Ændringsforslag til Kommuneplan 2005 for ejendomme på Østamager
Ændringsforslag til Kommuneplan 2005 for ejendomme på Østamager
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 28. februar 2006
J.nr. ØU 46/2006
6. Ændringsforslag til Kommuneplan 2005 for ejendomme på Østamager
INDSTILLING
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Borgerrepræsentationen præciserer indholdet af beslutning, truffet i forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 2005 den 15. december 2005 om den fremtidige status for dele af et industriområde (J1) mellem Ved Amagerbanen og Amager Strandvej, således at ejendommene fastlægges til et C1*-område med særlig bemærkning om en maksimal bebyggelsesprocent på 90,
at Økonomiforvaltningen på baggrund heraf foretager den efter planlovens § 27, stk. 3, nødvendige, supplerende (lokale) høring af andre end de, der ved indsigelse har afstedkommet ændringen af rammerne, med henblik på forelæggelse af resultatet heraf for Borgerrepræsentationen, og
at den med beslutningen forudsatte ændring af kommuneplanens rækkefølgebestemmelser for ejendommene indarbejdes i forbindelse med den endelige bekendtgørelse af Kommuneplan 2005.
RESUME
Under Borgerrepræsentationens 2. behandling af den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2005 den 15. december 2005 stillede (nu tidligere borgerrepræsentant) Ole Hentzen forslag om, at nogle ejendomme i et industriområde (J1) på Østamager mellem Ved Amagerbanen og Amager Strandvej skulle fastlægges som C-områder (boliger og serviceerhverv). Begrundelsen var en imødekommelse af ejerønsker om boligbyggeri. Forslaget blev vedtaget af et flertal af forsamlingen.
Beslutningen er en ændring i forhold til det forslag til Kommuneplan 2005, som Borgerrepræsentationen vedtog den 12. maj 2005, og som har været offentliggjort fra den 20. maj til den 20. september 2005.
Heri er ejendommene beliggende i et større område til industri (J1), hvilket er en fastholdelse i forhold til tidligere kommuneplaner.
I Byudviklingsstrategien er skitseret en tidsrækkefølge, bl.a. således, at den igangværende udvikling af de stationsnære, tidligere industriarealer på Østamager kan fortsættes i første halvdel af planperioden. De øvrige arealer, hvortil hører de nu aktuelle ejendomme, er tidligst - og på grundlag af en nærmere planlægningsmæssig vurdering - forudsat udviklet i anden halvdel af planperioden.
Begrundelsen er bl.a., at udviklingen i store dele af området er bundet af eksisterende virksomheder og bevaringsværdig bebyggelse (byudviklingsstrategien side 59).
Hertil kommer konkret for det aktuelle område bl.a.
uafklarede miljømæssige forhold, herunder Sundby Gasværk, der afkaster en 500 m
beskyttelseszone til forureningsfølsomt byggeri. Desuden er der indenfor
området fortsat – i overensstemmelse
med J1-rammen – ejendomme, der anvendes til småindustri m.v. , som kan afstedkomme
yderligere miljømæssige problemer for en tidligere omdannelse af området til
andre, forureningsfølsomme formål end forudsat i byudviklingsstrategien.
I kommuneplanforslagets offentlighedsperiode fremkom enkelte ejere i J1-området med ønsker om at fremrykke byudviklingen og at bebygge ejendommene med boliger.
Til disse henvendelser har Økonomiforvaltningen i den udarbejdede hvidbog om den offentlige høring over forslaget til Kommuneplan 2005 anført, at ændringen af tidsrækkefølgen (og dermed også de aktuelle ejendommes status) bør afvente en samlet revurdering af kommuneplanens tidsrækkefølgebestemmelser, hvilket også er tilkendegivet på et møde med de pågældende grundejere primo december 2005, og som ejerne stillede sig tilfredse med.
Økonomiforvaltningen vurderer umiddelbart, at den trufne beslutning om ændring af ejendommene fra en J1 til en C-ramme rummer en uklarhed omkring den fremtidige status, der af Borgerrepræsentationen er ønsket for ejendommene.
Baggrunden er, at kommuneplanens rammedel opererer med såvel C1- som C2-rammer med forskelle i bl.a. den bebyggelsesprocent, friarealprocent og højde, der ønskes fastlagt for en bebyggelse i et område. Hertil kommer, at der kan fastlægges mere individualiserede bebyggelsesregulerende bestemmelser med baggrund i en konkret, kommuneplanmæssig vurdering.
Under alle omstændigheder
vurderer Økonomiforvaltningen, at en ændring af ejendommenes status med en
beliggenhed midt i et område til industri (J) til blandet bolig og
serviceerhverv (C) ikke kan finde sted,
før der er foretaget en supplerende høring af de ejere i området, der ikke er kommet med indsigelser, jf. planlovens
§ 27, stk. 3.
Desuden indeholder beslutningen en ændring af kommuneplanens tidsrækkefølgebestemmelser for de aktuelle ejendomme. Denne ændring, der alene vedrører enkelte ejendomme i et område på Østamager, kan i sig selv vurderes ikke at være så væsentlig, at fornyet fremlæggelse af (hele) forslaget til Kommuneplan 2005 findes fornøden, jf. planlovens § 27, stk. 3.
SAGSBESKRIVELSE
Under Borgerrepræsentationens
2. behandling af indstilling om endelig vedtagelse af Kommuneplan 2005 den 15.
december 2005 stillede Ole Hentzen (C2) bl.a. følgende
ændringsforslag:
"Områdebestemmelserne
for de arealer, der er omfattet af ejerhenvendelserne 96, 97 og 98 (Ved
Amagerbanen) ændres til C områder, således at de fremsatte ønsker om et
væsentligt boligbyggeri kan gennemføres allerede i første del af
planperioden."
Ændringsforslaget
blev godkendt med 29 stemmer imod 23.
For stemte:
V, X, U, C2, Y, V2, B, Ø, O og C.
Imod stemte:
A og F.
I den af
Økonomiforvaltningen udarbejdede hvidbog om de indkomne bemærkninger i
kommuneplandebatten er de pågældende henvendelser behandlet på følgende måde:
"96, 97 og 98. Breve af 20. september 2005 fra C. W. Obel Ejendomme
A/S, De Forenede Ejendomsselskaber og Segerlin A/S
De enslydende henvendelser er
indsendt af ejerne af ejendommene Ved Amagerbanen 17, 21-23,31, 37-39. Området
er i forslaget til Kommuneplan 2005 udlagt til industri (J1) med bemærkning i
byudviklingsstrategien om, at en planlægning kan finde sted i
2.del af planperioden
fra 2012-2017. Ejerne ønsker, at området allerede nu udlægges som et område til
boliger og serviceerhverv (C).
Bemærkning
Der henvises til bemærkningerne
til henvendelse 94) fra advokatfirmaet Kurt Heeno, idet det yderligere
bemærkes, at der i den bebudede, kommende planlægning kan ske en evt. revurdering
af byudviklingsstrategiens udbygningstakt.
Konklusion
Henvendelsen giver ikke
anledning til at foreslå ændringer i kommuneplanforslaget."
Den henvendelse, hvortil er henvist i forvaltningens kommentarer, er i
hvidbogen behandlet på følgende måde:
94. Brev af 15. september 2005 fra Advokatfirma Kurt Heeno
Henvendelsen er indsendt på
vegne af de fleste ejere af ejendomme på østsiden af Nyrnberggade, der er
mindre 1-3-etages industriejendomme. Det anføres, at ejendommenes anvendelse
til industri stort set er ophørt, og at de gennem årene er indrettet til
kontorer, kreative erhverv, lager m.m. Endvidere er ejendommene naboer til
Kofoeds Skole og kommunale institutioner på samme side af Nyrnberggade samt et
boligbyggeri på vejens vestside.
Det foreslås derfor, at området
udlægges til enten boliganvendelse eller et EO-område for at muliggøre en
boliganvendelse i forbindelse med de enkelte erhverv.
Bemærkning
Ejendommene indgår som en del
af de store, samlede industriarealer på Østamager, der vil blive taget op til
overvejelse i forbindelse med en kommende byudvikling. Økonomiforvaltningen er
indstillet på at igangsætte denne planlægning, bl.a. når en igangværende,
nærmere analyse af kommunens erhvervsområder har fundet sted. Det findes
således ikke hensigtsmæssigt på nuværende tidspunkt at udtage ejendommene
til særskilt vurdering, isoleret fra sammenhængen.
Der henvises også i den
forbindelse til henvendelserne 95) og 96), der omhandler andre to af disse
industriområder.
Konklusion
Henvendelsen giver ikke
anledning til at foreslå ændringer i kommuneplanforslaget."
De to J-områder, der er nævnt i henvendelserne, er vist på vedlagte Bilag
1, og de ejendomme, som de indkomne henvendelser drejer sig om, er vist med gul
farve. Den fremtidige tidsrækkefølge for området på baggrund af
Borgerrepræsentationens beslutning den 15. december 2005 er vist på ligeledes
vedlagte Bilag 2.
Som det fremgår, er de ejendomme, der er behandlet i indsigelserne 96,
97 og 98, beliggende i et større område til industri (J1) mellem Amager
Strandvej og Ved Amagerbanen. I rækkefølgeplanen i byudviklingsstrategien er området
forudsat udbygget i 2. del af planperioden.
I besvarelserne af henvendelserne er der – som det fremgår ovenfor -
fra forvaltningens side lagt op til, at områderne ses i sammenhæng ved en
kommende revision af bestemmelserne, herunder den tidsrækkefølge, der er
fastlagt i byudviklingsstrategien.
På baggrund af henvendelserne ønskede C. W. Obel og De Forenede Ejendomsselskaber
at afholde et møde med Økonomiforvaltningen. Dette møde fandt sted i
begyndelsen af december, hvor det herfra blev tilkendegivet, at forvaltningen i
løbet af det kommende år ville tage rækkefølgeplanlægningen op til fornyet
overvejelse – ikke blot for de aktuelle områder - men for byen som helhed. En
revision ville bl.a. afhænge af resultatet af den analyse af erhvervsområder i
kommunen, som forvaltningen har påbegyndt, og som forventes afsluttet i løbet
af foråret 2006. jf. også bemærkningen til henvendelse 94 som refereret
ovenfor.
Grundejerne stillede sig på dette møde tilfredse med denne tidshorisont.
Som det ses på Bilag 1, vedrører det forslag, der blev stillet af Ole
Hentzen, og som blev vedtaget, alene en del af ejendom
mene i det pågældende
industriområde. På de øvrige ejendomme findes igangværende småindustri, der er
i overensstemmelse med de rammer for lokalplanlægningen (J1), som blev
offentliggjort i forslaget til Kommuneplan 2005.
Forvaltningen skal på baggrund af de vedtagne ændringer udarbejde en
endelig udgave af Kommuneplan 2005 til bekendtgørelse. Denne bekendtgørelse
skal (på entydig måde) redegøre for de ændringer, der er sket i den endeligt
vedtagne Kommuneplan 2005 i forhold til det offentliggjorte forslag.
Det er i den forbindelse uklart, hvilken C-bestemmelse, der ønskes
fastlagt for ejendommene. Som udgangspunkt opererer kommuneplanen med to typer
C-rammer; en C1- og en C2-ramme, der rummer følgende bebyggelsesregulerende
bestemmelser om henholdsvis: Maksimal bebyggelsesprocent 110/150, maksimalt
etageantal ekskl. tagetage 5/6, friarealprocent boliger 60/40, friarealprocent
erhverv 15/10.
Økonomiforvaltningen er af den opfattelse, at en ændring af ejendommenes
status fra J1 til C på nuværende tidspunkt vurderes at få betydelig præcedensvirkning
ved en fremtidig vurdering af bebyggelsesforholdene for de øvrige ejendomme, i
hvert fald i det nuværende J1-område.
Planmæssigt er områderne omkring det aktuelle J1-område i dag fastlagt
med bebyggelsesprocenter, spændende fra 90 til 150. I de seneste lokalplaner i
området, hvor industriarealer har ændret anvendelse til boligformål, har
Borgerrepræsentationen fastsat bebyggelsesprocenter på maksimalt 90. Dette
gælder de tre B3*-områder umiddelbart syd for det nu aktuelle område.
Økonomiforvaltningen finder, at det nu aktuelle område ikke væsentligt
adskiller sig fra de ovennævnte B3*-områder hvad angår en mulig, fremtidig
bebyggelsesstruktur, idet bl.a. alle områderne er beliggende tæt på rekreative
områder med bl.a. Amager Strand.
Denne beliggenhed kan – med mindre særlige argumenter i forbindelse med
en konkret planlægning taler imod - borge for en relativt ekstensiv udnyttelse
i forhold til de "standardiserede" rammer for lokalplanlægningen for C1- og
C2-områder.
For derfor ikke på afgørende vis at foregribe indholdet af planlægningen
for de øvrige ejendomme i J1-området (og de tilliggende industriarealer i
øvrigt), men dog for at muliggøre en rimelig udnyttelse af ejendommene, skal Økonomiforvaltningen
anbefale, at de ejendomme, som beslutningen af 15. december 2005 vedrører,
fastlægges som C1*-områder med en bebyggelsesprocent på maksimalt 90. Dette
skal også ses i lyset af, at ejendommene ikke ligger samlet, hvilket vil
vanskeliggøre en hensigtsmæssig helhedsplanlægning af de ejendomme i
J1-området, der ikke med beslutningen ændrer status, jf. i øvrigt også
hvidbogskommentaren til henvendelse 94.
En sådan beslutning om ændring af ejendommenes status med en
beliggenhed midt i et område til industri (J) til blandet bolig og
serviceerhverv (C) kan dog ikke formelt
finde sted, før der er foretaget en supplerende høring af de ejere i området,
der ikke er kommet med indsigelser,
jf. planlovens § 27, stk. 3. Beslutningen vil kunne danne baggrund for denne høring.
Resultatet heraf vil blive forelagt Borgerrepræsentationen.
Det bemærkes, at med en C-ramme vil ejerne have et retskrav på at få udarbejdet
et forslag til en lokalplan i overensstemmelse med denne rammes indhold for
deres ejendomme inden en rimelig frist – normalt 1 år fra indsendelse af en
ansøgning herom.
Inden for denne periode skal bl.a. tages stilling til, hvorledes de
nuværende miljøproblemer i området løses, så et boligbyggeri kan finde sted.
Sundby Gasværk afkaster en miljømæssig afstandsgrænse på 500 m til forureningsfølsom
anvendelse, hvilket formentlig betyder, at ejendommene ikke fuldt ud kan
anvendes til boliger under de nuværende forhold.
Desuden anvendes øvrige ejendomme indenfor området fortsat – i overensstemmelse
med den nugældende J1-ramme - til småindustri m.v., hvilket kan afstedkomme
yderligere miljømæssige problemer for en boliganvendelse af de aktuelle
ejendomme på nuværende tidspunkt.
Den med beslutningen indeholdte ændring af kommuneplanens rækkefølgebestemmelser for ejendommene kan vurderes ikke i sig selv at være så væsentlig, at fornyet offentlig fremlæggelse af (hele) kommuneplanforslaget er fundet fornøden, jf. planlovens § 27, stk. 3.
Det tilføjes dog, at sidstnævnte vurdering er et retligt spørgsmål, der i givet fald vil kunne påklages til Naturklagenævnet. Der er ikke fortilfælde, der belyser omfanget af ændringsadgangen på dette punkt.
Det bemærkes endeligt, at ændringerne i tidsrækkefølgen forudsættes indarbejdet i forbindelse med den endelige bekendtgørelse af Kommuneplan 2005, der således afventer endelig beslutning i nærværende sag.
Konsekvensen af, at Kommuneplan 2005 ikke formelt er bekendtgjort, er alene, at planlovens § 12, stk. 2 og 3, om forbud mod en uønsket anvendelse i strid med kommuneplanens tidsrækkefølge eller rammedel i ikke-lokalplanlagte områder ikke kan håndhæves. Kommuneplan 2005 i øvrigt er fuldt ud gældende fra den 15. december 2005, hvor den blev vedtaget.
ØKONOMI
Forslaget vurderes ikke at have umiddelbare økonomiske konsekvenser for
kommunen.
MILJØVURDERING
Forslaget er ikke i sig selv omfattet af Økonomiforvaltningens positivliste over forslag, der skal miljøvurderes.
HØRING
Såfremt indstillingen tiltrædes, vil Økonomiforvaltningen foretage en 2-ugers høring af ejere og lejere indenfor det aktuelle J1-område om forslaget til ændring af rammerne. Resultatet heraf vil blive forelagt Borgerrepræsentationen.
BILAG
1. Tegning, der viser, hvilke ejendomme der er omfattet af henvendelser i offentlighedsperioden om anvendelsesændringer
2. Tegning med fremtidige rækkefølgeforhold på baggrund af Borgerrepræsentationens beslutning.
/