Årsrapport 2022 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Årsrapporten 2022 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S fremlægges til efterretning. Resultatet blev et overskud på 1.256 mio. kr., som forbedrer selskabets egenkapital fra -1.454 mio. kr. i 2021 til -185 mio. kr. i 2022. Selskabet har solgt byggerettigheder for 386 mio. kr. Selskabets driftsindtægter har ikke kunnet dække nettorenteudgifterne af den gæld vedrørende etablering af metro, som selskabets ejere har besluttet, at By & Havn skal afvikle.

Indstilling om,

(Økonomiudvalget)

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transportministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 18. april 2022. Årets samlede resultat blev et overskud på 1.256 mio. kr., hvilket, efter omstændighederne i et år med historisk høj inflation og stigende renter, er tilfredsstillende.

Før markedsværdiregulering af selskabets gæld blev resultatet et underskud på -1.072 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 582 mio. kr. Forværringen i forhold til budget på -1.653 mio. kr. skyldes en negativ værdiregulering af selskabets investeringsejendomme og mere end en fordobling af renteudgifterne i forhold til budgetteret.

Resultat af den primære drift blev 184 mio. kr., hvilket er 36 mio. kr. lavere end budgetteret.

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2022 -185 mio. kr. mod -1.454 mio. kr. ultimo 2021.

Hovedpunkterne i årsrapport 2022 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets Rapport for samfundsansvar og bæredygtighed (CSR), jf. bilag 2 og ejerrapportering, jf. bilag 3.

Resultat for 2022 er et overskud på 1.256 mio. kr., mod et budgetteret overskud på 582 mio. kr.

Resultatet er således 674 mio. kr. bedre end budgetteret. Årsagen hertil er bl.a. en reduktion i markedsværdien af selskabets gæld på 2.327 mio. kr. som følge af markant stigende renter i 2022. Markedsværdireguleringen af gælden er ikke likviditetsskabende og har ikke realøkonomisk betydning for selskabet, da kursregulering tilbageføres i takt med gældens løbende indfrielse til kurs 100. Ses der bort fra værdireguleringen af gælden, blev resultatet negativt med -1.072 mio. kr., hvilket er -1.653 mio. kr. under budgetteret. Resultatet er på baggrund af de særlige omstændigheder i 2022, med historisk høj inflation og markante rentestigninger, tilfredsstillende. Resultatet viser imidlertid også, at By & Havn er et konjunkturfølsomt selskab.

Det bemærkes, at det positive resultat i forhold til vedtaget budget alene kan henføres til værdiregulering af selskabets gæld, der er reduceret med 2.327 mio. kr. i kursværdi.

Revisorerne har givet regnskabet en påtegning uden forbehold, men med følgende supplerende oplysning: ”Uden at modificere vores konklusion henleder vi opmærksomheden på årsregnskabets note 12, hvor ledelsen beskriver den betydelige usikkerhed knyttet til værdiansættelsen af selskabets investeringsejendomme.” Der er blevet givet en tilsvarende supplerende oplysning til årsrapporten i alle årene siden 2010, og den knytter sig primært til den lange horisont for udvikling og salg af byggeretter, som helt naturligt er behæftet med usikkerhed, og dermed selskabets langsigtede økonomiske udvikling.

På Årsrapportens sider 8 oplyses der kort om selskabets datterselskaber og joint-venture selskaber mv. Disse selskaber bidrager samlet set med ca. 179 mio. kr. Til sammenligning udgjorde selskabernes bidrag til resultatet 381 mio. kr. i 2021 – men heri var indregnet en regnskabsmæssig regulering på 302 mio. kr. i Stejlepladsen P/S, som ret beset var et salg af byggeret. I det perspektiv er resultatandelene i datterselskaberne positivt.

Det er særligt selskabet Tunnelfabrikken P/S, der har bidraget positivt til resultatet med 195 mio. kr., idet værdien er opskrevet som følge af vedtaget lokalplan.

Resultatet er påvirket positivt med 2.327 mio. kr. vedrørende værdiregulering af selskabets gæld, som følge af rente- og inflationsstigning. Resultatet påvirkes negativt med 798 mio. kr. som følge af værdiregulering/nedskrivning af investeringsejendommenes bogførte værdi. Nedskrivningen skyldes forventede øgede udgifter til byggemodning mv., som følge af inflationen. Værdireguleringerne har ikke likviditetseffekt.

Det primære driftsresultat på 184 mio. kr. ligger ca. 36 mio. kr. under budget, hvilket hovedsageligt skyldes en hensættelse til omkostninger til at transportere den mellemdeponerede jord fra Nordhavn til Lynetteholm.

Pengestrømmen fra selskabets primære drift renset for af- og nedskrivninger (EBITDA) er ca. 218 mio. kr., hvilket ikke er tilstrækkeligt til at dække nettorenteudgifterne på ca. 636 mio. kr. Med udgangspunkt i en forudsætning om en nominel forrentning af gælden på 5 pct., forventer selskabet, at det ikke vil være muligt at dække renteudgifterne af driften før omkring 2051.

Selskabets evne til at servicere renteudgifter med indtægter fra den løbende drift er et væsentligt målepunkt for Københavns Kommune som ejer. Selskabet har siden regnskabsår 2014 lykkedes hermed, hvorimod selskabet tidligere måtte finansiere renteudgifterne med lånoptagelse eller ud af indtægter fra salg af investeringsejendomme. Selskabet har bl.a. fokus servicering af gælden ud af driftsindtægterne i forretningsstrategien for 2020-2023.

By & Havn har i 2022 solgt byggeretter for 386 mio. kr. som er væsentligt lavere niveau end de foregående år. Med årets salg er strategimålet om salg for 3.400 mio. kr. i strategiperioden 2020-2023 realiseret 1 år før tid.

Selskabets egenkapital er negativ med -185 mio. kr., hvilket er en forbedring på 1.269 mio. kr. siden årsregnskab 2021. Afhængig af rente- og inflationsudvikling og afledte effekter på ejendomsmarkedet, er det selskabets forventning, at der kan opnås positiv egenkapital indenfor et par år.

Selskabets nominelle gæld (renset for værdireguleringer mv.) udgør 13.740 mio. kr., hvilket er en stigning på 1.549 mio. kr. i 2022. Stigningen vedrører primært afholdte udgifter vedrørende Lynetteholmsprojektet, som tilbagebetales i takt med jordmodtagelsen tilgår depotet.

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Transportministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.

 

Søren Hartmann Hede                                        / Nanna Westerby Jensen

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 23. maj 2023

 

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 1. juni 2023

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

 

Alternativet afgav følgende nye protokolbemærkning:

”Alternativet mener ikke, at årsregnskabet er tilfredsstillende.

Følgende kritikpunkter er væsentlige:

• Driftsindtægterne på 218 mio. kroner dækker ikke tilnærmelsesvist renteudgifterne på 636 mio. kroner,
• Den nominelle gæld er øget med 1.549 mio. kr., primært som resultat af Lynetteholm-projektet,
• Ser man bort fra værdireguleringen af gælden blev resultatet negativt, i sammenligning med det forventede budgetresultat, med -1.653 mio. kr. og ville lande på -1.072 mio. kr.
• Værdireguleringen af gælden har ingen realøkonomisk betydning – ifølge forvaltningen - men er hovedårsagen til, at regnskabet vurderes tilfredsstillende af forvaltningen,
• Indstillingen berører ikke tydeligt de betragtelige værditab på By & Havns grunde,
• Samlet skaber det negative resultat mindre strategisk og økonomisk råderum for By & Havns direktion til prioritering af udlejning af billige boliger, bæredygtige udbud, grunde til almennyttige formål, lavere bebyggelsestæthed og bygningshøjder.”