Forslag til fremgangsmåde ved salg af en ejendom på Bispebjerg Bakke m.m. (Fællesindstilling Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen)

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 30. maj 2000

Økonomiforvaltningen foreslår, at Økonomiudvalget tiltræder,

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Mikkel Warming (Ø) og Jens Johansen (F) tog forbehold.

Kommunens ejendom matr.nr. 227 m.fl. Utterslev, København, Bispebjerg Bakke 20, der hidtil har været anvendt til gartneri, kan nu frigøres for denne anvendelse og sælges.

Økonomiforvaltningen foreslår, at kommunen som led i styrkelse af den boligpolitiske indsats herefter udbyder ejendommen til salg på de vilkår, at tilbudsgiverne skal udarbejde et projekt til en boligbebyggelse, der sammen med den tilbudte købesum og øvrige vilkår vil indgå i vurderingen af, hvem ejendommen skal sælges til.

Den påtænkte anvendelse til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 40 forudsætter lokalplan og tillæg til kommuneplanen.

Kommunens ejendom på Bispebjerg Bakke er beliggende op til Lersøparken og Farumbanen. Ejendommen er på ca. 37.000 m² og har siden 1908 været anvendt til gartneri og planteskole, som har leveret blomster, buske og træer til byens parker og gader m.v. Fra slutningen af 1980'erne har gartneriet og planteskolen været inde i en omstillingsproces, der har medført store ændringer i aktiviteterne og arealbehovet samt en betydelig reduktion af arbejdsstyrken.

Bygge- og Teknikforvaltningen har herefter fortsat behov for væksthuse til opformering af sommerblomster til byens parker mv., men arealbehovet hertil er blevet mindre, fordi man ikke længere selv producerer næsten alle blomsterne, men også køber planter produceret på private gartneri, både som færdige planter og som småplanter til videre forarbejdning.

Endvidere producerer forvaltningen ikke længere selv træer og buske, da prisudviklingen har medført, at en konkurrencedygtig produktion ikke kan gennemføres. Der er derfor nu kun behov for et meget mindre udendørsareal til håndtering af træer og buske købt fra private planteskoler, dvs. til modtagelse, kvalitetskontrol og korttidsopbevaring.

De gartnerifunktioner, der herefter stadig er nødvendige, påtænkes nu flyttet til et andet areal. Bygge- og Teknikforvaltningen forhandler i øjeblikket med en privat grundejer om leje af et areal med drivhuse. Lejeudgiften forventes at blive på ca. 320.000 kr. om året, og der vil komme en uopsigelig periode i lejekontrakten.

Lejemålet er ikke selvstændig vurderet, men indgår i et større areal. Det er oplyst, at den samlede ejendom er vurderet til 4 mio. kr., og heraf udgør det ønskede lejemål ca. halvdelen.

Herefter kan ejendommen på Bispebjerg Bakke afhændes.

Kommunens ejendomme skal som udgangspunkt sælges til højestbydende. Kommunen udbyder derfor normalt sine grunde til salg til en given anvendelse således, at alene den tilbudte købesum m.v. danner grundlag for valg af køber. Det forudsættes dog, at tilbuddet i øvrigt er i overensstemmelse med udbudsgrundlaget.

Kommunen tilstræber som bekendt i øjeblikket at styrke den boligpolitiske indsats, herunder at skabe mulighed for nye attraktive boliger.

Da ejendommen er et af kommunens få større arealer, der vil kunne anvendes til opførelse af en ny boligbebyggelse, finder Økonomiforvaltningen, at salget af ejendommen hensigtsmæssigt vil kunne bidrage til fremme af kommunens boligpolitik. For at opnå dette formål foreslås, at tilbudsgiverne skal udarbejde et skitseforslag til en boligbebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet som led i tilbuddet.

Ejendommen er i Kommuneplan 1997 fastlagt som et 01-område, dvs. til offentlige formål m.v., såsom parker og lignende. Den påtænkte anvendelse til boligformål forudsætter således, at plangrundlaget ændres i form af både et tillæg til kommuneplanen og en lokalplan.

Forvaltningen er indstillet på at foreslå, at et kommuneplantillæg vil udlægge området til et B1-område (bebyggelsesprocent på 40 og et etageantal på maks. 2½), men med den særlige bestemmelse, at etageantallet fastsættes til maksimalt 3.

Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningen vil nedsætte en dommerkomité med repræsentanter for forvaltningerne samt eksterne medlemmer til at bistå forvaltningerne i øvrigt ved bedømmelse af projekterne.

En redegørelse for de påtænkte ændringer i plangrundlaget, udbudsmaterialet og den nedsatte dommerkomité vil blive forelagt Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget, inden ejendommen udbydes til salg.

For det tilfælde, at den tilbudsgiver, hvis projekt foretrækkes, ikke tilbyder den højeste købesum, bemærkes, at ifølge bekendtgørelse nr. 472 af 20.06.1991 om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme § 6, stk. 2, kan salg ske til en tilbudsgiver, der ikke har afgivet det højeste købstilbud, såfremt der herved varetages en saglig, kommunal interesse.

Miljøkontrollen har fået foretaget en orienterende forureningsundersøgelse på ejendommen. De terrænnære jordlag er generelt forurenet med tungmetaller og PAH-forbindelser (tjærestoffer) over jordkvalitetskriterierne, svarende til det niveau, der generelt ses i København. Et mindre område, hvor man tidligere har imprægneret træ, er kraftigt forurenet med olieprodukter og tungmetaller. På den sydlige del af grunden, hvor der formentlig har været losseplads, er der konstateret forhøjede værdier af olieprodukter, PAH-forbindelser og tungmetaller, og det skønnes, at der sandsynligvis findes spredte forureninger i hele dette område.

Det kraftigt forurenede område vil sandsynligvis skulle bortgraves i forbindelse med bebyggelse af området. På den øvrige del af grunden vil afværgeforanstaltningerne skulle afpasses efter den kommende arealanvendelse. Udgifterne til foranstaltningerne beror således herpå.

Miljøkontrollen har afgivet en udtalelse om miljøforholdene i øvrigt af hensyn til en kommende boliganvendelse, herunder støj m.v. Miljøkontrollen har bl.a. oplyst, at de eksakte krav til afstand til jernbanesporene (udgangspunkt ikke nærmere end 50 m) og facadernes isoleringsevne vil være afhængig af en eventuel bebyggelses placering, højde samt jernbanens niveau i forhold til omgivende terræn. Ejendommen er beliggende i et område med drikkevandsinteresser.

Under forudsætning af at plangrundlaget ændres som forudsat ovenfor, vil der med en bebyggelsesprocent på 40 kunne opføres et etageareal på ca. 14.800 m². Skønnes en mulig salgspris til 1.400 kr. - 2.000 kr. pr. m² etageareal vil den samlede salgssum som udgangspunkt blive 20 - 30 mio. kr.

Salgssummen vil imidlertid blive reduceret med de beløb, som køber forventer at skulle afholde til nedrivning og til afværgeforanstaltninger vedrørende forureningen. Nedrivningsudgiften forventes at være et mindre beløb, men afværgeforanstaltninger kan ifølge de foretagne undersøgelser beløbe sig til ca. 15 mio. kr., såfremt samtlige de fundne forureninger bortgraves. Udgifterne hertil forventes dog ikke at blive så høje, da Miljøkontrollen som nævnt har vurderet, at afværgeforanstaltningerne i vidt omfang vil kunne afpasses den kommende arealanvendelse.

Størrelsen på tilbuddene må endvidere antages at kunne blive påvirket af kravet om et projekt af en høj arkitektonisk kvalitet.

Bygge- og Teknikforvaltningen vil få udgifter til flytning af gartneriet fra arealet på Bispebjerg Bakke, etablering af mandskabsfaciliteter i forbindelse med det nye lejemål, depositum mv. Der anslås følgende omkostninger hertil:

Etablering af mandskabsbygning 800.000 kr.

Etablering af kontor 110.000 kr.

Overtagelse af inventar mm. 91.000 kr.

Depositum i forbindelse med lejemål 159.000 kr.

Flytteomkostninger 40.000 kr.

Det er herved forudsat, at der indkøbes en pavillon til mandskabsrum til opførelse på det lejede areal ved siden af drivhusene. Det er forudsat, at de gamle drivhuse samt bygninger på Bispebjerg Bakke efterlades tomme.

Der anvises kassemæssig dækning på "kassen" for udgiften i 2000, men det forventes, at udgifterne vil kunne dækkes af salgsprovenuet for de fraflyttede arealer.

Det vurderes, at driftsomkostningerne kan holdes på samme niveau som i dag, idet det forudsættes, at fritagelsen for ejendomsskat på det nuværende areal samt forbedrede driftsmuligheder kan dække den fremtidige husleje.

Indtil salget af Bispebjerg Bakke finder sted, forestår Bygge- og Teknikforvaltningen fortsat administrationen af ejendommen. Der vil være udgifter til ejendomsskatter/afgifter, opsyn samt ekstensiv pasning af arealet i 2001, indtil ejendommen sælges. Udgifterne vurderes umiddelbart til i alt 220.000 kr.

Kommunens låneramme vil som følge af indgåelse af lejekontrakten fremover blive belastet med ca. 2 mio. kr., svarende til det pågældende areals forholdsmæssige andel af den offentlige ejendomsværdi.

Plan over Bispebjerg Bakke, hvor det areal, der foreslås afhændet, er vist med skravering.

Kurt Bligaard Pedersen Jens Erik Jacobsen