Indstilling om ændring af gevinstklausuler på Blaagaard Seminarium

Borgerrepræsentationen skal godkende, at en deklaration om gevinst ved videresalg tinglyst på ejendommen, hvor Blaagaard Seminarium er beliggende, aflyses.  

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1.      at afsnit 8 om betaling af fortjeneste ved videresalg i deklaration tinglyst den 9. november 1961 på matr. 1mu, Mørkhøj, ved påtegning aflyses af deklarationen.

Københavns Kommune solgte i 1961 den ubebyggede ejendom matr.nr. 1mu, Mørkhøj, til den selvejende institution Blaagaard Seminarium. Der er senere sket udstykning af matriklen, og den oprindelige ejendom udgøres i dag af matriklerne 1mu, 1na, 1mv, 1nb og 1mø, Mørkhøj, jf. bilag 1.

Ved salget blev ejendommen bl.a. pålagt en servitut om betaling af gevinst ved ethvert senere salg af ejendommen, jf. afsnit 8 i servitutten ”Ekstrakt-afskrift af skøde fra Københavns Magistrat til Blaagaard Seminarium" tinglyst den 9. november 1961 (bilag 2).

Ejendommen blev i 1987 overdraget vederlagsfrit fra den selvejende institution Blaagaard Seminarium til staten pga. en lovændring. Idet overdragelsen var vederlagsfri, blev der ikke opkrævet betaling. I 2002 blev ejendommen tilbageoverdraget til Blaagaard Seminarium (i dag: Professionshøjskolen UCC) for en samlet salgssum på 71 mio. kr.

Københavns Kommune var bekendt med overdragelsen i 1987, men ikke med overdragelsen i 2002. Det fremgår ellers af gevinstklausulen, at skøder på ejendommen eller parceller af denne ikke må tinglyses uden Københavns Kommunes samtykke, men Københavns Kommune ses ikke at være blevet spurgt i forbindelse med overdragelsen i 2002, idet tinglysningsretten har indført skødet uden anmærkning om Københavns Kommunes samtykke.

Der er ikke blevet opkrævet eller betalt fortjenester til Københavns Kommune i forbindelse med salgene.

Professionshøjskolen UCC - som fortsat ejer af ejendommen - har gjort Københavns Kommune opmærksom på, at klausulen skaber tvivl om ejendommens økonomiske forudsætninger, idet servitutten umiddelbart omfatter alle senere fortjenester ved videresalg af ejendommen.

Servitutten adskiller sig fra de gevinstklausuler, som Københavns Kommune normalt har anvendt/anvender ved salg af ubebyggede grunde. Hvor Københavns Kommune almindeligvis betinger sig en del af eller hele gevinsten ved videresalg af en ubebygget grund, giver gevinstklausulen på denne ejendom Københavns Kommune adgang til hele fortjenesten ved alle senere salg – uanset om grunden er bebygget eller ej. Ejendommen har været bebygget både i 1987 og senere.

Retten til alle fremtidige fortjenester på ejendommen, som gevinstklausulen giver Københavns Kommune, er i sin ordlyd både uopsigelig og ensidig. Gevinstklausulen har dermed væsentlige lighedstræk med såkaldte grundbyrder, som er forbudte ved lov.

Gevinstklausulen tinglyst på denne ejendom har et omfang, som er atypisk for gevinstklausuler pålagt af Københavns Kommune. Der er intet i den oprindelige salgssag, som tyder på, at gevinstklausulen skulle have fået en særlig ordlyd, der således ikke stemmer overens med de sædvanlige bestemmelser om gevinstklausul, der skal sikre, at ubebyggede grunde ikke kan videresælges med spekulation for øje.

Til sammenligning solgte Københavns Kommune (kort forinden salget af ejendommen til den selvejende institution Blaagaard Seminarium) et stort areal lige nord for Blaagaard Seminarium (TV-byen). Salgsprisen og salgsvilkårene var på flere punkter identiske. Gevinstklausulen tinglyst på TV-byen har imidlertid en anden og mere almindelig udformning, og den udløses alene som en forkøbsret for Købehavns Kommune til den oprindelige salgspris i tilfælde af, at ejeren udstykker og videresælger ubebyggede parceller.   

Da gevinstklausulen ydermere kan vurderes at måtte sidestilles med en grundbyrde (dvs. en ensidig og uopsigelig pligt for den til enhver tid værende ejer til at betale en pengesum til Københavns Kommune), og da grundbyrder blev forbudt ved lov tilbage i 1918, er det yderst tvivlsomt, at gevinstklausulen overhovedet vil kunne håndhæves. Selvom Københavns Kommune ikke havde kendskab til salget i 2002, er det dermed også yderst tvivlsomt, at Københavns Kommune kunne have gjort et krav gældende mod den daværende sælger (staten) om betaling af den forholdsmæssige fortjenste ved grundsalget.

På ovenstående baggrund foreslås gevinstklausulen aflyst af den oprindelige servitut pålagt ved salget i 1961, således at Københavns Kommune alene har en tilbagekøbsret samt krav på betaling af evt. tillægskøbesum på ejendommen. Det skal tilføjes, at en godkendelse af sletningen af denne klausul sandsynligvis vil bevirke, at helt tilsvarende klausuler tinglyst på andre ejendomme, ligeledes må kunne forventes slettet/ændret. Økonomiforvaltningen har ikke kendskab til lignende deklarationstekster tinglyst på andre ejendomme. 

Der er ingen udgifter eller indtægter forbundet med indstillingen.

Københavns Kommune iværksætter udarbejdelsen og tinglysningen af aflysningen af gevinstklausulen. 




Claus Juhl                                    /Bjarne Winge

Økonomiudvalgets beslutning den 27. november 2012

Indstillingen blev anbefalet.