Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 76 ”Titangade” med tilhørende kommuneplantillæg

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til offentliggørelse af forslag til lokalplantillæg nr. 4 til lokalplan nr. 76 ”Titangade” med tilhørende kommuneplantillæg. Forslaget vil muliggøre opførelse af blandt andet boliger og detailhandel.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

1. at forslag til lokalplan ”Titangade - tillæg nr. 4” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.    at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Investorerne bag Sigurdsgade 27 ApS har i samarbejde med en tegnestue udviklet et projekt til opførelse af 65 private ungdomsboliger med en samlet størrelse på ca. 3450 m2 i Sigurdsgade 27, 29 og 31. En realisering af byggeønsket forudsætter et nyt plangrundlag, der muliggør forøgelse af bebyggelsesprocenten og et lempeligere krav til friareal.

For at muliggøre byggeriet og kommunens ønske om at fortætte stationsnære områder vil der blive udarbejdet et tillæg til Kommuneplan 2011 i forbindelse med lokalplantillægget. I tillægget foreslås en rammeændring.

Projektet kan bidrage til at imødekomme efterspørgslen på ungdomsboliger i København. Beliggenheden er velegnet til ungdomsboliger, idet kommunen ønsker at udvikle området som en del af Copenhagen Science City, hvor ambitionen er at tiltrække relevante funktioner, som eksempelvis virksomheder, vidensinstitutioner og ungdomsboliger.

Lokalplanforslaget fastlægger anvendelsen til helårsboliger, herunder ungdomsboliger, detailhandel med en størrelse på op til 200 m2, serviceerhverv samt øvrige funktioner, som Kommuneplan 2011 muliggør i et serviceerhvervsområde (S-ramme).
Investorerne har oplyst, at de vil tinglyse en privatretlig deklaration på ejendommen. Deklarationen skal sikre, at boligerne vil blive anvendt til ungdomsboliger. Deklarationen er frivillig og er ikke noget, kommunen har hjemmel til at stille krav om. Dette er ejeren af ejendommen/ansøger underrettet om. Såfremt der viser sig ikke at være en tilstrækkelig efterspørgsel på ungdomsboliger, ønsker investorerne, at deklarationen giver mulighed for, at 90 pct. af boligerne vil kunne sammenlægges til familieboliger. Lokalplanen indeholder derfor en mulighed for, at der efter en konkret vurdering og en godkendelse fra Teknik- og Miljøudvalget med en dispensationsprocedure, kan ske en ændring af anvendelsen fra ungdomsboliger til familieboliger. Boliger, der ikke længere anvendes som ungdomsboliger, skal opfylde kravet i kommuneplanen om en gennemsnitlig boligstørrelse på 95 m2 og minimum 65 m2. Størrelseskravet til ungdomsboliger skal følge kommuneplanens størrelseskrav om minimum 25 m2 og højst 50 m2.
Lokalplanforslaget muliggør en maksimal bebyggelsesprocent på 160. For at understøtte anvendelsen som ungdomsboliger fastlægger lokalplanen, at 3 pct. af det samlede etageareal udlægges til fællesareal, som f.eks. fælles opholdsrum.

Lokalplanen er udformet med henblik på at videreføre områdets karakteristika og tilpasse bygningerne til gadebilledet. Lokalplanen fastlægger en bebyggelsesplan bestående af en eksisterende mindre bygning og af et byggefelt, hvor der kan opføres fritstående bygninger, så der skabes åbninger og mulighed for kig til gårdrum. Lokalplanen fastsætter en maksimal højde på 18 meter samt en maksimal bygningsdybde på 10 meter for boliger og 18 meter for erhverv. Facaderne skal følge en horisontal tre-deling med markering af stueetage og øverste etage. Lokalplanen udpeger et stort lindetræ som bevaringsværdigt.

Friarealprocenten fastlægges til 30 i overensstemmelse med kommuneplantillægget. For at fastholde kvalitet i friarealer er der i lokalplanen krav om, at de blandt andet skal være grønne og indrettet med varierede opholdsmuligheder, og bebyggelsesplanen er tillige udformet, så opholdsarealer opnår gode solforhold.

Parkering etableres på terræn og i overensstemmelse med størrelseskravene i Kommuneplan 2011. Der henvises i øvrigt til bilag 2, faktaark.

Byliv
Projektet vil understøtte bylivet i Sigurdsgade med en fortætning og større aktivitet. Der er mulighed for kig mellem gade og gårdrum og dermed kontakt mellem forbipasserende, besøgende og beboere.

Bæredygtighed
Projektet medvirker til at sikre mere bebyggelse i et stationsnært område. Lokalplanforslaget indeholder LAR-løsninger (Lokal Afledning af Regnvand), idet der stilles krav om grønne tage og anvendelse af regnvand til toiletskyl m.m. samt belægninger, som regnvandet kan sive igennem.

Kommuneplantillæg
Ifølge Kommuneplan 2011 er området udlagt til serviceerhverv, hvor den maksimale bebyggelsesprocent er 150 og friarealkravet er 40 pct. til boliger og 10 pct. til erhvervsbyggeri. I et område udlagt til serviceerhverv kan 25 % af boligetagearealet anvendes til boliger.

Kommunen ønsker at udvikle et større område, der inkluderer lokalplantillægsområdet. Det kræver en rammeændring, der indebærer, at den maksimale bebyggelsesprocent ændres fra 150 til 185, som dog i lokalplantillægsområdet fastlægges til 160 ud fra en konkret vurdering. Herudover ændres friarealkravet for boliger fra 40 pct. til 30 pct. Friarealkravet for erhverv bibeholdes til 10 pct., og den maksimale tilladte bygningshøjde er 24 meter. Parkeringsdækningen er fortsat i størrelsesordenen og højst 1 pr. 150 m² etageareal, dog 1 pr. 100 m2 butiksetageareal. Kravet til cykelparkering er 1½ - 4 pladser pr. 100 m2 etageareal afhængigt af anvendelsen.

Der har ikke været afholdt forudgående høring om kommuneplanændringen, da rammeændringen ikke vurderedes at være af væsentlig betydning, idet der ikke ændres i anvendelsen, og ændringen gælder for et mindre område, jf. planlovens § 23 c. 

Intern høring
Der er foretaget intern høring i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, herunder af Nørrebro Lokaludvalg. Lokaludvalget vil blive hørt igen, når forslaget sendes ud i offentlig høring.

Lokaludvalgets bemærkning
Lokaludvalget ønsker at fastholde en bebyggelsesprocent på 130, som den eksisterende lokalplan muliggør, idet udvalget mener, at der allerede er mulighed for fortætning indenfor denne grænse. Lokaludvalget foretrækker, at lindetræet i nr. 27 bevares, samt anbefaler, at parkeringsarealerne gennemtænkes med fokus på mere friareal og ordentlig cykelparkering i den kommende lokalplan frem for udelukkende parkering.

Forvaltningernes bemærkninger
Forslaget til kommuneplanændringen muliggør en bebyggelsesprocent på op til 185. En fortætning medfører øgede udviklingsmuligheder for et større område i forbindelse med udviklingen af Copenhagen Science City. Derudover vil området med den kommende metrostation, Skjolds Plads, være stationsnært, og en højere udnyttelse af grunden er i overensstemmelse med kommunens strategi om at fortætte omkring stationsområder. En bebyggelsesprocent på 130 vurderes i den sammenhæng at være lav at fastholde.

Forvaltningerne vurderer, at det vil være hensigtsmæssigt at øge fortætningen for området, men en fuld anvendelse af kommuneplanrammen i lokalplantillægsområdet vurderes ikke hensigtsmæssig. Bebyggelsesprocenten fastsættes derfor til 160 i lokalplanen, sådan at bebyggelsesplanen kan tage hensyn til områdets begrænsede størrelse, bebyggelsens indpasning i gaderummet samt skyggegener. Dette ved blandt andet at begrænse den maksimale bygningshøjde til 18 meter i forhold til kommuneplanens ramme på 24 meter.

Lokalplanområdet er indrettet med et område til cykel- og bilparkering mod øst og grønne friarealer mod vest. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at lindetræet skal bevares.

Miljøvurdering
Forvaltningerne vurderer, at lokalplanen ikke muliggør anlægsprocesser, der medfører miljømæssige konsekvenser. Det betyder, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Efter politisk behandling sendes planforslagene (og miljøscreening) i høring i 8 uger.

Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i maj/juni 2014.

Claus Juhl                           /Pernille Andersen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

    1. at forslag til lokalplan ”Titangade - tillæg nr. 4” (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse i 8 uger.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2. at det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) godkendes med henblik på offentliggørelse sammen med lokalplanforslaget i 8 uger.

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet 4. november 2013:

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet.

Dagsordenspunkt 17: Forslag til tillæg nr. 4 til lokalplan nr. 76 ”Titangade” med tilhørende kommuneplantillæg

Økonomiudvalgets beslutning i mødet 26. november 2013

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.