Høring: Lokalplan Tycho Brahes Allé 35-37

Indstilling

Formanden indstiller

1. At Amager Øst Lokaludvalg drøfter høringen og godkender det bilagte udkast til høringssvar

Problemstilling

Amager Øst Lokaludvalg har modtaget forslag til lokalplan for Tycho Brahes Allé 35-37 i høring. Høringsfristen er den 29. marts 2017.

Bygherre ønsker at opføre 47 nye boliger ved Sundby Kirkegårds vestlige afsnit, som fra 2020 omlægges til offentlig park. Beliggenheden op ad Sundby Kirkegård kræver en særlig bebyggelsesplan, så udsynet til kirkegårdens træer fortsat kan komme kvarteret til gode. Projektets omfang og indvirkning på lokalmiljøet kræver, at der udarbejdes en lokalplan.

Lokalplanforslaget skal muliggøre, at der kan opføres 4.800 m2 boliger. Lokalplanforslaget skal desuden sikre, at den visuelle forbindelse fra kvarteret omkring Tycho Brahes Allé til træerne på Sundby Kirkegårdbevares og styrkes, så den grønne karakter fremmes i området.

Ny bebyggelse opdeles i to separate bygninger omkring et fælles, grønt friareal, der ligger i forlængelse af det gaderum, der ligger overfor på Sofie Brahes Allé. Det fælles friareal indrettes med inventar, der giver mulighed for ophold, aktivitet og leg, og lokalplanforslaget fastsætter, at arealet ikke må indhegnes eller ved skiltning forbeholdes bestemte brugere. Den østlige bygning foreslås opført med aftrappende højde mod det centrale friareal, således at åbenhed mod kirkegården sikres. Den vestlige bygning foreslås opført, så den i volumen og facadeudtryk spiller sammen med den bevaringsværdige nabobebyggelse.

Ejendommen fremstår i dag øde, tillukket og nedslidt. For at bidrage med liv og tryghed til kvarteret og til Sundby Kirkegård, opføres ny bebyggelse med vinduer og altaner mod ejendommens friarealer, mod kirkegården og mod gaden. Der indrettes mindre, private haver til stueetagens boliger og større fælles friarealer.

Bebyggelsesprocenten for ejendommen er 110 med en bygningshøjde på maks. 20 m. Friarealprocenten er 50. Den østlige bygning opføres i aftrappende højde fra 6 til 1 etage. Bygningens tagterrasser indrettes som private friarealer og indgår ikke i beregning af friarealprocenten.

Byliv

Flere boliger på dette sted vil skabe øget aktivitet i kvarteret og vil dermed kunne bidrage med øget tryghed på gaden og på Sundby Kirkegård. Projektet vil med det centrale, fælles friareal og med stueetagernes små private haver give mulighed for udendørs ophold og leg ved boligerne og dermed bidrage med liv til kvarteret.

 Miljø og Bynatur

Kvarteret omkring Tycho Brahes Allé har en udpræget grøn karakter, især i kraft af Sundby Kirkegård. Projektets bebyggelsesplan skal sikre, at kirkegårdens trækroner fortsat træder tydeligt frem i kvarteret, når der bygges højere på ejendommen end de eksisterende to etager.

Ejendommens arealer har ikke været passet gennem længere tid og rummer i dag 16 træer, hvoraf flere er selvsåede og samtlige træer savner vedligehold. 13 træer er udpeget som bevaringsværdige (se bilag 3). Et enkelt af disse 13 træer er siden udpegningen konstateret sygt. En bevaring af samtlige træer vil vanskeliggøre en god udnyttelse af grunden, idet det vil kræve, at al bebyggelse opføres på ejendommens vestlige del. Herved vil kvarterets visuelle forbindelse til parken blive svækket, ligesom ejendommens friarealer vil få relativ dårlig adgang og synlighed fra boligerne. Det bemærkes herudover, at flere af træerne er selvsåede og står så tæt på eksisterende bygninger, at de forventeligt vil lide skade ved nedrivning. Tætheden af træerne vil desuden betyde, at det ikke vil være muligt at sikre brandredning fra gaden på ejendommens østlige del. Det er ikke en mulighed at flytte den østlige bygning længere tilbage mod kirkegården for at kunne bevare flere træer, da brandredning fra gaden da ligeledes vil blive umuliggjort, da køretøjernes stiger har begrænset rækkevidde.

Ud fra en helhedsvurdering, hvor muligheden for kig til Sundby Kirkegård i forlængelse af Sofie Brahes Allé vægtes højt, foreslås det, at seks af ejendommens eksisterende træer bevares. Samtidig stilles der krav om at plante 27 nye træer – deriblandt tre klynger af nye træer på det centrale, fælles friareal i forlængelse af Sofie Brahes Allé, hvor der i dag ikke er bevaringsværdige træer. Samlet set vurderer forvaltningen, at områdets grønne karakter vil blive forstærket, samtidig med at ejendommen kan udvikles og bidrage med nyt liv til kvarteret. Se bilag 3 for yderligere belysning af håndteringen af ejendommens træer.

Bebyggelsens fælles gårdrum skal indrettes med min. 50% græs eller andet plantedække, og heraf skal min. 50% være plantebede. Private haver hegnes med levende hegn, ligesom en del af hegningen mod Sundby Kirkegård skal være levende. Tagterrasser indrettes med plantekasser som en del af værnet.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Sundbyøster Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 0-20 %. Det betyder, at det i henhold til retningslinjerne i Kommuneplan 2015 er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. På grund af lokalplanens begrænsede omfang er det dog vurderet, at det samlede antal almene boliger vil være så lille, at det ikke vil være hensigtsmæssigt at planlægge for almene boliger.

Parkering

Området er i Kommuneplan 2015 et B-område (boliger), hvor p-normen er mindst 1 pr. 200 m2 og højst 1 pr. 100 m2. I lokalplanen fastsættes kravet til 1 plads pr. 150 m2 svarende til ca. 33 pladser ud fra en sammenligning med lignende områder og en konkret vurdering af følgende forhold: Området har en afstand på ca. 700 m fra Lergravsparken metrostation, og der er busbetjening på nærliggende Amagerbrogade og Kastrupvej. Disse veje har også cykelsti. Området ligger uden for parkeringsbetalingszonen og parkeringsbelægningen i kvarteret er høj. Disse forhold vurderes at være gennemsnitlige for et B-område. Der stilles krav om cykelparkering i henhold til Kommuneplan 2015, hvilket er 4 pladser pr. 100 m2 svarende til ca. 200 pladser i dette projekt, der placeres primært på terræn i nærheden af lejlighedsopgange.

Løsning

Der er afholdt borgermøde mandag den 6. marts med deltagelse af ca. 25 borgere. Miljø- og Plan arbejdsgruppen har på baggrund af borgermødet drøftet høringen på dets møde den 8. marts og efterfølgende udarbejdet bilagte udkast til høringssvar, som lokaludvalget bedes godkende.