Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for "Hotel-karreen" (karré nr. 18). (Bygge- og Teknikudvalget)

for mødet «MDAT» kl Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 28. november 2000

J.nr. ØU 333/2000

11. Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for "Hotel-karreen" (karré nr. 18). (Bygge- og Teknikudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det af SBS Byfornyelse udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Hotel-karreen" – efter høring af berørte ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9 med de i indstillingen foreslåede ændringer

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang at opfordre ejerne af byfornyelsesområdets ejendomme til at gennemføre byfornyelsesbeslutningens foranstaltninger og i givet fald meddele ejerne fornødne påbud om gennemførelse af foranstaltningerne

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til om fornødent at lade foranstaltninger udføre for ejernes regning og i givet fald til at forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvist afstås mod erstatning

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at overtage ejendomme eller dele heraf, som ejere med hjemmel i byfornyelseslovens § 159 måtte kunne kræve overtaget mod erstatning

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at optage de fornødne lån til finansiering af ombygningen af overtagne ejendomme

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at sælge overtagne ejendomme i byfornyelsesområdet

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i forbindelse med gennemførelsen af foranstaltningerne

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 8. november 2000

Anbefalet

ØKONOMIFORVALTNINGENS INDSTILLING

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende forslag søges gennemført i den foreliggende form.

Økonomiudvalget skal orienteres på ny af Bygge- og Teknikudvalget, såfremt det viser sig, at det netop offentliggjorte forslag til ændring af byfornyelsesloven har betydelige konsekvenser for forslagets gennemførelse."

RESUME

Byfornyelsesbeslutningen vedrører "Hotel-karreen", der omfatter karreen afgrænset af Colbjørnsensgade, Istedgade, Helgolandsgade og Vesterbrogade.

Sammen med de tre Reventlowsgade-karreer, hvor endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning er behandlet af Bygge- og Teknikudvalget den 25. oktober 2000, udgør denne karré de sidste 4 karreer i Handlingsplan-området for Indre Vesterbro.

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om en enkelt opfordringsejendom og individuelle friarealløsninger for karreens to beboelsesejendomme.

Der er i karreen i alt 30 lejligheder. Andelsboligforeningen Helgolandsgade 13/Istedgade 14, der foreslås ombygget som opfordringsejendom til fuldt tidssvarende niveau, indeholder 15 boliger. Ejendommens samlede boligareal er 2.007 m².

Andelsboligforeningen Colbjørnsensgade 12, der indeholder 10 boliger, er ikke omfattet af det offentliggjorte byfornyelsesforslag , idet ejendommen i 1993 har fået bevilget støtte til ombygning i henhold til den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring. Ejendommens samlede boligareal er 1.514 m².

Hotelejendommene holdes ligeledes udenfor byfornyelsen, herunder 5 boliger beliggende i hotellet på hjørnet af Vesterbrogade og Helgolandsgade, idet lokalplanforslaget muliggør, at der indrettes hotel i hele ejendommen. Det samlede boligareal er 747 m².

Karreen rummer et samlet etageareal på 25.392 m², heraf 4.268 m² beboelse.

Det sæt retningslinier for forhandlet finansiering, der blev tiltrådt som grundlag for forhandlinger med de enkelte ejere om medfinansiering af byfornyelsesudgifterne i Bygge- og Teknikudvalgets mødet den 25. oktober 2000 i forbindelse med behandlingen af indstilling om Reventlowsgade-karreerne, vil også gælde for denne karré.

Forslaget har været udsendt i offentlig høring, og der er indkommet 3 indsigelser, der samler sig om fælles gårdanlæg og etablering af tagterrasse og taglejligheder i andelsboligforeningen Helgolandsgade 13/Istedgade 14.

Det i høring udsendte byfornyelsesforslag indeholder bestemmelser om fælles gård-anlæg for de 4 sydligste ejendomme i karreen: To andelsboligforeninger og to hoteller. På grund af modstand mod det fælles gårdanlæg fra de fire involverede ejendommes side og på grund af de dårlige fysiske muligheder for at tilvejebringe et tilfredsstillende fælles gårdanlæg anbefaler forvaltningen, at det udgår af beslutningen og erstattes af begrænset istandsættelse af de to andelsboligforeningers individuelle friarealer.

De lånefinansierede udgifter for de af byfornyelsesbeslutningen omfattede 15 lejligheder er anslået til 18.736.000 kr. og de refusionsberettigede udgifter til 2.243.000 kr., i alt et rammetræk på 20.979.000 kr. Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der tilsagnsdækkes indenfor kommunens andel af den statslige ramme for 2001. Der tages forbehold overfor konsekvenserne af et den 25. oktober 2000 offentliggjort forslag til ændring af byfornyelsesloven.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 6. april 2000 tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 8. marts 2000 (sag 131/2000) om bemyndigelse til at offentliggøre det af SBS Byfornyelse udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning i henhold til byfornyelseslovens § 9 for "Hotel-karreen". Sammen med Reventlowsgade-karreerne er de sidste 4 karreer i handlingsplanområdet på Indre Vesterbro herefter omfattet af byfornyelsesbeslutninger og lokalplanlægning. Byfornyelsesforslaget for Reventlowsgade-karreerne, som er offentliggjort samtidig med forslaget for Hotel-karreen, er blevet indstillet til beslutning tidligere og behandlet af Bygge- og Teknikudvalget den 25. oktober 2000.

Hotel-karreen omfatter området afgrænset af Colbjørnsensgade, Istedgade, Helgolandsgade og Vesterbrogade.

Det udsendte byfornyelsesforslag (april 2000) udarbejdet af SBS Byfornyelse er lagt til gennemsyn som bilag 1.

I ovennævnte indstilling af 8. marts 2000, hvortil der henvises, er der redegjort for debatperioden forud for byfornyelsesforslaget og de i forbindelse hermed fremkomne bemærkninger. Endvidere fremgår de enkelte forvaltningers bemærkninger til forslaget til byfornyelsesbeslutning, og der er redegjort for forslagets behandling i arbejdsudvalget for byfornyelsen. Endelig er der redegjort for finansieringen af de forudsatte arbejder.

Offentliggørelse af byfornyelsesforslaget

Forslaget (dateret april 2000) blev i et fælles omslag med pjecen vedrørende det samtidigt offentliggjorte forslag til lokalplan omdelt/udsendt den 18. april 2000 til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i området samt annonceret i Vesterbrobladet den 26. april 2000.

I offentlighedsperioden har der været afholdt et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere. Karrémødet var fælles for denne karré og for Reventlowsgade- karreerne. Derudover har der været afholdt et gårdmøde med deltagelse af de to boligejendomme. Der har desuden været afholdt to møder med repræsentanter for karreens eneste opfordringsejendom. Endelig har selskabets medarbejdere kunnet træffes i Vesterbro Byfornyelsescenter og i karrébutikken, og der er ydet generel information og rådgivning af byfornyelsesselskabet.

Fristen for indsigelser udløb den 19. juni 2000.

Redegørelse for modtagne indsigelser

Inden udløbet af indsigelsesfristen er der fremkommet 3 indsigelser, der sammen med kommentarer fra SBS Byfornyelse er samlet i en mappe, der er lagt til gennemsyn som bilag 2. En liste over indsigelserne er vedlagt som bilag A.

Derudover er indsigelsen fra andelsboligforeningen Helgolandsgade 13/Istedgade 14 efterfølgende suppleret med breve af 4. september med bilag og 20. oktober fra foreningens advokat.

Nedenfor er disse emner behandlet, idet der om detailspørgsmål henvises til de ovenfor nævnte kommentarer udarbejdet af SBS Byfornyelse.

Brev af 10. juni 2000 fra andelsboligforeningen Colbjørnsensgade 12

Andelsboligforeningen Colbjørnsensgade 12 har fremsendt indsigelse mod etablering af fælles gårdanlæg for de 4 sydligste ejendomme i karreen, der består af karreens to andelsboligforeninger og to hoteller. Foreningen fremfører en række begrundelser for afvisning af forslaget om fælles gårdanlæg.

Bemærkninger

Brevet fra andelsboligforeningen er efter sin umiddelbare ordlyd en indsigelse mod lokalplanforslaget for Hotelkarreen, der har været i offentlig høring sideløbende med byfornyelsesforslaget. Indholdsmæssigt vedrører indsigelsen imidlertid byfornyelsesforslagets bestemmelser om fælles gårdanlæg og er derfor kommenteret i denne indstilling.

SBS Byfornyelse bemærker til indsigelsen fra andelsboligforeningen Colbjørnsensgade 12, at SBS Byfornyelse ved udarbejdelsen af forslaget for så vidt angår fælles friarealer har taget udgangspunkt i handlingsplanen for Indre Vesterbro og Kvarterplanen, som opererer med fælles gårdanlæg på terræn, samt i kommunens principielle holdning med hensyn til kvaliteten af fælles friareal på terræn i modsætning til andre løsninger. Begge forhold er baggrunden for, at der i forslaget til bygningsfornyelse for karreen blev foreslået et samlet fælles gårdanlæg på terræn for karreens 4 sydligste ejendomme.

På et karrémøde i høringsperioden var der fra både beboerdelen og erhvervsdelen massiv modstand mod fælles friarealer på terræn. På baggrund af karrémødet har SBS Byfornyelse atter vurderet de konkrete muligheder for etablering af et tilfredsstillende og sammenhængende friareal for beboerne og fremhæver, at der er en række forhold i gårdens sydlige del, der ikke på forhånd taler for en løsning med tilfredsstillende og hensigtsmæssige friarealer på terræn som resultat. Det drejer sig om tilstedeværelsen af en mindre transformer, parkeringsfaciliteter på hotelejendommene, forskellige terrænforskydninger, den store andel af erhverv og ikke mindst skyggeforholdene. Hertil kommer som nævnt den manglende beboerinteresse for etablering af fælles gårdanlæg

På denne baggrund og efter drøftelser med forvaltningen har SBS Byfornyelse, med forbehold for Borgerrepræsentationens endelige beslutning, på et gårdmøde meddelt repræsentanter for de to andelsboligforeninger, at det fælles gårdanlæg opgives til fordel for individuelle friarealløsninger på bagarealerne til de respektive to beboelsesejendomme i karreen.

Under henvisning til det af SBS Byfornyelse anførte anbefaler forvaltningen, at kravet om fælles gårdanlæg for de 4 ejendomme i karreens sydlige ende frafaldes til fordel for individuelle friarealløsninger, der vil bestå i en istandsættelse af de to andelsboligforeningers bagarealer på betingelse af, at de to ejendomme forpligtes til at indgå i et fælles gårdanlæg med hotellerne, hvis disse på et tidspunkt konverteres til boliger, således som det lokalplanmæssigt er muliggjort.

Samtidig bibeholdes bestemmelsen om fælles gårdanlæg i lokalplanforslaget, idet denne bestemmelse vil have betydning i tilfælde af, at hotellerne en gang i fremtiden konverteres til boliger.

Forvaltningen kan oplyse, at udgiften til gårdanlægget skønnes at være 736.000 kr. ekskl. moms ved fælles gårdanlæg og 405.000 kr. ekskl. moms ved individuelle gårdløsninger.

Brev af 18. juni 2000 fra andelsboligforeningen Helgolandsgade 13/Istedgade 14

Foreningen ønsker, at der isættes nye vinduer med støjdæmpende og energibesparende effekt i stedet for istandsættelse af de eksisterende vinduer, at der ikke opsættes radiatorer i køkkener og bad, samt at gasinstallationerne ikke nedlægges. Endelig stilles der spørgsmål ved det afsatte beløb på 550 kr./m² til udbedring af råd- og svampeskader under henvisning til, at man tidligere har afsat 1.000 kr. pr. m² til dette formål i forbindelse med byfornyelsen af Indre Vesterbro.

Andelsboligforeningen ønsker ikke fælles gårdanlæg for de 4 sydligste ejendomme i karreen og fremfører en række grunde mod, at dette etableres.

I stedet ønsker foreningen en behersket reetablering af det eksisterende gårdmiljø, og anmoder desuden om, at etablering af en tagterrasse og af taglejligheder i ejendommens tagetage kan indgå som en del af byfornyelsesprojektet. Foreningen finder, at dette vil tilgodese kommunens ønske om flere familieboliger, og give beboerne adgang til lys og luft. Tagetagen indeholder i dag depotrum for foreningen, som efter foreningens opfattelse bør placeres i ejendommens gårdkælder i forbindelse med indretningen af taglejlighederne. Udgiften til denne etablering bør indgå i byfornyelsesbudgettet. Andelsboligforeningen mener, at en del af det beløb, der spares ved, at foreningen afstår fra det fælles gårdanlæg, bør overføres til etablering af en tagterrasse.

Som begrundelse for at tagterrasse og taglejligheder bør indgå i byfornyelsesprojektet som støtteberettiget, henviser andelsboligforeningen til det nuværende og kommende huslejeniveau, og til at de fleste beboere ikke kan opnå fuld byfornyelsesboligsikring på grund af lejlighedernes størrelse mellem 127 m² til 159 m².

Ved supplerende brev af 4. september 2000 gør andelsboligforeningens advokat Niels Meile opmærksom på, at foreningen ikke på baggrund af reglerne om forhandlet finansiering bør finansiere nogen del af vedligeholdelsesomkostningen, idet foreningen igennem årene har brugt væsentlige midler på at vedligeholde ejendommen. Advokaten gør endvidere opmærksom på, at hele boligafgiftsforhøjelsen for forbedringsudgifterne vil kunne rummes indenfor lejeloftet, hvilket er problematisk på grund af boligernes størrelse sammenholdt med reglerne for byfornyelsesboligsikring, idet beboerne vil få en meget stor boligafgiftsforhøjelse.

Advokaten anslår, at der kan etableres 3 nye boliger i tagetagen på i alt 400 m². Anlægsudgiften til taglejlighederne anslås til 5.800.000 kr. og tagterrassen til 1.350.000 kr., i alt 7.150.000 kr. Indskuddet til boligerne anslås til 1.200.000 kr. og den årlige boligafgift til 282.000 kr. svarende til 705 kr. pr. m².

Under henvisning til et forventet lovforslag om ændring af byfornyelsesloven opfordrer advokaten i et yderligere brev af 20. oktober 2000 til, at kommunen medvirker til, at byfornyelsessagen gennemføres i henhold til de nugældende regler. Afslutningsvis gør advokaten gældende, at tagterrassen under alle omstændigheder bør indgå som en del af byfornyelsessagen, idet der i denne sag som i en sag vedrørende Eskildsgade 13 - 15 foreligger særlige konkrete omstændigheder.

Bemærkninger

SBS Byfornyelse anfører, at det ud fra en økonomisk betragtning ofte er billigst at udskifte vinduer, men at det ud fra en langsigtet betragtning og arkitektoniske hensyn er bedst at bevare de oprindelige vinduer. SBS Byfornyelse har i denne sag vurderet, at foreningens vinduer er i en stand, hvor istandsættelse samt forsyning med energi/forsatsruder og eventuelt lydruder og friskluftventiler kan anbefales. Opfordringsteksten er desuden tilføjet en note om, at vinduerne kan udskiftes, såfremt den generelle tilstand viser sig at være for dårlig til bevaring.

SBS Byfornyelse kan desuden anbefale, at baderum og køkken ikke suppleres med varmeanlæg, hvis det i forbindelse med projekteringen godtgøres, at det kan betragtes som forsvarligt.

Som udgangspunkt forudsætter SBS Byfornyelse, at de nuværende gasinstallationer bevares. Installationerne vil blive eftergået for utætheder og evt. lovlighed. I værste fald bør sådanne gasinstallationer udskiftes eller helt nedtages.

Med hensyn til det afsatte beløb på 550 kr. pr. m² til råd- og svampeskader oplyser SBS, at ejendommen umiddelbart er i sund og god stand, og at 550 kr. pr. m² svarende til i alt 1,4 mio. kr. vurderes tilstrækkeligt, såfremt der konstateres råd-og svampeskader i ejendommen.

Vedrørende fælles gårdanlæg henviser SBS Byfornyelse til selskabets bemærkninger til indsigelsen fra andelsboligforeningen, Colbjørnsensgade 12.

Forvaltningen kan tilslutte sig det af SBS Byfornyelse anførte.

Med hensyn til andelsboligforeningens ønsker om etablering af taglejligheder og tagterrasse som en del af byfornyelsesprojektet kan det oplyses, at dette principielt er muligt ifølge byfornyelsesloven.

Af den korrespondance og de drøftelser der efterfølgende er ført med andelsboligforeningen og dennes advokat fremgår det, at andelsboligforeningens nuværende boligafgift er ca. 250 kr. pr. m², idet der herved er fratrukket et budgetteret likviditetsoverskud. Det betyder, at det foreliggende byfornyelsesprojekt med en forbedringsudgift på ca. 10 mio. kr. vil kunne gennemføres med en boligafgiftsforhøjelse på 200 kr. pr. m², således at boligafgiften i alt efter byfornyelsen vil være ca. 450 kr. pr. m².

Finansieres anlægsudgiften til etablering af tagterrasse med et realkreditlån med en ydelse på anslået 10 pct. skal boligafgiften yderligere forhøjes med 53 kr. pr. m². Etablering af tre boliger i tagetagen vil kunne finansieres med realkreditlån på almindelige markedsvilkår og medføre en boligafgift på ca. 900 kr. pr. m² for disse tre lejligheder. Heri er taget højde for det indskud, de nye andelshavere skal betale. På denne baggrund finder forvaltningen ikke grundlag for at medtage tagterrasse og taglejligheder i byfornyelsesprojektet.

Om Eskildsgade 13 - 15, der er beliggende i Hestestaldskarreen, kan det oplyses, at mulighederne for fælles opholdsareal på terræn var yderst begrænsede, og man accepterede derfor etablering af tagterrasse på sidefløj langs Eskildsgade. Det var en forudsætning, at udgifterne til tagterrassen finansieredes som en ren forbedringsudgift. I ejendommen Helgolandsgade 13/ Istedgade 14 er friarealforholdene også snævre, men det ville dog være muligt at etablere et rimeligt fælles gårdanlæg på terræn, hvilket ejendommene imidlertid ikke har ønsket. Når det samtidig tages i betragtning, at tagterrassen kan finansieres af andelsboligforeningen selv med en relativt beskeden lejeforhøjelse, finder forvaltningen ikke, at den bør indgå som en støtteberettiget udgift.

Forvaltningen er enig med andelsboligforeningen i, at det er i kommunens interesse, at der etableres store boliger. Forvaltningen anbefaler derfor, at kommunen lader gårdkælderen istandsætte som led i byfornyelsen, således at andelsboligforeningen kan indrette pulterrum her, hvis andelsboligforeningen beslutter sig for nye taglejligheder. Endvidere kan gårdkælderen anvendes til cykel- og barnevognsparkering. På nuværende tidspunkt anses kælderen for egnet til istandsættelse. Det er en forudsætning for istandsættelsen af gårdkælderen, at den endelige registrering ved forprojekteringen endegyldigt viser, at kælderen er egnet til istandsættelse indenfor et rimeligt beløb. Udgiften vil blive afholdt som en refusionsberettiget udgift. Beslutter andelsboligforeningen sig for ikke at tilvejebringe nye boliger, opfyldes gårdkælderen som led i istandsættelsen af foreningens gårdareal. Herud over anbefaler forvaltningen, at kommunen bidrager med den i byfornyelsesprojektet indeholdte udgift til tagets istandsættelse på anslået 1.000.000 kr., selv om der tilvejebringes tagboliger.

By- og Boligministeriet har fremsat forslag om ændring af lov om byfornyelse, der forudsættes at træde i kraft den 1. januar 2001, og derfor vil gælde for Hotelkarreen, hvis lovændringen træder i kraft som forudsat. Ifølge lovforslaget vil andelsboligforeningen skulle betale en ydelse på 6 pct. af forbedringsudgiften i stedet for som nu 5 pct., hvilket vil betyde en samlet leje på ca. 490 kr. pr. m² i stedet for ca. 450 kr. pr. m². Der vil ikke længere være noget lejeloft for andelsboliger i henhold til lovforslaget.

Spørgsmålet om forhandlet finansiering er ikke afklaret med den foreliggende korrespondance med andelsboligforeningen, og henskydes til en senere drøftelse. Det forhold, at andelsboligforeningen har vedligeholdt ejendommen, er ikke en begrundelse for ikke at anvende reglerne om forhandlet finansiering.

Brev af 15. juni 2000 fra Karrérådet for Reventlowsgade-karreerne og Hotelkarreen v/Ole Pedersen

Der er i forslaget til beslutning angivet følgende: "Den budgetterede udgift på xx kroner skal som udgangspunkt overholdes. Kommunen forbeholder sig ret til at forlange besparelser i det konkrete budget".

Hertil bemærker Karrérådet, at fastfrysning af budgettet på nuværende tidspunkt er uhensigtsmæssigt, fordi ingen kan vide om og i hvilket omfang, der kan være skjulte fejl og mangler ved bygningerne, og man risikerer, at den oprindeligt planlagte ombygning ikke kan gennemføres på forsvarlig vis, hvis det senere viser sig at være skjulte fejl og mangler. Endelig henvises til et brev af 12. maj 2000 til Bygge- og Teknikudvalget, hvori det blandt andet anføres, at de registreringer, der ligger til grund for budgettene, ikke er tilstrækkeligt grundige, og at al erfaring viser, at forslagenes budgetter ikke har kunnet holde, når det konkrete ombygningsprojekt er blevet udarbejdet. Brevet er bilag til indsigelsen .

Ligeledes udtrykkes der betænkelighed ved de afsatte beløb på 500 kr. pr. m² til udbedring af råd- og svampeskader.

Bemærkninger

SBS Byfornyelse anfører, at det fra forvaltningens side overfor selskabet er blevet præciseret, at det er det nu fastlagte budget med tilknyttede forudsætninger, der skal overholdes. Såfremt eventuelle skjulte fejl og mangler gør, at det oprindelige budget ikke kan overholdes, finder SBS Byfornyelse det rimeligt, at der åbnes mulighed for, at prissætningen om nødvendigt kan revurderes efter førregistrering og forprojektering, således man kan opnå den kvalitet i byfornyelsen, som Handlingsplanen forudsætter.

Med hensyn til beløb afsat til råd og svamp henvises til selskabets bemærkninger til brev 2) ovenfor.

Til fastfrysning af budgetterne og den gennemførte registrering skal forvaltningen bemærke, at man nu i modsætning til tidligere kan honorere det faktiske forbrug af timer til registreringen, hvilket alt andet lige må betyde, at registreringerne må være mere grundige. I overensstemmelse med Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i forbindelse med behandlingen af en indstilling om byfornyelsesbeslutning for Reventlowsgade-karreerne er forvaltningen ved at udarbejde et notat til udvalget om kvaliteten af de udførte registreringer til senere forelæggelse for udvalget.

Forvaltningen og byfornyelsesselskaberne arbejder i øvrigt løbende på at udvikle registreringsmåden efter, at honoreringsreglerne er ændret, således at den mest optimale registrering kan opnås. Denne karré må sammen med Reventlowsgade-karreerne betragtes som en slags overgangssager, hvor man har ønsket at signalere, at der vil kunne blive tale om at forhandle omfanget af et givent ombygningsprojekt, hvis det viser sig, at budgettet overskrides. Det har borgmester Søren Pind endvidere tilkendegivet i et svar til karrérådet på henvendelsen af 12. maj 2000, og det er også tilkendegivet i forskellig anden sammenhæng i høringsperioden, blandt andet på det fælles karrémøde. Det bemærkes i øvrigt, at der ikke er kommet flere indsigelser end ellers mod arbejdernes omfang og den dertil hørende prissætning, heller ikke fra de ejere, der allerede har engagere t et teknikerfirma til formulering af indsigelsen og til at forestå arbejdet med den videre projektering.

Det bemærkes i øvrigt, at der ved eventuelle krav om reduceringer af ombygningsomfanget vil blive taget hensyn til, at ejendommen generelt ombygges forsvarligt.

Mere principielt finder forvaltningen det i øvrigt afgørende for at skabe større troværdighed i byfornyelsesprocessens samlede tidsmæssige forløb, også overfor beboerne, at de økonomiske budgetter fremover respekteres i større omfang. Behovet herfor forstærkes af, at de statslige bevillinger til byfornyelse efter § 11, stk. 1, i de senere år er reduceret væsentligt, og er i øvrigt en af bevæggrundene bag det omtalte aktuelle forslag til ændring af byfornyelsesloven.

Uddybning af indstilling

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, jf. lovbekendtgørelse nr. 897 af 25. september 2000 med senere ændringer, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse. Som nævnt er der netop fremsat et lovforslag om ændring af byfornyelsesloven, der betyder, at denne beslutning eventuelt skal følge de nye regler.

Byfornyelsesselskabet har efter debatperiodens udløb og på grundlag af de indkomne indsigelser fremsendt et revideret udkast til byfornyelsesforslag, som er vedlagt til gennemsyn som bilag 4. Der er ikke væsentlige ændringer i det reviderede udkast i forhold til det offentliggjorte forslag, bortset fra at bestemmelser om fælles gård-anlæg er udgået.

Oplægget til endelig byfornyelsesbeslutning har været forelagt samtlige forvaltninger, og der er modtaget bemærkninger fra Miljøkontrollen, jf. nedenfor.

Oplægget til beslutning har endvidere været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti (bilag B).

På den vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold (bilag C). Endvidere er vedlagt en etageplan (bilag D), et skema der viser arealer og installationsforhold (bilag E), og endelig et skema over udgifterne til ombygninger af ejendomme (bilag F).

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om karreens eneste opfordringsejendom og istandsættelse af individuelle friarealer.

Der er i karreen i alt 30 lejligheder. Andelsboligforeningen Istedgade 14/ Helgolandsgade 13, der foreslås ombygget som opfordringsejendom til fuldt tidssvarende niveau, indeholder 15 boliger. Ejendommens samlede boligareal er 2.007 m².

Andelsboligforeningen Colbjørnsensgade 12, der indeholder 10 boliger, er udgået af byfornyelsesforslaget på grund af et meget beskedent vedligeholdelses- og forbedringsbehov, der skyldes, at ejendommen i 1993 fik bevilget støtte efter kap. III om forbedring af utidssvarende boliger i henhold til den tidligere lov om byfornyelse og boligforbedring. Ejendommens samlede boligareal er 1.514 m².

Hotelejendommene holdes ligeledes udenfor byfornyelsen, herunder 5 boliger beliggende i hotellet på hjørnet af Vesterbrogade og Helgolandsgade. Det samlede boligareal er 747 m². Lokalplanforslaget muliggør, at der indrettes hotel i hele ejendommen. Det er en forudsætning, at der meddeles tilladelse til nedlæggelsen i medfør af lov om midlertidig boligregulering, herunder de nuværende lejeres frivillige fraflytning samt tilvejebringelse af erstatningsboliger. De 5 beboelseslejligheder blev derfor ikke medtaget i byfornyelsesforslaget.

Karreen rummer et samlet etageareal på 25.392 m², heraf 4.268 m² beboelse

Ejendomme der ombygges

Opfordringsejendomme: Andelsboligforeningen Helgolandsgade 13/Istedgade 14.

Der foreslås renovering af bygningen og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at bad og køkkener istandsættes, og at køkkener kan udskiftes i nødvendigt omfang. Der foreslås i kraft af lejlighedernes nuværende størrelser ingen sammenlægninger af lejligheder eller ændringer af lejlighedsskel. De foreslåede bygningsmæssige foranstaltninger er i overensstemmelse med den målsætning for boligkvaliteten, som er fastlagt i den af Borgerrepræsentationen vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro.

Udtalelser fra andre forvaltninger

Miljøkontrollen har i brev af 4. september 2000 fremkommet med oplysninger vedrørende støjbelastninger og om grunde, der kan være forurenede. Oplysningerne vil indgå i det videre arbejde med gennemførelsen af beslutningen.

Forhandlet finansiering

I ovennævnte indstilling af 8. marts 2000 om bemyndigelse til at offentliggøre byfornyelsesforslaget er der redegjort for begrebet forhandlet finansiering, som i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, er indført som et nyt begreb i støtteberegningen. Reglen fremgår af byfornyelseslovens § 57.

Den ligeledes ovennævnte indstilling om Reventlowsgade-karreerne indeholder et afsnit om forhandlet finansiering, hvori forvaltningen foreslår et sæt principielle retningslinier for forhandlinger med de enkelte ejere om medfinansiering af byfornyelsesudgifterne. Retningslinierne blev tiltrådt i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 25. oktober 2000 og vil også gælde for denne karré.

Ombygningsudgifter

Ombygningsudgiften for opfordringsejendommen er 7.420 kr./m² inkl. tillæg for råd- og svampeskader på 550 kr./m².

Der vil blive gennemført individuelle friarealløsninger for de to andelsbolig-foreninger Colbjørnsensgade 12 og Helgolandsgade 13/Istedgade 14.

Ændringer i forhold til det af SBS Byfornyelse udarbejdede reviderede oplæg

Ingen væsentlige ændringer.

Lokalplan

Oplægget til byfornyelsesbeslutningen er ledsaget af en lokalplan, der indstilles samtidig til endelig vedtagelse. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

Økonomi

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Byfornyelsesselskabet har udarbejdet en finansieringsplan, der er lagt til gennemsyn som bilag 5. Udgifterne er reguleret i forhold til den tidligere af selskabet udarbejde finansieringsplan i forbindelse med forslaget til byfornyelsesbeslutning. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 18.736.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 2.243.000 kr. ekskl. moms således, at de rammebelastende udgifter i alt udgør 20.979.000 kr., svarende til en gennemsnitlig udgift på 1.249.000 kr. pr. lejlighed omfattet af byfornyelsen og til 7.420 kr./m² boligetageareal.

De støtteberettigede udgifter er fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering fra ejerens side.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesbeslutningen forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2001.

Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Der tages endvidere forbehold for konsekvenserne for denne beslutning af et den 25. oktober 2000 offentliggjort forslag til ændring af byfornyelsesloven.

Den kommunaløkonomiske belastning

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde, idet der ikke er indregnet fradrag for eventuel egenfinansiering:

Der skal betales ydelsesbidrag til lån til finansiering af tabsudgifter i den ejendom, der ombygges. Det sker ved, at kommune og stat afholder hver 50% af hele ydelsen på lånene. Kommunens tilskud til første års ydelse på lånene skønnes at udgøre ca. 386.000 kr. Lånetypen fastsættes af By- og boligministeriet ud fra, hvad der er mest fordelagtigt, men kan maksimalt have en løbetid på 30 år.

Endvidere vil kommunen skulle udrede 50% af de refusionsberettigede udgifter svarende til i alt ca. 1.122.000 kr.

Derudover vil der være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget byfornyelsesboligstøtte på ca. 100.000 kr.

Endelig vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på anslået ca. 3.636.000 kr. Staten dækker 75% af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

Staten garanterer for lån til tabsgivende udgifter, som er anslået til ca. 9.645.000 kr. Kommunen skal afholde 50% af udgifterne til tab på disse garantier.

Budgetmæssig dækning

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plandirektoratets afsnit af investeringsoversigten for 2000 til 2003 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3.

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2000 under Plandirektoratet, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plandirektoratet.

BILAG VEDLAGT

Liste over indsigelser
Generelle bestemmelser om byfornyelse
Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold
Etageplaner
Arealer og installationsforhold
Prissætning

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Forslag til byfornyelsesbeslutning.
Modtagne indsigelser og SBS Byfornyelses kommentarer hertil.
Revideret forslag til byfornyelsesbeslutning.
Finansieringsplan.

Jens Ole Nielsen

Til top