. (2022 p/l) gives en tillægsbevilling fra Kommunekassen på 3,62 mio. kr. (2022 p/l), hvor Tilskudsdeklarationsmidlerne er placeret, jf. tabel i økonomiafsnittet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 24,63 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Det forudsættes, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

(Teknik- og Miljøudvalget)

Problemstilling

Boligorganisationen fsb har fremsendt ansøgning om støtte til etablering af 21 almene ungdomsboliger i Koppels Magasin, der er en del af det tidligere landsarkiv. Borgerrepræsentationen skal på baggrund heraf tage stilling til opførelse af det indstillede projekt, herunder kommunal støtte i form af grundkapital og garanti til realkreditlån.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil efterfølgende meddele Skema A tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil.

Løsning

Projektet forudsætter Borgerrepræsentationens endelige vedtagelse af lokalplansforslaget Nuuks Plads, tillæg 1 den 1. december 2022.

Det overordnede formål med udbud af grundkapital er at få opført almene familie- og ungdomsboliger til en rimelig husleje i en høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet med fokus på social og miljømæssig bæredygtighed, som beskrevet i Administrationsgrundlag for almene nybyggerier (TMU den 11. oktober 2021).

Det indstillede projekt er vurderet af et bedømmelsesudvalg med repræsentanter fra Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen. Bedømmelsesudvalgets samlede bedømmelse er sket ud fra en helhedsvurdering på baggrund af følgende kriterier: arkitektur og boligkvalitet, placering og samspil med byen, boligudgift og økonomi samt energi og bæredygtighed.

Bedømmelsesudvalget anbefaler, at det indsendte projekt accepteres. Betingelser for godkendelse samt præsentation af projektet fremgår af bilag 2.

Projektet skal leve op til den arkitektoniske, boligmæssige og miljømæssige standard, som understøtter kommunens boligpolitiske målsætninger. Teknik- og Miljøforvaltningen kan fremsætte vilkår i forhold til den fornødne bearbejdning af eksempelvis bebyggelsesplan og planløsninger, jf. bekendtgørelse om støtte til almene boliger mv. § 18 stk. 2 og 3.

I projektet sammenbygges 21 almene ungdomsboliger med private boliger i et samlet byggeri. Hermed realiseres 24 % af lokalplanens bestemmelse om, at 25 % af boligarealet eller ca. 1.000 m2 etageareal skal bestå af almene boliger.

Det valgte projekt vil medvirke til et økonomisk og socialt varieret boligudbud i København. Projektet er godt placeret i et eksisterende stationsnært byområde og vil gennem transformationen af det eksisterende Koppels Magasin bidrage med tilvejebringelsen af efterspurgte ungdomsboliger. Konstruktionen i den eksisterende bygning begrænser mulighederne for variation i boligernes størrelser. Til gengæld er alle ungdomsboligerne gode og rumlige. De almene ungdomsboliger ligger på 2. sal i Koppels Magasin, som i store træk bibeholder sin karakteristiske mørke skiferfacade.

Politisk handlerum

Der kan i forbindelse med godkendelse af indstillingen fremsættes vilkår om ændringer til det konkrete projekt, eller det kan afvises.

Økonomi

Kommunens grundkapitallån

De nye almene ungdomsboliger finansieres i henhold til almenboligloven med 88 % realkreditlån, 10 % kommunalt grundkapitallån og 2 % beboerindskud. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. Grundkapitallånet skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden.

For det anbefalede projekt bliver det kommunale grundkapitallån 3,62 mio. kr. (inkl. 10 % til reguleringer), jf. tabellen nedenfor.

Grundkapitalen på 3,62 mio. kr. foreslås finansieret ved frigivelse af uforbrugte tilskudsdeklarationsmidler, der blev afsat til grundkapital i forbindelse med Budget 2010 til Boligpakke 2. I boligpakke 2 blev der afsat 20,1 mio. kr. til grundkapital. Heraf er 16,3 mio. kr.  anvendt i to tidligere projekter (Journalistgården og AAB, afdeling 100). Der resterer således 3,8 mio. kr. til grundkapital i den afsatte bevilling fra Budget 2010. Denne sag passer beløbsmæssigt med den resterende bevilling. Sædvanligvis finansieres grundkapital af Teknik- og Miljøudvalgets bevilling finansposter funktion 8.32.24.5, indskud i Landsbyggefonden.

Tilskudsdeklarationsmidlerne kommer fra en række ejendomme i Københavns Kommune, der gennem årene har frikøbt sig for en tinglyst tilskudsdeklaration. De indbetalte frikøbsbeløb skal anvendes til boligsociale formål – primært fremme af boligproduktion. Det af indstillingen omfattede projekt på Nuuks Plads falder inden for dette formål. Økonomien i projektet fremgår af bilag 2.

TMU = Teknik- og Miljøudvalget
ØU = Økonomiudvalget

Kommunens garantiforpligtelse

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at garantien maksimalt vil udgøre op til 24,63 mio. kr. for projektet. Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Driftsudgifter til ungdomsboliger

De årlige kommunale driftsudgifter til ungdomsboligbidrag til de 21 indstillede ungdomsboliger forventes at udgøre ca. 33.000 kr. (2022-priser). Udgiften er lovpligtig.

Med hjemmel i almenboliglovens § 101 yder kommunen hvert år et tilskud, der svarer til størrelsen af den kommunale grundskyld, som boligerne betaler. Borgerrepræsentationen blev orienteret om lovhjemlen ved møde den 16. juni 1988, hvor forsamlingen tiltrådte, at der blev ydet tilskud. Dette har siden været fast kommunal praksis. Grundskyld for de 21 ungdomsboliger forventes fremover at udgøre ca. 4.500 kr. årligt pr. bolig tillagt en årlig stigning på op til 7 %.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag og grundskyldstilskud forbundet med grundkapital afsat i Budget 2017. Midlerne i puljen vil blive overført til Teknik- og Miljøudvalget efter boligernes ibrugtagelse. Midler til afledte udgifter følger som udgangspunkt budgetåret.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationens beslutning foreligger, vil Teknik- og Miljøforvaltningen orientere fsb om beslutningen. Teknik- og Miljøforvaltningen vil meddele tilsagn til det accepterede projekt, når projektet opfylder kravene hertil. Teknik- og Miljøudvalget vil få forelagt de konkrete garantier til godkendelse.

Søren Wille                                  / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende opførelse af 21 almene ungdomsboliger i overensstemmelse med bilag 2,
2. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af grundkapitallån på 10 % af anskaffelsessummen svarende til i alt op til 3,62 mio. kr. (inkl. 10 % regulering). Beløbet frigives på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter i 2022,
3. at der med tilsagnet om kommunal grundkapital til etableringen af 21 ungdomsboliger på 3,62 mio. kr. (2022 p/l) gives en tillægsbevilling fra Kommunekassen på 3,62 mio. kr. (2022 p/l), hvor Tilskudsdeklarationsmidlerne er placeret, jf. tabel i økonomiafsnittet,
4. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at meddele kommunal garanti på op til 24,63 mio. kr. for realkreditlån til projektet,
5. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 31. oktober 2022

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

“Da lokalplanen er vedtaget, støtter Det Konservative Folkeparti byggeriet af ungdomsboliger, men er bekymret for den yderligere fortætning af området, som byggeriet medfører, da området i forvejen er meget tæt bebygget.”

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 22. november 2022

Økonomiudvalget besluttede at oversende indstillingen med udvalgets erklæring til behandling i Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti videreførte deres protokolbemærkning fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 31. oktober 2022:

“Da lokalplanen er vedtaget, støtter Det Konservative Folkeparti byggeriet af ungdomsboliger, men er bekymret for den yderligere fortætning af området, som byggeriet medfører, da området i forvejen er meget tæt bebygget.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 1. december 2022

Jean Thierry forlod mødet under behandlingen af punktet på grund af inhabilitet.

Indstillingen blev herefter godkendt uden afstemning.

Det Konservative Folkeparti videreførte følgende protokolbemærkning:

“Da lokalplanen er vedtaget, støtter Det Konservative Folkeparti byggeriet af ungdomsboliger, men er bekymret for den yderligere fortætning af området, som byggeriet medfører, da området i forvejen er meget tæt bebygget.”