Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
Økonomiudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde tirsdag den 27. januar 2004
J.nr. ØU 20/2004
1. Redegørelse om igangsætning af forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 (Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen fremsender nærværende redegørelse til drøftelse i Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget med henblik på udarbejdelse af forslag til lokalplan "Vermlandsgade" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 14. januar 2004
Drøftedes.
RESUME
Med brev af 30. juni 2003 anmoder Kaae Gruppen A/S kommunen
om at iværksætte udarbejdelse af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001,
som skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af en boligbebyggelse,
der omfatter et etageareal på 8.750 m2 fordelt på 84 boliger,
beliggende på matr.nr. 474 Amagerbros Kvarter, København, Vermlandsgade 24.
Planområdet
foreslås afgrænset af Vermlandsgade, Uplandsgade og Amagerbrogade.
Gennemførelse af projektet forudsætter kommuneplantillæg, da bl.a. den aktuelle
ejendom i dag er udlagt til blandet erhverv som E1-område. Christianshavns Brandstation
er udlagt til offentlige tekniske anlæg som et T2- område og de tilgrænsende
boligkarreer, der rummer bebyggelser af særlig arkitektonisk værdi, som
B5-område. Videreførelse af boligstrukturen i nabokarreerne peger mod, at E1-
og T2-området udlægges til et B5-område med en bebyggelsesprocent på 150 og en
friarealprocent på 40. De bevaringsværdige boligbebyggelser i det nuværende
B5-område fastlægges som bebyggelsesplan og tilføjes en *-bemærkning om
afvigelse af standardrammerne på grund af det særlige bevaringshensyn.
Lokalplanområdet foreslås opdelt i 3 underområder: område I,
erhvervsejendommene samt en børneinstitution, område II, de bevaringsværdige
boligbebyggelser og område III, en transformerstation.
Projektforslaget
er udarbejdet alene for den aktuelle grund. Forvaltningerne finder, at
byggemulighederne bør ses for det ca. 14.200 m2 store område I under
ét, idet dette giver bedre mulighed for indpasning i forhold til eksisterende
bebyggelse, byrum og bygningsfronter.
Byggeretten på
den aktuelle ejendom er ca. 8.400 m2 ved en bebyggelsesprocent på
150. Med et friarealkrav på 40 pct. kan denne bebyggelsesprocent dog ikke
opnås, medmindre mindst halvdelen af parkeringen etableres i konstruktion.
Udbygning af ejendommen foreslås derfor gennemført ved opførelse af ca. 7.300 m2
etageareal som etape 1, og den tilhørende parkering midlertidig etableret på
terræn på ejendommens sydlige del. En yderligere udbygning vil forudsætte
tilkøb af byggeret. Ved en eventuel udflytning af brandstationen vil
byggeretten herfra på ca. 5.000 m2 kunne udnyttes på den aktuelle
ejendom som etape 2 sammen med den resterende byggeret herfra. Dette kan
gennemføres under forudsætning af, at mindst halvdelen af den samlede parkering
etableres i konstruktion.
Brandstationgrunden
kommer i givet fald til at udgøre en del af bebyggelsens friareal og foreslås
indrettet til en plads, der udnyttes dels til parkering, underjordisk og på
terræn mod Vermlandsgade, dels til opholdsareal mod Markmandsgade.
Bebyggelsen
foreslås opført fortrinsvis som randbebyggelse med højder varierende mellem 4
og 6½ etage. Mod Vermlandsgade bør bebyggelsen af hensyn til videreførelse af
den markante front fastholdes i 6½ etage, og bebyggelsen i øvrigt udformes i
mindst 4 etager.
For så vidt
angår område II skal lokalplanen indeholde bestemmelser om ydre fremtræden, der
tilgodeser bevaringshensynet.
Der
forudsættes ingen ændringer for så vidt angår transformerstationen i område
III.
SAGSBESKRIVELSE
Baggrund
Med
brev af 30. juni 2003 anmoder Kaae Gruppen A/S på baggrund af et skitseprojekt
udarbejdet af Vilhelm Lauritzens Tegnestue kommunen om at iværksætte udarbejdelse
af en lokalplan samt tillæg til Kommuneplan 2001, som skal udgøre det
planmæssige grundlag for opførelse af en boligbebyggelse beliggende på matr.nr.
474 Amagerbros Kvarter, København, Vermlandsgade 24. Den skitserede boligbebyggelse
omfatter et etageareal på 8.750 m2 fordelt på 84 boliger, som
placeres i en vinkel med en fløj langs grundens nordskel mod Vermlandsgade, og
en fløj placeret ca. 8,5 m tilbagetrukket fra vestskel mod naboejendommen
Christianshavns Brandstation. Projektmappen er vedlagt til gennemsyn i
borgmester Søren Pinds forkontor som bilag
A.
Eksisterende forhold
Planområdet foreslås
afgrænset, som det fremgår af vedlagte bilag
1, af Vermlandsgade, Uplandsgade og Amagerbrogade.
Inden for området er
bebyggelsen på erhvervsejendommene mellem Vermlandsgade og Store Mølle Vej/Ved
Skansen/Markmandsgade ustruktureret og uden særlig arkitektonisk værdi. Den
omfatter lave bygninger til autoudstilling, værksted, møbelbutik, en
transformerstation, en privat ejet børneinstitution i en træbarak og den kommunale
brandstation. Især på sidstnævnte ejendomme findes træbeplantning. I modsætning
hertil er boligbebyggelserne i den øvrige del af planområdet homogene og af en
høj arkitektonisk standard. De har individuelle særpræg og er opført i forskellige
stilarter, der spænder mellem bygninger i historicistiske stilarter fra
1920'erne og byggerier med funktionalistisk tiltag, såsom altan-karnap motiv
fra 1930'erne. Trods disse forskelligheder fremtræder de i kraft af
materialevalg, proportioner m.v. med høj grad af ensartethed.
Mod nord og nordøst
ligger planområdet ud til de grønne områder med voldterrænet omkring
Stadsgraven, Kløvermarken og haveforeninger, der er ekstensivt bebygget. Mod
øst ligger blandet industri- og erhvervsbebyggelse. Karreerne omkring Amagerbrogade,
Christmas Møllers Plads og Svinget danner et meget homogent bebyggelsesmiljø
med bygninger af høj arkitektonisk kvalitet. Disse bebyggelser danner en
markant front mod det store, åbne byrum mod nord. Den del af det foreslåede lokalplanområde,
hvor der muliggøres nybyggeri, ligger i forlængelse af denne front, og
nybyggeriet bør videreføre motivet. Et andet markant byrum er det tidligere baneterræn
langs Svinget og Store Mølle Vej. Det defineres af de tilstødende bygningsfronter.
Særlig markant i den forbindelse er den gennemgående bebyggelse langs sydsiden
af Store Mølle Vej, mens den nordlige side er mere diffust, jf. vedlagte bilag 2, der viser sammendrag af Byskabsatlas
København 2003.
Området er
velbeliggende i forhold til offentlig og privat service. Der er flere buslinier
på Amagerbrogade, Christmas Møllers Plads og Vermlandsgade, og afstanden til
Christianshavn og Amagerbro metrostationer er 500-700 m.
Planforhold
Erhvervsejendommene
samt børneinstitutionen i karreen mellem Vermlandsgade og Store Mølle Vej/Ved
Skansen/Markmandsgade er i Kommuneplan 2001 udlagt til blandet erhverv som
E1-område og brandstationen til offentlige tekniske anlæg som et T2- område. Disse
områder er fastlagt med maksimale bebyggelsesprocenter på henholdsvis 110 og
60. Gennemførelse af det aktuelle boligprojekt forudsætter derfor tillæg til
Kommuneplan 2001, der udlægger de 2 områder til et B5-område med en
bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på 40. De nuværende B5-områder
fastlægges som bebyggelsesplan og tilføjes en *-bemærkning om, at der i
lokalplaner kan fastlægges nærmere bestemmelser om bebyggelsesprocenter m.v. ud
fra bevaringshensyn.
En
række af ejendommene langs Vermlandsgade er beliggende inden for fortidsmindebeskyttelseslinien
omkring Christianshavns Voldanlæg, jf. bilag 1. Opførelse af ny bebyggelse
inden for beskyttelseslinien samt ændring af eksisterende forudsætter
Kulturarvstyrelsens godkendelse.
Boligkarreerne inden
for området er sammen med en række øvrige karreer i kvarteret i Kommuneplan
2001 udpeget som bevaringsværdig og af særlig byarkitektonisk værdi, hvor målet
på sigt er udarbejdelse af en bevarende lokalplan. Bebyggelsen har i
SAVE-registreringen fået karakterer 3, høj bevaringsværdi, eller 4, middel bevaringsværdi.
Blandt erhvervsejendommene er der ikke i forbindelse med kommunens registrering
udpeget bygninger af interesse.
For så vidt angår
ejendommen matr.nr. 463 ibid. (børneinstitution) er denne fastlagt til
børneinstitution med tilbagekøbsret for kommunen ved ophør af anvendelse til
børneinstitution i henhold til skødeservitut af 17. januar 1949.
Planindhold
Det
er hensigten, at lokalplan og kommuneplantillæg skal udgøre det planmæssige
grundlag for, at de nuværende områder til henholdsvis blandet erhverv og
offentlige tekniske anlæg, kan omdannes til et boligområde. Det er desuden
hensigten, at de eksisterende boligbebyggelser skal fastlægges som
bevaringsværdige med særlige bestemmelser om ydre fremtræden.
Planområdet
foreslås opdelt i 3 underområder: område I, erhvervsejendommene samt
børneinstitutionsejendommen, område II, de bevaringsværdige boligbebyggelser og
område III, transformerstationen
I
forhold til det fremsendte projektforslag, der er udarbejdet alene for den
aktuelle grund, har forvaltningerne set på byggemulighederne for området I
under ét, hvilket vurderes at give bedre mulighed for indpasning i forhold til
eksisterende bebyggelse, byrum og bygningsfronter. Vedlagte bilag 3 viser forvaltningernes forslag
til udformning af bebyggelse inden for dette område.
Område
I omfatter et samlet areal på ca. 14.200 m2. Af arealskemaet fremgår
fordelingen af arealerne på de enkelte ejendomme samt en opgørelse over den
mulige fremtidige byggerummelighed ved en fremtidig bebyggelsesprocent på 150.
Adresse/ matr.nr. |
Areal,
m2 |
150%
bebyg., m2 |
nuv.
bebyg. |
|
Markmandsgade
15, brandst., matr.nr. 33 |
3339 |
5009 |
1911 |
|
|
|
|
|
|
Vermlandsgade
24, aktuel ejend., matr.nr. 474 |
5600 |
8400 |
2853 |
|
|
|
|
|
|
Vermlandsgade
34, matr.nr. 464 |
3391 |
5087 |
1712 |
|
|
|
|
|
|
Store
Mølle Vej 13, daginst., matr.nr. 463 |
1870 |
2805 |
299 |
|
Samlet
areal/byggeret/eksist. bebyg. omr. I
|
14.200 |
21.300 |
6.775 |
|
Bebyggelsesplanens
realisering forudsætter, at bebyggelsesprocenten på 150 og friarealprocenten på
40 beregnes for området under ét. Bebyggelsen foreslås udformet som
karrébebyggelse, hvori der indgår en vinkelbygning, der tilnærmelsesvis svarer
til det oprindelige projektforslag. Dog er længen langs brandstationen placeret
3 m fra skel i stedet for 8,5 m. Forvaltningen finder, at denne placering vil
give et mere harmonisk byrum bl.a. i forhold til den eksisterende facade, der
ligger langs Markmandsgade syd for brandstationen.
Byggeretten
på den aktuelle ejendom er ca. 8.400 m2 ved en bebyggelsesprocent på
150. Med et friarealkrav på 40 pct. kan denne bebyggelsesprocent dog ikke
opnås, medmindre mindst halvdelen af parkeringen etableres i konstruktion.
Udbygning af ejendommen foreslås derfor gennemført ved opførelse af ca. 7.300 m2
etageareal som etape 1, jf. bilag 3, og alt den tilhørende par
kering
midlertidig etableret på terræn på ejendommens sydlige del. En yderligere
udbygning vil forudsætte tilkøb af byggeret. Når en eventuel udflytning af
brandstationen bliver aktuel, vil byggeretten herfra, der udgør ca. 5.000 m2,
kunne udnyttes på den aktuelle ejendom som etape 2, jf. bilag 3, eventuelt
sammen med den resterende byggeret på 1100 m2 fra den aktuelle
ejendom. Dette kan gennemføres under forudsætning af, at mindst halvdelen af
den samlede parkering etableres i konstruktion. Byggeretten for brandstationen
og bebyggelsen på den aktuelle grund vil på denne måde samlet blive op til ca.
13.400 m2.
Brandstationgrunden
skal ved denne løsning udgøre en del af bebyggelsens friareal, og foreslås
indrettet til en plads. Pladsen kan udnyttes til parkering, dels underjordisk
og dels på terræn, mod Vermlandsgade og til opholdsareal mod Markmandsgade. På
3 sider defineres den af facaderne af boligbebyggelser: den nye fløj langs østsiden,
den eksisterende fløj langs vestsiden og facaden langs Markmandsgade mod syd.
Mod nord langs Vermlandsgade skal pladsen afgrænses af træer. En pladsdannelse
her vil desuden friholde et udsyn fra bebyggelserne omkring pladsen.
Bebyggelsen
foreslås udformet fortrinsvis som randbebyggelse med højder varierende mellem 4
og 6½ etage. Mod Vermlandsgade bør bebyggelsen af hensyn til videreførelse af
den markante front fastholdes i 6½ etage og i øvrigt udformes i mindst 4
etager. En bygningshøjde på 4-5½ etage langs Store Mølle Vej og evt. Ved Skansen
er hensigtsmæssig bl.a. af hensyn til solindfald på friarealerne. Husdybden foreslås
fastlagt til maksimalt 12 m, eksklusive altaner, karnapper m.v.
Det
skal bemærkes, at der ikke forudsættes ændringer for så vidt angår ejendommen
matr.nr. 465 ibid., Transformerstationen, Vermlandsgade 30, og man ikke er
bekendt med aktuelle ønsker om ændringer for så vidt angår ejendommene matr.nr.
464 og 463 ibid., indrettet henholdsvis til erhverv og børneinstitution. For de
2 sidstnævnte ejendomme gælder, at den foreslåede sluttede randbebyggelse kan
udformes inden for de givne begrænsninger sådan, at byggeret og den faktisk
mulige udnyttelse af grunden hviler i sig selv.
For
så vidt angår bebyggelsens arkitektoniske udformning er det aktuelle projekt relativt
traditionelt. Den fulde gennemførelse af nybyggeri må forventes at foregå i etaper.
Man kan således se frem til, at byggeriet udformes af forskellige bygherrer og
arkitekter og med nogen grad af variation og forskellige detaljeringer, hvilket
anses som en kvalitet. Materialevalget bør som udgangspunkt være teglsten, og
facadeopdelingen bør forholde sig til de omkringliggende bebyggelsers præcise
proportionering mellem murflade og vindueshuller og f.eks. udformning med
karnap-altan motiv. Den nye bebyggelse bør samtidig fremtræde med en tydelig
nutidig arkitektur.
Det
forudsættes, at parkeringskravet vil være 1 plads pr. 100 m2.
Bebyggelsen vil, forudsat at alt indrettes til boliger, kunne overholde et
friarealkrav på 40 pct., såfremt halvdelen af parkeringen etableres i
konstruktion. Eventuel indretning af børneinstitution forudsætter dog et større
friareal og evt. større andel af parkering i konstruktion.
For
så vidt angår område II, den bevaringsværdige bebyggelse, der er i 5 og 6
etager og har bebyggelsesprocenter op til ca. 500, skal lokalplanen indeholde
bestemmelser om fastlæggelse af bebyggelsen som bebyggelsesplan og om ydre
fremtræden, herunder krav i forbindelse med udskiftning eller ændringer af
vindues- og dørpartier, facadeoverflader, tagmaterialer samt om bevaring af
oprindelige arkitektoniske særpræg, bygningsdele og detaljer.
Der
forudsættes ingen ændringer i område III.
Sammen
med et forslag til lokalplan skal der udarbejdes et forslag til tillæg til
Kommuneplan 2001. For så vidt angår underområde I foreslås dette ændret til et
B5-område med en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og en friarealprocent på
40. For så vidt angår de bevaringsværdige ejendomme inden for underområde II
foreslås der optaget en *-bemærkning om fastlæggelse af bebyggelsen som
bebyggelsesplan med deraf følgende afvigelser fra standardbestemmelserne ud fra
bevaringshensyn.
Miljøvurdering
I forbindelse med
det videre planarbejde, herunder den interne høring af Miljøkontrollen, vil
miljøforholdene blive nærmere belyst.
Herudover kan
bemærkes, at ændring af området til boligbebyggelse med en bebyggelsesfront på
strækninger i 6½ etage mod Vermlandsgade vurderes at have en afskærmende effekt
for de bagvedliggende ejendomme. Opførelse af randbebyggelser langs Vermlandsgade
og Store Mølle Vej vil have en bymiljømæssig værdi i forhold til henholdsvis at
styrke fronten mod det store byrum ved Stadsgraven og Kløvermarken og markeringen
af det tidligere banetracé ved Store Mølle Vej.
Støjniveauet på
Vermlandsgade er målt til 69 dB(A). I forbindelse med indretning af boliger og
friarealer forudsættes de fastlagte grænseværdier iagttaget. Støjniveauet på
Amagerbrogade er 66 dB(A).
BILAG
VEDLAGT
Bilag 1 Lokalplanområde og underområder
Bilag 2 Sammendrag fra Byskabsatlas København
2003
Bilag 3 Område
I med forvaltningens forslag til bebyggelsesstruktur og etapedeling
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
<
span
style='mso-bidi-font-size:12.5pt'>Bilag A Projektmappe
fra Kaae Gruppen A/S for nyt boligbebyggeri.
Mette Lis Andersen Erik
Jacobsen