Ørestadsselskabet halvårsrapportering 1. halvår 2005

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 27. september 2005

J.nr. ØU 389/2005

9. Ørestadsselskabet halvårsrapportering 1. halvår 2005

INDSTILLING

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget tager Ørestadsselskabets halvårsrapportering 1. halvår 2005 til efterretning.

RESUME

Transport- og Energiministeriet samt Økonomiforvaltningen har med bistand fra KPMG arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet. Den 30. november 2004 godkendte Økonomiudvalget rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering. Den 14. juni 2005 tog Økonomiudvalget den første kvartalsrapportering udarbejdet efter de nye rammer til efterretning.

Kvartalsrapporteringen skal give en opdateret status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling og Ørestadsselskabet har på den baggrund udarbejdet halvårsrapporteringen for 1. halvår 2005, der efter bestyrelsens godkendelse er fremsendt til ejerne. Økonomiforvaltningen har efter en gennemgang af rapporteringen fokuseret på centrale tal vedrørende arealsalg og arealpris Ørestad, Metroens passagertal, Ørestadsselskabets gæld samt renteforudsætninger.

SAGSBESKRIVELSE

Økonomiforvaltningen og Transport- og Energiministeriet har sammen med Ørestadsselskabet, og med bistand fra KPMG, det seneste år arbejdet med at forny de styringsmæssige rammer for Ørestadsselskabet.

Som første led i denne proces godkendte Økonomiudvalget den 30. november 2004 (ØU 410/2004) rammerne for en fremtidig kvartalsrapportering. Kvartalsrapporteringen skal give en opdateret status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling. Ørestadsselskabet har på den baggrund udarbejdet den vedlagte halvårsrapport, der blev behandlet på selskabets bestyrelsesmøde den 10. august 2005. Rapporten blev efter bestyrelsens godkendelse fremsendt til ejerne.

Selskabet har oplyst, at kvartalsrapporteringen for 2005 fremover forventes, at blive behandlet på følgende bestyrelsesmøder:

Rapport	Bestyrelsesmøde	Offentliggørelse
3. kvartal 2005	2. november 2005	2. november 2005
4. kvartal 2005	8. februar 2006	8. februar 2006

Økonomiforvaltningens bemærkninger

Økonomiforvaltningen har i nærværende indstilling valgt at fokusere på følgende:

· Arealsalg og arealpris Ørestad

· Metroens passagertal

· Ørestadsselskabets gæld

· Renteforudsætninger

Selskabets låneramme er fastlagt i forhold til et øvre loft for selskabets nettogæld (jf. ØU 281/2004) og giver ikke anledning til kommentarer fra Økonomiforvaltningens side. Tilsvarende har Økonomiforvaltningen ikke kommenteret forudsætningerne vedr. renteudviklingen, idet der ikke på nuværende tidspunkt er markante ændringer i rentestrukturen.

Nøgletal og Rapporteringsskema

Kvartalsrapporteringen består af:

Rapporteringsskema der beskriver selskabet økonomiske nøgletal og
Kvartalsrapportering der beskrivende redegør for status for selskabets aktiviteter og økonomiske stilling, herunder det samlede koncernregnskab, Metro, Ørestad, Finansielle poster og Gældsafvikling.

Arealsalg Ørestad

Det budgetterede salg er sat til et gennemsnitligt arealsalg på 75.000 etagemeter årligt, jf. forudsætningerne til Ørestadsselskabets likviditetsbudget 2005.

Af halvårsrapporten frem går bl.a., at det årlige salg af arealer i Ørestad ligger over 75.000 etagemeter, dog med udsving gennem årene.

Det bemærkes, at det realiserede salg i 1. halvår af 2005 er på 127.961 etagemeter, d.v.s. langt over budgettet. Gennemsnitligt er der årligt realiseret 81.590 etagemeter i perioden 1996 til 2004. De indgåede salgsaftaler er beskrevet i rapporteringen på side 16 og frem, for så vidt angår perioden 1996 – 2. halvår 2005.

I lighed med Økonomiforvaltningens første kvartalsrapportering, har forvaltningen på baggrund af Ørestadsselskabets oplysninger opstillet det forudsatte salg af etagemeter (75.000 etagemeter fra 2000) og realiseret salg af etagemeter.

Der er i den aktuelle konjunktursituation fortsat ikke problemer med at opfylde det forudsatte salg af grunde i Ørestad.

Selskabet peger på, at salgsaktiviteten i 1. halvår 2005 har bidraget til at forbedre selskabets økonomiske stilling i forhold til forudsætningerne likviditetsbudgettet.

Selskabet oplyser, at der er disponeret næsten al boligjord i Ørestad Nord og Ørestad City. Ørestad Syd er således det område i Ørestad, hvor den næste store udbygning vil finde sted. Det af kommunen vedtagne lokalplanforslag den 15. juni 2005 for Ørestad Syd er sendt i offentlig høring frem til 3. oktober 2005.

Arealpriser

Som nævnt i Økonomforvaltningens indstilling vedrørende 1. kvartalsrapportering arbejder Ørestadsselskabet med bestræbelser på, at udvikle pris- og salgsstrategien for Ørestad, herunder særligt i forhold til Ørestad Syd. Formålet er at priserne justeres løbende i henhold til markedsværdien i overensstemmelse med selskabets langtidsbudget. Dette arbejde pågår fortsat.

Salget i 1. kvartal af 2005 skete primært til boligformål, mens salget i 2. kvartal er primært sket til erhverv. Selskabet regner med, at salget i den kommende tid primært vil dreje sig om boligjord, men at der tegner sig en mere optimistisk tendens på erhvervssiden end tidligere.

Den første figur i vedlagte bilag, "Ørestad – arealsalg (pris pr. etagemeter)", viser, at de gennemsnitlige salgspriser svinger fra år til år. Det skyldes, at en del af de første salg er indgået på særlige vilkår. Af kvartalsrapporten fremgår det, at når der ses bort fra salgskontrakter indgået på særlige vilkår, har der været en stigning i prisen pr. etagemeter – en stigning som selskabet forventer kan fortsætte i de kommende år.

Figuren viser endvidere, at salgsprisen pr etagemeter i perioden 2001-2004 har ligget lidt under forventningerne i likviditetsbudgettet. Men fra 1. marts 2005 er prisen pr. etagemeter hævet til 3.100 kr., svarende til forventningerne til niveauet i likviditetsbudgettet.

En del af forklaringen på, at arealprisen i starten af året har ligget lidt under det forventede, er at der er kaldt en tidligere option på en grund til erhverv, hvor prisen ligger under det nuværende gennemsnit,.

Metroens passagertal

Halvårsrapporteringen beskriver, at Metroens passagertal i 1. halvår 2005 ligger 6 % under budgettet. Metroen har i 1. halvår 2005 haft 18,3 mio. passager mod 16,4 mio. i den tilsvarende periode i 2004, hvilket svarer til en stigning på 11 %.

Ørestadsselskabet har peget på, at korrigeres tallene for 1. halvår 2005 for de manglende passagerer som følge af den meget lave driftsstab ilitet og strejke i første uge af april 2005, skønner selsskabet, at passagertallet ligger 4 pct. under budget.

Ørestadsselskabet peger på, at i 1. halvår 2005 har stationerne mellem Forum og Vanløse haft en samlet vækst på over 20 pct. De øvrige stationer (ekskl. stationer langs Ørestad) har haft en stigning på ca. 8 pct., mens stationerne langs Ørestad kun har haft en stigning på 3 pct.

Selskabet peger endvidere på, at den lave stigningstakt på strækningen langs Ørestad ikke er i overensstemmelse med den forventede udvikling på mellemlang sigt, hvor der som følge af udbygningen af Ørestad forventes en væsentlig stigning i antallet af passagerer på denne strækning af Metroen.

Det tidsmæssige gennemslag afhænger imidlertid af ibrugtagningen af byggerierne. Eksempelvis har Ørestad Station i de foregående perioder haft en stor vækst som følge af åbningen af Field's. Stigningstakten som følge af åbningen af Field's er nu realiseret, og der har ikke i den betragtede periode været ibrugtaget nye større byggerier ved Ørestad Station. Den eneste undtagelse blandt stationerne langs Ørestad er stationen ved Bella Center, som har haft en vækst på næsten 19 pct., hvilket sandsynligvis afspejler ibrugtagningen af domicilbygningen til Københavns Energi.

Selskabet har til Økonomiforvaltningen oplyst, at Metroen i juli 2005 for første gang oplevede et lavere passagertal end i den tilsvarende måned året før, idet passagertallet fra juli 2004 til 2005 faldt 3 pct. Det skyldes begrænsninger i S-togsdriften i løbet af sommeren samt terrorangrebet i London. I august 2005 udgjorde passagertallet ca. 2,7 mio., hvilket er en stigning på ca. 5 pct. i forhold til august 2004.

Den anden figur i bilaget, "Metroens passagertal, opgjort pr. måned" giver et mere detaljeret blik på udviklingen i passagertal i 2005 til og med august, sammenholdt med tilsvarende måneder i 2003 og 2004. Opmærksomheden henledes i den forbindelse på, at selskabet har oplyst, at man vurderer, at det ikke er muligt at nå budgettet på 44 mio. rejsende i 2005. På baggrund af udviklingen i september vil selskabet lave et nyt passagerbudget, som skal behandles på selskabets bestyrelsesmøde den 5. oktober 2005. Økonomiforvaltningen vil vende tilbage til Økonomiudvalget, når et nyt passagerbudget foreligger.

Ørestadsselskabets gæld

Dagsværdireguleringen er omtalt i halvårsrapporten, side 20, under afsnit 5 om finansielle poster, hvoraf det fremgår, at denne regulering er et udtryk for, at kursværdien af den fastforrentede gæld stiger, når renten falder. Denne værdi er kun relevant, hvis hele eller dele af gælden skal indløses før udløb. Holdes gælden til udløb, vil posten blive "opløst" i takt med afdrag på gælden. Sammenhængen mellem rente og dagsværdireguleringen (markedsværdireguleringen), som overordnet set bestemmes af udviklingen i det generelle renteniveau, er endvidere omhandlet i selskabets årsrapport 2004, side 17.

Renteforudsætninger

Ørestadsselskabet peger i halvårsrapporteringens side 23 på, at det er forudsat, at realrenten fra og med 2009 er 4 pct. p.a. Frem til 2009 er der taget hensyn til selskabets faktiske låneportefølje, der p.t. finansieres til en realrente under 4 pct. p.a.

Af forudsætningerne for i Ørestadsselskabets likviditetsbudget fra december 2004 fremgår følgende vedr. Ørestadsselskabets renteforudsætninger:

Real kalkulationsrente 4 pct. p.a. - på kort sigt er der taget hensyn til selskabets faktiske portefølje.

Af tabellen nedenfor fremgår den forudsatte realrente. Fra og med 2009 er der forudsat en realrente på 4 pct.

Forudsat realrente, jf. Ørestadsselskabets likviditetsbudget, dec. 2004

År	2006	2007	2008	2009
*Realrente*	3,0 pct.	3,25 pct.	3,5 pct.	4,0 pct.

Selskabet er meget følsom over for ændringer i realrenten.

Hvis realrenten efter 2008 stiger med 0,5 pct-point p.a., forlænges tilbagebetalingstiden for gælden med 20 år, og det maksimale likviditetsbehov stiger med 0,3 mia. kr. Hvis realrenten øges med 1 pct-point eller mere, vil selskabet ikke kunne tilbagebetale sin gæld uden tilførsel af midler udefra.

Hvis realrenten efter 2008 falder med 0,5 pct-point p.a., afkortes tilbagebetalingstiden for gælden med 9 år, og det maksimale likviditetsbehov falder med 0,2 mia. kr. Hvis realrenten falder med 1 pct-point, afkortes tilbagebetalingstiden med 13 år.

Selskabernes lånoptagelse sker med de facto garanti fra såvel staten som Københavns Kommune samt henholdsvis Frederiksberg Kommune og Københavns Amt. Som følge heraf har Ørestadsselskabet en høj kreditvurdering og sikres fordelagtige lånevilkår. Låneoptagelsen er reguleret i en aftale mellem Danmarks Nationalbank, Transport- og Energiministeriet og selskabet. Finansfunktioner for selskabet er outsourcet til Sund & Bælt.

Selskabet skriver i halvårsrapporten, at af den samlede gæld er ca. 37 % af gælden optaget med variabel rente, ca. 35 % er optaget med fast rente, og ca. 28 % er indekslån. Godt halvdelen af de fastforrentede lån har en rentebindingsperioden på over 5 år, men alle indekslån har en løbetid på over 5 år. Den gennemsnitlige rentebindingsperiode for nettogælden er samlet set 6,1 år. Der er i halvårsrapporteringen på side 22 indsat en oversigt, der viser følsomhedsberegninger vedrørende tilbagebetaling af gælden f.eks. ved forøgelse eller et fald i passagerindtægterne.

Økonomiske konsekvenser

Miljømæssige konsekvenser

Indstillingen er ikke omfattet af forvaltningens positivliste over indstillinger, der skal miljøvurderes.

Bilag vedlagt

1. Figurer, Ørestad, arealsalg (pris pr. etagemeter) og passagertal

2. Halvårsrapport, 1. halvår 2005, for Ørestadsselskabet I/S

3. Rapporteringsskemaer til Københavns Kommune og Transport- og Energiministeriet

Erik Jacobsen

/Paul Sax Møller

Til top