Årsrapport 2018 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at årsrapporten for 2018 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S tages til efterretning, jf. bilag 1.

Problemstilling

Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn) ejes af Københavns Kommune med 95 % og staten v/Transport-, Bygnings- og Boligministeriet med 5 %. Selskabets formål er at udvikle arealerne i Ørestad og i Københavns Havn, samt forestå havnedriften i Københavns Havn.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse og selskabets ejere, offentliggjort den 25. april 2019. Årets samlede resultat blev et overskud på 710 mio. kr. mod et budgetteret overskud på 327 mio. kr. Resultatet er tilfredsstillende, idet det dog bemærkes, at resultatet primært skyldes større værdireguleringer af selskabets investeringsejendomme end budgetteret samt positiv markedsværdiregulering af selskabets gæld.

Egenkapitalen udgjorde ultimo 2018 -3.130 mio. kr. mod -3.837 mio. kr. ultimo 2017.

Hovedpunkterne i årsrapport 2018 forelægges hermed for Borgerrepræsentationen, idet der tillige henvises til selskabets ejerrapportering, jf. bilag 2.

Løsning

Resultatet

Resultat for 2018 er et overskud på 710 mio. kr., mod et budgetteret overskud på 327 mio. kr.

Resultatet overstiger således budgettet med 383 mio. kr., og er et tilfredsstillende resultat.

Det bemærkes, at det positive resultat i forhold til vedtaget budget primært kan henføres til positive værdireguleringer af investeringsejendommene, markedsværdiregulering af gælden samt det lave renteniveau i 2018. Herudover har selskabet også styrket den primære drift.

Værdiregulering af investeringsejendomme var på 600 mio. kr. i 2018, hvilket var 200 mio. kr. højere end budgetteret, og kan henføres til den generelle positive udvikling på ejendomsmarkedet.

En nedskrivning af markedsværdien af gælden med 83 mio. kr. i 2018 har ligeledes påvirket resultatet positivt. Begrundelsen herfor er svagt stigende renter i 2018 - der dog fortsat er på et lavt niveau (ca. 70 mio. kr. lavere end budgetteret).

Den primære drift er styrket med samlet 23 mio. kr. i forhold til budgettet og skyldes indtægtsforbedringer vedrørende udlejnings- og parkeringsaktiviteter og bl.a. lavere driftsomkostninger.

Resultatet er således samlet set positivt påvirket af værdireguleringer i 2018 med i alt 683 mio. kr. Hverken værdireguleringer af gæld eller investeringsejendomme har likviditetsmæssig betydning for selskabet.

Ses der bort fra værdireguleringer, er driftsresultatet ligeledes positivt. Set ud fra det primære driftsresultat (EBITDA) er resultatet således et af de bedste, siden selskabets stiftelse i 2007. EBITDA blev på 298 mio. kr., og oversteg således for femte år i træk selskabets nettofinansieringsudgifter, der var på 202 mio. kr.

Dette er en gunstig udvikling, da selskabets styrke og evne til at modstå økonomiske kriser forstærkes, hvis selskabet kan bringe sig i en situation, hvor salg af investeringsejendomme ikke er nødvendigt for at dække den løbende drift.

En væsentlig del af forklaringen på den positive udvikling i EBITDA er som nævnt en stigning i særlig indtægter fra udlejningsejendomme og parkeringsindtægter. Endvidere har nettorenteudgifterne fortsat været lave.

Selskabet har i 2018 solgt ejendomme for 1.037 mio. kr., hvilket gør, at 2018 er det næstbedste salgsår i selskabets historie.

Egenkapitalen

Egenkapitalen udgør ultimo 2018 -3.130 mio. kr., hvilket er 707 mio. kr. mere end ved udgangen af 2017. Årsagen hertil er i det væsentligste årets resultat på 710 mio. kr.

På trods af den positive udvikling i selskabets drift og indtægter fra salg, skal det holdes for øje, at reetableringen af selskabets egenkapital er følsom overfor særligt udbetaling af korrektionsreserve til Sydhavnsmetroen.

Såfremt udbetaling af reserven ikke bliver aktuel, vil egenkapitalen være positiv i år 2021. Kommer korrektionsreserven til Sydhavnsmetro (2,1 mia. kr. i 2017-pl) imidlertid til udbetaling i fx år 2020 medføret det, at egenkapitalen først er genskabt i år 2030.

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Økonomi

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Transport-, Bygnings- og Boligministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.

Herudover skal det bemærkes, at By & Havns bestyrelse er ved at udarbejde en ny forretningsstrategi for 2020-2023, som vil blive forelagt Borgerrepræsentationen til godkendelse i august/september 2019.

Peter Stensgaard Mørch                /Søren Tegen Pedersen