Økonomiudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 26. november 2002

 

 

 

J.nr.             ØU 298/2002

 

 

22.                Forslag om støtte til opførelse af 25 private andelsboliger på Brydes Alle 9 (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

INDSTILLING

[s1] Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til opførelse af 25 private andelsboliger,

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt andel af tilskud, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 6. november 2002

Anbefalet.

Winnie Larsen-Jensen (A) afgav følgende bemærkning: "Winnie Larsen-Jensen mener principielt ikke, at der skal dispenseres fra kravet om udlæg af p-pladser". Søren Pind (V) og Wallait Khan (V) tilsluttede sig bemærkningen.

 

Økonomiforvaltningen indstiller,

 

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

 

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form.

 

Det bemærkes, at byggeriet ikke opfylder kravene i Kommuneplan 2001 om en fri-

arealprocent på 50 pct. af etagearealet, idet friarealet udgør 41 pct. af etagearealet.

 

Under hensyn til, at karreen og de omliggende karreer alle har relativt høje bebyggelsesprocenter og frialprocenter på omkring 20 pct., indstiller Økonomiforvaltningen, at friarealprocenten på 41 pct. accepteres, da der blive tale om fælles gårdanlæg, og den samlede friarealprocent alt i alt forbedres."

 

 

RESUME

[s2] Boplan A/S har på vegne af Andelsboligforeningen Brydes Allé 9 under stiftelse søgt om støtte efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.  til et projekt til opførelse af 25 private andelsboliger med en gennemsnitlig størrelse på 92 m² på matr.nr. 1418 Sundbyvester.

   Projektet er udformet som en hjørnebebyggelse, beliggende på Brydes Allé / Lysefjordsgade. Hjørnet af bygningen markeres med en tårnafslutning, hvor fælleslokalet placeres. Alle etagelejligheder får store altaner mod gade, mens stuelejlighederne i Lysefjordsgade får små private forhaver. Nybyggeriet, som ligger på en tidligere erhvervsgrund, harmonerer med de omkringliggende eksisterende bygninger med hensyn til materialeholdning, proportioner og bygningshøjder, og skaber en arkitektonisk helhed i karreen og gadebilledet.

Anskaffelsessummen er beregnet til 42.000.000 kr. incl. moms. Anlægsudgiften svarer til ca. 18.190 kr. pr. m². Med et indskud på ca. 335.000 kr. indebærer dette i en gennemsnitsbolig på 92 m² en månedlig leje på 8.020 kr. eller en årsleje på 1.046 kr. pr. m². Kommunens garantiforpligtelse beløber sig til ca. 3 mio. kr., medens den kommunale andel af tilskud udgør ca. 950.000 kr.

På baggrund af arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projektet.

 

SAGSBESKRIVELSE

[s3] Baggrund

På vegne Andelsboligforeningen Brydes Allé 9 under stiftelse har Boplan A/S fremsendt skema A til godkendelse af et projekt, udarbejdet af arkitektfirmaet Suensons Tegnestue, til opførelse af 25 private andelsboliger.

 

Eksisterende forhold

Den aktuelle byggegrund omfatter en ejendom på hjørnet af Brydes Allé og Lysefjordsgade, syd for Sundholmsvej. Ejendommen har et areal på 1.848 m² med et-etages bygninger, der rummer mindre værksteds- og lagervirksomhed. Det er en forudsætning for projektet, at bygningerne nedrives.

Ejendommen indgår i karré med 5-etages boligbebyggelse. På grund af de umage bebyggelseshøjder fremstår karréen meget uharmonisk. Karréen danner med to andre karréer fællesskab til den tætte bystruktur nord for Sundholmsvej og afviger fra det omkringliggende åbne byggeri med Sundholm og Hørgården mod vest og nyere boliger mod øst. Bebyggelsen er opført efter forrige århundredeskifte i røde tegl med karnapper og murede detaljer, tårnmotiver og frontispicer m.m. Bygningerne fremstår med klassicistiske og historicistiske træk og har i bydelsregistreringen for Amager fået middelhøje bevaringsværdier på 3 og 4.

De tre karréer har smalle gårdrum med små grønne forarealer ud til de private fællesveje, og bebyggelsesprocenter i størrelsesordnenen 220 pct. samt friarealer på knap 20 pct.

I områdets umiddelbare nærhed ligger Amager Fælled Skole og Peder Lykke Skolen, børneinstitutioner, et bibliotek og Københavns Universitet Amager samt den nordlige del af Ørestaden.

Karréerne er tæt på indkøbsmuligheder på Amagerbrogade og ligger tæt ved mange buslinier og ca. 500 m fra to  metrostationer ved Amagercentret og Grønjordskollegiet.

 

Projekt

Byggeriets samlede boligetageareal udgør 2.402 m², hvoraf 93 m² indrettes til et fælles­lokale på 5. sal. Hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger, og byggeriets 25 lejligheder fordeler sig med 10 stk. 3-værelses lejligheder og 15 stk. 4-værelses lejligheder. Der er i projektet lagt op til, at beboerne i et vist omfang selv kan indrette lejlighederne eller opnå indflydelse på indretningen. Bebyggelsesprocenten udgør 130 og friarealprocenten 41.

 

Byggeriet er udformet som et hjørnehus til huludfyldelse i eksisterende karré-bebyggelse. Hjørnet af bygningen markeres med en tårnafslutning, hvor fælleslokalet placeres. Alle etagelejligheder får store altaner mod gade, mens stuelejlighederne i Lysefjordsgade får små private forhaver. Nybyggeriet harmonerer med de omkringliggende eksisterende bygninger med hensyn til materialeholdning, proportioner og bygningshøjder og skaber en arkitektonisk helhed i karréen og gadebilledet.

De 25 støttede andelsboliger indrettes med en tung wc/baderums kerne og lette skillevægge. De lette skillevægge kan opsættes efter beboernes individuelle ønsker, hvilket giver en fleksibel lejlighedsplan. I projektmaterialet er der lagt op til, at der etableres et gennemgående og gennemlyst opholdsrum med altan som den bærende idé i projektet. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit 92 m². På 5. sal indrettes et fælleslokale som tårnværelse på 93 m².

Projektet medfører et parkeringskrav på 24 pladser. Der etableres 12 parkeringspladser på terræn, medens de resterende pladser sikres ved tinglysning af sædvanlig deklaration om deltagelse i parkeringsanlæg andetsteds i kvarteret.

Gårdanlægget vil indgå i fælles gårdanlæg, og friarealet indrettes primært med grus- og stenbefæstede arealer og enkelte græsarealer. Beplantningen i gårdarealet fungerer som rumskabende elementer foruden at tilføre forskønnelse til anlægget.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag.

 

Planforhold

Karréen er i Kommuneplan 2001 udlagt som et B4 område, hvor ny bebyggelse højst må udføres i 5 etager, eksklusiv tagetage. Bebyggelsesprocenten må højst være 130 og friarealet ikke mindre end 50 pct. af boligetagearealet.

På grund af byggeriets begrænsede etageareal, 2.402 m², anses udarbejdelse af  lo-kalplan ikke nødvendig. Projektet behandles efter normal procedure for en byggetilladelse, jf. Bygningsreglement 95 med tillæg. Der tages udgangspunkt i de eksisterende bebyggelsesforhold samt i kommuneplanens rammer, hvorefter bebyggelsens anvendelse og omfang svarer til det sædvanlige i karréen og kvarteret. Lysforhold, friarealer, adgangs- og tilkørselsforhold skal være tilfredsstillende for beboere og naboer. Der skal være adgang for redningskøretøjer og tilstrækkelige parkeringsarealer.

 

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at supplere byens boligmasse med nye attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Det nævnes i denne forbindelse, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier, samt at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

De 25 andelsboliger indgår i den af By- og Boligministeriet udmeldte andelsboligkvote til Københavns Kommune for år 2002.

 

Miljøforhold

Om miljøforholdene er det fra Miljøkontrollen oplyst, at der ikke foreligger oplysninger om forurening af jorden eller undergrunden. I 1920'erne lå der Sundby Petroleumsforsyning på grunden, og fra 1930'erne til 1990'erne har der været autoværksted, karosseri- og plade-værksted. Endvidere har der fra 1951 til 1988 været et benzintankanlæg i forbindelse med værkstedet. Tankanlægget har ikke haft salg til private, og er derfor ikke omfattet af OM-ordningen. Det er sandsynligt, at der fra disse aktiviteter kan være sket forurening af undergrunden.

   Da arealet skal bruges til beboelse stilles der krav om, at den øverste ½ meter på fremtidige ubefæstede arealer skal bestå af rene materialer (jord, sand, grus el. lignende). Denne øverste ½ meter skal adskilles fra forurenet jord med et signalnet.

   Rapport om forureningsforholdene er under udarbejdelse. Grundsælger vil ifølge Boplan dække eventuelle forureningsudgifter op til 500.000 kr. incl. moms., medens køber bærer eventuelle udgifter i intervallet 500.000 kr. til 700.000 kr. Eventuelle udgifter herudover dækkes af sælger.

Byggeriet udføres således, at det opfylder miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj, ligesom projektet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

 

Økonomi og finansiering

Projektets anskaffelsessum er af Boplan A/S pr. 1. juli 2002 beregnet til 42.000.000 kr. incl. moms.

Grundsælger er privat.

Finansiering af andelsboligerne sker efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v., hvorefter anskaffelsessummen efter fradrag for statsligt tilskud finansieres med op til 80 % realkreditlån og op til 20 % andelsindskud med kommunegaranti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed ud over 65 % af ejendommens værdi.  Det statslige tilskud er betinget af, at kommunen godtgør 33 % af udgifterne hertil.

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 950.000. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunens garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 3 mio. kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuelt videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 92 m² er beregnet til at andrage 1.046 kr. pr. m², svarende til ca. 8.020 kr. pr. måned, og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 335.000 kr.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag.

 

Vurdering

Nybyggeriet er med hensyn til bebyggelsens karakter og bebyggelsesform i overensstemmelse med Kommuneplanens rammer og lever op til kommunens boligpolitiske intentioner om kvalitet samt brugerindflydelse. Arkitektonisk lever projektet op til intentionerne om arkitektonisk kvalitet og kommer til at fremstå i et nutidigt og klart form­sprog. Ved placeringen, materialeholdning og volumener for nybyggeriet, opnås en arkitektonisk helhed for karréen og området. Ligeledes opnås en attraktiv beboelsesgade med forhaver, træbeplantning og begrønning af altanernes espalier. De murede facader som brydes af altanåbningerne mod gade giver en harmonisk og alligevel varieret facade. Materialevalget med røde blødstrøgne mursten på facaderne, store lette alu/glas­partier, altaner af stålkonstruktion med stålværn, og teglbelægning på tag er gedigent og enkelt. Der anvendes afprøvede materialer med lang holdbarhed, god totaløkonomi og lave driftsomkostninger.

    Der er i projektet regnet med stor brugerindflydelse på indretning af boligens rumfordeling og aptering. Boligerne kan på grund af den åbne og meget enkle planudformning indrettes til attraktive og tidssvarende boliger. Lejlighedsstørrelsen på boligerne varierer fra 83,8 m² til 104,5 m2, hvilket giver mulighed for variation i lejlighedsudbud og beboersammensætning.

   Med et grundareal på 1.848 m² og bruttoetageareal på 2.402 m² udgør bebyggelses-tætheden 130 pct. Det bebyggede areal er på 460 m² og giver, eksklusive vej og parkering et friareal på 41 pct.

   Der er med projektet taget hensyn til lys- og friarealer, og karréen vil fremstå mere afsluttet. Indeliggende altaner og vinduer opdeler facaderne i passende størrelser, og materialevalget skønnes at være tilpasset området.

I den videre bearbejdning prioriteres den arkitektoniske argumentation af tårnopbygningen samt valg af materialer, detaljering og vinduesprofiler.

   Ejendommens friarealer skal indgå i et fælles gårdanlæg, og ejeren forpligtes til at deltage i drift og vedligeholdelse af anlægget. Projektforslaget udløser krav om etablering af 24 parkeringspladser, hvoraf 12 P-pladser indrettes på terræn. De øvrige P-pladser sikres ved tinglysning af sædvanlig deklaration om deltagelse i parkeringsanlæg andetsteds i kvarteret.

   Bygge- og Teknikforvaltningen kan på baggrund af ovenstående anbefale, at der ydes kommunal støtte til de 25 andelsboliger. Man kan ligeledes anbefale, at projektet gennemføres med det kvalitetsniveau, der er lagt op til i projektmaterialet.

 

 

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelse samt det under afsnittet miljøforhold anførte.

   Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af evt. forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne miljøretningslinier "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

Diverse udtalelser

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Byggeri & Bolig.

De modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor. De hørte instanser kan godkende projektet under forudsætning af, at de anførte bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning.

 

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, og økonomi og finansiering

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

 

A.     Skema A-ansøgning

B.     Projektmateriale udarbejdet af Suensons Tegnestue A/S

C.     Høringssvar

 

 

Jens Ole Nielsen