Byfornyelsesbeslutning for Ballumgade Nord-karreen

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 1. november 2001

Byfornyelsesbeslutning for "Ballumgade Nord-karreen"

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet.

Mikkel Warming (Ø), Jens Kjær Christensen (Ø) og Jens Johansen (F) tog forbehold.

På vegne af Økonomiudvalget meddeles, at Overborgmesteren ingen bemærkninger har til,

at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

Byfornyelsesområdet rummer i dag et samlet etageareal på ca. 19.000 m², heraf et boligareal på ca. 18.100 m² med 331 lejligheder, der størrelsesmæssigt fordeler sig på følgende måde:

Under 60 m² 240 lejligheder 73 %

Fra 60-80 m² 61 lejligheder 18 %

Over 80 m² 30 lejligheder 9 %

Dette svarer til, at der er en andel af 1-2 værelsers lejligheder på 73 %. I Bydelen Vesterbro er ca. 45 % af boligerne på 1-2 værelser.

I overensstemmelse med den generelle byfornyelsesstrategi og kommunens boligpolitiske målsætning, hvorefter små 1 og 2-værelsers lejligheder bør tilstræbes lagt sammen for at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommunen, er der foreslået lejlighedssammenlægninger i følgende 6 af de 8 ejendomme i byfornyelsesområdet som minimum:

Adresse Ejer Lejligheder før og efter

¹⁾Derudover nedlægges 17 klubværelser i tagetagen, og der indrettes 4 lejligheder

Efter byfornyelsesforslaget er gennemført vil der være 244 boliger i karreen, der størrelsesmæssigt fordeler sig således:

Under 60 m² 58 lejligheder 24 %

Fra 60-80 m² 70 lejligheder 29 %

Over 80 m² 117 lejligheder 48 %

Andelen af små 2-værelsers lejligheder vil være nedbragt til 24 %, og den gennemsnitlige boligstørrelse øget fra 54 m² til 75 m².

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om opfordringsejendomme og fælles friarealer samt nedrivning af en værkstedsbygning og en garagebygning i to gårdrum.

Der foreslås generelt renovering og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at samtlige lejligheder kan forsynes med wc/bad, og at utidssvarende og nedslidte køkkener kan udskiftes. I ejendommen Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6 er der i 1995 indrettet bad i samtlige lejligheder og disse opretholdes.

Trods relativt høje ombygningsudgifter for de fleste af beboelsesejendommene foreslås der ikke nedrivninger, idet det er vurderet, at disse bygninger bortset fra Tøndergade 9-13/Hedebygade 2 indgår i en bevaringsværdig sammenhæng.

Forslaget har være udsendt i offentlig høring, og der er indkommet 10 indsigelser, der vedrører kommentarer og ønsker til de foreslåede bygningsarbejder. Derudover er der en række bemærkninger til spørgsmålet om huslejelofter, forhandlet finansiering, indeksering af udgifterne, genhusning, boligsikring, lejlighedssammenlægninger og økonomien i byfornyelsen.

De indkomne indsigelser har ikke givet anledning til ændringer i forhold til det forslag, der har været udsendt i høring.

De lånefinansierede udgifter er opgjort til 96.308.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 191.917.000 kr. ekskl. moms. Derudover vil der være en udgift på 27.403.000 kr., der vedrører forbedringsudgifter, der som følge af reglerne om maksimal leje må overføres til de tabsgivende udgifter. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 315.628.000 kr.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2001.

I mødet den 26. april 2001 tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 21. marts 2001 (sag 166/01, dagsordenens pkt. 22) om bemyndigelse til at offentliggøre det af SBS Byfornyelse udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning i henhold til byfornyelseslovens § 9 for Ballumgade Nord-karreen.

Området afgrænses af Tøndergade, Hedebygade, nordskellet af ejendommen matr. nr. 1193 Udenbys Vester Kvarter, København, øst- og nordskellet af ejendommen matr. nr. 1593 ibid. og Amerikavej.

Det udsendte byfornyelsesforslag (maj 2001) udarbejdet af SBS Byfornyelse er lagt til gennemsyn som bilag 1.

I ovennævnte indstilling, hvortil der henvises, er der redegjort for debatperioden forud for byfornyelsesforslaget og de i forbindelse hermed fremkomne bemærkninger. Endvidere er der redegjort for forslagets behandling i arbejdsudvalget for byfornyelsen og for finansieringen af de forudsatte arbejder.

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.

De indkomne indsigelser har ikke givet anledning til ændringer af det offentliggjorte byfornyelsesforslag.

Indsigelserne har været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti (bilag A).

På den vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold (bilag B). Endvidere er vedlagt en etageplan (bilag C), et skema der viser areal- og installationsforhold (bilag D), og endelig et skema over udgifterne til ombygninger af ejendomme (bilag E).

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om opfordringsejendomme og fælles friarealer samt nedrivning af en værkstedsbygning og en garagebygning i to gårdrum.

Der er i dag i byfornyelsesområdet et samlet etageareal på ca. 19.000 m², heraf et boligareal på ca. 18.100 m² med 331 lejligheder, der størrelsesmæssigt fordeler sig på følgende måde:

Under 60 m² 240 lejligheder 73 %

Fra 60-80 m² 61 lejligheder 18 %

Over 80 m² 30 lejligheder 9 %

Dette svarer til, at der er en andel af 1-2 værelsers lejligheder på 73 %. I Bydelen Vesterbro er ca. 45 % af boligerne på 1-2 værelser.

Planlægningen af byfornyelsen af karreen har taget udgangspunkt i den generelle byfornyelsesstrategi og kommunens boligpolitiske målsætning, hvorefter små 1 og 2- værelses lejligheder bør tilstræbes lagt sammen for at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommunen. Det kunne endvidere på forhånd forudses for 6 af de 8 ejendomme, at der enten ikke ville kunne indrettes bad i de små lejligheder på en hensigtsmæssig måde, eller at det ville betyde en væsentlig forøgelse af udgifterne ved den samlede byfornyelse, der således ville blive meget høje, idet ejendommene samtidig har et stort behov for udførelse af generelle genopretningsarbejder. Besparelsen ved de foreslåede lejlighedssammenlægninger i forhold til undladelse heraf er anslået at ligge i størrelsesordenen 39 mio. kr.

I byfornyelsesforslaget er der derfor bestemmelser om lejlighedssammenlægninger i følgende ejendomme som minimum:

Adresse Ejer Lejligheder før og efter

¹⁾Derudover nedlægges 17 klubværelser i tagetagen, og der indrettes 4 lejligheder

Efter byfornyelsesforslaget er gennemført vil der være 244 boliger i karreen, der fordeler sig således:

Under 60 m² 57 lejligheder 24 %

Fra 60-80 m² 70 lejligheder 29 %

Over 80 m² 117 lejligheder 48 %

Andelen af små 2-værelsers lejligheder vil være nedbragt til 24 % og den gennemsnitlige boligstørrelse øget fra 54 m² til 75 m².

Det forudsættes, at ejerne selv kan gennemføre lejlighedssammenlægningerne.

Ejendommene Amerikavej 11-13/Møgeltøndergade 8-10 og Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 er udlejningsejendomme, mens de øvrige er ejet af andelsboligforeninger. Det forudsættes, at det er en betingelse for støtte, at sammenlægningerne gennemføres.

Ejendommen Amerikavej 7-9/Tøndergade 19-21 består i dag af 3- og 4-værelsers lejligheder, og der er derfor ikke behov for sammenlægninger.

Lejlighederne i ejendommen Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6 har i forbindelse med en ophævelse af en kondemnering i 1995 fået indlagt bad i samtlige små lejligheder, men har derudover et genopretningsbehov svarende til en udgift pr. m² på 15.900 kr.

Der foreslås generelt renovering og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at samtlige lejligheder, bortset fra Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6, jf. ovenfor, kan forsynes med wc/bad, og at utidssvarende og nedslidte køkkener kan udskiftes.

De foreslåede bygningsmæssige foranstaltninger er i overensstemmelse med den målsætning for boligkvaliteten, som er fastlagt i den af Borgerrepræsentationen vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro.

Ombygningsudgifterne varierer fra 9.200 kr./m² til 16.000 kr./m² incl. tillæg for råd- og svampeskader varierende fra 200 kr. til 1.400 kr./m². Endvidere er der taget højde for udgifter til afhjælpning af opstigende grundfugt i de enkelte ejendomme. De gennemsnitlige istandsættelsesomkostninger er 14.675 kr./m². Udgifterne er opgjort i dagens priser, men må forventes at stige frem til gennemførelsestidspunktet med anslået ca. 1.500 kr./m².

I "Bydelsatlas Vesterbro" udarbejdet af Miljøministeriet og Københavns Kommune i 1991 har ejendommene i området fået en bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 er den højeste vurdering. To ejendomme er kategoriseret på trin 5, mens resten af randbebyggelsen er placeret på trin 4, hvilket er højeste trin inden for kategorien middel bevaringsværdi. Lokalplanmæssigt indebærer trin 4 normalt, at ejendommene betragtes som bevaringsværdige eller udpeges som en del af en bevaringsværdig sammenhæng.

Facaderne fremstår som harmoniske helheder, og størstedelen af randbebyggelsen er derfor i det samtidig fremlagte lokalplanforslag fastlagt som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. Endvidere har Københavns Bymuseum i planlægningsforløbet udtalt, at bebyggelsen er en karakteristisk Vesterbro-bebyggelse, og at nødvendigheden af eventuelle nedrivninger bør overvejes grundigt.

Trods de relativt høje ombygningsudgifter for de fleste af beboelsesejendommene er der derfor ikke foreslået nedrivninger.

Det forudsættes, at lejeniveauet ikke overstiger 650 kr./m² (prisniveau januar 2001) for en fuldt moderniseret bolig. Ved fastsættelse heraf er der taget udgangspunkt i By- og Boligministeriets bekendtgørelse om fastsættelse af leje i byfornyelsesområder, idet lejen fastsættes efter reglerne for privat udlejningsbyggeri.

Der vil blive etableret fælles gårdanlæg for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme. Der vil være mulighed for at nedlægge de private fællesveje Møgeltøndergade og Ballumgade og indrette arealerne til fælles gårdanlæg.

Gårdanlægget forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Ingen.

Oplægget til byfornyelsesbeslutningen er ledsaget af et forslag til lokalplan, der indstilles samtidig til endelig vedtagelse. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Den finansieringsplan, som byfornyelsesselskabet har udarbejdet i forbindelse med offentliggørelse af forslag til beslutning er fortsat gældende og er lagt til gennemsyn som bilag 2. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 96.308.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 191.917.000 kr. ekskl. moms. Derudover vil der være en udgift på 27.403.000 kr., der vedrører forbedringsudgifter, der som følge af reglerne om maksimal leje må overføres til de tabsgivende udgifter. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 315.628.000 kr.

De støtteberettigede udgifter er fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering fra ejerens side, jf. reglerne om forhandlet finansiering.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesforslaget forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2001. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen vil skulle udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 95.958.500 kr.

Derudover vil kommunen skulle udrede 27.403.000 kr. til forbedringsudgifter, der overføres til tabsdelen som følge af reglerne om maksimal leje.

Der vil være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte på ca. 4.800.000 kr.

Endelig vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på ca. 38.500.000 kr. Staten dækker 50 % af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2001 til 2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2001 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Gennem forskellige bestemmelser i byfornyelsesbeslutningen tilstræbes, at byfornyelsen gennemføres med størst mulig respekt for miljørigtige principper. Således bevares de eksisterende beboelsesbygninger, hvilket må anses for ressourcebesparende i forhold til at rive dem ned og bygge nye. Derudover stilles der krav om indretning af friarealer og om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Ved forvaltningens behandling af de enkelte ombygningsprojekter stilles der krav om brug af naturlige og/eller genanvendelige materialer. Endelig skal de minimumskrav, der er angivet i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001, opfyldes.

Forslaget (dateret maj 2001) blev i et fælles omslag med pjecen vedrørende det samtidigt offentliggjorte forslag til lokalplan omdelt/udsendt den 9. maj 2001 til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i området samt annonceret i Vesterbrobladet den 9. maj 2001.

I offentlighedsperioden har der været afholdt et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere. På karrémødet mødte der kun ganske få beboere op, og ingen beboere/ejere har fremsat ønske om afholdelse af separate ejendomsmøder. Den manglende interesse skal formentlig ses i lyset af, at SBS byfornyelse i løbet af efteråret 2000 og januar måned 2001 har afholdt en lang række karré- og ejendomsmøder, hvor de gennemgående temaer i forslaget er drøftet indgående. Derudover har selskabets medarbejdere kunnet træffes i Vesterbro Byfornyelsescenter og i karrébutikken, og der er ydet generel information og rådgivning af byfornyelsesselskabet.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 9. august 2001.

Inden udløbet af indsigelsesfristen er der fremkommet 10 indsigelser, der sammen med kommentarer fra SBS Byfornyelse er samlet i en mappe, der er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Der er modtaget følgende indsigelser:

1. Renovations Teknik A/S
2. Kulturmiljørådet for København og Frederiksberg kommuner
3. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Tøndergade 15 m. fl.
4. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3
5. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Hedebygård, Hedebygade 12-14, 14 A-14B
6. Beboerrepræsentationen for Møgeltøndergade 2-6/Tøndergade 17
7. Advokatfirmaet Meile & Monberg A/S på vegne A/B Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4
8. Ydre Vesterbro Beboerrådgivning
9. Karrérådet for Ballum-Nord
10. Beboerrepræsentationen Amerikavej 11-13/Møgeltøndergade 8-10

Nedenfor er indsigelserne behandlet enkeltvis, idet der om detailspørgsmål henvises til de ovenfor nævnte kommentarer udarbejdet af SBS Byfornyelse.

Generelt skal bemærkes, at som grundlag for budgetlægningen har de enkelte ejendommes teknikere udarbejdet førregistreringer svarende de registreringer, der normalt går forud for egentlig projektudarbejdelse. Registreringerne af ejendommene har derfor været væsentligt grundigere end de registreringer, der hidtil har været foretaget som baggrund for byfornyelsesbeslutningerne. Der bør derfor kun helt undtagelsesvis medtages arbejder udover det, der allerede er indeholdt i forslaget. Dette skal sammenholdes med, at ombygningerne for disse ejendomme er relativt dyre. I det omfang registreringerne ikke har kunnet afdække samtlige svampeskader, vil der naturligvis i projektgodkendelsen blive taget hensyn hertil.

Renovations Teknik ønsker, at byfornyelsesområdet får en mere bæredygtig affaldsløsning i form af mobilsug i stedet for traditionel affaldsløsning med affaldsbeholdere. Begrundelsen herfor er, at den traditionelle affaldsopsamling med anvendelse af fritstående beholdere er kilde til lugt, skadedyr og larm samt indebærer et fysisk hårdt arbejdsmiljø for skraldemændene.

Renovations Teknik A/S vedlægger en skitse, som angiver, hvorledes etablering af mobilsug i Ballumgade Nord-karreen kan realiseres, samt et datablad.

Mobilsug har været anvendt i en række karreer, der er byfornyede. Mobilsug er meget anvendelig i små karreer, hvor acceptabel placering af traditionelle affaldsbeholdere vanskeliggøres som følge af tæt afstand til boligerne og beskedne friarealer.

Mobilsugene er etableret med byfornyelsesmidler, således at udgifter til en traditionel affaldsløsning i det nye gårdanlæg i stedet anvendes som delvis finansiering af mobilsuget. Den resterende del finansieres af ejerne, og etableringen forudsætter således accept hertil fra ejerne.

En konkret stillingtagen til den affaldsløsning, der skal anvendes, inkl. økonomiske modeller for finansiering, vil først ske efter, at beslutningen om bygningsfornyelse er vedtaget som led i projekteringen af de fælles friarealer.

Forvaltningen kan tilslutte sig det anførte finansieringsprincip og bemærkningerne i øvrigt.

Indsigelsen omhandler bestemmelser i forslaget til lokalplan og den i byfornyelsesbeslutningen foreslåede nedrivning af bagbygninger på to ejendomme. Indsigelsen mod forslag til lokalplan er besvaret i den samtidig hermed forelagte indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen.

Kulturmiljørådets indsigelse mod forslaget om nedrivning af baghusene i ejendommene Hedebygade 12-14 og Møgeltøndergade 8-10/Amerikavej 11-13 begrundes med, at bygningerne anses som bevaringsværdige. Begge blev bygget som hestestalde og er som sådan nogle af de få tilbageværende eksempler på Vesterbro og de bør efter rådets opfattelse bevares som historiske eksempler herpå i området.

Den ene bygning fungerer som cykelskur mv. og den anden som autoværksted.

Forslaget om nedrivning af baghusene begrundes dels i de forholdsvis store omkostninger, som er forbundet med istandsættelse af disse murede bygninger - midlerne skal tages fra den samlede ramme for gårdanlæg, og dels i at begge baghuse er bygget klods op af stuelejlighederne i henholdsvis Hedebygade 14 B og Møgeltøndergade 10/Amerikavej 13, som foreslås bevaret og istandsat. De to baghuse hindrer tilgang af lys og luft til disse stuelejligheder.

Beboerne har ikke i særlig grad udtrykt ønske om, at disse bagbygninger bliver bevaret, og en evt. anvendelse af bagbygningerne til f.eks. fællesvaskeri er unødvendig, da 6 ud af 8 ejendomme enten har eller påtænker at etablere fællesvaskeri i deres ejendom.

Belært af erfaringer mht. lydgener mv. efter indretning af fælles beboerlokaler i f. eks. Lille Colbjørnsensgade karreen er baghuset Møgeltøndergade 10/Amerikavej 13 heller ikke egnet til fællesformål mv. Baghuset ligger alt for tæt på boligerne i karreen. Karrérådet har i indsigelse nr. 9 udtrykt ønske om fælleslokaler til mødeformål og lignende, men de aktuelle baghuse findes ikke egnede til dette formål.

Forvaltningen er enig heri, idet bemærkes, at de to bygninger har et samlet etageareal på ca. 280 m². Bygningerne er ikke registreret med henblik på at anslå en pris på ombygningen, men det vil skønsmæssigt koste 8-10.000 kr./m² at ombygge dem, svarende til mellem 2,2 og 2,8 mio. kr.

Indsigelse nr. 3,4, 5 og 7 har en række enslydende kommentarer og indsigelser, som behandles samlet nedenfor. Om de indsigelser, der er individuelle, skal bemærkes følgende:

Det anføres, at SBS Byfornyelse i forslaget har foretaget ændringer i foreningens projekt, idet foreningen oprindelig har ønsket, at fire lejligheder i Ballumgade 5 får altandøre i en sydvendt bagvant. Af samme årsag ønskes køkkenerne flyttet frem mod dagslys ved bygningens gavl mod syd/vest. Der ønskes derfor medtaget to ekstra køkkener samt diverse følgearbejder til en samlet merudgift på 500.000 kr.

-

Bilag 1: Byfornyelsesforslag.

Bilag 2: Finansieringsplan.

Bilag 3: Mappe med modtagne indsigelser og SBS Byfornyelses kommentarer hertil.

Jens Ole Nielsen