Drøftelse af fortsat kommunalt ejerskab af Kødbyen

Økonomiforvaltningen (ØKF) forelægger en indstilling for Økonomiudvalget om drøftelse af konsekvenserne (fordele og ulemper) ved et fortsat kommunalt ejerskab eller et helt eller delvist salg af Kødbyen. Indstillingen er udarbejdet med henblik på Økonomiudvalgets drøftelse.

Peger Økonomiudvalgets drøftelse på et fortsat kommunalt ejerskab af Kødbyen, udarbejder Økonomiforvaltningen et budgetnotat til budget 2023 med en finansieringsplan for nedbringelse af vedligeholdelsesbehovet i Kødbyen. Peger drøftelsen på et helt eller delvist salg af Kødbyen, vender Økonomiforvaltningen tilbage med en salgssag.

Økonomiforvaltningen indstiller over for Økonomiudvalget,

I budget 2022 blev der vedtaget følgende aftaletekst:

”Parterne er enige om, at indtægtskravet fra lejemålene i Kødbyen frafaldes fra 2022 og frem, og at midlerne i stedet for anvendes til at nedbringe vedligeholdelsesefterslæbet i Kødbyen.

Der afsættes: 32,1 mio. kr. på service årligt fra 2022 og frem, til at nedsætte indtægtskravet i Kødbyen.

Parterne er derudover enige om, at Økonomiforvaltningen til budget 2023 udarbejder en langsigtet finansieringsplan for nedbringelse af vedligeholdelsesefterslæbet i Kødbyen. Derudover forelægges Økonomiudvalget en sag om stillingtagen til fortsat kommunalt ejerskab.”

Forud herfor blev der i budget 2021 vedtaget følgende hensigtserklæring:

”Parterne er enige om, at Økonomiforvaltningen skal udarbejde modeller for håndtering af Kødbyens vedligeholdelsesefterslæb og i samarbejde med Kultur- og Fritidsforvaltningen sikre, at modellerne udarbejdes i respekt for de kulturelle destinationer, som Kødbyen har i dag.”

I overførselssagen 2020/2021 blev der givet følgende status på arbejdet med hensigtserklæringen fra budget 2021:

Kødbyen er i dag et markant byområde i København. Den Hvide og Den Brune Kødby er fredet. Den Grå Kødby er bevaringsværdig. Området har udviklet sig til en oplevelsesdestination, der med gastronomi, kulturelle aktiviteter og oplevelser tiltrækker københavnere og turister.

I en analyse fra 2021 udarbejdet af Iris Group, jf. bilag 1, i samarbejde med Kultur- og Fritidsforvaltningen konkluderes det, ”at Kødbyen er et kreativt distrikt i byen, hvor udviklingsorienterede virksomheder, iværksættere og kunstnere samarbejder om at udvikle og realisere nye ideer”.

KEID har i samarbejde med Rambøll kvalitetssikret den tidligere opgørelse af vedligeholdelsesbehovet. Rambøll har lavet nye visuelle bygningssyn og udarbejdet en vedligeholdelsesrapport, hvor det samlede vedligeholdelsesbehov i Kødbyen over 10 år vurderes til ca. 1.164 mio. kr.

Den tidligere opgørelse fra Rambøll skønnede vedligeholdelsesefterslæbet til at udgøre mellem 1,0 - 1,6 mia. kr., jf. ØU-sag om ”Håndtering af vedligeholdelsesefterslæb i Kødbyen”, pkt. 10 den 25. august 2021.

Kødbyens fortsatte udvikling vil ved en manglende håndtering af vedligeholdelsesbehovet inden for en 5-10-årig periode stagnere, og Kødbyen vil udlejningsmæssigt blive mindre attraktiv med deraf følgende tomme lejemål og faldende lejeindtægter.

Konsekvenser – kommunalt ejerskab og helt eller delvist salg

Det vurderes, at fastholdelse af Kødbyens succes som et kreativt og attraktivt byområde samt Kødbyens fortsatte betydning og udvikling som kreativt erhvervsområde, der kombinerer fødevarevirksomheder med kreative og kulturelle erhverv, bedst sikres gennem et kommunalt ejerskab.

Hvis Kødbyen sælges helt eller delvist, vil kommunen i et vist omfang miste indflydelse på Kødbyens udvikling og anvendelse, herunder muligheden for via udlejningsstrategien at målrette udlejningen til kreative erhverv samt kultur- og erhvervsområdet.

I forhold til anvendelsen vil en privat ejer alene skulle overholde minimumskravet i lokalplanen for Den Hvide Kødby om, at mindst 30 % af arealet skal anvendes til fødevareproduktion og lign. Københavns Kommune vil som planmyndighed ikke kunne kræve, at en ny ejer skal tilgodese kreative erhverv eller evt. kommunale anvendelsesønsker. Området vil kunne fastlægges til serviceerhverv og håndværk, men det kan ikke sikres, at der etableres ”kreative erhverv”, da dette ikke er en kategori i planlovens (og byggelovens) forstand.

Ved helt eller delvist salg af Kødbyen forsvinder eller reduceres kommunens behov for at afsætte service- og anlægsmidler, herunder anlægsmåltal til håndtering af vedligeholdelsesbehovet.

I bilag 2 er en oversigt med konsekvenser forbundet med kommunalt ejerskab eller helt eller delvist salg.

Flere kreative lejemål

Kultur- og Fritidsudvalget har i februar 2022 drøftet behovet for flere kreative lejemål i København og vil gerne arbejde aktivt med at tilvejebringe og fastholde flere kreative lejemål både i København og Kødbyen. Kultur- og Fritidsudvalget har pt. opmærksomhed på et par større ledige lejemål i Kødbyen, som kan danne ramme for lokalisering af kommunale (støtteberettigede) aktiviteter, som understøtter det kulturelle og kreative miljø i Kødbyen.

Investering i vedligeholdelse

Ved fortsat kommunalt ejerskab af Kødbyen er det nødvendigt at komme i gang med at nedbringe vedligeholdelsesbehovet. Det gør sig ligeledes gældende, hvis der på et senere tidspunkt bliver truffet beslutning om helt eller delvist salg. En evt. salgsproces vil vare minimum 2-3 år. Træffes der beslutning om salg, vil de service- og anlægsmidler, som afsættes til vedligeholdelse, i en periode have en positiv effekt i forhold til værdien af Kødbyen.

Hvis Kødbyen fortsætter med et kommunalt ejerskab, vil der efter en længere periode med genopretning (dvs. minimum 10 år) med bevillinger af ekstra service- og anlægsmidler til vedligeholdelse iht. en finansieringsringsplan ske en tilbagevenden til en normal situation. Det betyder, at Kødbyen igen kan drives uden at allokere hele lejeindtægten til vedligeholdelse, og Kødbyen kan igen bidrage med en fast årlig indtægt. Periodens længde afhænger af niveauet af de ekstraordinære bevillinger.

Det vurderes, at efter genopretningen vil Kødbyen kunne genere et positivt driftsresultat på formentlig knap 40 mio. kr. årligt (målt i nutidskroner).

Helt eller delvist salg

Træffes der nu eller på et senere tidspunkt beslutning om helt eller delvist salg af Kødbyen, vil en evt. salgsproces vare minimum 2-3 år. De midler, som indtil da er anvendt på genopretning af Kødbyen, vil have en positiv effekt i forhold til salgsværdien af Kødbyen. 

Købsinteresse

På baggrund af fornyet sondering vurderer ØKF, at der på det danske ejendomsmarked fortsat vil være interesse for at købe Kødbyen helt eller delvist.

Udstykning og salg af enkelte bygninger og lejemål

I forhold til udstykning og salg af enkelte bygninger og lejemål er Kødbyen en sammenhængende og kompleks ejendom. Det er ØKFs vurdering, at den samlede værdi af Kødbyen vil blive reduceret, at udstykning mv. og salg af enkelte bygninger ikke vil være hensigtsmæssigt, og at en sådan fremgangsmåde kun i begrænset omfang vil kunne bidrage til finansiering af genopretningsbehovet.

ØKF vurderer, at:

Kommunal anvendelse i Kødbyen

Der er fire fagforvaltninger, som har lejemål i Kødbyen. Det svarer til et samlet areal på 13.601 kvm., og en samlet kommunal husleje på 9,3 mio. kr. De fordeler sig med 6.340 kvm. i Den Brune Kødby, hvilket udgør ca. 40 % af det udlejede areal i Den Brune Kødby, og 7.261 kvm. i Den Hvide Kødby, hvilket er ca. 9 % af det udlejede areal i Den Hvide Kødby.

Modeller om fond eller selskab

I forbindelse med overførselssagen 2020/2021 blev der orienteret om, at de tidligere modeller om selskab med Københavns Kommune som medaktionær eller indskud af Kødbyen i en fond blev skrinlagt, da det ikke blev vurderet realistisk at finde en medejer, som kan binde den fornødne kapital i selskabet, og at der ikke vil være almennyttige fonde e.l., som vil indskyde kapital i en fond i et omfang, der kan berettige kommunens overførsel af ejerskab og midler til fonden. Dette er fortsat Økonomiforvaltningens vurdering.

Ift. en selskabsmodel skal det tilføjes, at en medaktionær/medejer vil skulle indskyde værdier i selskabet mindst svarende til kommunens indskud af ejendom og kapital i selskabet, som i øvrigt vil skulle være underlagt krav om udbyttebegrænsning - begge krav er en forudsætning for kommunens hjemmel til at deltage i selskabet. En medaktionær/medejer vil derudover næppe kunne betinge sig, at driften af Kødbyen skal forestås af denne, hvilket ellers må antages at være af stor interesse og betydning for en medaktionær/medejer.

Ift. en fondsmodel skal det supplerende bemærkes, at fonden må forudsættes at skulle etableres med et budget, som viser, at fonden råder over midler til at løse sin opgave, herunder til at håndtere vedligeholdelsesefterslæbet i Kødbyen. Det vil derfor være nødvendigt med endog meget store indskud af kapital fra almennyttige fonde e.l., såfremt kommunal finansiering og anvisning af anlægsmåltal til (resterende) kapitalindskud derigennem skal kunne nedbringes væsentligt.

Hertil kommer, at det ift. både selskabs- og fondsmodel er Økonomiforvaltningens vurdering, at ulempen ved modellerne er, at realisering af begge modeller forudsætter meget store økonomiske indskud fra Københavns Kommune, uanset at kommunen giver afkald på ejerskab og direkte indflydelse på Kødbyens forhold, hvilket er mest udtalt i fondsmodellen, hvor Københavns Kommune uigenkaldeligt overdrager hele Kødbyen til fondseje.

Økonomiforvaltningen ville derfor heller ikke kunne anbefale en selskabs- eller fondsmodel, selv om Økonomiforvaltningens sonderinger havde vist interesse herfor.

Finansieringsbehov ved kommunalt ejerskab

På baggrund af bygningssyn gennemført af Rambøll i 2022 er det samlede vedligeholdelsesbehov i Kødbyen over 10 år anslået til ca. 1.164 mio. kr.

Der er inden for de nuværende budgetmæssige ramme afsat finansiering på i alt 720 mio. kr., som kommer fra:

Dermed mangler der resterende finansiering på 444 mio. kr. i forhold til at imødegå det samlede vedligeholdelsesbehov over en 10-årig periode.  

Til budget 2023 fremlægges forskellige finansieringsmodeller, herunder en model, hvor vedligeholdelsesbehovet imødegås over en 10-årig periode, men også modeller med en længere periode f.eks. 15-20 år med en lavere årlig bevilling.

I bilag 3 er redegjort nærmere for vedligeholdelses- og finansieringsbehovet. I bilag 3 er endvidere redegjort for værdiansættelse af Kødbyen. I bilag 4 er vedlagt RED’s værdiansættelse.

Ved beslutning om helt eller delvist salg af Kødbyen skal der til budgetforhandlingerne for 2023 indgå budgetnotat om midler til forberedelse af salgsprocessen.

Hvis ovennævnte drøftelse peger på et fortsat kommunalt ejerskab af Kødbyen, udarbejder Økonomiforvaltningen et budgetnotat til budget 2023 med en finansieringsplan for nedbringelse af vedligeholdelsesbehovet i Kødbyen.

Hvis ovennævnte drøftelse peger på et helt eller delvist salg af Kødbyen, vender Økonomiforvaltningen tilbage med en salgssag.

Søren Hartmann Hede / Mads Grønvall

Dagsordenspunkt 9: Drøftelse af fortsat kommunalt ejerskab af kødbyen

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 26. april 2022

Indstillingen blev drøftet.