Lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende kommuneplantillæg (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
Lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende kommuneplantillæg (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 28. november 2006
J.nr. ØU 433/2006
15. Lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende kommuneplantillæg (Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Teknik-
og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget
og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at lokalplan
"Fuglsang Allé" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede
præcisering i § 5 om bebyggelsens omfang og placering.
Økonomiforvaltningen
indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til
lokalplan "Fuglsang Allé" hørende tillæg til Kommuneplan 2005 vedtages endeligt
uden ændringer.
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 8. november 2006
Anbefalet
RESUME
I forbindelse med den
offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og
kommuneplantillæg er der modtaget fem henvendelser, hvoraf to er fra offentlige
myndigheder, der ikke har bemærkninger til planforslagene. Henvendelserne fra
ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. omfatter hovedsageligt den
kommende bebyggelse samt i øvrigt oplysninger om kommuneplantillægget.
På baggrund af henvendelserne
foreslår forvaltningen, at bestemmelsen om bygningshøjde m.v. i lokalplanen
præciseres med koteangivelse, hvorfra højderne måles, frem for at fastsætte
koten i forbindelse med den kommende byggesagsbehandling. Ændringen af
lokalplanen skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i
henhold til planloven er påkrævet.
Henvendelserne giver
herudover ikke forvaltningen anledning til at foreslå ændringer af
lokalplanforslaget. Kommuneplantillægget foreslås vedtaget uændret.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Borgerrepræsentationen
tiltrådte i mødet den 14. juni 2006 (BR 376/06) Teknik- og Miljøudvalgets
indstilling af 17. maj 2006 og Økonomiudvalgets indstilling af 30. maj 2006 om
at offentliggøre forslag til lokalplan "Fuglsang Allé" med tilhørende
forslag til tillæg til Kommuneplan 2005. Forslagene omfatter ejendommen matr.
nr. 3391 Brønshøj, København, Fuglsang Allé 103, og del af vejareal matr. nr.
2192 Brønshøj, København.
Offentliggørelsesmaterialet,
der omfatter indstillingerne med bilag, orienteringspjece- og folder, vedlægges
til gennemsyn som bilag A. Materialet
indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan
og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og
lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.
Baggrunden for
lokalplanen er et ønske fra Den selvejende Institution Sct. Joh
Byggeriets omfang
forudsætter udarbejdelse af en lokalplan med tilhørende tillæg til Kommuneplan
2005.
Offentliggørelse
Lokalplanforslaget
og forslaget til kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden fra 26.
juli til 2. oktober 2006. Der er uddelt 142 foldere til ejere, lejere og
brugere og 50 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. I
høringsperioden har der været udstilling i Pilegården, Brønshøjvej 17, med
plancher, der illustrerer planforslagenes indhold. Forslagene blev annonceret i
Brønshøj-Husum Avis den 26. juli 2006.
Den 4. september
2006, kl. 19-21, blev der afholdt et borgermøde i Pilegården, hvor der deltog
30 borgere. Mødet var tilrettelagt som et orienteringsmøde, hvor repræsentanter
fra Borgerrepræsentationens partier var indbudt til at deltage. Der vedlægges
som bilag 1 et referat fra
borgermødet samt som bilag 2 resultatet
af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af
referatet, blev der fortrinsvis drøftet bygningshøjde, solskygge,
indbliksgener, vejforhold og parkering. Ifølge evalueringen var der såvel
tilfredshed med mødet som det modsatte.
Herudover har der i
offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge
oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en
debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagne. Denne mulighed er benyttet i ét tilfælde,
hvor der var synspunkter om byggeprojekt, bygningshøjde og skyggediagrammer.
Hjemmesiden indeholdt også mulighed for direkte at fremsende indsigelser
vedrørende lokalplanforslaget via e-mail. Muligheden blev benyttet i to tilfælde.
I
offentliggørelsesperioden er der modtaget 5 henvendelser vedrørende planforslagene,
hvoraf to er fra offentlige myndigheder. Henvendelserne vedlægges til gennemsyn
som bilag B. En oversigt over
henvendelserne vedlægges som bilag 3 .
Henvendelserne beskrives og kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
og Henvendelser fra ejere, beboere,
brugere, interessegrupper m.fl.
Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.
I. Brev af 8. august 2006 fra Beskæftigelses- og
Integrationsforvaltningen
Beskæftigelses- og
Integrationsforvaltningen oplyser, at der ikke er bemærkninger til forslaget.
II. Brev af 21. september
2006 fra Københavns Stiftsøvrighed
Københavns
Stiftsøvrighed oplyser, at der ikke er bemærkninger til forslaget.
Henvendelser fra ejere, beboere, brugere,
interessegrupper m.fl.
1. E-mail af 31. juli 2006 fra Ellen Bjarnø,
Borrebyvej 30
Ellen Bjarnø finder
det udmærket, at plejehjemsboligerne bliver bedre og større, dog er det et tab,
at udearealerne bliver ringere end i dag. Lokalplanforslaget indeholder ikke
tilstrækkelig oplysninger om den planlagte bebyggelse ud over, at der kommer
mere bebyggelse end i dag. Der savnes tydeligere oplysning om
kommuneplantillægget, herunder forklaring på betydningen af O3- og O4-områder.
2. Mail af 28.
september 2006 fra Aase og Aksel Nielsen, Fuglsang Allé 102
Aase og Aksel
Nielsen, der bor overfor lokalplanområdet, mener, at allerede den eksisterende
bygning er af en sådan størrelse og udformning, at den ikke passer ind i det
omliggende villakvarter. Det konstateres, at bygningen er trukket tilbage på
grunden, hvilket gør den mindre synlig i gadebilledet og mindsker indbliksgener
i forhold til de omboende. Hvis den nye bygning placeres nærmere vejen, som
muliggøres ved lokalplanforslagets byggefelt/ byggelinie, vil vejens udseende
ændres markant, og der frygtes indbliksgener. Der sammenlignes med, at
nabobebyggelserne ikke er bygget ud til byggelinien, og at de ikke er i 3
etager. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, som angivet i Kommuneplan
2005. Der efterlyses en kote som udgangspunkt for bygningshøjden, ligesom det
anføres, at ny bebyggelse ikke bør være højere end den eksisterende bygning.
Udseendet af den nye bebyggelse bør ikke skille sig væsentligt ud fra de omliggende
bygninger, og placering af altaner og lignende må ikke give indbliksgener.
3. Brev af 29. september 2006 med bilag fra
bestyrelsen for Den selvejende Institution Sct. Johannes Plejehjem,
Johannesgården v/ formand Jens Ole Korch
Bestyrelsen for Joh
Bemærkninger
Henvendelserne kan
sammenfattes til følgende generelle udsagn inden for 2 hovedemner:
A.
Bebyggelse
·
Naboer savner
oplysninger om den kommende bebyggelse. Denne ønskes ikke placeret nærmere vej
end den eksisterende bygning af hensyn til vejens udseende og for at undgå
indbliksgener. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110 som angivet i
Kommuneplan 2005. Den kommende bebyggelse må ikke være højere end den
eksisterende bygning, og højden skal måles ud fra en fastsat kote. Bebyggelsens
udseende må ikke skille sig ud fra omliggende bygninger og placering af altaner
og lignende må ikke give indbliksgener.
·
Bygherren ønsker
omformulering af lokalplanen, så det anføres, at de 3 muliggjorte etager er
over nuværende kælder. Samtidig ønskes den maksimale gesimshøjde (facadehøjden)
fastsat til
B. Kommuneplantillæg
·
Der savnes
tydeligere oplysninger om tillægget til Kommuneplan 2005, herunder forklaring
på betydningen af O3- og O4-områder.
Ad A. Bebyggelse:
Udarbejdelsen af
lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillægget, herunder offentliggørelsen
heraf, er baseret på et oplæg til byggeprogram fra bygherren vedrørende
plejeboligbebyggelse. Planforslagene er således ikke baseret på et detaljeret
projektforslag. Der var i den forbindelse fra bygherrens side planlagt
gennemført en totalentreprisekonkurrence, hvor der ud fra lokalplanforslagets
overordnede rammer for bebyggelsen skulle udarbejdes forslag til bygningens
detailudformning.
Bebyggelsen er i
programmet udformet som en firelænget bygning i 3 fulde etager foruden en høj
kælder med en bebyggelsesprocent på 124. Deraf følger bl.a. forslaget om
kommuneplantillæg, der ændrer rammen for lokalplanlægning fra O3-område med en
maksimal bebyggelsesprocent på 110 til en O4-ramme med en maksimal bebyggelsesprocent
på 130. Den eksisterende plejehjemsbygning er en firelænget bygning med høj kælder
og 2 etager i fuld højde samt tilbagetrukket tagetage på vest-, øst- og
nordfløjen. Bebyggelsesprocenten er ca. 98. Principskitse til sammenligning af
den eksisterende bygning og programoplægget fremgår af såvel orienteringspjecen
som -folderen.
Forvaltningen har
efterfølgende modtaget et skitseprojekt baseret på afholdt konkurrence
vedrørende plejeboligbebyggelse til skema A-behandling. Den nye bebyggelse placeres
oven på den eksisterende høje kælder. Der henvises til særskilt
udvalgsindstilling herom. Lokalplanens mulighed for at placere ny bebyggelse i
den bebyggelsesregulerende byggelinie ca.
I forbindelse med
forvaltningens behandling af skitseprojektet er det overfor repræsentanter for
bygherren præciseret, at lokalplanen skal overholdes også med hensyn til gesims-
og bygningshøjde, hvilket repræsentanterne er indforstået med. Forvaltningen finder
det hensigtsmæssigt, at højdebestemmelsen i lokalplanen suppleres med koteangivelse,
hvorfra højderne måles, frem for at fastsætte koten i forbindelse med den kommende
byggesagsbehandling. Forvaltningen foreslår
koten fastsat til 25,15 som en præcisering af den nævnte bestemmelse, jf. det
efterfølgende afsnit Ændring af
lokalplanen. Dette er en gennemsnitskote fastsat på baggrund af bygherrens
forslag baseret på oplysninger fra Stadskonduktørembedet.
Bygherren har
fremsendt den som bilag 4 vedlagte
"dobbeltskitse" med et snit af henholdsvis eksisterende og ny bebyggelse. Begge
bebyggelser er med fladt tag. Skitsen viser, at facadehøjden og samtidig
bygningshøjden på den nye bebyggelse er knap
Til orientering
vedlægges som bilag 5
solskyggediagrammer vedrørende såvel den projekterede bebyggelse ud fra den
ovennævnte skitse som den eksisterende bygning. Solskyggediagrammerne viser
forårsjævndøgn samt henholdsvis sommer- og vintersolhverv. Som det fremgår
heraf, er solskyggen fra den nye bebyggelse ikke væsentligt større end fra den
eksisterende bygning. Vintersolhverv, der i sagens natur viser lange skygger
fra begge bebyggelserne, er alene medtaget under hensyn til drøftelser herom på
borgermødet.
Forvaltningen
finder i øvrigt ikke grundlag for at præcisere, at lokalplanens muliggjorte 3
etager er over den eksisterende kælderetage, som foreslået af bygherren, idet
lokalplanen ikke i øvrigt indeholder bestemmelser om bevaring af eksisterende
bebyggelse. Bestemmelsen om 3 etager skal i øvrigt ses i sammenhæng med overholdelsen
af gesims- og højdebestemmelsen. Udformning af bebyggelsen, herunder altaner og
andre fremspring, vil blive vurderet endeligt af forvaltningen i
byggesagsbehandlingen ud fra lokalplanens bestemmelser bl.a. om bebyggelsens
ydre fremtræden. Forvaltningen finder ikke, at den nye bebyggelse eventuelt med
altaner og lignende med sin placering i forhold til naboer som den eksisterende
bygning vil medføre væsentlige indbliksgener for disse.
Ad B.
Kommuneplantillæg:
Oplysningerne om
forslaget til kommuneplantillæg fremgår af orienteringspjecen og kortfattet af
orienteringsfolderen. I et afsnit i pjecen benævnt "Planlægning" under hovedafsnittet
"Baggrund for lokalplanen og kommuneplantillægget" er der redegjort for
planlægningsforholdene for den aktuelle ejendom, herunder for begrundelsen for
udarbejdelse af et kommuneplantillæg. I pjecens hovedafsnit "Forhold til øvrig
planlægning og lovgivning" er der i afsnittet "Forslag til kommuneplantillæg"
nærmere redegjort for ændringen fra O3-område til O4-område, herunder af
forhøjelsen af den maksimale bebyggelsesprocent fra 110 til 130. Teksten er
suppleret med forklarende tegninger. Dette er i overensstemmelse med sædvanlig
praksis ved udarbejdelse og offentliggørelse af lokalplanforslag med kommuneplantillæg.
Ændring af lokalplanen
Forvaltningen
foreslår følgende ændring i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte
lokalplanforslag, jf. foranstående afsnit Henvendelser
fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.:
Til § 5, stk. 3,
tilføjes: "Højderne måles fra kote
25,15."
Ændringen skønnes
ikke at være af en sådan karakter, at høring i henhold til planlovens § 27,
stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om en præcisering af den pågældende bestemmelse.
Miljøvurdering
L
ov om miljøvurdering af planer og programmer
I forbindelse med
udarbejdelsen af forslaget til lokalplantillægget med tilhørende kommuneplantillæg
vurderede forvaltningen, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering i
henhold til lov om miljøvurdering af planer og prorammer. Beslutningen herom
blev offentliggjort den 26. juli 2006 sammen med planforslagene. Der er ikke i denne forbindelse
indgivet klage til Naturklagenævnet om denne beslutning.
Teknik- og Miljøforvaltningens og
Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering
Sagstypen er ikke
omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens og Økonomoforvaltningens
positivlister over sager, der skal miljøvurderes.
BILAG VEDLAGT
1. Referat
fra borgermøde.
2. Evaluering
af borgermøde.
3. Oversigt
over modtagne henvendelser.
4. "Dobbeltskitse"
med et snit af henholdsvis eksisterende og ny bebyggelse.
5. Solskyggediagrammer.
BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN
I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
A. Offentliggørelsesmateriale
omfattende indstillinger med bilag samt orienteringspjece og -folder.
B. Kopi
af de i bilag 3 nævnte henvendelser.
Claus Juhl Hjalte Aaberg